JLL Büroimmobilienuhr Q2 2016

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1 JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research Europäischer Büronutzermarkt zum Halbjahr 2016 insgesamt in guter Verfassung EU-Referendum bremst Londons Umsatzentwicklung Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2016 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte be konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 JLL Büroimmobilienuhr Q Europäischer Büronutzermarkt zum Halbjahr 2016 insgesamt in guter Verfassung EU-Referendum bremst Londons Umsatzentwicklung Anstieg des europäischen Büro-Mietpreisindex von JLL im 2. Quartal 2016 um 1,8 % - ein deutlicher Zuwachs gegenüber den vorangegangenen drei Monaten und das stärkste Wachstum innerhalb der letzten fünf Jahre Trotz des deutlichen Umsatzrückgangs von London im zweiten Quartal (- 56%) insgesamt ein erfreuliches Umsatzergebnis: 10-Jahresschnitt um 6 % übertroffen, Halbjahresvolumen ebenfalls im Plus - sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im langfristigen Vergleich Europäische Büro-Leerstandsquote bleibt mit 8,5% auf niedrigstem Stand seit Anfang Europäische Büro-Nutzermärkte Stärkster Mietpreiszuwachs seit Mitte 2011 Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 2. Quartal 2016 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 1,8% zu. Das ist ein stärkerer Zuwachs als in den ersten drei Monaten (Q /Q : + 0,7 %) und seit Mitte 2011 der stärkste Quartalsanstieg. Von den 24 Index-Städten verzeichneten acht steigende Mieten im Quartalsvergleich. In allen anderen Märkten sind die Spitzenmieten stabil geblieben, darunter auch London. Im Teilmarkt London City dürften die Mieten und die Incentives aufgrund der im Zuge des Brexit schwächeren Nachfrage kurzfristig unter Druck geraten. Im Westend, ebenfalls mit deutlicher Umsatzabschwächung, wurden in den letzten Wochen allerdings Vermietungen auf dem Niveau der aktuellen Spitzenmiete verzeichnet. Insgesamt könnte die auch mittelfristig relativ moderate Leerstandsquote dafür sorgen, dass ein deutlicher Rückgang der Spitzenmieten verhindert wird. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Das 4. Quartal in Folge sind in Paris steigende Spitzenmieten im CBD zu beobachten - dank des eingeschränkten neuen Flächenangebots und der weiter robusten Umsatzaktivität haben sie um +3,4% im Quartalsvergleich (Q2 2016/Q1 2016) zugelegt. In Spanien setzten Barcelona (+3,7%) und Madrid (+0,9%) ihre positive Entwicklung fort. Neben Stockholm mit dem stärksten Zuwachs (+9,4%) und Mailand (+2,0%) gehören auch drei der fünf deutschen Index-Märkte zu den Städten mit Mietpreiswachstum über das Quartal: Berlin mit deutlichen 6,3%, Düsseldorf mit 1,9% und München mit 1,5%. Leichte Verschiebungen auf der JLL Büroimmobilienuhr gab es innerhalb der vier Quadranten, vorgerückt auf 6 Uhr sind Kiew und St. Petersburg, die damit einen Tiefstand der Spitzenmieten in ihrem Mietpreiszyklus erreicht haben. Die politische und konjunkturelle Volatilität lässt dort nach und sorgt für eine zunehmend bessere Bürovermietungsaktivität. Insgesamt befinden sich derzeit nur vier Märkte auf der rechten Seite der europäischen Büroimmobilienuhr, also in den beiden Quadranten mit Mietpreisrückgang - so wenige wie noch nie seit der Finanzkrise. Im Quadranten Beschleunigtes Mietpreiswachstum sind es mit aktuell 11 Märkten fünf weniger als im 4. Quartal In den nächsten Jahren könnten kontinuierliche Mietpreiserhöhungen von jährlich 2,5% - 3,0% p.a. in Westeuropa durchaus den 10-Jahres- Durchschnitt (1,7%) übertreffen.

3 JLL Büroimmobilienuhr Q Diesem Szenario wohnt im Falle anziehender Nachfrage in Märkten mit mangelndem Angebot ein Aufwertungspotential inne. Stockholm ist ein gutes Beispiel für einen Markt, der sich gegen den Uhrzeigersinn bewegt, nachdem ein Nachfrageschub das Mietpreiswachstum im Jahresverlauf seit Mitte 2015 auf rund 29% hat ansteigen lassen. Kontinentaleuropäische Märkte mit starkem Umsatz im zweiten Quartal Die Zahlen für Kontinentaleuropa zeigen zum großen Teil eine ähnlich gute Entwicklung wie in den Vorquartalen. Trotz des Umsatzrückgangs in London (- 56 % in Q gegenüber Q2 2015), wo bereits vor dem EU-Referendum Unsicherheit über die weiteren politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen das immobile Geschehen beeinflusst hat, bewegt sich der europäische Quartalsumsatz 6% über dem 10- Jahresdurchschnitt. Nach 2,7 Mio. m² in den ersten drei Monaten legte der europäische Büroflächenumsatz im 2. Quartal noch einmal leicht zu. Mit 2,9 Mio.m² - das ist nach 2015 das zweitbeste Volumen eines zweiten Quartals seit 2008) - wurde ein Halbjahresergebnis von 5,6 Mio. m² erzielt, ein Plus von 4,8% gegenüber dem Vergleichszeitraum in Von den 24 Märkten konnten 11 im zweiten Quartal auf Jahressicht zulegen, angeführt von Brüssel (+ 108 %) und vier weiteren Städten mit einem Plus von über 50%: Mailand (+76 %), Rotterdam (68 %), München (59 %) und Madrid (57%). In Deutschland stieg der Umsatz der Big 7 im 2. Quartal (gegenüber Q2 2015) um 4,9%, damit bilanziert das Halbjahresergebnis (1,79 Mio. m²) mit einem Plus von 9 %. Verzeichneten Berlin und Frankfurt im 1. Quartal erhebliche Umsatzzuwächse von jenseits der 50%-Marke, war München Spitzenreiter in den Monaten April bis Ende Juni. Die bayerische Immobilienhochburg notierte in diesem Zeitraum einen Umsatzzuwachs von 59% gegenüber Vorjahr. In Paris setzt sich die Erholung der Nutzer-Aktivitäten fort. Sie resultieren im 2. Quartal in einem Umsatz von ca m², im Jahresvergleich ein Plus von 16 %. Die deutliche Zunahme kleinerer und mittlerer Transaktionen deutet bei den Unternehmen auf eine Stimmungsverbesserung auf breiter Basis hin. In den Benelux-Ländern notierte Brüssel ein bemerkenswert starkes 2. Quartal mit einem Plus von 108% gegenüber Vorjahr, basierend auf einer Reihe großvolumiger Transaktionen. Die allgemeine Stimmung verbessert sich zusehends mit gutem Potential für kurz- und mittelfristiges weiteres Wachstum auf dem Büroimmobilienmarkt. Der Umsatz in Amsterdam und Luxemburg hat im genannten Zeitraum um 29% bzw. 39% zugelegt. Trotz steigendem Büroflächen-Angebot in vielen Märkten Engpässe Die Büroflächen-Fertigstellungen haben mittlerweile die 1 Mio. Quadratmetermarke übertroffen (Q1 2016: m², Q2: 1,1 Mio. m²). Auch wenn die Mehrheit der in der Projektentwicklungs-Pipeline 2016 befindlichen Flächen im Laufe der zweiten Jahreshälfte auf den Markt kommen, könnte es bei insgesamt dynamisch bleibender Nachfrage dennoch in vielen Märkten zu Engpässen kommen. Die Kurve des aggregierten europäischen Büroflächen- Leerstands zeigt weiter leicht nach unten. Mit 8,5 % ist (- 10 Basispunkte) ist der niedrigste Stand seit Anfang 2009 erreicht. Sechzehn der 24 Index-Städte verzeichneten im 2. Quartal einen Rückgang der Leerstände. In Westeuropa haben starke Vermietungstätigkeiten die Leerstandsquoten in Städten wie Dublin (-120 Basispunkte auf 6,7 %), Barcelona (-60 Basispunkte auf 9,9%), Amsterdam (-30 Basispunkte auf 13,7 %) nach unten gedrückt. Alle deutschen Immobilienhochburgen weisen ebenfalls rückläufige Zahlen auf - bis auf Frankfurt, wo das Volumen der im zweiten Quartal fertig gestellten und noch verfügbaren Flächen mit rund m² das höchste seit Herbst 2013 war und damit zu einem leichten Anstieg der Leerstandsquote (auf 9,3 % ) geführt hat. In Mittel- und Osteuropa ist die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 14,6% gesunken, insbesondere zurückzuführen auf einen Rückgang um 90 Basispunkte in Prag (auf 13,0%) und um 40 Basispunkte in Warschau (auf 13,7%). Sollte in beiden Städten bis Ende 2017 ein erhebliches Volumen neuer Flächen auf den Markt kommen, könnte die Leerstandsquote wieder zulegen. Insgesamt ist die Projektentwicklungs-Tätigkeit in den westeuropäischen Märkten mit einem Minus von 2 % leicht unter dem langjährigen Durchschnitt eines zweiten Quartals geblieben. Wegen der begrenzten Finanzierung spekulativer Vorhaben, insbesondere in Märkten, die erst kürzlich in den Wachstumszyklus eingetreten sind, dürfte es zu keinem strukturellen Leerstandsanstieg kommen. Der Ausgang des EU-Referendums hat die Sorge um die beträchtliche Pipeline in London verstärkt. Der Leerstand in London ist im 2. Quartal 2016 aufgrund schwächerer Vermietungsaktivitäten und aufgrund neuer Flächen, die auf den Markt gekommen sind ( m²), um 30 Basispunkte gestiegen. Trotzdem bleibt London mit einer Leerstandsquote von lediglich 3,7% mit Abstand der angespannteste Markt in Europa. Auch wenn bis 2017 die geplanten 1,2 Mio.m² Büroflächen fertiggestellt werden sollten, und die Leerstandsquote dadurch ansteigen wird, ist mit einem Angebots-Schock nicht zu rechnen.

4 JLL Büroimmobilienuhr Q Europäischer Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100

5 JLL Büroimmobilienuhr Q Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Veränderungen der Spitzenmieten Q2 / Q (%) London WE* London City* Genf Paris* Zürich Moskau* Dublin* Stockholm* Luxemburg* Mailand* Istanbul Oslo Manchester Frankfurt/M* München* Edinburgh* Rom Amsterdam* Madrid* Düsseldorf* Helsinki Berlin* Kiew Hamburg* Lyon* Warschau* Brüssel* St. Petersburg Budapest* Köln Athen Barcelona* Stuttgart Kopenhagen Prag* Bukarest Lissabon * Indexstädte Stockholm* St. Petersburg Berlin* Barcelona* Paris* Rom Stuttgart Mailand* Düsseldorf* München* Madrid* Budapest* Frankfurt/M* Manchester London WE* London City* Edinburgh* Moskau* Bukarest Lissabon Warschau* Oslo Amsterdam* Luxemburg* Dublin* Athen Hamburg* Köln Lyon* Helsinki Kopenhagen Prag* Brüssel* Genf Kiew Zürich Istanbul -10,0-5,0 0,0 5,0 10,0 *Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung

6 JLL Büroimmobilienuhr Q Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen. werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Kontakte Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam Tel: +31 (0) alex.colpaert@eu.jll.com JLL Büroimmobilienuhr Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.