Am Anfang steht der Bebauungsplan

Transkript

1 Am Anfang steht der Bebauungsplan Wie wird Stadtplanung umgesetzt? (Beispiel)

2 Umlegung ist ein Landtauschverfahren zur Umsetzung eines Bebauungsplans

3 Grundsätze der Umlegung 1. Eigentumsgarantie Land Umlegungs- verfahren Eigentümer bringt ein Eigentümer erhält zurück Land (Landtauschverfahren -> Privatnützigkeit)

4 Grundsätze der Umlegung 2. Zweckmäßigkeit des Zuschnitts Lage Form Größe Vorgesehene Nutzung in Übereinstimmung mit dem B-Plan

5 Grundsätze der Umlegung 3. Mindestens wertgleiche Zuteilung Eigentümer Eigentümer bringt ein Umlegungsverfahren erhält zurück Wert des Grundstücks vorher -> Werterhalt des Grundstücks! Wert des Grundstücks nachher

6 Umlegung - Beispiel Luftbild tatsächliche Nutzung

7 Umlegung - Beispiel Bebauungsplan

8 Umlegung - Beispiel Eigentümer

9 Umlegung - Beispiel Eigentümer und neue Parzellen

10 Umlegung - Beispiel Kataster (Bestand) und Neuzustand

11 Umlegung - Beispiel Bebauungsplan mit neuen Grundstücken

12 Umlegung - Beispiel Neue Grundstücke und alte Eigentümer

13 Umlegung - Beispiel Neue Grundstückszuteilung

14 Umlegung - Beispiel Neue Grundstücke mit Flächen

15 Bewertung in der Umlegung

16 Bewertung in der Umlegung Welchen Wert haben die Grundstücke... a)... vor der Umlegung? b)... nach der Umlegung? Ermittlung des Umlegungsvorteils

17 Bewertung in der Umlegung Ermittlung des Umlegungsvorteils Grundsätze der Baulandentwicklung

18 Bewertung in der Umlegung Entwicklung von Bauland in Stufen Erschließungsbeiträge Voll erschlossenes Bauland nach Umlegung g Bauland, geordnet Bebauungs- Plan ungeordnetes Bauland Flächen- Nutzungs- Plan Bauerwartungsland Wert Ackerland Zeit

19 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Voll erschlossenes Bauland Bauland, geordnet ungeordnetes Bauland Wert Bauerwartungsland Erschließungsbeiträge nach Umlegung g Bebauungs- Plan Flächen- Nutzungs- Plan Ackerland

20 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Bodenrichtwertkarte: (Vergleichswert) (inkl. Erschließungsbeiträge) Voll erschlossenes Bauland - Erschließungsbeiträge = Zuteilungswert Bauland, geordnet - Umlegungsvorteil = Einwurfswert ungeordnetes Bauland (Rohbauland)

21 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Voll erschlossenes Bauland Zuteilungswert Bauland, geordnet Umlegungsvorteil ungeordnetes Bauland (Rohbauland) Einwurfswert

22 Bewertung in der Umlegung Welchen Wert haben die Grundstücke... b)... nach der Umlegung? Ableitung des Zuteilungswertes

23 Bewertung in der Umlegung Bodenrichtwertkarte 2012

24 Bewertung in der Umlegung Ableitung des Zuteilungswertes Vergleichswert: 450,00 /m² - Erschließungsbeiträge: 40,00 /m² Zuteilungswert: 410,00 /m²

25 Bewertung in der Umlegung Welchen Wert haben die Grundstücke... a)... vor der Umlegung? Ermittlung des Umlegungsvorteils

26 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zuteilungswert: 410,00 /m² - Umlegungsvorteil:? /m² Einwurfswert: xxx,00 /m²

27 Ermittlung des Umlegungsvorteils Öffentliche Flächen basierend auf dem Umlegungsvorteil Zeit- und Zinsvo orteil Fixsten Kos Bebauungs-Plan

28 Ermittlung des Umlegungsvorteils Fixkosten: Erfahrungswerte: /m² (Notar- und Grundbuchgebühren, Vermessung, Grunderwerbssteuer, (in D.: 3,5 5% des Grundstückswertes)

29 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zins- und dzeitvorteil: il (angemessen 2 Jahre x Zinssatz) 2 Jahre x 2,5 % = 5 % (frühere Verfügbarkeit der Grundstücke)

30 Ermittlung des Umlegungsvorteils Öffentliche Flächen: Zusätzliche öffentliche Flächen (im Verhältnis zur Verteilungsmasse) hier: m² (öffentliche Flächen) m² (Verteilungsmasse)

31 Ermittlung des Umlegungsvorteils Kalkulation des Rohbaulandwertes Umlegungsmasse: ,00 m² Verkehr, Grün, Spielpl., Kita - N E U ,00 Verkehr, Grün, Spielpl., Kita - VORHANDEN 7.735,00 Verkehr, Grün, Spielpl., p Kita - zusätzlich ,00 m² Verteilungsmasse ,00 m² Vergleichswert Erschließungsbeiträge Zuteilungswert Erschließungsvorteil 264,49 /m² 450,00 /m² 40,00 /m² 410,00 /m² 121,28 /m² Zuteilungswert - Erschl.-Vorteil Ersparte Kosten f. Notar, Grunderwerbsteuer, Vermessung, u.a. 288,72 /m² 11,00 /m² Einwurfswert: Zinsgewinn i wg. Wartezeitverkürzung 13,22 /m² (264,50 /m² x 2,5%/Jahr x 2 Jahre) Rohbaulandwert (Umlegung) = Einwurfswert 264,50 /m² rd. 265,- /m²

32 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zuteilungswert: 410,00 /m² - Einwurfswert: 265,00 /m² Umlegungsvorteil: 145,00 /m²

33 Verteilung der Grundstücke

34 Verteilung der Grundstücke Neue Grundstücke mind. wertgleich => Verteilungsschlüssel (-quotient q) Summe [Zuteilungswerte] Summe [Einwurfswerte] Verteilungs- quotient q = 410 /m² x m² 265 /m² x m² 1,

35 Verteilung der Grundstücke Einwurfswert x Verteilungsquotient = Sollanspruch => gerechte Verteilung des Sollanspruch gesamten Baulandes => Privatnützigkeit

36 Verteilung der Grundstücke Beispiel: Einwurfsgrundstück = m² Wert Einwurfsgrundstück: Beispiel Sollanspruch: x 1, = ,57

37 Verteilung der Grundstücke Sollanspruch = ,57 Zuteilungsgrundstück: 686 m² 686 m² x 410 /m² = ,00 Beispiel Einwurfsgrundstück = ,00 Ausgleich = ,00

38 Verteilung der Grundstücke Sollanspruch Zuteilung wertgleich wie Einwurfsgrundstück Z. wertgleich unter Berücksichtigung der künftigen Erschließung 686 m² 646 m² 589 m² , , , ,00 140, ,00 Möglichkeiten der Zuteilung 686 m² x 40 /m² = , m² x 40 /m² = , m² x 40 /m² = ,00 < Erschließung > sämtliche Mischformen +/- Ausgleichszahlungen

39 Umlegungsplan Verhandlungsergebnisse münden im Abschluss => Umlegungsplan des Der Umlegungsplan wird von den Gremien beschlossen und den Beteiligten (auszugsweise) zugestellt Verfahrens

40 Umlegungsplan Neue Situation (Grundstücke + Eigentum) Umsetzung des Plans Karte öffentl. Bücher

41 Der Planungsvorteil

42 Planungsvorteil Bewertung in der Umlegung Entwicklung von Bauland in Stufen Erschließungsbeiträge Voll erschlossenes Bauland nach Umlegung g Bauland, geordnet Bebauungs- Plan ungeordnetes Bauland Flächen- Nutzungs- Plan Bauerwartungsland Wert Ackerland Zeit

43 Planungsvorteil = Wertsteigerung g der Grundstücke, die durch den Planungsprozess verursacht wird Wert Flächen- Nutzungs- Plan Planungsvorteil Bebauungs- Plan ungeordnetes Bauland Bauerwartungsland Ackerland Zeit

44 Planungsvorteil Rechtsprechung: mindestens 1/3 des Planungsvorteils muss beim Eigentümer verbleiben Rohbauland: 265,00 /m² - Ak Ackerland: 600 / 6,00 /m² Planungsvorteil: 259,00 /m² 259,00 /m² : 3 = 86,33 /m²

45 Planungsvorteil Höhe des Planungsvorteils: 2/3 x 259,00 /m² = 172,67 /m² = dient der Deckung weiterer Infrastrukturkosten (z.b. Kita, Spielplätze, Grünanlagen, Regenrückhaltung)

46 Planungsvorteil Absicherung über städtebauliche Verträge zwischen Eigentümern und Stadt Wiesbaden

47 Finanzierung der Infrastruktur Kostenart/ Kostenträger Grundlage Bereitstellung von Erschließungs- 90 % Eigentümer Kommunale beiträge 10 % Gemeinde Satzungen Erschließungsflächen 100 % Grundstücks- eigentümer Baugesetzbuch (Umlegung) Weitere etee Eigentümer e Städtebauliche e Infrastrukturkosten Gemeinde Verträge (freiwillig)

48 Imate li Vi pitanje? Danke für Ihre Aufmerksamkeit