Mietenentwicklung im Reuterkiez

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1 Willi Laumann Berliner Mieterverein Im Rahmen der Veranstaltung Mietensituation im Reuterkiez vom Mietenentwicklung im Reuterkiez Themenbereiche Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes in Berlin Mietentwicklung in Berlin Mieten in Neukölln Wanderungsbewegungen in Neukölln Wohnungspolitische Konsequenzen Was können wir tun?

2 Mietentwicklung in Berlin Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, das Angebot an Mietwohnungen sinkt Bevölkerung Berlin steigt seit 10 Jahren, Berlin hat einen Außenwanderungsgewinn von Personen seit 1999 Durch die Verkleinerung der Haushalte hat sich die Zahl der Haushalte und damit der Nachfrager noch stärker erhöht, nämlich um ca seit Im Jahre 2008 um , davon in Neukölln und dies ist ein neuer Trend. Die Zahl der Mietwohnungen und insbesondere der preiswerten Wohnungen nimmt jedoch ab, allein im Jahre 2008 um ca. 10% Die Zahl der Baufertigstellungen hat seit kontinuierlich abgenommen, 2008 waren es nur 3833 in Berlin, davon in Neukölln ganze 59. Die Umwandlungsquote betrug in den 10 Jahren ca. 6,2%, in Neukölln nur ca. 3%. Sie ist in den letzten Jahren stark rückläufig, nicht jedoch in Friedrichshain- Kreuzberg und Prenzlauer Berg. In Neukölln betrug sie 2008 nur 0,075 des Bestandes Mietbelastungen steigen kontinuierlich an Nettoeinkommenssteigerungen geringer als die Steigerung der Kaltmieten und erst recht der Nebenkosten, in 10 Jahren um durchschnittlich 1,1%, im Bund 2,1% Haushaltsenergiekosten noch höhere Steigerungen, bei Basis 2005 :100, im Jahr 2001 bei 86,3 und 2008 bei 124,8 Berliner Durchschnittseinkommen erreicht nur 83% des Bundesdurchschnitt und nur 66% des Hamburger Einkommens, das Neuköllner nur ca. 90% des Berliner Mietenentwicklung in Berlin Durchschnittliche Nettokaltmiete nach Mietspiegel von 4,00 /m² auf 4,83 gestiegen (seit 1999) Kleine WE erheblich teurer (5,41 /m²) Gute Wohnlagen teurer als einfache (5,41 zu 4,57) Sozialer Wohnungsbau mit 5.40 teurer als Altbau in einfacher Wohnlage

3 Leerstand: gewaltig überschätzt Senat: hohe Leerstandszahlen dienen als Abwehrargument gegen wohnungs- und mietenpolitische Forderungen, aber: auch die Senatszahlen sind rückläufig (noch ca WE, 5,46%) Mindestfluktionsreserve an marktfähigen WE: 3% Schwerpunkte des Leerstands: Mitte 7,3% Kreuzberg-Friedrichshain 6,4% Marzahn-Hellersdorf 6,1% Neukölln 4,9% Leerstandswohnungen sind nicht marktfähig, weil o Eigentumswohnungen warten auf Käufer o o Gebäude mit Leerstand erzielen höhere Kaufpreise o o umfangreiche Modernisierungen beabsichtigt o o spekulativ überhöhte Mieten

4 Mietenentwicklung in Neukölln Die Zahlen zu den durchschnittlichen Angebotsmieten verdecken die starken Differenzen innerhalb Berlins und auch innerhalb Neuköllns Mittlere Angebotsmieten 2008/2009: Berlin Neukölln 5,82 /m² 5,19 /m² Aber: Friedrichshain-Kreuzberg 6,42 /m² Verteilung der Mietangebote: Quelle IBB-Wohnungsmarktbericht 2009 Spanne Neukölln: 35% unter 5,00 /m² 42 % über 5,00 unter 6 /m² 17% über 6,00 - unter 7,00 /m² 5% über 7,00 /m² bis unter 8,00 /m² 1% über 9,00 m² Reuterkiez: Kreuzberg Median 32% oberhalb 7,00 /m² Verteilung der Mietangebote 2009 (GSW-Report) Median Berlin Median Neukölln 5,85 /m² 5,47 /m² Nordneukölln ,27 /m² ,54 /m² ,03 /m² ,39 /m² ,27 /m² ,23 /m²

5 Verteilung der Mietangebote Nordneukölln (Ostern 2010) Eigene Auswertung Immoscout/Immowelt Unter 5,00 m² 21,83% Über 5,00 /m²- 5,50 /m² 28,38% 5,51 /m² - 5,99 /m² 18,34% 6,00 /m² - 6,49 13,97% 6,50 /m² - 6,99 /m² 4,37% 7,00 /m2-7,99 /m² 7,86% 8,00 und mehr 5,24% Basis: 458 Angebote Reuterkiez keine Angebote unter 5,00 /m²,insgesamt geringes Angebot Auffällig:. Spekulationsmieten nur bei wenigen Anbietern, dann Werbung Kreuzkölln oder Kreuzbergnähe Neue Entwicklung Ferienwohnungen, Studentenappartments und Wohnen auf Zeit (möblierte WE)

6 Entwicklung der Bevölkerungsstruktur in Neukölln (Quelle. Häußermann-Studie) Nach dem Statusindex bewegen sich alle Nord-Neuköllner im hinteren Viertel (Jahr 2009) Index Treptower Straße Nord Silbersteinstraße Glasower Straße Körnerpark Wissmannstraße Rollberg Hertzbergplatz Flughafenstraße Donaustraße Rixdorf Reuterkiez Aufsteiger: Rixdorf und Reuterkiez Nach wie vor: Familien mit Kindern ziehen aus dem Reuterkiez weg ,1% aller Kinder zwischen 0 und 6 Wer zieht nach Neukölln? Vorsicht: Die Kreuzberger kommen Wanderungsgewinn 2009 mit Kreuzberg (Quartale 1:3): Binnenwanderungssaldo insgesamt Personen 843 Personen Kleinräumige Wanderungen: Wanderungsgewinn: Graefekiez, Reichenberger Straße, Wrangelkiez, Boxhagener Platz, Samariter Viertel Wanderungsverluste Rixdorf, weiße Siedlung, Treptower Straße, Britz

7 Wohnungs- und mietenpolitisches Fazit: Senat zur Anerkennung der tatsächlichen Situation auf dem Wohnungsmarkt zwingen, da erst dann mietrechtliche Instrumente greifen Mietrecht selbst ändern, Absenkung der Kappungsgrenzen und Bindung der Neuvermietungsmieten an den Mietspiegel Wiedereinführung der Förderung von Wohnungsneubau, aber nicht nach altem System Bekämpfung von Baugruppen ist kontraproduktiv Bestehende Mieterrechte nutzen, dazu Einführung trägeroffene Mieterberatung in allem QM-Gebieten Keine Zahlung von Spekulationsmieten