UniInstitutional German Real Estate

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1 UniInstitutional German Real Estate Jahresbericht zum 31. März 2014

2 UniInstitutional German Real Estate auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: A1J16Q ISIN: DE000A1J16Q1 Kennzahlen zum Fondsvermögen (netto): EUR 283,9 Mio. EUR 80,2 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 139,2 Mio. EUR 18,5 Mio. davon direkt gehalten: EUR 139,2 Mio. EUR 18,5 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten: Anzahl direkt gehaltener Immobilien: 4 1 Anzahl Immobilien-Gesellschaften: Gebundene Mittel (gesamt) 2) : EUR 94,2 Mio. EUR 50,5 Mio. Gesamtliquidität: EUR 139,3 Mio. EUR 63,1 Mio. Freie Liquidität: EUR 45,1 Mio. EUR 8,6 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 0,0 % 0,0 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 100,0 % 100,0 % Umlaufende Anteile: Ausgabepreis: EUR 51,34 EUR 50,15 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 51,34 EUR 50,15 Renditekennzahlen 3) Bruttoertrag: 6,0 % k. A. Nettoertrag: 5,6 % k. A. Wertveränderung: 0,7 % k. A. Liquidität: 0,7 % k. A. Anlageerfolg: 2,4 % 0,3 % Sonstige Kennzahlen Ankäufe 4) : 3 1 Verkäufe 4) : Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich: EUR 200,4 Mio. EUR 80,0 Mio. Total Expense Ratio (TER): 0,82 % 0,1 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt): 100,0 % 100,0 % Ausschüttungsstichtag: k. A. Ausschüttung je Anteil: EUR 1,36 Anlageerfolg je Anteil: EUR 1,19 EUR 0,15 Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Betriebsvermögen (ESt-pflichtig): EUR 1,3789 EUR 0,1766 Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Betriebsvermögen (KSt-pflichtig): EUR 1,3789 EUR 0,1766 Kapitalertragsteuer je Anteil im Betriebsvermögen 5) : EUR 0,3447 EUR 0,0441 Rücknahmepreis per : EUR 51,09 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Gelder, die für die geplanten Objektankäufe, für die nächste Ausschüttung und für die laufende Bewirtschaftung sowie für die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten werden. 3) Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Managment e.v. 4) Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. 5) Einzelheiten ab Seite 29 unter Steuerliche Hinweise. Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozent angaben usw.) auftreten. 2

3 Jahresbericht* zum 31. März 2014 des UniInstitutional German Real Estate Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Risikobericht Anteilwert und Ertragsausschüttung Fondsvermögen (netto) Immobilienvermögen Immobilienaktivitäten Ausblick Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Steuerliche Hinweise Organe und Abschlussprüfer Die Aushändigung dieses Jahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Titelfoto: Frankfurt/Main, Franklinstraße 50 * Zeitraum

4 1 Bericht der Geschäftsführung Zudem sicherte sich der Fonds das in der Essener Innenstadt gelegene Büro- und Geschäftshaus Kettwiger Tor. Der wirtschaftliche Übergang für das im Einzelhandelsbereich und bei den Büroflächen zu jeweils 100 % vermietete und erst im Januar 2014 vollständig sanierte Gebäude erfolgte ebenfalls im neu begonnenen Geschäftsjahr am und damit außerhalb der ab gelaufenen Berichtsperiode. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote des Sonder - ver mögens sowohl bei 100 % des Mietertrages als auch bei 100 % der Gesamtnutzfläche. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Volker Noack Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniInstitutional German Real Estate hat das erste vollständige Geschäftsjahr 2013/2014 mit einem erfreulichen Ergebnis abgeschlossen. Der Anlageerfolg unseres auf den deutschen Immobilienmarkt ausgerichteten institutionellen Fonds lag für die zurückliegenden zwölf Monate zum bei 2,4 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Das Netto-Fondsvermögen des UniInstitutional German Real Estate erhöhte sich im Berichtszeitraum von EUR 80,2 Mio. auf EUR 283,9 Mio. Der Immobilienbestand besteht aus vier Objekten. Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Management der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit der Immobilienvermögen haben wir entsprechende Managementsysteme ent wickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die systematische Weiterentwicklung unseres Bestandsportfolios unter Aspekten der ökologischen, soziokulturellen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir neben dem jährlichen Corporate-Social-Responsibility-Bericht der Union Investment Gruppe auch mit dem vorliegenden Fondsbericht transparent gestalten. Über die Entwicklung des UniInstitutional German Real Estate im zurückliegenden Geschäftsjahr 2013/2014 werden wir Sie im Folgenden informieren. Im Berichtszeitraum wurde mit dem Vier-Sterne-Hotel Angelo München Westpark in München das erste Hotelinvestments für den Fonds unter Vertrag gebracht. Für das mit 207 Zimmern und Suiten ausgestattete Design-Hotel besteht ein 20-jähriger Pachtvertrag. Das mit insgesamt m 2 Mietfläche ausgestattete Objekt umfasst neben dem Hotel m 2 Büro- und Einzelhandels flächen, die ebenfalls vollständig vermietet sind. Im Berichtszeitraum wurde darüber hinaus die Immobilie Franklinstraße 50 in Frankfurt/Main erworben. Das im Jahr 2003 fertiggestellte Bürogebäude im etablierten Standort City West in Frankfurt/Main ist zu 100 % an ein bonitätsstarkes Wirtschaftsprüfungsunternehmen vermietet und verfügt über m² Büro- und Lagerflächen. Am wurde zum Beginn des neuen Geschäftsjahres 2014/2015 und damit außerhalb der abgelaufenen Berichtsperiode das Fachmarktzentrum Meisterareal in Nürnberg in den Bestand des UniInstitutional German Real Estate aufgenommen. Das Objekt ist ebenfalls vollständig und mit einer langen Vertragslaufzeit vermietet. Alleiniger Nutzer ist das in der Metropolregion größte SB-Warenhaus. 4

5 1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Das sich aufhellende wirtschaftliche Umfeld machte sich im Kalenderjahr 2013 auch auf dem deutschen Immobilienmarkt bemerkbar. Alle relevanten Marktsegmente entwickelten sich positiv und sorgten für ein weiterhin hohes Investoreninteresse. Das Transak tionsvolumen für gewerbliche Immobilien legte im Jahresverlauf 2013 im Vergleich zum Vorjahr 2012 nochmals deutlich zu. Deutsche Büromärkte Auf den größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München konnte im Jahr 2013 das hohe Vermietungsniveau des Vorjahres nicht ganz erreicht werden. Der Flächenumsatz der Bürometropolen lag 8,4 % unter dem Ergebnis des Jahres In Düsseldorf stieg die Vermietungsleistung deutlich an, während sie in Berlin und München um jeweils fast ein Fünftel zurückging. Die Leerstandsquote über die fünf Bürometropolen ist dennoch im Jahresvergleich von 9,6 % auf 9,2 % gefallen. Auch die durchschnittlich um 2,7 % gestiegene Spitzenmiete verdeutlicht die Fortsetzung der insgesamt positiven Entwicklung auf den deutschen Büromärkten im Jahr Angesichts des nach wie vor bestehenden Nachfrageüberhangs bei modernen Büroflächen ist im Laufe des Jahres 2014 davon auszugehen, dass die Spitzenmieten vielerorts noch weiter steigen werden. Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen n Index Europa n Index Deutschland Quelle: Property Market Analysis, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. Stand: Dezember ) Index-Basisjahr Nationaler Vergleich der Büroleerstandsquoten (in %) Düsseldorf Frankfurt/Main Berlin Hamburg 8,5 8,2 8,2 7,8 8,4 München 7,3 0 % 5 % 10 % 15 % n 2012 n ,0 11,4 11,9 11,1 Quelle: Jones Lang LaSalle Deutsche Einzelhandelsmärkte Der deutsche Einzelhandelsmarkt erwies sich im Jahr 2013 aufgrund der vergleichsweise guten konjunkturellen Lage erneut als solide. Obwohl der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig war, ist die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge ge stiegen. Die höchste Flächennachfrage war erneut in Berlin zu beobachten, gefolgt von Frankfurt/Main und Köln. Infolge der guten Nachfrage nach Ladenlokalen stiegen die Spitzen mieten im Durchschnitt über die fünf wichtigsten Ein zelhandels standorte um 3,9 %. In Düsseldorf und München erhöhten sich die Mieten im Jahresvergleich mit 7,8 % bzw. 6,1 % besonders stark. eine zunehmende Zimmerauslastung beobachten. In drei der fünf Standorte konnte ein steigender Zimmerertrag (RevPAR) erzielt werden. Lediglich in Berlin und Düsseldorf ging der durchschnittlich erzielte Zimmerertrag aufgrund des gesunkenen Zimmerpreises leicht zurück. Im Durchschnitt der großen deutschen Standorte stieg der RevPAR jedoch um 2,3 %. Aufgrund des insgesamt sich weiter aufhellenden konjunkturellen Umfeldes dürfte im Jahresverlauf 2014 mit einer Steigerung des durchschnittlich zu erzielenden Zimmerertrages auf den deutschen Hotelmärkten zu rechnen sein. Deutsche Hotelmärkte Die deutschen Hotelmärkte zeigten im Jahr 2013 oftmals eine positive Entwicklung. In den fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München ließ sich Deutscher Immobilien-Investitionsmarkt In Deutschland wurden im Jahresverlauf 2013 Gewerbeimmobilien im Wert von EUR 30,7 Mrd. gehandelt, das waren 21 % mehr als im Vorjahreszeitraum. 5

6 Geld- und Kapitalmarkt Die Entwicklung an den internationalen Rentenmärkten war im Berichtszeitraum weitestgehend von der Geldpolitik der großen Notenbanken geprägt. Ausgehend von historisch niedri gen Zinsniveaus, so notierten deutsche Bundesanleihen im Mai 2013 bei 1,1 %, kam es an den wichtigsten Finanzmärkten zu deutlichen Renditestei gerungen. Ausschlaggebend hierfür war der Richtungswechsel in der US-amerikanischen Geldpolitik. Die US-Notenbank Fed stimmte die Märkte unter dem Eindruck überraschend guter Konjunkturdaten auf eine bevorstehende Reduzierung ihrer monatlichen Wertpapierankäufe ein. Anfang des Jahres 2014 wurde dann mit der regelmäßigen Herabsetzung der Ankaufsvolumina begonnen. Gleichzeitig bekräftigte die Fed ihre Absicht, die US-Leitzinsen für einen langen Zeitraum unver ändert zu belassen. Der Richtungswechsel der Fed wurde am US-Rentenmarkt mit Renditesteigerungen quittiert. Ende Dezember 2013 wurde im Zehnjahresbereich die Renditemarke von 3,0 % erreicht. Im Vergleich dazu erzielten zehnjährige US-Treasuries noch im Mai 2013 lediglich 1,6 %. Mit dem Jahresbeginn 2014 hat sich der Markt wieder etwas erholt. Im Rahmen gemischter US-Konjunkturdaten bewegten sich die US-Renditen zuletzt zwischen 2,6 und 2,7 %. Europäische Staatsanleihen verzeichneten im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/2014, gemessen am iboxx Euro Sovereign Index, hingegen einen kräftigen Wertzuwachs von 5,7 %. Für die Kurszuwächse waren in erster Linie die starken Renditerückgänge bei Anleihen aus den Peripherieländern verantwortlich. Schuldverschreibungen aus Irland, Italien, Portugal und Spanien erreichten hier zuletzt mehrjährige Tiefstände. Die umfangreiche Sparpolitik dieser Staaten zeigte Wirkung. In Verbindung mit besseren Konjunkturdaten nahm das Anlegerinteresse spürbar zu. Vor allem zum Beginn des Jahres 2014 gelang es den jeweiligen Schuldenmanagern problemlos, neue Papiere zu platzieren. Irland kehrte dabei erfolgreich an den Kapitalmarkt zurück und emittierte erstmals seit dem Verlassen des europäischen Rettungsschirms neue Anleihen. Auch die Ratingagenturen honorierten die Reformfortschritte mit verbesserten Bonitätsurteilen. Für Rückenwind sorgten zusätzlich niedrige Inflationsraten. Mit Teuerungsraten von 0,9 % waren damit allerdings auch Sorgen um eine mögliche deflationäre Entwicklung verbunden. Die Europäische Zentralbank (EZB) beobachtete die Entwicklung sehr genau und nahm im November 2013 eine überraschende Leitzinssenkung auf ein Rekordtief von 0,25 % vor, um deflationären Tendenzen entgegenzuwirken. Gestützt von freundlichen Aktienmärkten waren Unternehmensanleihen im Berichszeitraum gefragt. Durch die veränderte US- Geldpolitik gerieten Schuldverschreibungen aus den aufstrebenden Volkswirtschaften hingegen unter Abgabedruck. Stärkere Verluste gab es vor allem an den lokalen Märkten, da hier noch eine zwischen zeitliche Währungsschwäche hinzukam Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor s, Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen sowie Forderungen aus Devisentermingeschäften bestanden im abgelaufenen Geschäftsjahr bei insgesamt drei Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität lag zwischen A + und A. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Da sich der Fonds in der Aufbauphase befindet und zum Geschäftsjahresende vier Immo bilien im Bestand hat, liegt der Anteil dieser Mieter bei 96,5 % (berechnet nach Jahresnettomietertrag). Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Inves titionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional German Real Estate geachtet. Zur Steuerung der Zins- und Darlehensprolongationen verfügt Union Investment über eine tagesaktuelle Übersicht der Zinsund Darlehensrestlaufzeiten sowie der Zinskosten, separat pro Darlehenswährung und über das gesamte Darlehensbuch des Sondervermögens, inklusive der von den Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Darlehen. Der UniInstitutional German Real Estate hatte im Berichtszeitraum keine Kredite im Bestand. Ein Großteil der Liquidität im UniInstitutional German Real Estate wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten. Das Fondsmanagement von Union Investment begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zinsände- 6

7 Wertentwicklung 1) (in %) Anteilklasse Datum 1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre p. a. 5 Jahre 10 Jahre seit Auflegung (am ) UniInstitutional German Real Estate ,4 2,7 1) Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden. rungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds Nr. 554 wird vom verant - wort lichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Aus - wir k ungen des UIN-Fonds Nr. 554 auf die Bewertung des UniInstitu tional German Real Estate monatlich überwacht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,70 % des Netto-Fondsver mögens. Währungsrisiken Im Berichtszeitraum gab es keine offene Währungspositionen im UniInstitutional German Real Estate; es wurden keine Fremdwährungen gehalten. Sonstige Marktpreisrisiken Im Verlauf der Aufbauphase des Portfolios wird eine breite geogra fische und sektorale Streuung angestrebt, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Märkten oder Branchen abfangen zu können. Der Fonds investiert ausschließlich in Immobilien in Deutschland, insbesondere Büroimmobilien, Einzelhandelsobjekte und Hotels. Zum Berichsstichtag umfasst der Liegenschaftsbestand zwei Drittel Büro- und ein Drittel Hotelimmobilien. Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniInstitutional German Real Estate im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus unvorhergesehenen hohen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im UniInstitutional German Real Estate wurde im Berichtszeitraum ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. Anstehende Immobilien- / Gesellschaftstransaktionen werden in der Regel nicht aus vorhandener Liquidität finanziert, sondern über ein Zeichnungsverfahren mit festem Zielbetrag und anschließender Repartierung bei Überzeichnung abgewickelt. Dabei werden, bei sich abzeichnendem Liquiditätsbedarf, die benötigten Mittel durch eine Zeichnungsphase und Öffnung des Fonds abgerufen. Bei diesem Verfahren kann es vorübergehend (in der Regel wenige Tage) zu einer negativen freien Liquiditätsquote kommen, wenn eine Transaktion vertraglich verpflichtend bereits in den gebundenen Mitteln enthalten ist, die entsprechende Zeichnungsphase jedoch noch nicht durchgeführt wurde. Der Fonds verfügte im Verlauf des Geschäftsjahres 2013/2014 zum jeweiligen Monatsultimo über eine freie Liquidität zwischen 10,5 % und +26,6 %. Die negative freie Liquidität (Ultimo November und Dezember 2013) resultiert aus der Transaktion für das Gebäude Kettwiger Tor in Essen, für das der wirtschaftliche Übergang im abgelaufenen Geschäftsjahr noch nicht stattgefunden hat. Die Unterzeichnung des Kaufvertrages und damit die Berücksichtigung in den gebundenen Mitteln des Fonds fand bereits im November 2013 statt. Die Bereitstellung der Liquidität zur Kaufpreiszahlung erfolgte im Rahmen der Zeichnungsphase im Januar Im Berichtszeitraum flossen dem Fonds netto inkl. Ertragsausgleich im Rahmen von zwei Zeichnungsphasen rund EUR 200 Mio. zu. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Pa piere mit einer Bonitätsstruktur von hoher und bester Qualität sowie geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit der Wertpapierspezialfondsanteile war im abgelaufenen Geschäftsjahr stets gegeben Anteilwert und Ertragsausschüttung Der Anteilwert (Ausgabe- und Rücknahmepreis) eines UniInsti tutional German Real Estate-Anteils beträgt zum EUR 51,34. Aufgrund des Vortrags auf neue Rechnung fand im Geschäftsjahr 2012/2013 keine Ausschüttung statt. Der Anlageerfolg im abgelaufenen Geschäftsjahr beläuft sich auf EUR 1,19 je Anteil. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 2,4 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.). Für das Geschäftsjahr 2013/2014 werden am EUR 1,36 je Anteil ausgeschüttet. 7

8 Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraums angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnitt lichen Netto-Fondsvermögen ausgewiesen ( Total Expense Ratio TER). Für das abgelaufene Geschäftsjahr beträgt die TER 0,82 % Fondsvermögen (netto) Per Stichtag haben 294 institutionelle Anleger im UniInstitutional German Real Estate EUR 280,4 Mio. angelegt. Unter den Kunden sind Banken, Versicherungen und Versorgungswerke. Das durchschnittliche Anlagevolumen je Anleger beträgt rund EUR 1,0 Mio. Das Netto-Fondsvermögen erreichte zum Ende des Geschäftsjahres 2013/2014 ein Volumen in Höhe von EUR 283,9 Mio. Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm von am auf am zu. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Anteile im Wert von EUR ,74 ausgegeben. Das Fondsvermögen (netto) erhöhte sich von EUR 80,2 Mio. auf EUR 283,9 Mio. Das entspricht einer Zunahme von 354 %. Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen (in %) Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) 10 bis 15 Jahre (1999 bis 2003) 5 bis 10 Jahre (2004 bis 2008) bis 5 Jahre (2009 und später) 19,4 n Objektalter gemäß Sachverständigengutachten Immobilienvermögen 32,5 Das Immobilienvermögen besteht aus vier Immobilien und beträgt EUR 139,2 Mio. Der durchschnittliche Wert je Quadrat meter beträgt EUR Der Nutzflächenbestand des Immobilien vermögens erhöhte sich von insgesamt m 2 auf m 2. Zum Berichtsstichtag waren die vier Objekte vollständig vermietet. Das Immobilienvermögen erhöhte sich im Berichtszeitraum um 752,4 % von EUR 18,5 Mio. auf EUR 139,2 Mio. Der Durchschnittswert der fertigen Objekte beträgt zum EUR 34,8 Mio. (per EUR 18,5 Mio.). 48,1 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % EUR 10 bis 25 Mio. 1 Objekt 13,6 % EUR 25 bis 50 Mio. 3 Objekte 86,4 % Immobilienaktivitäten Im Berichtszeitraum konnten drei Ankäufe erfolgreich umgesetzt werden. Es handelt sich dabei um zwei vollständig vermietete Büroobjekte in Frankfurt/Main und eine ebenfalls zu 100 % vermietete Hotelimmobilie in München. Ein langfristig vermietetes Fachmarktzentrum in Nürnberg wurde am außerhalb des Berichtszeitraums in den Bestand übernommen. Der Ankauf eines Büro- und Geschäftshauses in Essen wurde im November 2013 beurkundet, der wirtschaftliche Übergang erfolgte ebenfalls außerhalb des Berichtszeitraums am Entwicklung des UniInstitutional German Real Estate Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Mio. EUR Mio. EUR Veränderungen Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 139,2 18, ,7 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Liquiditätsanlagen 139,3 63,0 + 76,3 Sonstige Vermögensgegenstände 10,2 1,3 + 8,9./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 4,8 2,6 + 2,2 Fondsvermögen (netto) 283,9 80, ,7 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 5,5 1,6 + 3,9 Frankfurt/Main, Karlstraße 4 6, Niddastraße 53, Moselstraße 53 Am wurde das in zentraler Lage, unmittelbar am Hauptbahnhof belegene Büro- und Geschäftsgebäude erworben. Das im Jahr 2006 fertiggestellte neungeschossige Gebäude ist mit dem Zertifikat BREEAM In-USE (Teil 1 3) ausgezeichnet und verfügt über insgesamt m 2 Büro-, Handels- und Gastronomieflächen. Es ist vollständig und langfristig vermietet. Bonitätsstarker Hauptmieter ist die Deutsche Bahn AG. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am

9 München, Angelo München Westpark Das Vier-Sterne-Hotel der Marke angelo im Münchener Stadtteil Sendling ist das erste Hotelinvestment des Fonds. Das Objekt mit dem Baujahr 2013 wurde am im Rahmen eines Direkterwerbs angekauft und ist mit einem 20-jährigen Pachtvertrag plus Verlängerungsoption ausgestattet. Das sechsgeschossige Design-Hotel in der Albert-Roßhaupter-Straße verfügt über 207 Zimmer und Suiten sowie 78 Tiefgaragenstellplätze. Darüber hinaus umfasst das Hotel, das im Januar 2013 eröffnet wurde, flexibel miteinander kombinierbare Tagungsräume und ist aufgrund seiner zentralen Lage ein geeigneter Ausgangspunkt für Geschäfts- und Urlaubsaktivitäten. Das mit m 2 Mietfläche ausgestattete Objekt umfasst neben dem Hotel m 2 Büro- und Einzelhandelsflächen, die ebenfalls vollständig vermietet sind. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Frankfurt/Main, Franklinstraße 50 Am erfolgte der Erwerb der Immobilie in der Franklinstraße 50 in Frankfurt/Main. Das im Jahr 2003 fertiggestellte Bürogebäude ist zu 100 % an ein bonitätsstarkes Wirtschaftsprüfungsunternehmen vermietet und verfügt über m 2 Büro- und Archiv-/ Lagerflächen. Die City-West, in der sich das Objekt befindet, ist ein etablierter Standort mit direkter Anbindung an die Innenstadt von Frankfurt/Main. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Ankäufe (Bestandsübergang außerhalb des Berichtszeitraums) Essen, Kettwiger Tor Bei dem am angekauften Objekt handelt es sich um das Refurbishment eines Büro- und Geschäftshauses. Die Fertig stellung der Totalsanierung erfolgte im Januar Das sieben geschossige Gebäude am Kettwiger Tor 2 10 in Essen mit seiner prägnanten Hochhaus-Fassade aus den 1950er Jahren und dem zweigeschossigen Sockelbau verfügt über insgesamt m 2 Einzelhandels-, Büro- und Lagerflächen. Im Rahmen der 18-mona tigen Sanierung wurde das Gebäude, das sich direkt am Essener Hauptbahnhof in zentraler Innenstadtlage befindet, technisch und energetisch auf den neuesten Stand gebracht. Die Fassade des Hochhauses wurde in enger Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz in seiner ursprünglichen Optik weitgehend erhalten. Die Einzelhandelsund Büroflächen sind inklusive der Miet garantie bereits zu 100 % vermietet. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Nürnberg, Fachmarktzentrum Meisterareal Am erfolgte der Ankauf des Fachmarktzentrums Meisterareal in Nürnberg. Das Grundstück umfasst rund m 2 Fläche mit rund m 2 Einzelhandelsfläche und ist in dieser Größenordnung einzigartig. Eine miterworbene Brachfläche (Gewerbenutzung) von m 2 wird zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht genutzt, bietet aber im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans Entwicklungsmöglichkeiten. Das Objekt verfügt außerdem über Parkplätze und ist zu 100 % bis zum Jahr 2023 an ein SB-Warenhaus vermietet. Durch einen zehnjährigen Triple- Net-Mietvertrag mit weiteren Optionsrechten leistet das Objekt einen guten Beitrag zur zukünftigen Ausschüttung des Fonds. Das Meisterareal stellt eine der größten, durch Einzelhandel genutzten Flächen außerhalb der Nürnberger Innenstadt dar und beherbergt das größte SB-Warenhaus in der Metropolregion. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte außerhalb des Berichtszeitraumes am Vermietungssituation Per beträgt die Vermietungsquote des Sondervermögens mit den drei Büroobjekten in Darmstadt und Frankfurt/ Main bei 100 % des Mietertrages und 100 % der Gesamtnutzfläche. Das Hotelobjekt in München weist ebenfalls eine Vermietungsquote nach Mietertrag und Nutzfläche in Höhe von 100 % aus. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen Wir glauben nicht, dass die im ersten Quartal 2014 gesunkenen Staatsanleihe-Renditen in Kerneuropa und den USA dauerhaft Bestand haben werden. Wetter- und geopolitische Risiken haben zwar temporär zu einer Verunsicherung und damit zu sinkenden Anleiherenditen bei Bundesanleihen und US-Schatzanweisungen geführt. Jedoch sollten mittelfristig die deutlich besseren Konjunkturperspek tiven für die Eurozone und die USA zu steigenden Renditen führen. Konsequenterweise vollzieht die US-Notenbank Fed auch weiterhin ihren graduellen Ausstieg aus den Anleihekäufen, was auf mittlere Sicht vermutlich moderat steigende Marktrenditen zur Folge haben wird. Für das Jahresende 2014 erwarten wir bei zehnjäh rigen US-Schatzanweisungen einen Renditeanstieg auf bis zu 3,3 %. Bundesanleihen sehen wir bei gleichem Zeithorizont bei mindestens 2,0 %. Hier wirkt die Tatsache leicht unterstützend, dass die Europäische Zentralbank (EZB) wahrscheinlich zur weiteren Abwehr von potenziellen Deflationsgefahren die Zinsen nochmals senken oder Liquiditätsmaßnahmen ergreifen könnte. Mit diesen Prognosen verbinden wir demnach nur moderate Renditesteigerungen. Eine größere Kursbewegung erscheint uns nur denkbar, wenn sich die weltweiten Konjunkturdaten unerwartet robust entwickeln oder die Inflation überraschend schnell wieder anzieht. Für Unternehmensanleihen wird das fundamentale Umfeld mittelfristig etwas schwieriger, denn in den USA und langsam auch in Europa steigen tendenziell die Verschuldungsquoten. Die hohe Überschussliquidität dürfte aber vorerst für eine stabile Nachfrage sorgen und stellt somit eine wichtige Stütze dar. Bei Anleihen der aufstrebenden Volkswirtschaften hat sich das fundamentale Bild in den vergangenen Monaten verschlechtert. Länder, die aktiv die Geldpolitik straffen, Strukturreformen durchführen sowie relativ 9

10 unabhängig von Rohstoffexporten sind, sollten am besten durch das eher schwierige Fahrwasser kommen. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank wird allmählich auseinander driften. Während die EZB die Zinsen niedrig halten dürfte, beginnen bei der Fed die Planungen für erste Zinserhöhungen ab Herbst nächsten Jahres. Tendenziell sollte der US-Dollar daher gegenüber dem Euro aufwerten. Nachhaltigkeit Verantwortungsbewusstes und ressourcenschonendes Wirtschaften ist auch in der Immobilienbranche zur Voraussetzung geworden, um Werte dauerhaft zu sichern und zu steigern. Die Entwicklung des Immobilienportfolios erfolgt daher systematisch unter Aspekten der Nachhaltigkeit. Die ganzheitliche Betrachtungsweise der Immobilieninvestments über den gesamten Lebenszyklus mit dem Fokus auf die ökonomische Qualität, die Umweltwirkung sowie die funktionalen und soziokulturellen Aspekte hat das Ziel, den Anteil von nachhaltigen Immobilien im Bestand des Fonds kontinuierlich auszubauen. Diesem ganzheitlichen Qualitätsverständnis entsprechend, haben wir unsere Prozesse an Standards ausgerichtet, die im ZIA-Leitfaden Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Kodex, Berichte und Compliance des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. festgelegt sind. Zudem haben wir als Unterzeichner der United Nations Principles for Responsible Investment (UN PRI) wesentliche Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften in unser Handeln integriert. Unsere Handlungsgrundsätze haben wir in unserer Leitlinie für ver - antwortliches Investieren (VI) zusammengefasst und Anfang 2013 eingeführt. Sie befasst sich mit investitionsspezifischen Aspekten unter Berücksichtigung internationaler Standards wie u. a. dem United Nations Global Compact (UNGC). Darüber hinaus tragen wir unseren verschiedenen Selbstverpflichtungen wie z. B. der UN PRI darin Rechnung. Im Rahmen eines zertifizierten Umweltmanagementsystems hat Union Investment sich dazu über alle Geschäftsbereiche hinweg verpflichtet, ihre Umweltleistung unter Einhaltung der gesetz lichen Mindestanforderungen kontinuierlich zu verbessern. Der Wirtschaftsstandort Deutschland ist im europäischen Umfeld weiterhin der Stabilitätsanker mit einer historisch niedrigen Arbeitslosenquote und einem volkswirtschaftlichen Wachstum. Die positiven makroökonomischen Parameter spiegeln sich auch in den gewerblichen Immobilienmärkten wider. Die Mietpreise in den wirtschaftsstarken Regionen sind stabil bis steigend. Die Nachfrage am Investmentmarkt ist ungebrochen hoch und erklärt das steigende Preisniveau. Die Nachfrage fokussiert sich bei den Großinvestoren auf die klassischen Immobilienmetropolen. Deutsche Ballungs- und Oberzentren verfügen über attraktive Rendite- und Risikoprofile für Immobilieninvestments mit einer vergleichsweise geringeren Nachfragesituation. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/2014 wurde mit drei neuen Investitionen der konservative Aufbau eines diversifizierten Portfolios von Qualitätsobjekten weiterverfolgt. Es konnten zwei Büroinvestments in Frankfurt/Main im Juni 2013 und im November 2013 erworben werden. Im November 2013 investierte der Fonds in eine Hotelimmobilie in München. Außerdem wurden zwei weitere Immobilien, ein Büro- und Geschäftshaus in Essen und ein Fachmarktzentrum in Nürnberg, im abgelaufenen Geschäftsjahr beurkundet. Die Übergänge in den Bestand erfolgten beide zum Beginn des neuen Geschäftsjahres 2014/2015 und liegen damit außerhalb des Berichtszeitraums. Für die Akquisition weiterer Gewerbeimmobilien stehen wirtschaftlich starke Mittelstädte mit positiv demografischen Perspektiven im Fokus und werden auf Investmentopportunitäten untersucht. Attraktive Objekte aus den Bereichen Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik werden regional sondiert. Das Fondsmanagement verfolgt eine stringente Liquiditätssteuerung des Fonds. Um die Immobilienquote hoch zu halten, werden entsprechende Mittelzuflüsse und Zeichnungsphasen erst vor den wirtschaftlichen Übergängen weiterer Objekte zugelassen. Besonderes Augenmerk wird auf eine hohe Vermietungsquote, gute Mieterbonität und problemlose Wiedervermietbarkeit gelegt. Die Abhängigkeit des Fonds von der Entwicklung einer Einzel immobilie soll nach der Aufbauphase des Portfolios durch eine breite Streuung auf ein Mindestmaß begrenzt werden. Wir sind davon überzeugt, unsere Strategien auch in den kommenden Monaten erfolgreich umsetzen zu können. Für Ihr bisheriges Vertrauen, sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, danken wir Ihnen. Hamburg, im Mai 2014 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Portfoliostrategie Dr. Kutscher (Vorsitzender) Dr. Beck Dr. Billand Noack 10

11 1.3 Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung 11

12 1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens (netto) EUR EUR Wert des Sondervermögens zum Beginn des Geschäftsjahres ,02 1. Ausschüttung bzw. Steuerabschlag für das Vorjahr 1) ,45 2. Mittelzufluss (netto) 2) ,68 Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen ,68 Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen 3. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich 3) ,06 Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich ,06 Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile 4. Ordentlicher Nettoertrag 4) ,07 4. a) Abschreibung Anschaffungsnebenkosten 5) ,07 davon bei Immobilien ,07 davon bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 5. Realisierte Gewinne 6) ,29 6. Realisierte Verluste 6) ,78 7. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne / Verluste 7) ,50 Wert des Sondervermögens am Ende des Geschäftsjahres ,32 Fußnoten 1) bis 7) siehe Seite

13 1.3.2 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Die Entwicklung des Netto-Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zum Beginn und zum Ende des Geschäftsjahres. 1) Für das vorangegangene Geschäftsjahr 2012/2013 wurde keine Ausschüttung vorgenommen. Stattdessen wurde der zur Ausschüttung verfügbare Betrag vorgetragen. Auf diesen thesaurierten Betrag in Höhe von EUR ,94 wurde ein Steuerabschlag gezahlt. 2) Die Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen ergeben sich aus dem jeweiligen Anteilwert multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen Anteile. Im Anteilwert sind die aufgelaufenen Erträge je Anteil enthalten. Der Mittelzufluss (netto) ist hier ohne die Ertragsausgleichsbeträge dargestellt und zeigt damit nur die Vermögensveränderung im Geschäftsjahr. 3) Der ausgewiesene Ertragsausgleich enthält auch den Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungsstichtag ausgegebene bzw. zurückgenommene Anteile. Dieser ist im Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich nicht enthalten. Da für das vorangegangene Geschäftjahr keine Ausschüttung stattgefunden hat, ist die Position mit Null ausge wiesen. 4) Der Ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich, siehe dazu Seite ) Die aufgrund gesetzlicher Vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen im Zuge des Erwerbs von Immobilien entstandenen Anschaffungsnebenkosten sind für Beurkundungen, die ab dem erfolgten, gem. 79 (1) InvG zu aktivieren und anschließend über die geplante Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, linear abzuschreiben. Die Abschreibung erfolgt ohne Minderung des Ausschüttungs ergebnisses im Vermögensbestand des Sondervermögens und mindert diesen daher. 6) Die Realisierten Gewinne und Realisierten Verluste sind das Ergebnis der Veräußerung von Liquiditätsanlagen im Berichtsjahr. Der Veräußerungsgewinn sowie der Veräußerungsverlust ergeben sich bei den Liquiditätsanlagen aus der Differenz zwischen dem durchschnittlichen Ankaufkurs und den Kursen bei Verkauf. 7) Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/Verluste ergibt sich bei den Immobilien aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr. Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/Verluste ergibt sich bei den Liquiditätsanlagen aus den Kurswertveränderungen des im Bestand befindlichen Wertpapierspezialfonds. 13

14 1.3.3 Zusammengefasste Vermögensaufstellung Aktiva I. Immobilien (s. Seite 16 17) 1. Mietwohngrundstücke 2. Geschäftsgrundstücke ,00 3. Gemischt genutzte Grundstücke 4. Grundstücke im Zustand der Bebauung EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen (netto) in % 5. Unbebaute Grundstücke ,00 49,03 II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1. Mehrheitsbeteiligungen 2. Minderheitsbeteiligungen III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 18, 22) 1. Bankguthaben ,19 2. Investmentanteile , ,35 49,08 IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 18) 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,34 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 3. Zinsansprüche 4. Anschaffungsnebenkosten ,46 bei Immobilien ,46 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 5. Andere , ,77 3,58 Summe Aktiva I. IV ,12 101,69 Passiva V. Verbindlichkeiten aus (s. Seite 18) 1. Krediten 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,75 3. Grundstücksbewirtschaftung ,10 EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen (netto) in % 4. Anderen Gründen , ,80 1,23 VI. Rückstellungen ,00 0,46 Summe Passiva V. VI ,80 1,69 Fondsvermögen (netto) ,32 100,00 Anteilwert (EUR) 51,34 Umlaufende Anteile (Stück)

15 1.3.4 Erläuterungen zur zusammengefassten Immobilien Vermögensaufstellung Der Wert der direkt gehaltenen Immobilien erhöhte sich durch den Kauf von drei Objekten um EUR 120,7 Mio. auf EUR 139,2 Mio. Hierin sind die Wertfortschreibungen im Verlauf des Geschäftsjahres enthalten. Die im Bestand befindlichen Immobilien werden turnusmäßig bewertet; sie werden mit dem vom Sachverständigenausschuss ermittelten Wert (Verkehrswert) ausgewiesen. Bei Ankauf einer Immobilie oder einer Immobilien-Gesellschaft wird in den ersten drei Monaten nach Erwerb grundsätzlich der Kaufpreis anstelle des Sachverständigenwertes ausgewiesen. Liquiditätsanlagen Die Liquiditätsanlagen erhöhten sich um EUR 76,3 Mio. auf EUR 139,3 Mio. Davon sind EUR 68,7 Mio. für Immobilieninves titionen, EUR14,2 Mio. für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität, EUR 8,3 Mio. für die Ausschüttung und EUR 3,0 Mio. für Restverbindlichkeiten aus Liegenschafts - er werben, Instand haltungsmaßnahmen, Bankkautionen sowie fällig werdende Verbindlichkeiten vorgesehen. Der Fonds verfügt zum Ende des Geschäftsjahres über eine freie Liquidität in Höhe von Euro 45,1 Mio. Der Bestand an Investmentanteilen betrug zum Ende des Geschäftsjahres EUR 128,6 Mio. Bei den Investmentanteilen handelt es sich um Anteile am Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 der Union Investment Institutional GmbH. Sonstige Vermögensgegenstände Die Sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um EUR 8,9 Mio. auf EUR 10,2 Mio. Darin enthalten sind Anschaffungsnebenkosten in Höhe von EUR 7,2 Mio., Vorlaufkosten für Ankäufe in Höhe von EUR 2,1 Mio. sowie Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von EUR 0,8 Mio. Bei der Position Anschaffungsnebenkosten handelt es sich um noch nicht abgeschriebene Nebenkosten des Erwerbes von Objekten aufgrund gesetzlicher oder freiwilliger Vorgaben. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben resultieren aus Sicherheitseinbehalten in Höhe von EUR 2,2 Mio. Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung setzen sich überwiegend aus Nebenkosten in Höhe von EUR 1,0 Mio. zusammen. Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen beinhalten Steuerverbindlichkeiten gegenüber den Finanzbehörden in Deutschland in Höhe von EUR 0,2 Mio. Rückstellungen Die Rückstellungen wurden unter anderem für Erwerbskosten in Höhe von EUR 0,7 Mio. und für werterhöhende Ausbaumaßnahmen in Höhe von EUR 0,4 Mio. gebildet. 15

16 1.3.5 Vermögensaufstellung Teil I Nutzfläche m 2 Lfd. Nr. Lage des Grundstückes Objektbeschreibung Art des Grundstückes Art der Nutzung 1) Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße m 2 gesamt davon Gewerbe davon Wohnfläche Direkt gehaltene Immobilien im Inland Deutschland Darmstadt, Robert-Bosch-Straße 20 22, Space20 5gesch. Bürogebäude, 1 Staffelgeschoss, Tiefgarage Frankfurt/Main, Franklinstraße gesch. Bürogebäude, 1 Staffelgeschoss, 2 Untergeschosse, Tiefgarage Frankfurt/Main, Karlstraße 4 6, Niddastraße 53, Moselstraße München, Albert-Roßhaupter-Straße 43 45, Angelo München Westpark Immobilienvermögen gesamt in EUR 9gesch. Büro- u. Geschäfts gebäude, 1 Untergeschoss B B/P 2/ B B/P 11/ B B/P (83), H/G 6gesch. Hotel, Tiefgarage H H (76), B/P, H/G 6/ / Alle immobilienbezogenen Angaben basieren auf 100 %. 1) Mietanteil in % des gesamten Mietertrages der Immobilie, sofern über 25 %. Es erfolgt keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart. 2) Unter Berücksichtigung von Mietgarantien. 3) Es erfolgt aus Datenschutzgründen keine Angabe, wenn in der betreffenden Immobilie aktuell nur ein Mieter ansässig ist oder wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie zu 75 % oder mehr von einem einzigen Mieter stammen. 4) Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien- Gesellschaft gehalten wird, wird in den ersten drei Monaten nach Erwerb der Kaufpreis anstelle des Sachverständigenwertes ausgewiesen. 16

17 Ausstattungsmerkmale Fernwärme Klimaanlage Lastenfahrstuhl Personenfahrstuhl Rolltreppe Objektzertifizierung Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes / Kaufpreises Restnutzungsdauer in Jahren Leerstandsquote in % (stichtagsbezogen) 2) Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren 3) Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) Prognostizierte Mieterträge 2) 3) in TEUR gesamt in Mio. EUR gesamt in % des Kaufpreises Anschaffungsnebenkosten gesamt davon Gebühren und Steuern (aufgrund gesetzlicher Vorgaben) in TEUR davon Sonstige (aufgrund freiwilliger Vorgaben) in TEUR im Geschäftsjahr abgeschrieben in TEUR voraussichtlich verbleibender Abschreibungszeitraum in Jahren nicht abgeschrieben in TEUR nicht abgeschriebener Anteil in % des Fondsvermögens (netto) Verkehrswert / Kaufpreis in TEUR (stichtagsbezogen) 4) Anteil am Fondsvermögen (netto) in EUR in % Lfd. Nr. n n n n 68 0, , , ,9 1,04 6, , ,00 6,66 1 n n n n 59 0,0 1,82 6, , ,00 9,51 2 n n n n 52 0,0 2,28 5, , ,00 15,95 3 n n n 59 0,0 2,47 5, , ,00 16, ,00 49,03 Art des Grundstückes: B = Bürogebäude H = Hotel Art der Nutzung: B/P = Büro/Praxen H = Hotel H/G = Handel/Gastronomie 17

18 Übertrag aus Vermögensaufstellung Teil I Anteil am Fondsvermögen (netto) in % Immobilienvermögen gesamt ,00 49, Vermögensaufstellung Teil II Käufe nominal EUR bzw. Stück in Tausend Verkäufe nominal EUR bzw. Stück in Tausend Bestand nominal EUR bzw. Stück in Tausend Kurswert Euro (Kurs per ) Anteil am Fondsvermögen (netto) in % I. Bankguthaben ,19 3,80 1) 2) 3) II. Investmentanteile UIN-Fonds Nr. 554 (ISIN: DE ) 3.473, , , ,16 45,28 Zwischensumme ,35 49,08 1) Die Wertpapiere wurden mit dem Kurs vom bewertet. 3) Es wurden keine Ausgabe- und Rücknahmeabschläge bezahlt. 2) Die Verwaltung ist für die Anleger des UniInstitutional German Real Estate kostenneutral Vermögensaufstellung Teil III I. Sonstige Vermögensgegenstände EUR EUR Anteil am Fondsvermögen (netto) in % 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,34 0,27 davon Betriebskostenvorlagen ,49 davon Mietforderungen 2.457,46 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 3. Zinsansprüche 4. Anschaffungsnebenkosten ,46 2,53 bei Immobilien ,46 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 5. Andere ,97 0,78 davon Forderungen aus Anteilumsatz davon aus Sicherungsgeschäften II. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten davon kurzfristige Kredite ( 53 InvG) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,75 0,79 3. Grundstücksbewirtschaftung ,10 0,38 4. anderen Gründen ,95 0,06 davon aus Anteilumsatz davon aus Sicherungsgeschäften III. Rückstellungen ,00 0,46 Zwischensumme ,97 1,89 Fondsvermögen (netto) ,32 100,00 Anteilwert (EUR) 51,34 Umlaufende Anteile (Stück) Erläuterungen zu Finanzinstrumenten Käufe (Kurswert) in TEUR Verkäufe (Kurswert) in TEUR Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden 18

19 Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften 1) Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Objektzertifizierung Erwerbsdatum Verkaufsdatum Verkaufspreis in Mio. EUR Kaufpreis/SV-Wert in Mio. EUR 2) Beteiligungsquote in % Vermietungsquote nach Ertrag in % 3) Vermietungsquote nach m 2 in % 3) Ankäufe Direkt gehaltene Immobilien im Inland 2 Frankfurt/Main, Franklinstraße 50 11/ ,0 100,0 100,0 3 Frankfurt/Main, Karlstraße 4 6, Niddastraße 53, Moselstraße 53 n 6/ ,3 100,0 100,0 4 München, "Angelo München Westpark" 11/ ,0 100,0 100,0 Verkäufe Es wurden innerhalb des Berichtszeitraums keine Verkäufe getätigt. 1) Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden sind. 2) Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird in den ersten drei Monaten nach Erwerb der Kaufpreis anstelle des Sachverständigenwertes ausgewiesen. Beim Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird der Sachverständigenwert ausgewiesen. Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert ausgewiesen. 3) Einschließlich Mietgarantie. Verfahren bei der Vermögensbewertung Bewertung von Immobilien, Bauleistungen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und Liquiditätsanlagen Immobilien werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis, anschließend mit dem zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Wert angesetzt. Dieser Wert wird für jede Immobilie alle drei Monate ermittelt. Die Bewertungen werden möglichst gleichmäßig über das Quartal verteilt, um eine Ballung von Neubewertungen zu bestimmten Stichtagen zu vermeiden. Treten bei einer Immobilie Änderungen we - sentlicher Bewertungsfaktoren ein, so wird die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen. Ferner ist innerhalb von zwei Monaten nach der Belastung eines Grundstückes mit einem Erbbaurecht vom Sachverständigenausschuss der Wert des Grundstückes neu festzustellen. Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Herstellungskosten angesetzt. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden mit dem Wert angesetzt, der sich aus der monatlichen Bewertung der Immobilien-Gesellschaften ergibt. Der Wert der Beteiligung an der Immobilien-Gesellschaft wird quartalsweise durch einen Abschlussprüfer im Sinne des 319 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Handelsgesetzbuchs ermittelt. Die in den Vermögensaufstellungen ausgewiesenen Immobilien werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis und anschließend mit dem Wert angesetzt, der von dem Sachverständigenausschuss der Kapitalanlagegesellschaft festgestellt wurde. Hinsichtlich Liquiditätsanlagen gilt: Vermögensgegenstände, die an Börsen gehandelt werden oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum jeweiligen Kurswert bewertet, sofern nachfolgend unter Besondere Bewertungsregeln nicht anders an gegeben. Vermögensgegenstände, die weder an Börsen gehandelt werden noch in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend unter Besondere Bewertungsregeln nicht anders angegeben. Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände Bankguthaben und Forderungen, z. B. abgegrenzte Zinsansprüche, werden grundsätzlich zum Nennwert, Verbindlichkeiten werden zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Investmentanteile werden zum Rücknahmepreis angesetzt. Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände (zusammengesetzte Vermögensgegenstände) sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Von den besonderen Bewertungsregeln kann in Ausnahmefällen abgewichen werden, sofern die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten dies im Interesse der Anleger für erforderlich hält. 19