Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung

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1 Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung Deutschland 1. Halbjahr 2016 Erschienen im September 2016 Neugeschäftszahlen und Kreditbestände für die gewerbliche Immobilienfinanzierung deutscher Banken

2 JLL Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung September Immobilien-Investmentmärkte zum Halbjahr 2016 schwächer Zur Einordnung des Neugeschäftes der Banken erfolgt zunächst die Sicht auf die Investmentmärkte. In den ersten beiden Quartalen 2016 wurde ein deutlich geringeres Transaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum registriert. Starken Einfluss auf das schwächere Ergebnis hatte dabei das Segment der Wohnobjekte und -portfolios. Lag deren Volumen im H noch bei rund 18 Mrd. Euro, waren es im H nur 4,4 Mrd. Euro. Insgesamt wurde ein Volumen von 22,4 Mrd. Euro erreicht, nach rund 42 Mrd. Euro im Vorjahreshalbjahr. Diese Entwicklung ist allerdings in erster Linie auf ein nicht vorhandenes adäquates Angebot zurückzuführen. Es lassen sich auch zur Jahresmitte keine Anzeichen erkennen, dass eine rückläufige Nachfrage ursächlich hierfür gewesen ist. Im Gegenteil: Die derzeit gut laufenden Büro-Vermietungsmärkte beispielsweise sind eine gute Basis für Investitionen in die Assetklasse Büroimmobilie und ziehen immer häufiger auch Investoren an, die ein höheres Risiko hinsichtlich Lage und Vermietungsstand akzeptieren. Auch hält der Geldzufluss speziell institutioneller Investoren an, die aufgrund der zunehmenden Attraktivität des deutschen Wohninvestmentmarktes entsprechende Anlagemöglichkeiten prüfen. Fakt ist aber, dass die Transaktionsprozesse sehr viel Zeit in Anspruch nehmen und Objekte sehr genau geprüft werden. Der im ersten Quartal beobachteten Verschnaufpause bei der Renditeentwicklung folgte in den Monaten April bis Juni eine kräftige Renditekompression. Ein Ende des Preisauftriebs ist kurzund mittelfristig noch nicht abzusehenund wird sicherlich noch so lange anhalten, bis ein Ende der Null-Zins-Politik der EZB zumindest abzusehen ist. Mit dem Brexit-Votum wurden aber nun gerade Fakten geschaffen, die ein Ende der lockeren Geldpolitik erneut auf unbestimmte Zeit verschoben haben. Dies in Kombination mit der daraus entstehenden Unsicherheit treibt Investoren in sichere Anlagehäfen wie Immobilien. Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien und gewerbliche Wohnimmobilien in Mrd. Euro Quelle: JLL Neugeschäft trotzt schwächerem Investmentmarkt Um die Situation für die gewerbliche Immobilienfinanzierung auf dem deutschen Finanzierungsmarkt quantitativ zu beurteilen, hat JLL neben den tatsächlich realisierten Neugeschäftszahlen auch Planzahlen für die Neugeschäftsvergabe sowie Kreditbestände analysiert und ausgewertet. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung beinhaltet dabei neben der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien auch die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung für juristische Personen als Darlehensnehmer. Diese Analyse umfasst eine Auswahl an überregional tätigen deutschen Banken, deren Reporting die entsprechenden Zahlen gesondert ausweist und somit einen Vergleich ermöglicht. Dabei machen die hier analysierten

3 JLL Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung September Banken mit Neugeschäft knapp 70 % des Neugeschäftsvolumens im deutschen Markt aus. Die Angaben zu den Neugeschäftszahlen beziehen sich auf das Volumen in Deutschland, während die Kreditbestände das Gesamtvolumen im In- und Ausland wiedergeben. Nicht eingeflossen sind die Mittelbeschaffungen über Kapitalmarktprodukte wie Kapitalerhöhung oder Bondemissionen. Das in Deutschland getätigte Neugeschäftsvolumen im Segment der gewerblichen Immobilienfinanzierung hat sich im ersten Halbjahr 2016 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres leicht erhöht es stieg um 11 % auf nunmehr 22,8 Mrd. Euro. Wir sehen dies als Nachlaufeffekt zum Rekordinvestmentvolumen des Jahres Dies entspricht der wahrnehmbaren Strategie insbesondere institutioneller Investoren, die Refinanzierung einer Investition erst zeitlich versetzt nach einer vollständigen Kaufpreisbelegung durch Eigenkapital vorzunehmen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben dabei zwei Institute die 3-Mrd.-Marke überschritten: Die HypoVereinsbank und die DG Hyp, wobei in den Zahlen der HypoVereinsbank als Sondereffekt eine kurzfristige Brückenfinanzierung mit einem Volumen von rund 900 Mio. Euro enthalten ist. Mit den 6,8 Mrd. Euro repräsentieren diese Neugeschäft in Deutschland für die gewerbliche Immobilienfinanzierung ausgewählter Banken Bank H in Mrd. Euro H in Mrd. Euro Veränderung H1 2016/H Plan 2016 gegenüber 2015 HypoVereinsbank 2) 2,9 3,5 21 % k. A. DG Hyp 2) 2,2 3,3 50 % Bayern LB 2,0 2,5 25 % pbb 2,4 2,3-4 % Helaba 1) 2,2 2,0-9 % HSH Nordbank 2) 2,9 1,9-34 % Berlin Hyp 2) 1,8 1,8 0 % Berlin Sparkasse 2) 1,0 1,8 85 % Deutsche Hypo 2) 0,9 1,1 22 % Deutsche Postbank 0,3 0,9 200 % Aareal Bank 0,2 0,8 300 % Münchner Hypo 2) 0,5 0,5 0 % WL Bank 3) 0,2 0,3 50 % DekaBank 1,0 0,1-90 % Summe 20,5 22,8 11 % Quelle: JLL, Pressemitteilungen, Geschäftsberichte, Bankenauskunft 1) Mittel- und langfristiges Neugeschäft 2) Ohne Prolongationen 3) Werte hier nur für Finanzierungen, die über gewerblich genutzte Immobilien besichert sind

4 JLL Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung September beiden Banken allein fast ein Drittel des gesamten Neugeschäfts der ersten sechs Monate. Aber auch Institute mit geringeren Neugeschäftsvolumina verzeichneten zum Teil deutliche Steigerungen: Die größten Wachstumsraten verbuchten Institute mit einem Neugeschäftsvolumen unter 1 Mrd. Euro: die Aareal Bank mit einer Steigerung um 300 %, und die Postbank mit einem Plus von 200 %. Aber auch die Berliner Sparkasse erzielte ein deutliches Wachstum mit einer Steigerung um 85 %. Mit Rückgabe der Banklizenz der Hypothekenbank Frankfurt (dem Nachfolgeinstitut der Eurohypo) wurde diese Bank nicht mehr berücksichtigt. Die Düsseldorfer Hypothekenbank ist in der vorliegenden Ausgabe nicht enthalten. Dafür wurde mit der Berliner Sparkasse ein neues Institut aufgenommen, für das wir auch die zurückliegenden Reportzahlen entsprechend angepasst haben. Kreditbestände leicht erhöht Aufgrund der Tatsache, dass das Neugeschäft die planmäßigen Kredittilgungen und Rückzahlungen überstiegen hat, sind die Kreditbestände in den Büchern der analysierten Banken leicht angestiegen. Von den im vorliegenden Report teilnehmenden 14 Instituten stiegen die Bestände bei neun; demgegenüber stehen drei mit reduziertem Kreditbuch. Über das größte Kreditbuch verfügt unverändert die Helaba. Im Jahresvergleich konnte sie das Volumen Kreditbestände gewerbliche Immobilienfinanzierung (In- und Ausland) ausgewählter Banken Quelle: JLL, Pressemitteilungen, Geschäftsberichte, Bankenauskunft 1) Werte hier nur für Finanzierungen, die über gewerblich genutzte Immobilien besichert sind; 2) keine Veröffentlichung des Bestandsvolumens.

5 JLL Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung September sogar noch einmal um 5 % auf nunmehr 35,8 Mrd. Euro erhöhen. Die Aareal Bank liegt trotz Abbaus der Kreditbestände um 8 % (u.a. im Wege des Abbaus nicht-strategischer Portfolien) weiterhin an zweiter Stelle mit 30,3 Mrd. Euro. Die DekaBank verzeichnete mit einem Anstieg um 21 % den höchsten prozentualen Aufbau. Die Bereitschaft zur Kreditvergabe ist insofern bei der Mehrheit der Institute positiv zu werten. Gleichwohl sehen wir in den konkreten Kreditgenehmigungen einen Trend zur Ausbildung eines Mainstreams hinsichtlich der Auswahlkriterien der finanzierenden Banken. Im Umfeld weiter ansteigender regulatorischer Anforderungen an die Berechnung des zugrunde zulegenden Eigenkapitals tendieren viele Banken zu einer Fokussierung der Kreditvergabe auf technisch leicht abbildbare Kreditstrukturen. Eine hohe Komplexität, das Abweichen von Standardprämissen in Bezug auf Markt, Standort oder Gebäudefaktoren sowie hohe Beleihungsausläufe bleiben in der Mehrzahl der Fälle verwehrt. Der Anstieg der Kreditbestände insgesamt kann damit in erster Linie dem hohen Transaktionsvolumen im Investmentjahr 2015 zugeordnet werden. Als unverändert intensiv gestaltet sich der Wettbewerb um die besten Kreditrisiken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Daher bleiben die Margen in diesem Segment unverändert unter Druck und der Finanzierungsmarkt Kreditnehmer-freundlich. Vor dem Hintergrund der Null- bzw. Negativzinsära betonten mehrere Banken, ihre konservative Strategie bzw. risikoadjustierten Kreditstandards bewusst beizubehalten. Der Ausblick auf die weiter steigenden Anforderungen der Regulatorik unterstreicht diese strategische Positionierung. Die Banken halten anders als zu Zeiten der letzten Hochphase die Grenzen zwischen vertretbaren Fremdfinanzierungs- und Eigenkapitalrisiken in Immobilientransaktionen überwiegend trennscharf ein. Außergewöhnliche Objektspezifika, die zu Wert- oder Cash- Flow-Risiken führen können, sind daher konsequenterweise aus Eigenkapital zu zahlen. Vorsichtiger Ausblick bei starkem Wettbewerb um gute Risiken Im Gegensatz zum Investmentmarkt konnte der Finanzierungsmarkt seine Dynamik im ersten Halbjahr nochmals erhöhen. Aus den begleitenden Presseveröffentlichungen der Banken lässt sich jedoch erkennen, dass die Neugeschäftsprognosen für das Gesamtjahr auf Basis eines tendenziell schwächeren zweiten Halbjahres als nur noch vorsichtig optimistisch eingestuft werden. Dies wäre als Nachlaufeffekt zum schwächeren Investmentmarkt 2016 insofern konsequente Folge. Der Brexit spiegelt sich in den marktbeeinflussenden Faktoren für die Kreditvergabe in Deutschland nur unmerklich wieder.

6 Kontakt Markus Kreuter Team Leader Debt Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebseite Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.