Finanzierung: Im Schwarm unterwegs

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1 Crowdinvesting Finanzierung: Im Schwarm unterwegs 53 Plattformen buhlen derzeit im Internet um das Geld von Immobilieninvestoren. Crowdinvesting wird auch in Deutschland immer beliebter. Aber hat das Zukunft? Ich verstehe, dass kleine und mittelgroße Investoren derzeit verzweifelt sind, was das deutsche Immobiliengewerbe angeht, sagt Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfoliomanagements der Family Office Bank Marcard, Stein & Co. Aus Hamburg. Aber auch dieser Niedrigzins-Zyklus wird ein Ende haben. Deshalb sage ich: Lieber gar nicht investieren als schlecht investieren. Von Crowdinvesting, der Schwarmfinanzierung im Internet, hält er wenig. Renditeversprechen plus das Thema Wohnen als Bauträgermodell seien zwar durchaus Vertriebsargumente. Aber wenn die Zinsen steigen, geht da ganz schnell die Luft raus. Deutschlandweit werden nicht mehr als zwei Plattformen überleben, ist Rissel überzeugt. Und diese werden jährlich gerade einmal einen zweistelligen Millionenbetrag investieren. Aktuell gibt es 53 Crowdinvesting-Plattformen auf dem deutschsprachigen Markt, die ausschließlich oder teilweise Immobilien finanzieren, so der Branchenverband German Crowdfunding Network. Das Geschäftsmodell ist immer gleich: Investoren stellen über eine Internet-Plattform Mezzanine- Kapital für die Entwicklung von Neubauprojekten, die Refinanzierung oder die Revitalisierung einer Bestandsimmobilie zur Verfügung. Der Einstieg ist mal ab 250 Euro, mal ab 500 Euro möglich. Die Masse macht s. Die Renditen liegen zwischen 3 und 7 Prozent, die Laufzeiten zwischen zwei und fünf Jahren. Die bislang größte Schwarmfinanzierung in Europa ist das Luxusresort Weissenhaus an der Ostsee: 7,5 Millionen Euro wurden über die Plattform Companisto finanziert. Bis zum Juli 2015 haben die Plattformen in Deutschland rund 7,9 Millionen Euro für Immobilienprojekte eingesammelt. Für das gesamte vergangene Jahr wird mit 20 Millionen Euro gerechnet. Wenig im Vergleich zu vorausgesagten 1,9 Milliarden Euro weltweit. Doch die Schwarmfinanzierung im Internet wird auch in Deutschland immer beliebter. Anders als Rissel geht Ralf Beck davon aus, dass diese junge Geschäftsform die erste Immobilienplattform (Kapitalfreunde) startete 2012 sich in zehn Jahren etabliert hat. Der BWL-Professor von der Fachhochschule Dortmund spricht von enormen Entwicklungsperspektiven und neuem Schwung für den Markt. Schließlich hätten viele Investoren schlechte Erfahrungen mit klassischen Immobilienfonds gemacht. Allerdings lässt sich die Geschwindigkeit der Entwicklung nur schwer vorhersagen, da es neben den dazu erforderlichen Projektangeboten ja auch um die Bereitschaft der Investoren geht, neue Wege zu gehen. Beck hat das Buch Crowdinvesting die Investition der Vielen geschrieben und ist Geschäftsführer der Plattform Geldwerk1, die Start-ups, Gründer und Wachstumsunternehmen finanziert.

2 Apropos Angebote: Kein Vollprofi aus der Entwicklerszene wird sich von einer Crowdinvesting-Plattform finanzieren lassen. Warum auch? Es existiert keine Finanzierungslücke für gute Entwickler mit guten Projekten an guten Standorten, so Rissel. Kein Entwickler habe Interesse daran, dass man ihn laut vermarktet. Aber genau das sei Crowdinvesting: laut. Klar, die Plattformen müssen Aufmerksamkeit erzeugen. Sie wollen ja Geld einsammeln. Wer lässt sich also überhaupt über den Schwarm finanzieren? Rissel: Das werden Entwickler sein, die nicht bankable sind, keinen eigenen Track Rekord dokumentieren können, gerade erst starten oder an weniger attraktiven Standorten investieren. Das ist nicht grundsätzlich negativ, birgt aber ein höheres Risiko. Beck ist allerdings anderer Meinung. Laufen die Plattformen ordentlich, ist er überzeugt, dass sehr wohl gestandene Projektentwickler mit ihnen zusammenarbeiten werden. Es gibt aber auch immer Profis, die alles ablehnen, was sie nicht kennen. Schwarze Schafe ausschließen Damit eine Plattform angenommen wird, muss sie die Risiken minimieren. Exporo beispielsweise,

3 die größte deutsche Plattform, macht dies über einen zweistufigen Prozess. Erst wird die Projektkalkulation analysiert, dann die Finanzierungsstruktur. Danach folgt die Detailprüfung. Anhand von 41 Punkten wird das Projekt durchleuchtet. Diese beinhalten beispielsweise Marktanalyse, Kostenkalkulation und eine Bewertung des Projektträgers. Begleitet wird der Prozess von einem externen Immobilien-Gutachter. Ähnlich sieht es bei der zweitgrößten Plattform Zinsland aus. Auch sie arbeitet mit externen Gutachtern zusammen. Wird das benötigte Kapital nicht über die Crowd eingesammelt, greifen beide Anbieter auf ihr Netzwerk von Großinvestoren zurück. Das hat bis jetzt immer funktioniert. Die Regulierung macht es den Plattformen allerdings nicht leicht, Investoren zu gewinnen. Nach dem neuen Kleinanlegerschutzgesetz dürfen nur Angebote mit einem Emissionsvolumen von maximal 2,5 Millionen Euro prospektfrei in Deutschland vertrieben werden. Und Prospekte sind teuer. Zudem kann die Erstellung inklusive Prüfung durch die Bafin bis zu drei Monate dauern. Erst danach kann das Crowdinvesting beginnen. Diese Verzögerung kostet weiteres Geld. Nicht die einzigen Hürden. Beck: Es ist außerdem unverständlich, warum Investoren pro Jahr und Projekt nur maximal Euro investieren dürfen. Gerade semi-institutionelle Investoren wie Family Offices würden gerne etwas mehr finanzieren. Das beschränkt den Kundenkreis auf Kleinanleger. Für Maik Rissel ist die jüngste Verschärfung der Regulierung erst der Anfang: Nach der ersten Meldung:,Unwissende Kleinanleger in Projektentwicklung übervorteilt, wird wieder an der Schraube gedreht. Damit das aber nicht passiert, würden es die Plattform-Betreiber begrüßen, wenn der Gesetzgeber die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) mit mehr Ermittlungskompetenzen ausstattet. Dann können schwarze Schafe schnell aus dem Markt geholt werden. Mehr zum Thema

4 Immobilienfinanzierung 2030 Ein Schwarm kleiner Fische ist so gefährlich wie ein großer Hai Digitalisierung, Fintech und Crowdinvesting: Beim Real Estate Finance Day in der Frankfurt School of Finance & Management wurde über Veränderungen in der Immobilienfinanzierung diskutiert. Die wichtigsten Aussagen im Schnelldurchlauf. Expo RealCrowdfunding: Randerscheinung oder die Zukunft der Immobilienfinanzierung? Eines der spannendsten Themen diskutierten Experten am zweiten Tag der Expo Real im Planning

5 Powered by TCPDF ( & Partnerships Forum. Erstmals waren Crowdfunding-Plattformen als Aussteller zugelassen logischerweise stand das Thema auch auf der Agenda. Neue CrowdinvestmentplattformIfunded will den Immobilienmarkt aufmischen Noch im ersten Quartal 2016 soll Ifunded starten. Hinter der neuen Immobilien-Crowdfunding-Plattform stehen Immobilien-Investor Einar Skjerven und Jurist Michael Stephan. Mit DIE IMMOBILIE sprachen die beiden über ihre Ziele und Ideen und darüber, welche Probleme Ifunded bekommen könnte. Dieser Artikel erschien am unter folgendem Link: