Willkommen zum Vortrag: Betriebskostenabrechnung Rechtsanwalt Holger Albrecht Mittwoch, 28. März 2012

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1 Willkommen zum Vortrag: Betriebskostenabrechnung Rechtsanwalt Holger Albrecht Mittwoch, 28. März 2012

2 Betriebskosten die Zweite Miete ständig steigende Kosten Kein Einfluss des Vermieters Vermieter ist Inkassobüro des Staates Arbeit ohne Lohn S. 2/22

3 S. 3/22

4 Begriff Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. NICHT: Verwaltungskosten Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten S. 4/22

5 Voraussetzung für Betriebskosten Tatsächlich angefallen Beim bestimmungsgemässen Gebrauch Fallen laufend an S. 5/22

6 Betriebskostenarten Alle, die im Vertrag des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins aufgeführt sind. zusätzlich möglich Feuerlöscherwartung, Dachrinnenreinigung, E-Check, etc. S. 6/22

7 Vereinbarung der BK Gesetzliche Vorgabe: MIETE gesonderte Vereinbarung deshalb nötig Grundsatz: Verträge sind geschlossen mündlicher Vertrag problematisch S. 7/22

8 Arten der Nebenkostenzahlungen Warmmiete : alles in einem Bruttokaltmiete : alles bis auf Heizkosten Teilinklusivmiete : manche Positionen Nettokaltmiete : Kaltmiete+Vorauszahlungen oder Kaltmiete+Pauschale S. 8/22

9 Wie vereinbart man eine Pauschale? Pauschale muss ausdrücklich im MV aufgeführt und als Pauschale bezeichnet sein Erhöhungsvorbehalt muss enthalten sein! "Erhöhen sich nach Vertragsabschluss einzelne der vereinbarten Betriebskosten soweit, dass die Pauschale zu ihrer Deckung nicht mehr ausreicht, so ist der Vermieter berechtigt, die Pauschale unter Beachtung der Bestimmungen von 560 BGB entsprechend anzupassen". S. 9/22

10 Vorauszahlungen Höhe bei Mietbeginn soll angemessen sein Keine Rechte des Mieters wenn nicht! Erhöhung im laufenden Mietverhältnis bei erheblicher Nachzahlung möglich S. 10/22

11 Verteilungsschlüssel Vertragliche Vereinbarung möglich gesetzlich: nach Wohnfläche siehe Mietvertrag: bei Eigentumswohnung nach Personen etc. S. 11/22

12 Betriebskostenabrechnung neuer Service Haus- und Grund Stuttgart Kosten der Erstellung nicht auf Mieter umlegbar Fehler immer zu Lasten des Vermieters S. 12/22

13 Zeitraum und Fälligkeit höchstens 1 Jahr abweichende Vereinbarungen unwirksam Aufteilung in mehrere Jahresabschnitte nur mit gutem Grund zahlbar innerhalb ca. 1 Monat S. 13/22

14 Form und Mindestinhalt Gesamtkosten Angabe/Erläuterung des Verteilungsschlüssels Berechnung des Mieteranteils Abzug der geleisteten Vorauszahlungen Abrechungszeitraum evtl. Abrechnungszeitpunkt S. 14/22

15 Heizkosten größter Anteil der Betriebskosten Verpflichtung zur Abrechnung nach HeizKV außer Sonderfall: 2, 11 HeizKV Verteilung: 70/30 bis 50/50 Folge bei Verstoß: 15% Minderung Verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen Kosten Wärmemessdienst umlegbar! S. 15/22

16 Wechsel d. Vertragsparteien: Abrechnung f. tatsächliche Mietdauer nach Zeitraum Heizkosten nach Gradtagstabelle/Zwischenablesung kein Anspruch auf vorzeitige Abrechnung Einbehalt von Kaution in angemessener Höhe Verkauf vor Ende der Periode: Käufer muss abrechnen Verkauf nach Ende Periode: Verkäufer muss abrechnen S. 16/22

17 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Verboten: Übermaß an mieternützigen Betriebsleistungen Übermaß an vermieternützigen Betriebsleistungen Unterlassung der Einholung von Vergleichsangeboten Verzicht auf Mengenrabatte Trotzdem immer Spielraum des Vermieters S. 17/22

18 Ausschlussfrist 556 Abs. 3 S.3 Kein Anspruch auf Nachzahlung durchsetzbar Ausnahme: fehlendes Verschulden (nie!) Falsche Rechnung korrigierbar, wenn nur inhaltliche Fehler, nicht formelle Fehler (falsche Abrechnungsschlüssel, Zusammenfassung mehrerer Positionen in eine etc.) materielle Fahler heilbar (falscher Wert, Zahlendreher etc.) S. 18/22

19 Anspruch des Mieters Rückzahlung der Vorauszahlungen wenn Mietverhältnis beendet ist Einbehalt von Vorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis stets Klage auf Erteilung der Abrechung S. 19/22

20 Einwendungen und Prüfungsrecht Einsicht in Unterlagen muss gewährt werden Keine Kopien (in der Praxis aber doch!) Nach 1 Jahr keine Einwendungen mehr Nach vorbehaltlosem Ausgleich des Saldos keine Einwendung mehr möglich (str.!) S. 20/22

21 Verjährung und Verwirkung Verjährung nach 3 Jahren Verwirkung nach ca. 6-7 Jahren S. 21/22

22 Häufige Fehler Nichtberücksichtigung von Leerständen Aufnahme nicht umlagefähiger Positionen Messdifferenzen Plausibilität des Abrechnungsergebnisses S. 22/22

Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Kanzlei Müller & Hillmayer. Kanzlei Müller & Hillmayer

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