Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers

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Norbert Maurer
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1 Hotels Public Houses Restaurants Leisure Care Retail Buy To Let Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers Impulsreferat zum Thema Buy To Let und dessen Bedeutung für Hotelbetriebe in Österreich. Wien, 20. März 2014 Foto: Austria Lexikon

2 Spannungsfelder Betrieb Immobilie Hotelier ist Gastgeber Hotelier ist Investor 2

3 Spannungsfelder Der Gastgeber denkt Der Investor sieht 3

4 Spannungsfelder Wie kann das positive Marktumfeld und Investoreninteresse im Immobilienbereich zum Vorteil der österreichischen Ferienhoteliers und für Gemeinden/Destinationen genutzt werden? 4

5 Nutzung/Urlaub AGENCY VALUATION SERVICES INVESTMENT CONSULTANCY Unterschiedliche internationale Modelle Begriffe werden oft synonym verwendet bzw. verwechselt Hotel Time-Share Vacation Club Private Residence Club Buy-To-Let Ferienwohnung Investment/Eigentum Fractional Ownership 5

6 Kauf Wohneinheit AGENCY VALUATION SERVICES INVESTMENT CONSULTANCY Buy To Let als vielversprechendstes Modell Komplexe Beziehungen müssen klar geregelt sein Käufer <<<< >>>> Betreiber Bauträger Käufer Verträge zur Nutzung und Weitervermietung Hotelgast Kurzfristige Vermietung Betreiber Servicevertrag Nutzung Hotelinfrastruktur wie etwa Wellness/Fitness, Lobby, Rezeptionsdienst, Schlüsselservice, Organisation Sportangebote, Ausflüge, Transfers, etc. wann, wie oft, von wem? Meist auf Basis einer jährlichen Servicepauschale (Personenzahl mglw. eingeschränkt je nach Appartmentgröße) Nutzungs- und Weitervermietunsgvertrag Rechte und Pflichten von Eigentümer und Betreiber: Verteilung der Einnahmen, Aufteilung der Kosten, Betriebskosten, Instandhaltungen, etc. Quelle: Christie + Co Research 6

7 Key Learning Points Vergleich Modelle und Relevanz für die österreichische Hotellerie Time Share/ Vacation Club Fractional Ownership/ Private Residence Club Buy To Let Beweggrund Käufer Eigennutzung Eigennutzung/Investment Eigennutzung/Investment Erwerb von Eigentum Eignung für Finanzierung Nein Ja (Anteile) Ja Nein Moderat Ja Stärken Geringe Kosten Keine kalten Betten Viele int. Erfahrungswerte Keine kalten Betten Mögliche Wertsteigerung Keine kalten Betten Servicierter Zweitwohnsitz Mieteinnahmen Mögliche Wertsteigerung Schwächen Schlechtes Image Wenig bekannt Relativ unbekanntes Modell Komplexität der Verträge Relativ unbekanntes Modell Komplexität der Verträge Relevanz für Ö Gering Mittel Hoch Quelle: CCO Research 7

8 Internationale Best Practice Beispiele Aspen Square Hotel Park Plaza Westminster Bridge London rocksresort Résidence Le Nevada Sotogrande Quelle: Christie + Co Research 8

9 Best Practice Beispiele Quelle: Christie + Co Research, Hotel Management 9

10 Key Learning Points Best Practice Beispiele 1. Attraktivität der Destination 2. Mikrolage innerhalb des Ortes Professeioneller Betreiber 3. Flexibilität in der Nutzung 10

11 Zusammenfassung Potentiale und Herausforderungen 11

12 Buy To Let aus Sicht des Betreibers Dos and Don ts + (Nachhaltig stabiler) Hotelbetrieb muss im Vordergrund stehen + Erleichterung bei Startphase vs. Belastung bei Betriebsphase + Bauliche Trennung und einheitliche Gestaltung der Einheiten wirkt erfolgsfördernd und hilft im Laufe des Immobilienzyklus + Auf das Verhältnis Hotelzimmer zu Buy To Let-Einheiten achten + Hohe Komplexität erfordert professionelles Management und klare Verträge + Viele Pflichten erleichtern den Betrieb, limitieren aber die Nachfrage + (Gleichmäßige) Aufteilung der Mieteinnahmen darf Liquidität nicht gefährden (zb keine hohen Garantien, variable Lösungen) + Vorverkauf einer ausreichenden Anzahl an Einheiten ist Voraussetzung für Sinnhaftigkeit als alternative Finanzierungsform 12

13 Spezielle Anforderungen im Gegensatz zu normalen Hotelgästen + Eigennutzung vs. Investment wer sind meine Gäste/Partner? + Hardware muss angepasst werden (zb versperrbarer Raum für Privatsachen) und einheitliche Einrichtung + uu administrativer Mehraufwand (zusätzlicher Informationsbedarf) + zb Reporting auf Monats bzw. Quartalsbasis mindert Konfliktpotential + Transparente Aufstellung Einnahmen/Ausgaben + Eigentümer wollen Einfluss auf Betrieb nehmen + Persönliches Verhältnis zu Eigentümern wichtig ( Investor Relations ) > Hotelier wird Teil einer Eigentümergemeinschaft (Patron, Diplomat, Mediator, Hausverwalter...) 13

14 Über Christie + Co Verkauf, Beratung und Bewertung von Hotelimmobilien Über Christie + Co + Eine Gesellschaft der Christie Group Plc: + Partnership gegründet Börsenotiertes Unternehmen am Alternative Investment Market (AIM) + Spezialisten bei allen Arten von Betreiberimmobilien: + Hotels, Freizeitanlagen + Restaurants, Bars, Pubs + Einzelhandel, Pflegeimmobilien, Tankstellen, etc internationale Büros + Barcelona, Berlin, Bordeaux, Frankfurt, Helsinki, London, Lyon, Marseille, München, Paris, Rennes, Dublin, Warschau und Wien + 14 Büros in Großbritannien + Durch unser großes und zusammenhängendes Netzwerk und unsere internationalen Niederlassungen haben wir sehr enge Kontakte zu Betreibern, Eigentümern, Investoren, und Kreditinstituten in ganz Europa + Unser unvergleichbares Büro-Netzwerk ermöglicht uns darüber hinaus eine maximale Reichweite für jedes Mandat Unsere Dienstleistungen + Broker, Berater und Bewerter von Hotel- und Freizeitimmobilien seit über 75 Jahren + Wir sind Europas aktivster Hotelbroker mit aktuell mehr als 500 zum Verkauf stehenden Hotels + Christie + Co ist der einzige Hotelbroker mit engagierten Hotelspezialisten in jeder Niederlassung Hotelbewertungen pro Jahr + Alle Arten von Hotel- und Freizeitimmobilien an jedem Standort + Spezialisierte Bewerter und Berater im Auftrag von: + Führenden Hotelbetreibern + Internationalen Investoren und Projektentwicklern + Lokalen und regionalen Eigentümern und Investoren + Österreichischen und europäischen Kreditinstituten + Engagierte Beratungs- und Bewertungsteams in Österreich, Frankreich, Deutschland, Skandinavien, Spanien, Polen, Irland und Großbirtannien + Unsere Beratungs-, Bewertungs-, und Brokerteams arbeiten branchen- und dienstleistungsübergreifend in ganz Europa C+Co Internationale Büros 14 x UK 14

890 53 57 M: +43 699 1997 1365 E: lukas.

15 Mag. (FH) Lukas Hochedlinger MRICS MSc Managing Director Austria, Business Development CEE T: M: E: lukas.hochedlinger@christie.com the intelligent choice

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