Investor oder Gastgeber?

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1 Hotels Public Houses Restaurants Leisure Care Retail Investor oder Gastgeber? Alternative Möglichkeiten in Aufschwung zu investieren Kurzanalyse alternativer Betreiber- und Finanzierungsmodelle für die österreichische Ferienhotellerie anlässlich des ÖHV Hotelierkongresses 2014 Wels, 15. Jänner 2014 Foto: Austria Lexikon

2 Übersicht + Spannungsfeld Betrieb <> Immobilie + Welche Modelle gibt es international? + Internationale Best Practice Beispiele + Möglichkeiten und Fallstricke für Hoteliers + Nutzen für Gemeinden und Destinationen + Fazit 2

3 Spannungsfelder Betrieb Immobilie Hotelier ist Gastgeber Hotelier ist Investor 3

4 Spannungsfelder Der Gastgeber denkt Der Investor sieht 4

5 Spannungsfelder Wie kann das positive Marktumfeld und Investoreninteresse im Immobilienbereich zum Vorteil der österreichischen Ferienhoteliers und für Gemeinden/Destinationen genutzt werden? 5

6 Nutzung/Urlaub AGENCY VALUATION SERVICES INVESTMENT CONSULTANCY Unterschiedliche internationale Modelle Begriffe werden oft synonym verwendet bzw. verwechselt Hotel Time-Share Vacation Club Private Residence Club Buy-To-Let Ferienwohnung Investment/Eigentum Fractional Ownership 6

7 Kauf Wohneinheit AGENCY VALUATION SERVICES INVESTMENT CONSULTANCY Buy To Let als vielversprechendstes Modell Komplexe Beziehungen müssen klar geregelt sein Bauträger Hotelgast Kurzfristige Vermietung Käufer Vertrag Nutzung und Weitervermietung Betreiber Quelle: Christie + Co Research 7

8 Key Learning Points Vergleich Modelle und Relevanz für die österreichische Hotellerie Time Share/ Vacation Ownership Fractional Ownership/ Private Residence Club Buy To Let Beweggrund Käufer Eigennutzung Eigennutzung/Investment Eigennutzung/Investment Erwerb von Eigentum Eignung für Finanzierung Nein Ja (Anteile) Ja Nein Moderat Ja Stärken Geringe Kosten Keine kalten Betten Viele int. Erfahrungswerte Keine kalten Betten Mögliche Wertsteigerung Keine kalten Betten Servicierter Zweitwohnsitz Kontinuerliche Mieteinnahmen Mögliche Wertsteigerung Schwächen Schlechtes Image Wenig bekannt Relativ unbekanntes Modell Komplexität der Verträge Relativ unbekanntes Modell Komplexität der Verträge Relevanz für Ö Gering Mittel Hoch Quelle: CCO Research 8

9 Internationale Best Practice Beispiele Aspen Square Hotel Park Plaza Westminster Bridge London rocksresort Résidence Le Nevada Sotogrande Quelle: Christie + Co Research 9

10 Best Practice Beispiele Quelle: Christie + Co Research, Hotel Management 10

11 Key Learning Points Best Practice Beispiele 1. Attraktivität der Destination 2. Mikrolage innerhalb des Ortes 3. Flexibilität in der Nutzung 11

12 Zusammenfassende Empfehlungen und Fallstricke für Hoteliers und Gemeinden 12

13 Buy To Let aus der Sicht des Hoteliers Dos and Don ts + Nachhaltig stabiler Hotelbetrieb muss im Vordergrund stehen + Hohe Komplexität erfordert professionelles Management und klare Verträge + Aufteilung der Mieteinnahmen darf Betrieb nicht gefährden (zb Garantien) + Bauliche Trennung und einheitliche Gestaltung der Einheiten wirkt erfolgsfördernd + Vorverkauf einer ausreichenden Anzahl an Einheiten ist Voraussetzung für Sinnhaftigkeit als alternative Finanzierungsform 13

14 Buy To Let aus der Sicht der Gemeinde/Region Dos and Don ts + Destinationen sollten aus Eigeninteresse Modelle evaluieren + Um Potential zu erhöhen, müssen rechtliche und steuerliche Aspekte geklärt und definiert werden + Rechtliche Vorgaben an Betriebe (Leistungsangebot + Ausstattung) müssen definiert sein, um Missbrauch zu vermeiden -> siehe Schweiz + Richtig umgesetzt können Buy To Let Modelle zu Win-Win-Win Situationen für Destinationen, Hoteliers und Käufer werden + Möglichkeit einer Zersiedelung entgegen zu wirken 14

15 Fazit Buy To Let Modelle können für Erweiterungen und Neubauten in Österreichs Hotellerie eine interessante, alternative Finanzierungsform darstellen. Jedoch nur, wenn es bereits genügend Immobiliennachfrage gibt. Buy To Let funktioniert nicht als kurzfristige Finanzierung für schlechte Konzepte. Für Gemeinden und Tourismusdestinationen könnte der Kalte Betten Problematik entgegengewirkt werden. Die Schaffung von rechtlichen Grundlagen in Bezug auf Raum- und Bauordnung sowie Vorgaben zur Nutzung sind jedoch Voraussetzungen für den Erfolg des Modells. 15

16 Über Christie + Co Verkauf, Beratung und Bewertung von Hotelimmobilien Über Christie + Co + Eine Gesellschaft der Christie Group Plc: + Partnership gegründet Börsenotiertes Unternehmen am Alternative Investment Market (AIM) + Spezialisten bei allen Arten von Betreiberimmobilien: + Hotels, Freizeitanlagen + Restaurants, Bars, Pubs + Einzelhandel, Pflegeimmobilien, Tankstellen, etc internationale Büros + Barcelona, Berlin, Frankfurt, Helsinki, London, Lyon, Marseille, München, Paris, Rennes, Dublin, Warschau und Wien + 15 Büros in Großbritannien + Durch unser großes und zusammenhängendes Netzwerk und unsere internationalen Niederlassungen haben wir sehr enge Kontakte zu Betreibern, Eigentümern, Investoren, und Kreditinstituten in ganz Europa + Unser unvergleichbares Büro-Netzwerk ermöglicht uns darüber hinaus eine maximale Reichweite für jedes Mandat Unsere Dienstleistungen + Broker, Berater und Bewerter von Hotel- und Freizeitimmobilien seit über 75 Jahren + Wir sind Europas aktivster Hotelbroker mit aktuell mehr als 500 zum Verkauf stehenden Hotels + Christie + Co ist der einzige Hotelbroker mit engagierten Hotelspezialisten in jeder Niederlassung Hotelbewertungen pro Jahr + Alle Arten von Hotel- und Freizeitimmobilien an jedem Standort + Spezialisierte Bewerter und Berater im Auftrag von: + Führenden Hotelbetreibern + Internationalen Investoren und Projektentwicklern + Lokalen und regionalen Eigentümern und Investoren + Österreichischen und europäischen Kreditinstituten + Engagierte Beratungs- und Bewertungsteams in Österreich, Frankreich, Deutschland, Skandinavien, Spanien, Polen, Irland und Großbirtannien + Unsere Beratungs-, Bewertungs-, und Brokerteams arbeiten branchen- und dienstleistungsübergreifend in ganz Europa C+Co Internationale Büros 14 x UK 16

17 Lukas Hochedlinger MRICS Managing Director Austria, Business Development CEE T: 01 / M: 0699 / E: the intelligent choice

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