B a u h a u s U n i v e r s i t ä t W e i m a r. Fakultät Bauingenieurwesen Professur Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen.

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1 B a u h a u s U n i v e r s i t ä t W e i m a r Fakultät Bauingenieurwesen Professur Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen Belegarbeit Büroimmobilien Im Fach: Einführung in die Immobilienwirtschaft Eingereicht von: Benneckenstein, Robert Eingereicht am: Erstprüfer: Vert.-Professor Dr. habil. Steffen Metzner Zweitprüfer: Dipl.-Wirtsch.-Ing. Larissa Weber

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... I Abbildungsverzeichnis... II Tabellenverzeichnis... III Abkürzungsverzeichnis... IV 1 EINLEITUNG TECHNISCHE, KAUFMÄNNISCHE UND RECHTLICHE PARAMETER Standortwahl Kategorisierung von Bürogebäuden Bürotypen Vertragliche Grundlagen Rechtliche Grundlagen Öffentliches Baurecht Privates Baurecht Mietvertrag MIETEINNAHMEN UND BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN Mieten Bewirtschaftungskosten MARKTGRÖSSE UND ENTWICKLUNGEN Marktgröße Entwicklungen WOHNIMMOBILIEN ALS INVESTMENT (RENDITEN, CHANCEN, RISIKEN) IMMOBILENANLAGEN IM VERGLEICH Quellenverzeichnis... V Eidesstattliche Erklärung... VII I

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Mietpreisspanne von Büroimmobilien in städtischen Lagen... 8 II

4 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Kennzahlen von Büro und Verwaltungsimmobilien III

5 Abkürzungsverzeichnis BGB CO² DIN GMP HOAI MF/G PPP USA VOB/B Bürgerliches Gesetzbuch Kohlenstoffdioxid Deutsches Institut für Normung Garantierter Maximalpreis Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Mietfläche für gewerblichen Raum Public-private-Partnership Vereinigte Staaten von Amerika Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B IV

6 1 EINLEITUNG Die üblichste Form der Typologisierung von Immobilien erfolgt in Immobilenarten: Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilen und Sonderimmobilen. Laut Definition ist eine Gewerbeimmobilie ein Gebäude für das nichtproduzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes. Dazu gehören Büro- und Verwaltungsräume [ ] 1. Der Begriff Büroimmobilie beschreibt Gebäude bzw. Gebäudeteile, in denen ausschließlich [ ] Büroarbeit als Wechsel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durchgeführt wird. 2 Im Französischen bedeutet das Wort bureau u.a. Schreibtisch, dem wesentlichsten Bestandteil eines jeden Büros. Der Schreibtisch und das Büro selbst können folglich als Tätigkeitsbereich der Büroimmobilie bezeichnet werden. Innerhalb von Bürogebäuden sind meist immer wiederkehrende Strukturen erkennbar, in der äußeren Gestaltung hingegen haben einige Bauten hohe Anerkennung erlangt (Empire State Building und Chrysler Building, beide New York; Dockland Officebuilding, Hamburg). Seit im 16. Jahrhundert in Florenz mit den Uffizien (lat.-it.: Ämter ) das wahrscheinlich erste büroähnliche Gebäude im Auftrag der Medicis errichtet wurde 3, haben sich bis zum heutigen Tage die Anforderungen an das Gebäude und das Büro selbst erheblich geändert. Der seither rasant gewachsene Bedarf an Büroflächen verlangte nach einer optimierten räumlichen Aufteilung und neuen Bürokonzepten. Zu nennen sind hier das Zellenbüro, das Großraumbüro, das Kombibüro und der Business-Club. Das Streben nach Effizienz und Effektivität führte zu einer modernen Arbeitsorganisation, die zusätzlich von der rasanten Entwicklung der Informationstechnik profitierte. Die komplexer werdende Klima- und Anlagentechnik und die derzeit immer stärker werdende Hinwendung zum nachhaltigen und umweltverträglichen Bauen nehmen großen Einfluss auf das Material, das Erscheinungsbild und die Anforderungen an das Bürogebäude. 1 Vgl. (2015) 2 Vgl. Falk (2000), S Vgl. (2015) 1

7 Die folgende Arbeit soll sowohl den vorhandenen Markt als auch die Chancen von Investitionen im Bereich der Büroimmobilen veranschaulichen und beleuchten. 2

8 2 TECHNISCHE, KAUFMÄNNISCHE UND RECHTLICHE PARAMETER 2.1 Standortwahl Als Standort bezeichnet man den geographischen Ort, an dem ein Unternehmen Produktionsfaktoren zur betrieblichen Leistungserstellung ein- bzw. umsetzt. 4 Auch bei Büro- und Verwaltungsimmobilen gehört die Standortwahl zu den konstitutionellen Entscheidungen. Ein optimaler Standort ist ein entscheidender Erfolgsparameter und ist im Lebenszyklus einer Immobile eine der ersten qualitativen Entscheidungen. Bürogebäude in städtischen Quartieren haben aufgrund ihrer Lage repräsentativen und imagefördernden Charakter und erheben die Standortwahl zu einem absatzrelevanten Instrument. Zu nennen sind dabei besonders Unternehmen wie Banken, Versicherungen aber auch Kanzleien von Juristen und Notaren. Im suburbanen Raum ist eine größere Bedeutung der klassischen Determinanten (Material, Kunden, Steuern) der Standortwahl zu erwarten. Hier können sich Verwaltungsgebäude mittelständischer Unternehmen sowie Handelsvertretungen befinden. Letztendlich hängt die Standortwahl in hohem Maße von der Art der zukünftigen Mieter und der von ihnen durchzuführenden Verwaltungsaufgaben ab. Wie bei anderen Immobilienarten auch können die bekannten Entscheidungsmodelle wie die Nutzwertanalyse, das Punkte- Bewertungsverfahren sowie das Steiner-Weber-Modell die Analyse des Standortes erleichtern bzw. versteckte Mängel aufdecken Kategorisierung von Bürogebäuden Eine in der Immobilienökonomie übliche Kategorisierung von Bürogebäuden und deren Ausstattungen findet sich bei SCHULTE (2004). Demnach werden die baulichen 4 Vgl. Jung (2006), S Vgl. Wöhe (2008), S f. 3

9 und technischen Gegebenheiten von Verwaltungsgebäuden folgendermaßen untergliedert: - Primärstruktur - Sekundärstruktur - Tertiärstruktur - Image/Architektur. Die Primärstruktur beschreibt das grundsätzliche äußere Erscheinungsbild, den Körper des Gebäudes, es ist abhängig vom gewählten Raster und dem Grundriss. Die Sekundärstruktur beinhaltet den Innenausbau: Fassaden, Fenster, Wände, Bodenund Deckenaufbau gehören hier zum Betrachtungsgegenstand. Die technische Gebäudeausstattung, zu der die Klima- und Anlagentechnik sowie die Kommunikationssysteme gehören, findet in der Tertiärstruktur Beachtung. Um eine optimale Vermietbarkeit zu generieren und nicht nur ein Unikat zu schaffen, sondern es auch rentabel und wirtschaftlich erfolgreich zu machen, gewinnt ein weiterer wichtigen Punkt an Bedeutung, Image und Architektur. Die verwendeten Materialen, das beauftragte Architekturbüro sowie die Lage und Sichtbarkeit haben einen immensen Einfluss auf die Wahrnehmung nach außen. Entscheidungen in dieser Hinsicht, die im Vergleich zu den ersten drei Kategorien weniger relevant erscheinen, können durchaus zum Erfolg, also einer rentablen Investition, oder einem Totalverlust beitragen Bürotypen Immobilien nehmen bei der Betrachtung und dem Vergleich mit anderen Wirtschaftsgütern eine Sonderstellung ein. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist erheblich länger, Immobilien haben grundsätzlich Unikat-Charakter und sind standortgebunden. 6 Vgl. Schulte (2004), S.240 f. 4

10 Büro- und Verwaltungsimmobilien sind im besonderen Maße durch Flexibilität und Drittverwendungsmöglichkeit gekennzeichnet, sie besitzen ein großzügiges Grundraster und haben unterzugfreie Decken. 7 Dadurch können Büros einfach an die Anforderungen und Aufgaben der Menschen, welche in ihnen arbeiten, angepasst werden. Wie bereits einleitend erwähnt, ist der älteste Bürotyp das Zellenbüro, hier werden einzelne Büro zeilenförmig an Fluren aufgereiht. Ganz anders das Großraumbüro, in dem hier sich eine Vielzahl von Arbeitsplätzen abgegrenzt durch halbhohe und flexible Trennwandsysteme befinden. Da beide Büroformen einzeln betrachtet erhebliche Nachteile aufweisen, z. B. hohe Lautstärke und geringe Arbeitsplatzindividualität bei Großraumbüros bzw. hoher Platzbedarf bei Zellenbüros, entstand die Idee beide Bürokonzepte zu vereinen. Das Kombibüro unterteilt sich in Einzelbüros und Gemeinschaftszonen. In den zentralen Bereichen kann kommuniziert und gemeinschaftlich gearbeitet werden. Die Einzelarbeitsbereiche dienen dem Rückzug und dem individuellen Arbeiten. Der Business-Club stellt eine neuere Büroform dar. Hier gibt es anstatt eines einzelnen individuellen Arbeitsplatzes mehrere Arbeitsorte, die je nach Tätigkeitsbereich unterschiedliche Ausstattungen aufweisen. Die Untergliederung erfolgt dabei in die Bereiche Business Center, Team Center und Lounge Vertragliche Grundlagen Bei der Errichtung von Büro- und Verwaltungsgebäuden müssen diverse Verträge abgeschlossen werden: einen Vertrag über den ordnungsgemäßen Grundstückserwerb, einen Vertrag mit dem beauftragten Architekten, Verträge mit den Fachplanern und ggf. einen Generalunternehmervertrag. Betrachtet man die Langlebigkeit und das hohe Investitionsvolumen von und für Immobilen, muss einer richtigen Vertragsgestaltung der höchste Stellenwert beigemessen werden. Einen generellen bzw. allgemeingültigen Bauvertrag gibt es nicht, die Definitionen ähneln sich inhaltlich jedoch sehr: Ein Bauvertrag ist der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. 9 7 Vgl. Rottke (2011), S. 150 f. 8 Vgl. Deutsche Hypothekenbank (2010) 9 Vgl. (2015). 5

11 Die konkreten Bedingungen des Bauvertrages müssen die beiden Parteien formulieren. Häufig wird sich in gemeinsamer Übereinkunft auf die Vertragsbedingungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen" (VOB/B) geeinigt. Für öffentliche Auftraggeber ist diese sogar zwingend anzuwenden. Die VOB/B hat den Charakter einer Allgemeinen Geschäftsbedingung und regelt die Art und Umfang der Leistung ( 1), die Vergütung ( 2), die Ausführung ( 4) und die Ausführungsfristen ( 5) sowie weitere Vereinbarungen. Hinsichtlich der Vergütung können Auftraggeber und Auftragnehmer folgende Vereinbarungen treffen: - Einheitspreisvertrag (z.b. Vergütung pro m² Fläche) - Detailpauschalvertrag (Bauleistung wird erschöpfend beschrieben und eine Preispauschale vereinbart. - Globalpauschalvertrag (Ergebnisorientierte Beschreibung von Leistungen und Festsetzung einer Pauschale) - GMP-Vertrag (Garantierter Maximalpreis) - PPP-Vertrag (Die öffentliche Hand beauftragt eine Gesellschaft mit der Durchführung, Zahlung in monatlichen oder jährlichen Raten) 10 Am Ende der Bauphase werden zwischen dem Nutzer und dem Bauherren der Immobilie Nutzungsverträge vereinbart, geläufig auch unter dem Namen Mietvertrag. 2.5 Rechtliche Grundlagen Öffentliches Baurecht Durch das öffentliche Baurecht wird die Nutzung des Bodens im Sinne der Öffentlichkeit gelenkt. Es werden der Rahmen der Bebauung sowie die Zulässigkeit der vorgesehenen Nutzungsart geregelt. Durch die Erteilung einer Baugenehmigung wird die bauliche Nutzung eines Grundstückes bzw. der Umbau einer Liegenschaft genehmigt. Da über die Dauer des Lebenszyklus von Büroimmobilien mit Nutzungsänderungen durch Neuvermietung zu rech- 10 Vgl. Bauch (2014/15), Vorlesung 10, Folie 33 f. 6

12 nen ist, muss hier besonders sorgfältig überprüft werden, ob durch die Umnutzung eine Veränderung der baulichen Anlage vorliegt und diese somit baugenehmigungspflichtig ist. Wichtige Rechtsquellen des Bundes sind: - Baugesetzbuch (BauGB) - Baunutzungsverordnung (BauNVO) Privates Baurecht Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen aller am Bau Beteiligter. Die Grundlage bildet das Werksvertragsrecht 631 ff. BGB. Auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wird genutzt um Leistungsanforderungen für Architekten zu beschreiben, sie nimmt somit die Stellung eines Werksvertrages ein. Auch die VOB/B wird häufig in privatrechtlichen Verträgen aufgenommen Mietvertrag Bei der Bestimmung der Mietfläche gewerblich genutzter Immobilen werden verschiedene Richtlinien herangezogen, die inhaltlich auf der DIN 277 aufbauen. Dem gewerblichen Mietvertrag unterliegen nicht die Schutzbedingungen des Mietrechts, die im Wohnmietrecht Anwendung finden. Beide Vertragsparteien sind frei und unabhängig in der Vertragsgestaltung Vgl. Brauer (2009), S. 205 f. 7

13 3 MIETEINNAHMEN UND BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 3.1 Mieten Die Unterschiede in der Höhe der erzielbaren Mieten lassen sich den Kapiteln 2.2 und 5 entnehmen. Abbildung 1: Mietpreisspanne von Büroimmobilien in städtischen Lagen Quelle: Industrie und Handelskammer der Städte Berlin, Leipzig, Hannover, Wiesbaden; Homepage der Stadt Augsburg 3.2 Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten von Immobilien sind in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswege von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV) definiert. Danach untergliedern sich die einzelnen Komponenten folgendermaßen: 8

14 - Abschreibung - Verwaltungskosten - Betriebskosten - Instandhaltungskosten - Mietausfallwagnis Bis zu 20% der Brutto-Mieteinnahmen müssen Investoren bei Büros für nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten kalkulieren. [ ] Managementintensive Büroimmobilien mit bis zu 20% und Handelsimmobilien mit ca. 13% sind für Eigentümer in der Bewirtschaftung die teuersten Gewerbeimmobilien Vgl. (2009) 9

15 4 MARKTGRÖSSE UND ENTWICKLUNGEN 4.1 Marktgröße Kennzahlen von Büro und Verwaltungsimmobilien Anzahl der Bürobeschäftigten ca. 13,7 Mio. Anteil an allen Erwerbstätigen 32,80 % Mietflächen Büroimmobilien (MF/G) 326,3 Mio. m² Leerstand (MF/G) 12,2 Mio. m² Durchschnittliche Mietfläche pro Bürobeschäftigten (MF/G) 24 m² Neubauvolumen (MF/G) 1,8 Mio. m² Tabelle 1: Kennzahlen von Büro und Verwaltungsimmobilien Quelle: Entwicklungen Durch den Wandel von einer reinen Produktionsgesellschaft hin zu einer Dienstleistungsgesellschaft stieg in den 1960-iger Jahren der Bedarf an Büroflächen in Deutschland. 13 Wie alle Güter und Produkte in einer Marktwirtschaft unterliegt auch der Büroimmobilienmarkt den Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage nach Verwaltungsimmobilien hat demnach wesentlichen Einfluss auf die Investitionsneigung von Bauherren und Investoren und die erzielbaren Mieten am Markt. Wie in allen Finanzbereichen spielen Zinsentwicklungen, Exporte und das daraus folgende Bruttoinlandsprodukt eine entscheidende 13 Vgl. Ertle-Straub (2003), S

16 Rolle. Überregionale bzw. allgemeingültige Aussagen hinsichtlich des Bedarfes lassen sich jedoch nicht treffen. Während in Metropolregionen wie Frankfurt am Main und München trotz konstant hoher Preise eine ständige Nachfrage zu verzeichnen ist, kann in anderen Regionen die Nachfrage auf ein sehr niedriges Niveau sinken. Beispielhaft lässt sich hier die in den Jahren 1999 bis 2002 zu beobachtende Büroimmobilienblase nennen, die sich nur auf die neuen Bundesländer bezog. Grund hierfür waren unter anderem die steuerlichen Förderungen des Bundes von Verwaltungsimmobilien. 14 Die im Jahr 2009 allgegenwärtige Wirtschaftskrise hatte gesamtheitliche Auswirkungen auf den Markt. Bedingt durch viele Unternehmensinsolvenzen waren hohe Leerstandquoten und niedrige Mietpreise zu verzeichnen. Zum heutigen Zeitpunkt stellt sich der Büroimmobilienmarkt erholt und konsolidiert dar, dennoch sind die Entwicklungen am Markt seit einigen Jahren einem Wandel unterworfen. Dank neuer Kommunikationstechnologien können Büroarbeiten dezentralisiert werden, z.b. durch den Einsatz von Home Office. Die bessere Ausstattung von Arbeitsplätzen steigert die Produktivität und durch die flexible Gestaltung von Büroflächen sinkt der Platzbedarf und damit die Mietkosten. Viele Bestandsimmobilien können diesen neuen Anforderungen oftmals nicht entsprechen und weisen trotz vorhandenem Bedarf Leerstand auf. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die Büroimmobilienmärkte deutlich stärker von den demografischen Trends belastet werden als Wohnimmobilienmärkte, weil die Zahl der Erwerbsfähigen in einer alternden Gesellschaft früher und heftiger sinkt als die Zahl der Einwohner insgesamt. 15 Prognosen ermittelten einen Bevölkerungsrückgang von 18,4% bis zum Jahre 2060, was einen deutlichen Rückgang der arbeitenden Bevölkerung zur Folge haben wird. Verlässliche Aussagen zur weiteren Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in Deutschland sind derzeitig kaum möglich. Zum einen ist der Dienstleistungssektor noch immer eine Wachstumsbranche und zum anderen kann Deutschland als Exportland von einer ansonsten steigenden Weltbevölkerung profitieren. Unklar bleibt auch, wie sich der Arbeitsflächenbedarf pro Angestellten entwickelt. 14 Vgl. (2015) 15 Vgl. Just (2009), S

17 Zukünftig werden Büros nicht nur als Arbeitsraum wahrgenommen werden, Ziel ist es, eine wohnraumähnliche Atmosphäre zu schaffen, um das Wohlbefinden der Kollegen und Mitarbeiter zu steigern und dadurch die Effektivität und Effizienz zu erhöhen. 16 Das derzeitige Streben nach Nachhaltigkeit und deren Umsetzung und Anwendung dieser in der Baubranche wird auch die Planung und bauliche Gestaltung moderner Büroimmobilien maßgeblich beeinflussen. Das angestrebte Kreislaufprinzip beinhaltet sowohl die stoffliche Trennbarkeit und die dadurch einfache Wiederverwertbarkeit von Baumaterialen nach der Nutzungsphase, als auch die Verwendung nachwachsender Rohstoffe als Baumaterialen, die durch ihr hohes Speicherpotential von CO2 die Ökobilanz des Gebäudes verbessern. Beide Aspekte werden großen Einfluss auf das künftige äußere Erscheinungsbild von Büround Verwaltungsimmobilien haben, da die derzeitig bei der Errichtung verwendeten Glasfassaden und Wärmedämmverbundsysteme ökobilanziell eher negativ bewertet werden müssen. 16 Vgl. Deutsche Hypothekenbank (2010) 12

18 5 WOHNIMMOBILIEN ALS INVESTMENT (RENDITEN, CHANCEN, RISIKEN) Die Immobilieninvestition zeichnet sich durch ihre hohe und lang anhaltende Kapitalbindung, i.d.r. permanenten positiven Jahresüberschuss nach der Initiierung sowie eine geringe Liquidität mit hohen Transaktionskosten aus. 17 Durch die gestiegenen Anforderungen an den Arbeitsraum Büro hat das klassische Kriterium Lage, Lage, Lage nicht mehr den Stellenwert für die Bewertung und Einschätzung eines Investments. Büromietflächen erfahren ihre Nachfrage nicht mehr allein durch die Lage, sondern auch aufgrund ihrer Objektqualität, bestehend aus Bauausführung und Ausstattung, welche einen wesentlichen Einflussfaktor auf die Vermietbarkeit sowie auf die Miethöhe einer Büroimmobilie darstellt. Die Objektqualität spiegelt sich dabei neben der äußeren Erscheinung auch in den inneren Ausstattungsmerkmalen wider, wie z.b. in der Gebäudetechnik und der Raumaufteilung. 18 Die Planung und die Errichtung von Bürogebäuden ist bezogen auf die Kosten so durchzuführen, dass der Nutzwert und die Flächeneffizienz möglichst maximiert werden. Typische Investoren bei Büroimmobilien sind vor allem offene und geschlossene Immobilienfonds. Ihre Investitionsentscheidung wird durch folgenden Parametern beeinflusst: - Bewertung der Rentabilität einer geplanten oder Bestandsimmobilie - Bewertung der Rentabilität alternativer Immobilien - Ermittlung des Investitionszeitpunktes - Ermittlung des Veräußerungszeitpunktes - Vergleich von Immobilienleasing und Immobilienkauf - Ermittlung der Zusammensetzung des Immobilienportfolios Vgl. Rottke (2011), S Vgl. Meyersieck (2007), S Vgl. Rottke (2011), S

19 Die Portfoliotheorie geht davon aus, dass eine Investor dann ein höheres Risiko eingeht, wenn ein höhere Rendite zu erwarten ist und umgekehrt. Welches Risiko der Investor bzw. Anleger bereit ist einzugehen, ob moderat oder hoch, hängt ganz von ihm selbst ab. Letztendlich eint alle am Immobilienmarkt Tätigen der Wunsch nach hoher Rendite und ggf. steuerlichen Vergünstigen bei einem möglichst berechenbaren Risiko. Die Immobilienkrise 2007, die ausgehend von den USA die Welt erschütterte, wurde im Vorfeld nicht als das erhebliche Risiko bewertet, was es, rückblickend betrachtet, von Anfang an war. Auslöser dieser Krise war die Kombination vielfältiger Faktoren: die Zinspolitik der US- Notenbank (Senkung der Leitzinsen), Angst vor Inflation, Kredite mit variablen Zinssätzen und Vergabe von Krediten an Kreditnehmer mit unzureichender Bonität. Als der Leitzins durch die Notenbank, bedingt durch steigende Arbeitslosigkeit, wieder angehoben wurde, konnten viele Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen. Kreditinstitute hatten infolge dieser Ereignisse Liquiditätsengpässe. Was blieb waren wertlose Immobilien und Kredite, die nicht mehr abgezahlt werden konnten. Das Platzen der Immobilienblase im Jahre 2007 war zugleich der Beginn der Wirtschaftskrise. Das so sicher und von der Anlage als konservativ erachtete Immobilienanlagegeschäft hatte alle Beteiligten, Lügen gestraft. 20 Heute wird der Deutsche Immobilienmarkt gemäß einiger Trendaussagen als attraktiv bewertet, Gründe hierfür sind die niedrigen Finanzierungskosten sowie Deutschlands Ruf als sicherer Investitionsmarkt in Europa Vgl. Brunner (2012), S Vgl. Ernst & Young (2014), S.10 f. 14

20 6 IMMOBILENANLAGEN IM VERGLEICH Im Allgemeinen geht man davon aus, dass Gewerbeimmobilien höhere Rendite liefern, im Umkehrschluss aber auch eine risikoreichere Investition seien als beispielsweise Wohnimmobilien. Kreditinstitute fordern bei gewerblich genutzten Immobilien einen höheren Eigenkapitalanteil von mindestens 20% und ggf. das Einbringen zusätzlicher Sicherheiten. 22 Zudem sind sie stärker konjunkturbedingten Mietpreisschwankungen unterworfen. Das Analyseunternehmen bulwiengesa AG veröffentlichte Anfang 2014 eine Studie, in der unterschiedliche Immobilienobjekte in innerstädtischen Lagen auf ihre Renditechancen untersucht wurden. Um die Renditen zu ermitteln, wurden Kaufpreise und Mieterträge ins Verhältnis gesetzt. Die Studie ergab, dass Eigentumswohnungen die geringsten Renditen erwarten lassen (Nettorendite 3,15 3,8%), gefolgt von Geschäfts- und Warenhäusern (Nettorendite 4 4,7%), Büroimmobilien in den zentralen Lagen werfen Nettorenditen zwischen 4,5 und 5% ab. Durch den in den letzten Jahren stark gestiegenen Bedarf an Logistikzentren und Lagerflächen konnten die höchsten erreichbaren Renditen bei Immobilien aus diesem Industriebereich beobachtet werden (Nettorendite 5,5 6,5%). 23 Diese Daten lassen sich nicht zwangsläufig auf andere Regionen anwenden. Durch die Heterogenität des Immobilienmarktes haben weitere Parameter Einfluss auf die Renditemöglichkeiten von Immobilieninvestitionen, zu nennen sind hier die Größe und Gestaltung sowie die oben bereits erwähnten Nutzungsformen von Immobilien. Ein erfolgreicher Investor hat sowohl die Gegebenheiten des Marktes und des Standortes als auch den Zyklus, dem der Immobilienmarkt folgt, zu analysieren. 22 Vgl. (2010). 23 Vgl. (2013). 15

21 Andere Anlageformen haben gegenüber Immobilieninvestitionen sowohl entscheidende Vorteile als auch Nachteile. Aktien und Fonds beispielsweise können bei finanziellen Engpässen schnell verkauft werden, besitzen also eine hohe Liquidität. Immobilien wiederum bieten hohen Schutz bei Inflationen und sind attraktiv für Anleger mit geringeren finanziellen Mitteln Vgl. Sachsenmaier (1999), S.4 f. 16

22 Quellenverzeichnis Bauch, Prof. Dr.-Ing Ulrich (2014/15): Projektmanagement. Vorlesungsunterlagen. Bauhaus- Universität, Weimar. Baubetrieb und Bauverfahren. Online verfügbar unter zuletzt geprüft am Brauer, Kerry-U. (Hg.) (2009): Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Recht, Steuern, Marketing, Finanzierung, Bestandsmanagement, Projektentwicklung. 6., vollst. überarb. Aufl. Wiesbaden: Gabler (Lehrbuch). Brunner, Prof. Dr. Wolfgang L. (2012): Geldanlage bei Inflationsrisiken und politischen Risiken. Gefahr einer neuen Immobilienblase. Wettbewerbsbeitrag. Hochschule für Technik und Wirtschaft, Berlin. Online verfügbar unter zuletzt geprüft am Deutsche Hypothekenbank (2010): Büroimmobilienmarkt der Zukunft. Hg. v. Deutsche Hypothekenbank. Hannover. Online verfügbar unter zuletzt geprüft am Ernst & Young Real Estate GmbH (2014): Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland Online verfügbar unter Investmentmarkt_Deutschland_2014/$FILE/EY-RE-Trendbarometer-Deutschland-2014.pdf, zuletzt geprüft am Ertle-Straub, Susanne (2003): Standortanalyse für Büroimmobilien. Leipzig: Inst. für Immobilienmanagement (Reihe: Immobilienmanagement, Bd. 4). Falk, Bernd (2000): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. 2., vollst. überarb. und erw. Aufl. Köln: Müller (Immobilien-Wissen). Haimann, Richard (2013): Eine Lagerhalle ist lukrativer als eine Wohnung. Hg. v. Die Welt. Online verfügbar unter Lagerhalle-ist-lukrativer-als-eine-Wohnung.html, zuletzt geprüft am Jung, Hans (2006): Allgemeine Betriebswirtschaftslehre. 10., überarb. Aufl. München, Wien: Oldenbourg. Just, Tobias (2009): Demografie und Immobilien. 1. Aufl. München: Oldenbourg, R. V

23 Keller, Helmut: Gewerbeimmobilie. Hg. v. Gabler Wirtschaftslexikon. Springer Gabler. Online verfügbar unter zuletzt geprüft am Kemtner, Frank (2010): Gewerbeimmobilien-Finanzierung: Höheres Risiko, aber auch höhere Chancen. Hg. v. zuletzt geprüft am Meyersieck, Michael (2007): Bautechnische Qualifizierung von Büromietflächen. Diplomarbeit. Technische Universität, Braunschweig. Geodäsie und Photogrammmetrie. Online verfügbar unter Bautechnische%20Qualifizierung%20von%20Bueromietfaechen.pdf, zuletzt geprüft am Rottke, Nico (2011): Immobilienwirtschaftslehre. Köln: Immobilien Manager Verlag IMV (Immobilienfachwissen). Sachsenmaier, Martin (1999): Immobilienanlagen in der Asset Allocation. Möglichkeiten und Grenzen. Diplomarbeit. Universität Hohenheim, Hohenheim. Schulte, Karl-Werner (2005): Immobilienökonomie. Projektentwicklung. Unter Mitarbeit von Stephan Bone-Winkel, Björn Isenhöfer und Philip Hofmann. 3., vollst. überarb. und erw. Aufl. München, Wien: Oldenbourg. Wikipedia: Immobilienblase, Bauvertrag, Bürogebäude. Hg. v. Wikimedia Deutschland. Online verfügbar unter http.// zuletzt geprüft am Wöhe, Günter; Döring, Ulrich (2008): Einführung in die allgemeine Betriebswirtschaftslehre. 23., vollst. neubearb. Aufl. München: Vahlen (Vahlens Handbücher der Wirtschafts- und Sozialwissenschaften). (2009): Büroimmobilien haben höchste Bewirtschaftungskosten. News & Info s. Online verfügbar unter news/bueroimmobilien-haben-hoechste-bewirtschaftungskosten /, zuletzt geprüft am VI

24 Eidesstattliche Erklärung Ich versichere, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig und nur unter Verwendung der angegebenen Quellen und Hilfsmittel angefertigt habe. Die Arbeit wurde weder in dieser oder einer ähnlichen Form noch in Auszügen bereits einer Prüfstelle vorgelegt. Weimar, den Robert Benneckenstein VII