DIE ABRECHNUNG NACH 28 WEG. Christian Stadt Richter am Amtsgericht München

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1 DIE ABRECHNUNG NACH 28 WEG Christian Stadt Richter am Amtsgericht München

2 Ausgangspunkt: Das Gesetz 28 III WEG Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. 28 V WEG Über... die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. 29 WEG..die Abrechnung über den Wirtschaftsplan... soll bevor sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. 2

3 Woraus besteht die Abrechnung? 1. Gesamtabrechnung a) 5 Ziele (1) Wie hoch waren die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Wirtschaftsjahr? (Geldfluss) (2) Wie haben sich die Bankkonten der WEG entwickelt? (also das Finanzvermögen) (3) Wie viel ist für die Instandhaltungsrücklage angespart? (4) Welche in den beschlossenen Einzelwirtschaftsplänen geplanten Einnahmen fehlen der WEG? ( 29 III WEG: Abrechnung über den Wirtschaftsplan ) (5) Kontrolle des Verwalters: Die Schlüssigkeitsprüfung 3

4 Woraus besteht die Abrechnung? b) Inhalt der Gesamtabrechnung: 666, 259 BGB; 4 Teile: (a) Tatsächliche Einnahmen/Ausgaben (Geldfluss) (b) Anfangs- und Endbestand der Bankkonten (c) Entwicklung und Bestand der Instandhaltungsrückstellung (= IRL; i.d.r. Teil von (b)) (d) Forderungen der WEG aus rückständigen Beiträgen zur IRL (e) M. E. auch: Forderungen der WEG aus rückständigen sonstigen Beiträgen des laufenden Jahres!! (unteilbarer Beitragsanspruch; vgl. auch die Rspr. zu 28 IV WEG: Rechnungslegung mit Inhalt und in Form der GA samt Belegen, Aufstellung der Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG) c) Form: Geordnet, Übersichtlich, Aus sich heraus verständlich 4

5 Woraus besteht die Abrechnung? 2. Die Einzelabrechnungen a) 3 Ziele: BGH V ZR 171/11 (a) Wer bekommt wie viel von den Einnahmen und Ausgaben zugeordnet? (b) Wie hoch ist der Anteil an der Zuführung zur IRL? (c) Wie lautet der Abrechnungssaldo: Gutschrift/Nachzahlung? (Hier wird die Abrechnungsspitze ermittelt, indem die beschlossenen Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten angepasst werden; Es erfolgt eine Korrektur des Beitragsanspruchs aus dem EWP mit Entfall des Korrekturvorbehalts) (Die beschlossene Zuführung zur IRL darf nicht ausgezahlt werden) b) Inhalt: E-/A-art, EUR gesamt, Anzuwend. KVS, Ihr KVS-Anteil, EUR-Ant. c) Form: It s up to you! 5

6 Sonderfall 1: Die Untergemeinschaft BGH V ZR 231/11 Adressaten der Einzelabrechnung: Sonderfall 2: Die Haftung des Aufteilers in Abgrenzung zu der des werdenden Eigentümers BGH V ZR 196/11 Sonderfall 3: Zwangsversteigerung: Haftet der Ersteher? LG München I S 4319/10 6

7 Instandhaltungsrückstellung/-rücklage Die schlechte Nachricht: BGH V ZR 44/09 Die gute Nachricht: BGH V ZR 193/11 7

8 Jahresabrechnung und Heizkosten BGH V ZR 251/10 1) Gesamtabrechnung > Strenges Zu-/Abflussprinzip ohne Ausnahme!! 2) Einzelabrechnungen a) HeizKV gilt unmittelbar b) WEG muss den Rahmen der HeizKV ausfüllen; Das ist keine Aufgabe des Verwalters! c) Verbrauch im Abrechnungszeitraum ist maßgeblich d) Kosten für gekaufte, nicht verbrauchte Brennstoffe nach allgemeinem KVS umlegen!! e) Abweichung zwischen Werten der Einzel-und Gesamtabrechnung: Deutlich sichtbar und verständlich sowie nachvollziehbar erläutern an einer Stelle, die der Verwalter bestimmt!! 8

9 Vorbereitung der ETV 1 Abrechnung der Einladung beilegen 2 HKA gehört zur Abrechnung 3 Erläuterungen!! 9

10 Vorbereitung der ETV 4 Die Nichtigkeitsfalle 5 KVS-Änderung nur mit gesondertem Beschluss 6 Einmal frei immer frei! 10

11 Vorbereitung der ETV 7 Ladungsfehler 8 Anträge vorformulieren 9 Protokollanten bestimmen 11

12 In der Eigentümerversammlung Der Wohngeldschuldner: > Hinaus mit ihm? BGH V ZR 60/10 Verkündung des Ergebnisses der Abstimmung nach der Auszählung: Die Geburt des Beschlusses! 12

13 Nach der Eigentümerversammlung Aufgaben des Verwalters nach BGH V ZR 161/11: Überwachung und zeitnahe Beitreibung der Beitragsansprüche Verjährungshemmende Maßnahmen veranlassen Klage im Namen der WEG, und nur gem. 27 III 1 Nr. 7 WEG Klagehöhe: - Vorschussansprüche aufgrund EWP - Abrechnungsspitze aufgrund EA Kein Zurückbehaltungsrecht des Schuldners (und keine Aufrechnung) 13

14 Nach der Eigentümerversammlung Weitere Aufgaben des Verwalters nach BGH V ZR 161/11: Auszahlungsanspruch eines Eigentümers entsteht mit Genehmigung seiner Einzelabrechnung Erinnerung: Der Anspruch eines Mitglieds der WEG auf Erstellung einer Abrechnung richtet sich gegen den Verwalter!! 14

15 WORUM GEHT ES WIRKLICH??? 15

16 Was ist das? 16

17 Die Mitspieler Der Gesetzgeber Der Software-Anbieter Der Verwalter Die WEG (VB, ETV, Miteigentümer) Die Justiz (AG, LG, BGH) 17

18 Das Spiel beginnt! 1. Zug: Der Gesetzgeber macht ein Gesetz ( 28 WEG) und bringt den schwarzen Peter in den Umlauf 2. Zug Der Verwalter kauft ( zieht ) seine Software 3. Zug Der Verwalter schließt Vertrag mit ( zieht ) WEG (Q-Leute) 4. Zug Der Verwaltungsbeirat prüft die Abrechnung 5. Zug Die Eigentümer beschließen die Abrechnung und entlasten den Verwalter 6. Zug Ein Kläger ficht den Beschluss an, lässt die Justiz ziehen > Hier endet das Spiel: Wer hat den Schwarzen Peter? > Die wahre Abrechnung : Wer rechnet mit wem ab? 18

19 FRAGEN? 19

20 ANHANG: 1) SKRIPT 2) BEISPIELABRECHNUNG 20

21 DANKE FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT!! 21

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