Fälle zum Mietrecht. Fall 1:
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- Kristian Björn Althaus
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1 1 Fälle zum Mietrecht Grundsatz: Aufbau: Soweit das Mietrecht keine Regelung trifft, ist das allgemeine Leistungsstörungsrecht einschlägig, wobei allerdings die mietrechtlichen Besonderheiten weiterhin zu berücksichtigen sind vorrangig sind die die mietrechtlichen Ansprüche zu prüfen Fall 1: M mietet im August von V für den Geburtstag seiner Freundin am 26.9.einen Porsche. Als er diesen am vereinbarten Tag bei V abholen will, stellt V fest, dass der Sportwagen in der Nacht zuvor ohne sein Verschulden gestohlen wurde. Welche Ansprüche hat M? Muss M den Mietpreis zahlen? Ansprüche des M gegen V: A. Schadensersatzanspruch des M gegen V aus 536a I Var. 2 (evtl. nachträglicher Mangel) Anmerkung: 536a I BGB enthält drei verschiedene Haftungstatbestände: bei anfänglichen Mängeln: bei nachträglichen Mängeln: Var. 1: verschuldensunabhängige Haftung Var. 2: verschuldensabhängige Haftung Var. 3: Haftung für Verzug mit der Mängelbeseitigung I. Wirksamer Mietvertrag (+) II. Mangel bei Gebrauchsüberlassung bzw. später entstanden, 536 I? Vss.: Mangel (2 Unterfälle) negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit durch teilweise oder vollständige (erhebliche 536 I 3)Minderung oder Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch oder Fehlen bzw. späterer Wegfall einer zugsicherten Eigenschaft der Mietsache
2 2 P: Verschwinden der Mietsache durch Diebstahl = Mangel? Nein! Das Fehlen (sowie sie Zerstörung) der Mietsache stellt keine Minderung der Gebrauchstauglichkeit dar, sondern macht die Gebrauchsüberlassung insgesamt unmöglich kein Sachmangel allgemeines Leistungsstörungsrecht Ergebnis: Anspruch aus 536a I (-) B. Anspruch des M gegen V auf Schadensersatz aus 280 I, III, 283 wegen nachträglicher Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung I. wirksames Schuldverhältnis: Mietvertrag, 535 (+) II. Pflichtverletzung? Hier: Nichterbringung der geschuldeten Leistung Befreiung des V von seiner Leistungspflicht nach 275 I BGB, da geschuldete Leistung (Gebrauchsüberlassung des Porsches) durch Diebstahl subjektiv unmöglich Leistungshindernis trat nach Vertragsschluss ein nachträgliche Unmöglichkeit III. Vertretenmüssen 280 I 2 BGB? Vss.: V müsste die Umstände zu vertreten haben, die zur Unmöglichkeit geführt haben Hier: (-) Ergebnis: 280 I, III, 283 mangels Verschulden (-) Anspruch des V gegen M auf Mietpreiszahlung: Anspruch V gegen M auf Zahlung der Miete gem. 535 II I. Anspruch entstanden? wirksamer Mietvertrag (+), daher Mietzahlungsanspruch grds. (+) II. Anspruch erloschen? 1. Entfallen des Anspruchs nach 326 Abs. 1 S. 1 BGB?
3 3 Vss.: V müsste seinerseits von seiner Leistungspflicht nach 275 Abs. 1 bis 3 BGB befreit sein Hier: Gebrauchsüberlassung des Porsches gem. 275 I dem V unmöglich Zwischenergebnis: V braucht nach 275 Abs. 1 BGB nicht mehr zu leisten Anspruch auf die Gegenleistung nach 326 Abs. 1 S. 1 BGB entfallen 2. es sei denn: Übergang der Gegenleistungsgefahr nach 326 Abs. 2 BGB? V könnte trotz Unmöglichkeit seiner Leistung den Anspruch auf die Gegenleistung (Zahlung) des M behalten haben, wenn 326 Abs.2 S.1 BGB eingreift: Alt 1 = M für den Umstand der Unmöglichkeit der Leistung weit überwiegend verantwortlich? (-) Alt.2 = M im Annahmeverzug? (-), da Entgegennahme des Mietwagens erst am 26. September vereinbart war Zwischenergebnis: M von seiner Pflicht der Mietpreiszahlung befreit Ergebnis: V hat keinen Anspruch auf die Mietpreiszahlung; Beachte: nach h.m. bewirkt die nachträgliche Unmöglichkeit nicht nur das Erlöschen der Hauptleistungspflichten, sondern führt auch zur Auflösung des Mietverhältnisses, ohne dass es einer Kündigung bedarf!!! Fall 2: M mietet bei V eine Limousine für die Hochzeit seines besten Freundes. Als M den Wagen bei V abholen will, weist der Mietwagen einen eingedrückten rechten Kotflügel auf, weshalb ihn M nicht mitnehmen kann.? Schadensersatzanspruch des M gegen V aus 536a I (Beachte: Welche Variante des 536a einschlägig ist, kann hier (ausnahmsweise) offen bleiben, weil die Prüfung schon an der Gebrauchsüberlassung scheitert und der Sachverhalt zu wenig Angaben enthält, um zu entscheiden, ob der Mangel bei Vertragsschluss (=anfänglicher Mangel) oder erst später (=nachträglicher Mangel) vorlag)
4 4 I. Wirksamer Mietvertrag (+) II. Mangel zur Zeit der Gebrauchsüberlassung bzw. später entstanden, 536 I? 1. Mangel? Vss.: negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit durch teilweise oder vollständige Minderung oder Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch bzw. Fehlen bzw. späterer Wegfall einer zugsicherten Eigenschaft der Mietsache Hier: (+) 2. zur Zeit der Gebrauchsüberlassung oder später? Überlassung (-) allgemeines Leistungsstörungsrecht ist anwendbar M hat Ansprüche aus 280 I, III, 281 oder aus 280 I, II, 286, soweit V die die Umstände zu vertreten hat, die zur Unmöglichkeit geführt haben Fall 3 V hat im Dezember 2005 ein Bürogebäude erworben und vermietet es dem M ab Januar 2006 für 10 Jahre. Im darauffolgenden Jahr wird das Gebäude durch einen Brand völlig zerstört. Ursache für den Brand war eine unsachgemäße Verlegung von Elektrokabeln durch die Firma E im Jahre 2001, wovon V nichts wusste. Hat M einen Anspruch auf Ersatz des Schadens durch die Zerstörung der Mietsache gegen V? A. Anspruch aus 536a I Var.1 I. wirksamer Mietvertrag M-V (+) II. Mangel bei Vertragsschluss? 1. Hier: durch das fehlerhafte Verlegen der Stromkabel lag eine erhebliche Gefahrenquelle vor, die sich jederzeit verwirklichen konnte und dann zur völligen Aufhebung des Gebrauchs führte möglicherweise Mangel? 2. P: Da dies nicht nur eine Gebrauchsbeeinträchtigung, sondern die Zerstörung der Mietsache und damit die endgültige Unmöglichkeit der Mietsache zur Folge hatte, ist es fraglich, ob V aus 536a I oder 280 I, III, 283 haftet h.m. vorzugswürdig, weil konsequent e.a.: 536a greift auch beim Untergang der Sache = Gebrauchsuntauglichkeit h.m.: 536a ist nicht anwendbar, da im Falle der Zerstörung kein Mangel vorliegt
5 5 Ergebnis: 536a (-) B. Anspruch aus 280 I, III, 283 (-), mangels Vertretenmüssen des V auch keine Zurechnung des Verschuldens der E, da V diese nicht beauftragt hat C. Anspruch aus 823 I (-) kein Organisationsverschulden des V D. Anspruch aus 831 I (-)E war auch nicht Verrichtungsgehilfe des V Zusammenfassung: Dem Vermieter ist die Erfüllung der Leistungsverpflichtung unmöglich, wenn die Mietsache zerstört, gestohlen wird oder der Gebrauch der mangelfreien Mietsache während der Mietsache aus Gründen nicht möglich ist, die im Risikobereich des Vermieters liegen Für alle nicht in der Person des Mieters begründeten Leistungshindernisse gelten die Regeln des Ausschlusses der Leistungspflicht der Erfüllungsanspruch geht gem. 275 I unter der Mieter wird gem. 326 I von seiner Zahlungspflicht befreit, es sei denn 326 II greift ein hat der Vermieter die Umstände, die zur Unmöglichkeit führten, zu vertreten, so haftet er aus 280 I, III, 283 Fall 4 V vermietet an M eine Lagerhalle auf seinem Gelände. Neben der Halle lässt V das angebaute Verwaltungsgebäude abreißen und neu errichten. Bei den Arbeiten wird das Dach der Lagerhalle durch Fahrlässigkeit des Bauunternehmers B derart beschädigt, dass Regenwasser eindringen kann und die eingelagerten Sachen des M beschädigt. M will nun Schadensersatz dafür, dass er vorübergehend eine andere Lagerhalle anmieten muss und Ersatz für die beschädigten Sachen.
6 6 A. Schadensersatzanspruch des M gegen V aus 536a I, Var.2 I. Wirksamer Mietvertrag (+) II. Mangel zur Zeit der Gebrauchsüberlassung bzw. später entstanden, 536 I? Vss.: negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit durch teilweise oder vollständige Minderung oder Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch bzw. Fehlen bzw. späterer Wegfall einer zugsicherten Eigenschaft der Mietsache Hier: überlassene Mietsache Lagerhalle am Dach beschädigt Mangel nach Überlassung entstanden(+) III. Anfänglicher oder nachträglicher Mangel? Hier: Beschädigung nach Vertragsschluss entstanden V haftet nur, wenn entweder den Mangel zu vertreten hat (Var.2) oder mit der Mängelbeseitigung im Verzug ist (Var.3) Hier: Var. 2 IV. Vertretenmüssen 1. Vertretenmüssen wird vermutet, es sei denn V kann sich entlasten; Verantwortlichkeit richtet sich nach 276 I 1 BGB: V hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten 2. V traf die Verpflichtung, alles zu unterlassen, was eine Schädigung der Sachen von M verursachen konnte (vertragliche Sorgfalt) und hätte daher Vorkehrungen treffen müssen Hier: mangels Handeln kein eigenes Verschulden des V 3. V hatte die Verpflichtung zur Sorgfalt konkludent mit der Beauftragung des B auf diesen übertragen, welcher sie fahrlässig verletzt hat 4. Aber: V muss sich das Tätigwerden des Bauunternehmers nur dann gem. 278 zurechnen lassen, wenn B als Erfüllungsgehilfe tätig geworden ist Hier: in Erfüllung der Verbindlichkeit Abriss hat B schuldhaft die Beschädigung des Daches verursacht 5. Zwischenergebnis: V hat den Mangel gem. 276, 278 zu vertreten V. Rechtsfolge: 249 ff. a) M kann die Mietkosten für eine Ersatzhalle (=Mangelschaden) ersetzt verlangen b) M kann auch den Mangelfolgeschaden, der an seinen Rechtsgütern infolge des Mangels am Dach eingetreten ist, ersetzt verlangen
7 7 nach h.m. ist wegen der erhöhten Schutzbedürftigkeit des Mieters, der seine Sachen in den Einwirkungsbereich des Vermieters verbringt, nicht nur der Mangel-, sondern auch der Mangelfolgeschaden zu ersetzen; es bedarf keiner Unterscheidung! B. Anspruch M gegen V aus 823 I I. Rechtsgutsverletzung Eigentumsverletzung an den eingelagerten Sachen Besitzverletzung durch Beschädigung der Halle II. durch ein Verhalten des V Hier: Aufsichts- und Überwachungspflicht des V verletzt III. Verschulden des V zumindest fahrlässig(+) IV. Rechtswidrigkeit (+) V. Schaden, haftungsausfüllende Kausalität (+) C. Anspruch M gegen V aus 831 I (+), da B als Verrichtungsgehilfe des V tätig geworden ist Fall 5: Verzug, Verzögerung oder Unmöglichkeit? V vermietet dem M durch schriftlichen Vertrag vom für 10 Jahre eine Wohnung im Studentenwohnheim ab dem Da sich die Fertigstellung der Wohnung verzögert, kann M die Wohnung erst ab dem beziehen. M entstehen Mehrkosten i.h.v. 1000, die er nun von V ersetzt verlangt. Rechtslage? Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten gem. 280 I, III, 283 I. gegenseitiger Vertrag: Mietvertrag (+) II. Pflichtverletzung Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung vom Raummiete ist i.d.r. ein absolutes Fixgeschäft, da V aufgrund Zeitablaufs seiner Leistungspflicht nicht mehr nachkommen kann ist die Mietzeit also vertragswesentlich, so greifen im Falle der verspäteten Überlassung nicht die Regeln des Verzuges, sondern die des Ausschlusses der Leistungspflicht ein III. Vertretenmüssen, 280 I 2 Vss.: V müsste die Umstände zu vertreten haben, die zur Unmöglichkeit geführt haben
8 8 Hier: (+) IV. Rechtsfolge: 249 ff M kann den infolge der Unmöglichkeit der Überlassung entstandene Schaden i.h.v vollständig ersetzt verlangen M mietet von V einen Kleinlaster für 2 Monate. Als M den Wagen am vereinbarten Tag abholen möchte, verweigert V die Übergabe des Kleinlasters, weil er ihn für 2 Wochen zu ausgesprochen super Konditionen an einen Dritten vermieten konnte. M mietet für eine dringende Lieferung einen anderen Kleinlaster bei einem Konkurrenzunternehmen an. Welche Rechte stehen M zu? A. Anspruch aus 280 I, II, 286 auf Verzugsschaden I. wirksamer Mietvertrag (+) II. Verzug der Leistungspflicht, 286 I? 1. fälliger, durchsetzbarer Anspruch auf Überlassung des Lasters (+) 2. Übergabe war möglich, da mit der Versäumung der vereinbarten Leistungszeit III. kein Ausschluss der Leistungspflicht eingetreten ist. Die Verpflichtung das Fahrzeug zu überlassen, konnte noch erfüllt werden 3. Mahnung bzw. Entbehrlichkeit, 286 I, II? Hier: vereinbarte Kalenderzeit, 286 II Nr Vertretenmüssen wird gem. 286 IV grds. vermutet, sofern sich V nicht entlasten kann Hier: Vertretenmüssen mangels Exkulpation (+) Rechtsfolge: Ersatz der Verspätungskosten, d.h. der Mietkosten für den Ersatzlaster B. Kündigungsrecht des M gem. 543? I. nicht rechtzeitige Überlassung der Mietsache II. angemessene Frist zur Gebrauchsüberlassung gesetzt, 543 III 1? Hier: (-) P: Fristsetzung evtl. entbehrlich? Nein! da allein aufgrund des vereinbarten Leistungstermins noch kein Fixgeschäft i.s.v. 323 II Nr.2 vorlag
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