Eigentumswohnung, Kellerräume, in Selb im LKS Wunsiedel

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1 W E R T G U T A C H T E N Kurzform zu AZ.: K 112 / 010 Eigentumswohnung, Kellerräume, in Selb im LKS Wunsiedel A) ALLGEMEINE ANGABEN 1.) Angaben zum Grundstück: Flur Nr. 998/1, Gemarkung Selb Jahnstraße 66, 68, ,40/ Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flur Nr. 998/1 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Kellerräumen, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 3 Grundstücksgröße 2.116m² Gebäude und Freifläche 2.) Zweck des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswertes zur Vorbereitung des Zwangsversteigerungstermins; 3.) Auftraggeber: Amtsgericht Hof Vollstreckungsgericht Berliner Platz 1, Hof a. d. Saale;

2 Seite 2 Ansicht von Nordosten von der Jahnstraße Ansicht Gebäude Hs. Nr. 66 von der Jahnstraße Ansicht von Südwesten vom Garten

3 Seite 3 Grundriss Kellergeschoss Grundriss Obergeschoss

4 Seite 4 4.) Grundstücksbeschreibung: a) Überörtliche Lage: Die große Kreisstadt Selb mit ca Einwohner liegt im Landkreis Wunsiedel, im Nordosten des Freistaates Bayern. Die Stadt ist mit dem ca. 30 km entfernten Mittelzentrum Hof a. d. Saale, sowie der ca. 15 km nord östlich liegenden Stadt Rehau verkehrstechnisch an ein überregionales Verkehrsnetz angebunden und verfügt über eine eigene Autobahnzufahrt auf die A 93. Darüber hinaus ist Selb über die A 93 an das Autobahndreieck Bayerisches Vogtland und damit an die Autobahnen A 72 und die A9 angebunden. Die Entfernung bis zum Autobahndreieck Bayerisches Vogtland beträgt etwa Fahrminuten. Das zentrale Fichtelgebirge ist in ca. 25 Fahrminuten zu erreichen. Die große Kreisstadt Selb liegt in unmittelbarer Nähe zur Grenze zum benachbarten Land Tschechien (Grenzübergang Selb/ Asch etwa 5 km entfernt). b) Lage im Ort, Beschaffenheit und Umgebung: Das Anwesen Jahnstraße 66, 68, 70 ist eine Mehrfamilienwohnhausanlage bestehend aus drei Baugleichen, aneinander gereihten Wohnhäusern mit jeweils ca. 6-8 Eigentumswohnungen. Die Mehrfamilienwohnhäuser Jahnstraße 66, 68, 70 bilden zusammen mit weiteren Gebäuden im Straßenzug ein Wohnquartier unmittelbar gegenüber dem Schulzentrum an der Hohenberger Straße, bzw. der Dr.- Franz- Bogner- Schule, am südlichen Rande der Innenstadt von der großen Kreisstadt Selb. Das Grundstück, Flurnummer 998/1 ist ein lang gestrecktes Mittelgrundstück nahezu rechteckig zugeschnitten. Die Häuserzeile Jahnstraße 66, 68, 70 ist freistehend errichtet. Das Gebäude Jahnstraße 70 ragt geringfügig in das Grundstück Flur Nr. 1036/ 19 hinein. Das Grundstück Flur Nr. 998/1, Jahnstraße 66, 68, 70 ist vermarktet. Die Grenzverhältnisse sind geregelt. Die Erschließung erfolgt von der öffentlichen Verkehrsfläche aus. Es sind Wasserversorgung, Abwasserkanal, Strom und Gasanschluss sowie Telefonverkabelung vorhanden. Die Umgebung ist geprägt durch unterschiedliche Formen der Wohnbebauung in offenen und zusammenhängenden Baustrukturen. Die Gebäude variieren in der Höhe zwischen zwei und drei Stockwerken sowie in ihrer Dachform. Die Gebäude der Umgebung sind überwiegend mit steil geneigten Dächern, meist Satteldach und Walmdach gebaut. 5.) Kurzbeschreibung der baulichen Anlage: a) Gebäude allgemein - Gebäudekomplex Jahnstraße 66, 68, 70, Baujahr um 1950/55 - Häuserzeile mit drei aneinander gereihten Mehrfamilienwohnhäusern. - Die Häuserzeile ist freistehend mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss und Spitzboden gebaut. Jedes Gebäude hat ca. 6 8 WE. - Die Dachkonstruktionen sind in Holz handwerklich gefertigt, als Satteldach konstruiert, welches an den Giebelseiten abgewalmt ist. Dachneigung ca ; - Auf die Dachflächen sind gartenseitig durchgängige Schleppgauben und straßenseitig einzelne Gauben aufgesetzt, Die Dacheindeckung, auch die der Gauben, sind in Kunstschiefer auf Schalung und Abdichtungslagen ausgeführt.

5 Seite 5 - Die Neigung der Dachfläche über den Schleppgauben beträgt etwa Über dem Dachgeschoss, welches teilweise zu Wohnraum ausgebaut ist, befindet sich ein geräumiger Spitzboden, der, über eine offene Holztreppe im Dachboden, vom Dachgeschoss aus begehbar ist. - Die einzelnen Gebäude sind voll unterkellert. Über den Gemeinschaftskellerraum (Waschküche) führt eine Außentreppe in den rückwärtigen Garten. - Die einzelnen Kellerräume sind abgemauert und mit Lattenverschlag abschließbar. - Die Kellerräume sind natürlich belichtet u. belüftet. - Die Innenwände im Keller sind 40cm, 24cm und 11,5cm stark gemauert, beidseitig verputzt und gestrichen. Installationsleitungen sind sichtbar auf Putz verlegt. - Die Decke zwischen Keller und Erdgeschoss ist massiv in Beton erstellt. - Der Kellerfußboden ist als geglättete Bodenplatte vorhanden. - Die Außenwände im Keller sind 40 cm stark gemauert. - Die Außenwände der darüber liegenden Stockwerke sind 30cm stark gemauert und beidseitig verputzt. Die Innenwandstärken betragen 24cm und 11,5cm. - Die Treppenhauswände sind 24cm stark gemauert und beidseitig verputzt. - Die Treppe vom Keller ins Erdgeschoss ist eine geradläufige Betonkonstruktion. - Die Stufen zum Hochparterre sind massiv aus Granitstein gefertigt. - Der Bodenbelag auf dem Podest im Erdgeschoss sind Kunststeinplatten. - Der weitere Treppenverlauf, einschließlich Podeste, Geländer und Handlauf ist aus Massivholz gefertigt und gestrichen. Die Treppe samt Geländer und Handlauf ist in Teilen renovierungsbedürftig. Die Treppenpodeste sind teilweise mit Auslegeware abgedeckt. Das Treppenhaus macht insgesamt einen renovierungsbedürftigen Eindruck. - Die Außenfassade weißt an zahlreichen Stellen Rissbildung und kleinere Putzschäden auf. Die Haustüren sind mit einem Granitgewände eingefasst. - Der Sockelbereich der Außenfassade ist mit Natursteinen vorgemauert. - Die Fenster sind sowohl in Holz-, wie auch in Kunststoffkonstruktionen vorhanden. - Die Holzfenster sind größtenteils schadhaft und erneuerungsbedürftig. - Der Dämmwert der Fenster allgemein, wird als verbesserungswürdig angesehen. - Die Haustüren der Gebäude sind Holzkonstruktionen mit Glasausschnitten. - Die Haustüren sind mangelhaft isoliert und durchwegs renovierungsbedürftig. - Die Haustüren sind dreiseitig mit einem Granitgewände eingefasst. - An einigen Fenstern im EG und OG sind außen liegende Rollokästen eingebaut. - Die Beheizung erfolgt überwiegend durch Einzelöfen in den Wohnungen. - Die Kellerräume und das Treppenhaus sind unbeheizt. - Die Warmwasserbereitung erfolgt über einzelne Gasthermen in den Wohnungen. - Die Kellerdecke ist teilweise stark durchfeuchtet auf Grund eines Wasserschadens durch Frosteinwirkung in einer Wohnung im Erdgeschoss (EG Mitte). - Vom Treppenhaus zum Kellerabgang ist keine Türe vorhanden. - Die Tür vom Gemeinschaftskeller in den Garten ist schadhaft.

6 Seite 6 c) Wohnung Nr. 3, im Obergeschoss: - Die im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnräume gliedern sich in zwei abgeschlossene 2-Zimmer Wohnungen mit Bad, Küche u. Flur (OG Mitte u. Rechts) - Die Wohnung OG Mitte ist derzeit unbewohnt. Die Wohnung konnte wegen defekter Eingangstür nicht besichtigt werden, dafür eine baugleiche Wohnung im EG. - Die Wohnung OG rechts ist bewohnt. - Die Küchen sind über den Wohn- Essraum erschlossen. - Das Bad ist mit Wanne, WC, Waschbecken u. Waschmaschinenanschluss ausgestattet. - Der Boden im Bad ist gefliest, die Wände sind ebenfalls gefliest. - Der Boden im Bad OG rechts ist mit PVC ausgelegt, die Decke und Wände z. T. mit Kunststoffpaneelen verkleidet. - An den Wänden in der Küche ist ein Fliesenspiegel 60 cm hoch angebracht. - Die übrigen Böden in der Wohnung sind mit PVC ausgelegt. - Die Bodenbeläge sind auf Bretterdielung bzw. Spanplatten verlegt. - Die Wohnungseingangstüren sind einfache Holzwerkstofftüren mit Glasausschnitten. - Die Zimmertüren sind mit Holz-Umfassungszargen ausgestattet. Die Innentüren sind z. T. mit Glasausschnitten vorhanden. - Die Gastherme in der Wohnung OG rechts ist defekt. Es gibt derzeit keine Warmwasserbereitung. Darüber hinaus ist der dafür vorhandene Abgaskamin versottet und darf nicht mehr in Gebrauch genommen werden. c) Außenanlagen - Die Freifläche um die Mehrfamilienhausanlage gliedert sich in einen Vorbereich entlang der Jahnstraße sowie eine rückwärtige Gartenfläche nach Westen orientiert. - Die rückwärtige Gartenfläche ist als Gemeinschaftsfläche vorgesehen. - Die Gestaltung der Freiflächen ist einfach gehalten, als Wiesenfläche angelegt. - Entlang der Grundstücksgrenzen ist vereinzelt Strauchbewuchs vorhanden. - Einzäunungen sind abschnittsweise als niedriger Maschendrahtzaun vorhanden; - Die Einzäunung ist z. T. heckenartig hinterpflanzt. - In der rückwärtigen Freifläche ist ein kleines Gartenhäuschen aufgestellt. Das Gartenhäuschen bleibt von der Bewertung ausgeschlossen. - Die Hauszugänge sind mit Betonplatten belegt. - Vom Keller führen Betonaußentreppen in den rückwärtigen Garten - Entlang der Treppe ist eine Betonplatteneinfassung vorhanden, ebenso wie traufseitig um das Gebäude umlaufend als schmaler Weg ausgebildet. B) ZUSAMMENSTELLUNG DER GEBÄUDEDATEN Baujahr Wohnhaus um 1950/ 1955, Gebäudealter Wohnhaus ca. 55 Jahre Gesamtnutzungsdauer ca. 100 Jahre Restnutzungsdauer ca. 45 Jahre angenommen Bruttogrundrissfläche ca m² Umbauter Raum ca m³ Vermietbare Fläche ca. 95 m² für Wohnnutzung

7 Seite 7 C.) WERTANGABEN 1. Sachwert: Der Sachwert basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale des Gebäudes. Der Sachwert ermittelt sich als die Summe von Bodenwert, Wert der Gebäude und der baulichen Außenanlagen. 1.1) Bodenwertbestimmung: Der Wert eines Grundstücks wird maßgeblich beeinflusst von der Grundstücksgröße, der -lage, -form und -beschaffenheit, der baurechtlichen Ausnutzung, der weiteren baurechtlichen Möglichkeiten und der Lage auf dem Grundstücksmarkt. Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Sind die Grundstücke bebaut, so ist die Bebauung außer Acht zu lassen. Grundlagen für die Ermittlung des Bodenwertes von bebauten Grundstücken: - neueste Verkaufspreise unbebauter Grundstücke mit vergleichbaren Nutzungs-. und Lagemerkmalen, - die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses Planfestlegungen Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als Allgemeine Wohnbaufläche ausgewiesen. Es existiert kein verbindlicher Bebauungsplan. Merkmale der Vergleichsgrundstücke - Lage: etwa 750 m von der Stadtmitte sowie ca. 50m - 100m vom Schulzentrum entfernt; Gute und kurze Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz; - Nutzung: Mehrfamilienwohnhaus, relativ gute und ruhige Wohnlage; - Wertbeeinflussende Umstände: - Verkehrslage - Grundstück bebaut - Wohnlage und Umfeld - Grundstückszuschnitt Wertfestlegung (voll erschlossen): 60.- /m² (erschließungskostenbeitragsfrei) Flächenwert des unbebauten Grundstücks laut Angabe der Stadt Selb sowie nach Richtwertsammlung zum ; Bodenrichtwert unerschlossen: ca /m² G r u n d s t ü c k s f l ä c h e: = m² B o d e n w e r t: m² x 60.- /m² = Bodenwert anteilig = x 857,40 =

8 Seite 8 1.2) Zusammenstellung der Werte: 1.0 Bodenwert = Gebäudewert = Außenanlagen = II. Sachwert für Flur 998/1 rd. = SACHWERT anteilig = x 857,40 = ) Ertragswert: Für die Ertragswertermittlung werden in der Regel die Nettogrundflächen innerhalb der Mieteinheit zu Grunde gelegt. Der Ertragswert wird auf der Grundlage angemessener Mieten ermittelt. Voraussetzung für die Vermietbarkeit und somit für die Ertragswertermittlung ist, dass die Mieteinheiten, bzw. das Mietobjekt hergerichtet und bewohnbar bzw. zu bewirtschaften sind. 2.1) Allgemeines Baujahr um 1950/ 1955, Restnutzungsdauer: ca. 40 Jahre - 45 Jahre angenommen Verzinsung 3,5 % Vervielfältiger 22 Bodenwertanteil: Vermietbare Fläche: ca. 95 m² Der Mietpreis für Wohnnutzung wird mit 3,75.- /m² im Monat angesetzt. 2.2) Kriterien - Gebäudekomplex mit 6-8 Wohneinheiten pro Gebäude für Wohnzwecke geeignet - Unterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden - Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als Allgemeine Wohnbaufläche ausgewiesen. - Es existiert kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. - Unmittelbar zur Ortsmitte gelegen, Infrastruktur für den Tagesbedarf am Ort vorhanden - Gute Verkehrsanbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz ERTRAGSWERT = =========

9 Seite 9 3.) Verkehrswert: 3.1) Zusammenfassung/ Beurteilung: - Das Grundstück ist mit drei baugleichen Mehrfamilienwohnhäusern mit je ca. 6-8 Wohneinheiten bebaut. Die Mehrfamilienwohnhäuser wurden etwa Anfang bis Mitte der fünfziger Jahre errichtet. - Die einzelnen Gebäude sind mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss gebaut. Das Gebäude ist in Bauzeit typischer Bauweise, solide und handwerklich errichtet. Der Zustand der Wohnungen ist renovierungsbedürftig. - Es handelt sich generell um eine ruhige und ansprechende Wohnlage, unweit von der Stadtmitte entfernt, welche zeitlich begrenzt durch das gegenüberliegende Schulzentrum durch Lärm beeinflusst werden kann. Die zusammenhängenden Grünflächen des gesamten Wohnquartiers stellen großzügige Freiräume zur Verfügung. - Das Grundstück liegt direkt an einer innerörtlichen Haupterschließungsstraße (Jahnstraße) sowie nahe zur Hohenberger Straße und dem Christian-Höfer- Ring (ca. 250m entfernt). Die Stadtmitte (Ludwigstraße) ist ca. 750m bis 1km entfernt. Nahversorgungseinrichtungen sind in unmittelbarer Nähe vorhanden (500m entfernt). - Gute Anbindung an Gemeindeverbindungsstraßen, sowie an das überregionale Verkehrsnetz über die Autobahn A 93 in ca. 5 km Entfernung; 3.2) Verkehrswertfestlegung: Unter Berücksichtigung von Ausführung und Ausstattung, des derzeitigen Bauzustandes und der örtlichen Lage, sowie der Lage auf dem Grundstücksmarkt und etwaiger Gegebenheiten, schätze ich heute, zum Stichtag den Verkehrswert unter Zugrundelegung des Sach- und Ertragswertes je zur Hälfte, einschließlich des Abzugs eines Marktbedingten Abschlages in Höhe von ca. 50 % für das Anwesen, Flurnummer. 998/1 Gemarkung Selb Jahnstraße 66, 68, 70 Gebäude und Freifläche 857,40/ Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flur Nr. 998/1 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Kellerräumen, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 3 auf In Worten: Achtunddreißigtausend Euro

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