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Transkript

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2 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung. Ein Häuschen im Grünen : Erfüllen Sie sich Ihren Traum!... 7 Was ist neu in der 9. Auflage? Abkürzungen Was Sie zuerst wissen müssen Was Sie alles ersteigern können.. 21 Die wichtigste Frage: 3 Was soll es kosten? Wenn das Haus noch bewohnt ist Der Entschluss ist gefasst: Sie bieten mit! Jetzt wird s ernst: Heute ist Versteigerungstermin!.. 55 Schnellübersicht

3 Schnellübersicht Gratuliere, das Haus gehört Ihnen! Wenn Sie besondere Objekte ersteigern Vorsicht! Die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft Mustertexte und Erläuterungen Findex...143

4 Was Sie zuerst wissen müssen 1 Wo werden Immobilien versteigert? Wer versteigert? Was wird versteigert? Wann wird versteigert? Warum eine Ortsbesichtigung unerlässlich ist...16 Was bei Akteneinsicht zu beachten ist...17 Gibt es eine Gewährleistung?

5 Was Sie zuerst wissen müssen Wo werden Immobilien versteigert? Immobilienversteigerungen erfolgen beim Amtsgericht, und zwar grundsätzlich beim Amtsgericht, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist ( 1 ZVG). Ausnahmsweise kann aber bestimmt sein, dass ein Amtsgericht (meist am Sitz des Landgerichtes) für mehrere Amtsgerichte die Versteigerung durchführt. Die Versteigerung selbst erfolgt meist im Sitzungssaal des Gerichts, ausnahmsweise aber besonders in Dörfern in Gemeinderäumen oder Gastwirtschaften. Wer versteigert? Die Versteigerung wird vom Rechtspfleger durchgeführt, also weder vom Notar noch vom Gerichtsvollzieher; Letzterer versteigert nur Mobilien, z. B. einen Fernseher. Der Rechtspfleger ist ein besonders ausgebildeter Beamter des gehobenen Dienstes, welcher Entscheidungen zu treffen hat, die früher vom Richter getroffen worden sind. Seine Entscheidungen sind also vollgültige Gerichts-Entscheidungen. Wer immer mit einem Anliegen zum Gericht kommt, z. B. zum Nachlass-, Vormundschafts- oder Registergericht, wird meist als Gesprächspartner einen Rechtspfleger haben. Dem Rechtspfleger zur Seite steht die Geschäftsstelle, wo Beamte des mittleren Dienstes oder Angestellte die organisatorische Arbeit erledigen und die Akten verwahren. Was wird versteigert? Unser Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) enthält eine eiserne Regel, wonach der Eigentümer eines Grundstücks auch immer der Eigentümer des darauf errichteten Hauses sein muss. Wer also ein Grundstück ersteigert, erhält zugleich auch das Eigentum an dem Gebäude, das auf diesem Grundstück steht. Das Gericht versteigert 10

6 Was wird versteigert? also keine Häuser, sondern Grundstücke, auf welchen eben Häuser stehen können. Deshalb wird im Versteigerungstermin auch immer nur vom Grundstück und nicht vom Haus gesprochen werden. Daher wird auch in diesem Buch nur vom Grundstück als Erwerbsobjekt die Rede sein. Neben Häusern versteigern die Gerichte natürlich auch unbebaute Grundstücke, also z. B. Bauplätze, Äcker, Gärten oder Wiesen. Zwei Besonderheiten Schon bald nach der Jahrhundertwende hat die vorgenannte eiserne Regel zu Problemen geführt, da es nicht genügend Bauplätze gab und deren Eigentümer auch nicht verkaufen wollten. Der Gesetzgeber musste sich etwas einfallen lassen, um diese eiserne Regel zu umgehen das Erbbaurecht wurde eingeführt. Erbbaurecht Man denke sich einen unsichtbaren Teppich, der über das Grundstück ausgebreitet wird; das Haus wird nicht auf dem Grundstück, sondern auf diesem Rechts-Teppich erbaut. Grundstückseigentümer und Eigentümer des Hauses können dann auseinanderfallen, denn das Haus steht rechtlich gesehen nicht auf dem Grundstück. Ein solches Erbbaurecht kann man ebenfalls ersteigern. Dabei erwirbt man den Rechts-Teppich zusammen mit dem Eigentum am Haus. Was hierbei besonders zu beachten ist, lesen Sie ab Seite 88. Wohnungseigentum Schließlich reichte auch dies in Ballungsgebieten nicht mehr aus, um genügend Wohnraum zu schaffen man erfand das Wohnungseigentum. Hier wird der eiserne Grundsatz dadurch gewahrt, dass 11

7 Was Sie zuerst wissen müssen der Wohnungseigentümer zugleich Miteigentümer des Grundstücks (oder Mitberechtigter des Erbbaurechtes) wird. Ihm gehört also ein Teil des Grundstücks und des Gemeinschaftseigentums und dazu (als Alleineigentum) seine Wohnung, evtl. noch ein Garagenplatz oder auch ein kleiner Abstellraum im Keller. Garagenplätze können auch als Sondernutzungsrecht ausgewiesen sein. Auch dieses Wohnungseigentum kann ersteigert werden; in Städten kommt dies sogar häufig vor. Besonderheiten hierzu sind ab Seite 91 erklärt. Wann wird versteigert? Die Gerichte müssen ihre Versteigerungstermine grundsätzlich frühzeitig veröffentlichen. Wo dies geschieht, bestimmt das jeweilige Landesrecht. In Betracht kommt eine Zeitung häufig ein Amtsblatt, das kaum jemand liest oder neuerdings ein elektronisches Informations- und Kommunikationssystem. Diese Amtsveröffentlichung ist für die Bieter kaum von Interesse. Auch ist ( 40 ZVG) eine zusätzliche Veröffentlichung, z.b. in einer Tageszeitung, möglich, wovon die Gerichte auch meist Gebrauch machen. Aber auch das ist aus zwei Gründen für die Bieter nur bedingt hilfreich: Einmal erfolgt diese freiwillige Veröffentlichung manchmal recht spät, und es bleibt wenig Zeit, sich auf den Termin vorzubereiten. Außerdem sind die Texte der Annonce oft unverständlich formuliert, obwohl der Rechtspfleger bei der Abfassung der freiwilligen Anzeige keinen Regelungen unterliegt. Häufig werden Versteigerungskalender zum Kauf angeboten. Sie mögen für professionelle Anleger eine gute Hilfe sein, da sie meist ein großes Gebiet mit vielen Amtsgerichten umfassen. Dem Interessenten, der nur in seinem Umfeld erwerben will, sind sie weniger dienlich. 12

8 Wann wird versteigert? Achtung: Um möglichst viele Interessenten anzulocken und so höhere Gebote zu erzielen, weisen die Gläubigerbanken manchmal in eigenen Inseraten auf die Versteigerung hin und bieten gleichzeitig telefonische Informationen an. Hiergegen ist nichts einzuwenden, solange diese Inserate den Leser ohne Weiteres erkennen lassen, dass es sich bei der angebotenen Auskunft um jene der Bank, nicht des Gerichts, handelt. Üblich sind Formulierungen wie: Näheres durch die beteiligte Bank unter Telefon oder Auskunft durch die betreibende Gläubigerin unter Telefon Hinter einem Sonderbeauftragten steht nie das Gericht. Praxis-Tipp: Sollte ein Inserat so abgefasst sein, dass der Leser davon ausgehen muss, es handele sich um die Auskunft des Gerichts, so ist Vorsicht angebracht. Wer nichts zu verbergen hat, versteckt sich nicht! Meldet sich bei einem Anruf auf ein solches Inserat statt des Gerichts eine Bank, dann sollte man sofort auflegen und auch später allem Vorbringen der Bank misstrauen. Schauen Sie auf die Gerichtstafel! Die beste Information ist immer noch die Gerichtstafel ( 40 Abs. 1 ZVG), an welcher die Versteigerungstermine sehr frühzeitig ausgehängt werden (siehe folgenden Muster-Aushang). Es wäre also zunächst zu überlegen, welche Gemeinden als Erwerbsgebiet in Frage kommen und zu welchen Amtsgerichten diese gehören. Praxis-Tipp: Vorher sollten Sie fragen, ob die Versteigerungssachen zentralisiert sind (dazu Seite 10). Dann können Sie meist an der Gerichtstafel des Zentralgerichts die Termine aus allen Amtsgerichtsbezirken ablesen und ersparen sich somit unnötige Wege. 13

9 Was Sie zuerst wissen müssen Muster-Aushang Amtsgericht Kaiserslautern, 3. Januar K 99/06 Terminsbestimmung: Im Wege der Zwangsvollstreckung sollen die im Grundbuch von Hohenecken Blatt 665 eingetragenen, nachstehend bezeichneten Grundstücke am 16. April 2008 um 14 Uhr im Amtsgerichtsgebäude, Bahnhofstraße 24, Kaiserslautern, Sitzungssaal 3 versteigert werden: lfd.nr. Gemarkung FlSt. Wirtschaftsart und Lage Größe 1 Hohenecken 443 Hof- und Gebäudefläche 0,0133 ha Winzergasse 16 2 Hohenecken 444 Garten in der Winzergasse 0,0244 ha Verkehrswerte 74a ZVG: lfd.nr. 1: , EUR lfd.nr. 2: 5 000, EUR Der Versteigerungsvermerk ist am in das Grundbuch eingetragen worden. 1) (Es folgt eine Belehrung, welche für Bieter ohne Interesse ist) Seufer (Rechtspfleger) Hinweis: Wenn es sich um eine Teilungsversteigerung handelt, ist der Satz Im Wege der Zwangsvollstreckung meist ersetzt durch Zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft 0,0133 ha = 133 qm (Quadratmeter) 0,0244 ha = 244 qm (Quadratmeter) 1) Mit Rücksicht auf eine Gesetzesänderung wird der Name des Eigentümers nicht mehr angegeben. Damit wird besonders bei unbebauten Grundstücken in ländlicher Gegend die Identifizierung des Grundstücks vor Ort sehr erschwert. 14

10 Was Sie alles ersteigern können 2 Die wesentlichen Bestandteile...22 Das Zubehör...22 Müssen Schulden übernommen werden? Rechte, die bestehen bleiben... 25

11 Die wichtigste Frage: Was soll es kosten? 3 Das geringste Gebot...32 Die Zuschlagsgrenze halber Verkehrswert...33 Die 70-Prozent-Grenze...35 Auswirkungen bestehen bleibender Rechte...35

12 Wenn das Haus noch bewohnt ist 4 Welchen Einfluss hat die Zwangsversteigerung?...38 Im Haus wohnen Mieter was tun?...38 Besonderheiten bei langfristigen Mietverträgen...38 Was gilt bei verpachteten Grundstücken?...41 Neues Risiko: Die Mietkaution!...42

13 Der Entschluss ist gefasst: Sie bieten mit! 5 Klären Sie frühzeitig die Finanzierung.. 44 Wer soll Eigentümer werden? Was muss zum Versteigerungstermin mitgenommen werden?...49 Die Biete-Vollmacht...49 Die Biete-Sicherheit...50

14 Jetzt wird s ernst: Heute ist Versteigerungstermin! 6 Letzte Vorbereitungen...56 Der große Tag: Versteigerungstermin.. 57 Die Bietezeit...59 Wer erhält den Zuschlag?... 63

15 Gratuliere, das Haus gehört Ihnen! 7 Die Rechtsverhältnisse...68 Der Übergang des Risikos...70 Die Räumung...71 Die Bezahlung des Meistgebotes...73 Kosten, Steuern, Nebenleistungen Muss der Ersteher den Verteilungstermin wahrnehmen? Die endgültige Abwicklung Rechtsbehelfe...83 Nebenkostenabrechnung...86

16 Wenn Sie besondere Objekte ersteigern 8 Erbbaurecht...88 Die Eigentumswohnung...91 Der Grundstücks-Bruchteil...97 Gebäude-Eigentum in den neuen Bundesländern...99

17 Vorsicht! Die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft 9 Welche Gemeinschaften gibt es? Das Risiko der einseitigen Aufhebungsmöglichkeit Den Versteigerungsantrag richtig stellen Die einstweilige Einstellung des Verfahrens Der Einstellungsantrag des Antragsgegners Was im Versteigerungstermin besonders zu beachten ist Was beim Verteilungstermin alles passieren kann Die Gläubiger eines Miteigentümers.. 123

18 Mustertexte und Erläuterungen 10 Diese Fragen sollten Sie dem Rechtspfleger stellen! Muster: Vertretungs- und Bietevollmacht Muster-Schreiben des Ersteigerers an den bisherigen Eigentümer Muster-Antrag an das Versteigerungsgericht auf Erteilung einer Vollstreckungsklausel Muster-Vollstreckungsauftrag an einen Gerichtsvollzieher Muster-Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung Muster-Antrag auf einstweilige Verfahrenseinstellung...141

19 Findex 70-Prozent-Grenze 35 Abrechnungsspitzen 94 Akteneinsicht 17, 83 Alleineigentum 12 Altenteil 27, 38 Amtsgericht 10 Anliegerbeiträge 79 Annonce 12 Antragsgegner 111 Antragsteller 111 Ausgleichsgemeinschaft 105 Ausländer 48 Bankbürgschaften 52 Bargebot 33 Baubeschränkungen 20 Baulastverzeichnis 18, 30 Beglaubigung, öffentliche 82 Beglaubigungsbehörden 49 Bestandteile, wesentliche 22 Bestellungsurkunde 27 Biete-Sicherheit 50 Biete-Sprünge 62 Biete-Vollmacht 49 Bietezeit 54, 59, 63 Bodenschutzvermerk 29 Bonität 50 Brandversicherung 70 Briefrechte 120 Bruchteilsgemeinschaft 45, 59, 102, 124, 125 Bundesbank-Schecks 52 Doppelausgebot 28 Eigentümer 45 Eigentümergemeinschaft 94 Eigentumswohnung 91 Einstellung, einstweilige 34, 60, 111 Einstellungsantrag 112, 113 Einstellungsbeschluss 112 Eintragungsgebühr 76, 122 Einzelausgebot 58, 77 Erbbaurecht 11, 88 Erbbauvertrag 88 Erbbauzins 88 Erbengemeinschaft 103 Erbschein 109 Erbvertrag 109 Erteilung des Zuschlags 84 Fabriken 24 Finanzierung 44 Firma 47 Freigabe-Beschluss 24 Freigrenze 77 Gaststätten 24 Gebäude-Eigentum 99 Gemeinschaftseigentum 12 Gerichtskosten 122 Gerichtstafel 13 Geringstes Gebot 32 Gesamtausgebot 58, 77 Gesamthandsgemeinschaft 103, 125 Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes 103, 124 Gewährleistung 19 Gläubigerbanken 13 Gleitklausel 88 Grundbuch 25 Grundbuchauszug 17, 83, 109 Grundbuchbezirk 10 Grunderwerbsteuer 76, 123 Grundpfandrechte 25 Grundschulden 25, 119 Grundsteuer 78 Grundstücke, verpachtete 41 Grundstücks-Bruchteil 97 Grundstücksbezeichnung 15 Gruppenausgebot 58 Gutachten des Sachverständigen 17 Gütergemeinschaft 47, 103 Gütertrennung 47 Gütervertrag 47 Haftung, dingliche 78 Hausgeld 93, 94 Hypotheken 25, 116, 119 Inserate 13 Internet 15 Internetfirmen, private 16

20 Findex Jahresrechnung 94 Kaution 41 Kinder mehrere 108 minderjährige 46 nichteheliche 108 Kostenrechnung 85, 111 Kündigung 38 Kündigungsfristen 38, 39 Landwirtschaft 49 Lasten, öffentliche 78 Lebenspartner 48, 76, 77, 105, 106, 123 Leibgeding 25, 27, 38, 71 Liegenlassungsvereinbarung 80 Mehrwertsteuer 78 Meistgebot 73 Mietkaution 41 Mietverträge 39 Mindestbargebot 33 Miteigentümer 117, 122 Nachlassurkunden 110 Nebenkostenabrechnung 86 Nießbrauch 25, 38 Nutzungsentschädigung 72 Ortsbesichtigung 16 Parkplatz-Pflichten 18 Partnerschaftsvertrag 56, 104 Pfändungs- und Überweisungsbeschluss 124 Pfändungsantrag 125 Räumung 71 Räumungsschutz 72 Rechte, bestehen bleibende 119 Rechtsbehelfe 83 Rechtspfleger 10, 12 Rückstände 94 Sachverständigen-Gutachten 17 Schulden 25 Sicherheit 50, 51, 61, 116 Sicherheit, dingliche 44 Sicherungsmittel 52, 53 Sondereigentum 92 Sonderkündigungsrecht 41, 117 Sonderleistungen 95 Sondernutzungsrecht 12, 92 Teilungserklärung 93 Teilungsversteigerung 40, 98, 116, 124, 125 Terminbestimmung Teilungsversteigerung 116 Veröffentlichung 12 Testament, notarielles 109 Testamentsvollstreckung 105 Verbrauchsgebühren 79 Verein 46 Verkehrswert 15, 51 Verkehrswert, halber 33 Verkündungstermin 64 Verrechnungscheck 52 Versagung 84 Versteigerungsantrag 109, 124 Versteigerungsbedingungen 19, 57 Versteigerungskalender 12 Versteigerungstermine 13, 57, 116 Verteilungstermin 80, 117 Verwalter 93 Vollmacht 61 Vollstreckungsbescheid 124 Vollstreckungsklausel 72 Vorkaufsrechte 26 Vorschüsse 79 Wegerecht 18, 25 Wirtschaftsplan 94 Wohnrecht 38 Wohnungseigentum 11, 91 Wohnungsrecht 71 Zinspflicht 74 Zubehör 22, 24, 69 Zuschlag 63, 68 Zuschlagsbeschluss 68, 73 Zuschlagsgebühr 75, 122 Zuschlagsgrenze 70 Prozent 33 halber Verkehrswert 33 Zustellungskosten 111 Zwangsräumung 72 Zwangsversteigerung 41 Zwangsversteigerungsvermerk 82 Zwangsverwaltung