Vorlesung Immobilienrecht, Vormerkung, Vorkaufsrecht 29. Februar 2016

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1 Vorlesung Immobilienrecht, Vormerkung, Vorkaufsrecht 29. Februar A. Vormerkung I. Grundlagen 1. Ausgangspunkt: 925 BGB 2. Vormerkung ein dingliches Recht? 2 1

2 BGH, Urt. v V ZR 234/05, NJW 2007, 508 Die Klägerin verkaufte der Beklagten ein Grundstück. Der Kaufpreis sollte nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung fällig sein. Die Klägerin hatte das Grundstück allerdings von einem Dritten gekauft und war noch nicht als Eigentümerin eingetragen. Deshalb trat sie dem Beklagten die Auflassungsvormerkung ab, die ihr der Dritte bestellt hatte. Sie meint, der Kaufpreis sei jetzt fällig geworden, und verlangt Verzugszinsen, weil die Beklagte die Zahlung ablehnt. Was meinen Sie? 3 II. Anspruch 1. Schuldrechtlicher Anspruch 2. gegenwärtiger oder künftiger Anspruch 3. unbedingt oder bedingter Anspruch 4. Bestimmbarer Inhalt 5. Anspruch auf dingliche Rechtsänderung 4 2

3 BGH, Urt. v V ZR 137/07, NJW 2009, 356 und v V ZR 27/11, NJW 2012, 3431 Immobilienkaufmann V sucht einen Käufer für sein Grundstück. Am 25. November unterbreitet der dem Kaufinteressenten K ein notarielles, drei Monate geltendes Kaufangebot. Danach war K zwar berechtigt, an seiner Stelle einen Dritten zu bestimmen, für den das Angebot gleichermaßen gelten sollte, nicht aber war er befugt, das Recht auf Annahme des Angebots oder den Anspruch auf Übereignung abzutreten. Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung wurde unter Bezugnahme auf die Bewilligung in dem Angebot eine Vormerkung für K in das Grundbuch eingetragen. Am letzten Tag der Frist benannte K die Klägerin als Käuferin, für die die vollmachtlos handelnde Notariatsangestellte das Kaufangebot annahm. Die Klägerin genehmigt das zwei Wochen später. Ein Woche zuvor hatten die Beklagten die Eintragung von Zwangssicherungshypotheken erwirkt. Nach Ihrer Eintragung verlangt die Klägerin von den Beklagten die Löschung der Zwangssicherungshypotheken. Zu Recht? BGH: nein Wie wäre es, wenn die Zwangssicherungshypotheken nach Eintragung der Klägerin eingetragen worden wären? BGH: ja 5 6. Sog. Aufladung Vormerkung kann zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen (kongruenten) Anspruchs verwendet werden (BGH, Urt. v V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 182 f.). Das gilt auch für die Erweiterung eines Anspruchs, ohne diesen in seinem Kern zu verändern (BGH, Urt V ZR 21/07, NJW 2008, 578). 6 3

4 BGH, Urt. v V ZR 21/07, NJW 2008, 578 E überträgt 1993 unter Vorbehalt eines Wohnrechts sein Hausgrundstück auf seine Tochter T. E darf das Grundstück zurückverlangen, wenn die T es zu seinen Lebzeiten belastet, veräußert oder baulich verändert. Die T wird als Eigentümerin, für E die in dem Vertrag vorgesehen Vormerkung zur Sicherung seines Rückübertragungsanspruchs eingetragen ergänzen T und E ihren Vertrag dahin, dass E das Rückübertragung auch verlangen darf, wenn über das Vermögen der T ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet würde, und auch dies durch die eingetragene Vormerkung abgesichert sein soll. Das Grundbuchamt vermerkt auf der bei den Grundakten befindlichen Ausfertigung des Vertrages vom 15. Oktober 1993 "s. auch Ergänzungserklärung vom 5. Mai 1998, UR-Nr. 247/98, Notar S." wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen der T eröffnet. E verlangt von der Insolvenzverwalterin die Rückübertragung des Grundstücks. Zu Recht? BGH: ja, vgl. auch BGHZ 143, BGH, Beschl. v V ZB 156/11, BGHZ 193, 183 Der Schuldner verkaufte 2003 sein Grundstück, vereinbarte mit der Käuferin ein befristetes, durch eine Vormerkung gesichertes Rückkaufsrecht und ein Jahr später die Rückabwicklung des Vertrags, die auch erfolgte. Dabei sollte die Vormerkung übernommen werden. Er verkaufte das Grundstück an einen Dritten, der die Vormerkung übernahm. Dieser Kaufvertrag ist bislang nicht vollzogen. Der Schuldner wurde am 8. April 2005 wieder als Eigentümer eingetragen und bestellte der Bank des Käufers eine vollstreckbare Grundschuld zur Finanzierung des zweiten Kaufvertrags, die am 28. Juli 2005 in das Grundbuch eingetragen wurde. Am 11. September 2006 pfändete ein anderer Gläubiger den durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs des Schuldners. Die Gläubigerin beantragte die Zwangsversteigerung, die das Vollstreckungsgericht am 17. August 2007 anordnete. In dem zweiten Termin zur Versteigerung am 19. Januar 2011 blieb die Beteiligte zu 4 Meistbietende. Im geringsten Gebot war die Vormerkung zwar aufgenommen, aber mit dem Wert 0 angesetzt worden. Der Schuldner und der Pfändungsgläubiger erheben Zuschlagsbeschwerde. Zu Recht? BGH: im Ergebnis nein 8 4

5 III. Belastungs- und Sicherungsgegenstand 1. Belastungsgegenstand 2. Sicherungsgegenstand 9 BGH, Beschl. v V ZB 99/12, NJW 2013, 934 Die Beteiligten zu 1 und 2 sind zu gleichen Teilen Miteigentümer des im Rubrum genannten Grundbesitzes. Mit notarieller Urkunde vom 12. Dezember 2011 überließen sie jeweils 4/10 der Anteile an ihre Tochter, die Beteiligte zu 3, und erklärten die Auflassung. Dabei behielt sich jeder der Veräußerer den Nießbrauch an dem von ihm überlassenen Anteil vor. Zudem vereinbarten die Beteiligten unter bestimmten Voraussetzungen Rückforderungsrechte der Beteiligten zu 1 und 2, die sich ebenfalls auf die jeweiligen Anteile bezogen und zu deren Sicherung die Beteiligte zu 3 jeweils die Eintragung von zwei Vormerkungen bewilligte. In den in der Urkunde enthaltenen Grundbuchanträgen wird die Eintragung der Vormerkungen jeweils "an dem ( ) veräußerten Miteigentumsanteil" bewilligt und beantragt. Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab. Zu Recht? 10 5

6 IV. Eintragungsvoraussetzungen 1. Bewilligung 2. einstweilige Anordnung 11 BGH, Urt. v V ZR 384/98, NJW 2000, 3496 Frau M war als nicht befreite Vorerbin Eigentümerin eines Grundstücks, das sie dem A verkaufte. Sie bewilligte ihm eine Auflassungsvormerkung, die auch im Grundbuch eingetragen wurde. In dem Kaufvertrag hieß es, ihre Tochter T müsse dem Vertrag zustimmen, was diese jedoch ablehnte. Daraufhin schloss sie mit T einen Überlassungsvertrag, der im Grundbuch vollzogen wurde. Nunmehr verlangt A von T Zustimmung zu seiner Eintragung in das Grundbuch. Dringt er damit durch? BGH: nein 12 6

7 V. Sicherungswirkung 1. Kein Eintragungshindernis 2. Relative Unwirksamkeit 3. Sicherungswirkung in Insolvenz und Zwangsversteigerung 13 BGH, Urt. v V ZR 231/00, BGHZ 149, 1 Der Kläger ist Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen des T. T und X gehörte ein Grundstück, dessen Verkauf sie dem B 30. März unwiderruflich und formgerecht anboten. Das Angebot konnte bis zum 30. Juni des nächsten Jahres angenommen werden. Sie bewilligten B eine Vormerkung, die im April eingetragen wurde. Den Kaufpreis von zahlte B noch im selben Jahr. Im Oktober wurde T insolvent, das Insolvenzverfahren eröffnet. Im März des Folgejahres nahm B das Angebot formgerecht an. Der Kläger meint, ein wirksamer Kaufvertrag sei nicht zustande gekommen, weshalb auch die Vormerkung erloschen sei. Er hat die Beklagten im Wege der Grundbuchberichtigung zunächst nur auf Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung in Anspruch genommen, hilfsweise nur insoweit, als diese den Miteigentumsanteil des Schuldners T. betrifft. Was meinen Sie? BGH: vormerkungsgesicherter Anspruch insolvenzfest. 14 7

8 BGH, Urt. v IX ZR 66/07, NJW 2009, 1414 Klamm erwirbt von Alt ein Grundstück und verpflichtete sich in dem Kaufvertrag, einem Nachbarn ein Dienstbarkeit zu bestellen. Er verkauft das Grundstück an die Eheleute Fleißig weiter, die den Kaufpreis auf Notaranderkonto zahlen, wie sie das Grundstück frei von den bestehenden Grundpfandrechte erwerben sollen. Eingetragen ist Klamm nicht. Um die Eintragung der Dienstbarkeit im versprochenen Rang zu erreichen, lässt der Notar die Vormerkung löschen, verwendet den Kaufpreis zur Ablösung der Grundpfandrechte und lässt dann die Vormerkung wieder eintragen. Da die Dienstbarkeit eingetragen ist, kommt es zunächst nicht zur Umschreibung des Grundstücks. Die Eheleute Fleißig treten zurück. Über das Vermögen des Klamm wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter verlangt die Löschung der Vormerkung, die die Eheleute Fleißig von der Rückzahlung des Kaufpreises abhängig machen wollen. Geht das? 15 VI. Verwirklichung: Zustimmungsanspruch 1. Grundsatz: keine vormerkungswidrigen Verfügungen 2. Schutz des Eingetragenen 3. Schutz in der Zwangsversteigerung 4. Geltendmachung schon vor eigenem Rechtserwerb 16 8

9 BGH, Urt. v V ZR 245/06, NJW-RR 2008, 102 Der Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks in Brandenburg nutzt seit Jahrzehnten das Vorderliegergrundstück der Stadt. Diese verkauft es an V, der sich verpflichtet, dem E eine Grunddienstbarkeit einzuräumen. V verkauft den hinteren Teil seines Grundstücks an den D und den vorderen an die Kläger. Im Vertrag mit den Klägern heißt es, für D müsse noch ein Geh- und Fahrrecht eingetragen werden, dass auch E nutzen werde. V bewilligt den Klägern eine Eigentumsvormerkung, die eingetragen wird. Danach bewilligt er D und E das Geh- und Fahrrecht, das die Kläger nicht hinnehmen. Sie verlangen nun von E, es zu unterlassen, ihr Grundstück zu betreten oder zu befahren. Zu Recht? BGH: nein. 17 BGH, Urt. v V ZR 240/09, BGHZ 186, 130 Mit notariellem Vertrag vom 30. März 2006 kaufte der Kläger ein Grundstück von einer GmbH, welches ihm lastenfrei übertragen werden sollte. Seit Mai 2006 ist zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im Oktober 2008 wurde zugunsten des Beklagten eine Zwangssicherungshypothek eingetragen. Die Eigentumsumschreibung auf den Kläger ist noch nicht erfolgt. Der Kläger verlangt von dem Beklagten, die Löschung der Zwangssicherungshypothek zu bewilligen. Zu Recht? BGH: ja. 18 9

10 VII. Gutgläubiger Erwerb 1. Anspruch: nein 2. Vormerkungsschutz: ja VIII. Anwendung des allgemeinen Schuldrechts 19 BGH, Urt. v V ZR 95/79, NJW 1981, 446 Paul ist durch Testament seiner Eltern zu deren Alleinerben eingesetzt und nach deren Tod als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden. Am Schluss des Testaments heißt es, dass seine Schwestern und deren Kinder Erben sein sollen, wenn er kinderlos versterben sollte. Paul macht Frieda Kuhn am das bis zum verbindliche Angebot, sein Grundstück für zu erwerben, und bewilligt ihr eine Vormerkung, die auch eingetragen wird. Später wird ein Widerspruch gegen das uneingeschränkte Eigentum von Paul eingetragen, um die Rechte der Schwestern zu sichern. Frieda Kuhn nimmt das Angebot termingerecht an und wird als neue Eigentümerin eingetragen. Sie verlangt von den Schwestern des Paul Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs. Zu Recht? BGH: ja

11 BGH, Urt. v V ZR 202/14, juris Die Kläger kauften von den Schuldnern der Beklagten ein Grundstück, an dem zu ihren Gunsten am eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Am Ende eines Streits über die von den Schuldner geschuldeten Nacharbeiten wurden die Verkäufer verurteilt, dem Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf die Kläger nach Maßgabe des notariellen Vertrags zuzustimmen. In dem Urteil wird festgestellt, dass den Verkäufern ein Anspruch auf Zahlung eines weitergehenden Kaufpreises nicht zusteht. Die Kläger wurden eingetragen und verkauften das Anwesen weiter. Die Auflassung an die Käufer scheitert bislang daran, dass die Beklagten die Löschung von nach der Vormerkung eingetragenen Zwangssicherungshypotheken verweigern. Die Klägern versprachen den Käufer Ersatz der Vorfälligkeitszinsen und verlangen von den Beklagten, die schon zur Zustimmung zur Auflassung verurteilt worden sind, Ersatz. Zu Recht? 21 B. Vorkaufsrecht I. Zweck des Vorkaufsrechts 1. Absicherung langfristiger Mietverträge 2. Absicherung von Erweiterungs- und ähnlichen Interessen II. Arten der Vorkaufsrechte 1. schuldrechtliches Vorkaufsrecht ( 463 ff. BGB) 2. dingliches Vorkaufsrecht ( 1094 ff. BGB) 3. Verhältnis von schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht 4. gesetzliches Vorkaufsrechte ( 2034 BGB, 25 BauGB) 22 11

12 BGH, Urt. v V ZR 161/12, NJW 2014, 660 Die Klägerin verkaufte dem Beklagten ein Teileigentumsrecht, bestellte ihm eine Auflassungsvormerkung und vereinbarte mit ihm, dass der Vertrag durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Streithelferin auflösend bedingt sein solle. Die Streithelferin übte das Vorkaufsrecht aus. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung, die dieser ablehnt, weil das Vorkaufsrecht nicht bestehe. Es stellt sich heraus, dass der Streithelferin bei dem Erwerb eines anderen Teileigentumsrechts ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden war, dessen Eintragung aber versehentlich nicht beantragt worden war. Der Streithelferin sollte aber auf jeden Fall der Zugriff auf das Teileigentumsrecht, das sie gemietet hatte, gesichert werden. Was meinen Sie? 23 III. Unterschiede zwischen den Vorkaufsrechten 1. Form der Bestellung: Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: 311b Abs. 1 BGB Verpflichtung zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts: 311b Abs. 1 BGB Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrecht: 311b Abs. 1 (?), 873, 1094 BGB Gesetzliches Vorkaufsrecht: weder Beurkundung noch Eintragung 2. Übertragbarkeit Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: 473 BGB Dingliches Vorkaufsrecht: 1094 Abs. 2 BGB 24 12

13 BGH, Revisionssache V ZR 96/15 Die Erblasserin setzte einen Testamentsvollstrecker und ihren Enkel als Erben ein. Der Testamentsvollstrecker verkaufte mit Zustimmung des Enkels eines von zwei Grundstücken, das Vorderliegergrundstück, an die Kläger. Bei den Verhandlung über den Kaufvertrag sprachen die Beteiligten ab, dass der Enkel für das ihm verbleibende Hinterliegergrundstück eine Grunddienstbarkeit und die Kläger ein dingliches Vorkaufsrecht an seinem Grundstück für den ersten Verkaufsfall erhalten sollten. Die Rechte wurde eingetragen. Der Enkel verkauft nun sein Grundstück. Die Kläger üben fristgerecht ihr Vorkaufsrecht aus. Der Enkel verlangt von ihnen Zustimmung zur Löschung. Zu recht? Vorkaufsfälle Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: nur für den ersten Vorkaufsfall Dingliches Vorkaufsrecht: 1097 BGB auch für mehrere oder für jeden Vorkaufsfall Gesetzliches: nur für einen Vorkaufsfall 26 13

14 BGH, Urt. v V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Vorkaufsrecht I Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Jahre nach der Anmietung wurde das Hausgrundstück von dem Sohn des Beklagten zu 1 gekauft, der im Januar 1999 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Im Folgenden wurde das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. In einem Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren veräußerte der Sohn mit Zustimmung der Gläubigerin u.a. die von den Klägern bewohnte Eigentumswohnung an den Beklagten zu 1, der am 10. März 2004 als Eigentümer eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 4. Mai 2004 verkaufte der Beklagte zu 1 die Wohnung an die Beklagte zu 2, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Jetzt üben die Kläger ihr Vorkaufsrecht als Mieter nach 577 BGB aus. Mit Erfolg? BGH: nein Wirkung Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: zwei Kaufverträge, 464 Abs. 2 BGB Dingliches Vorkaufsrecht: zwei Kaufverträge und Vormerkungswirkung, 464 Abs. 2, 888 BGB 5. Inhalt Bei beiden: Inhalt entspricht dem Vertrag mit dem Dritten, ausgenommen Bedingung der Nichtausübung des Vorkaufsrechts, Rücktrittsvorbehalte und Vollzugsvollmachten. 5. Absicherung Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: keine, evtl. Vormerkung Dingliches Vorkaufsrecht: 1098 Abs. 2 BGB: Vormerkungswirkung Gesetzliches Vorkaufsrecht: individuell, teilweise Grundbuchsperre 28 14

15 BGH, Beschl. v V ZB 283/11, NJW-RR 2012, 1483 Notar N beurkundete einen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtigen Kaufvertrag, durch welchen der Verkäufer dem Drittkäufer ein Grundstück für verkaufte. Drei Monte später teilte die Genehmigungsbehörde mit, dass die Genehmigung zu versagen sei und die Siedlungsgesellschaft das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt habe. Dieser Bescheid wurde bestandskräftig. Einige Monate später beurkundete N die Auflassung des verkauften Grundbesitzes an die Gesellschaft, wobei sowohl sie selbst als auch der Verkäufer durch eine Angestellte des Notariats vertreten wurden. N lehnt den Vollzug der Auflassung ab. Der Vertrag sei nicht wirksam, weil in dem Kaufvertrag eine wesentliche Absprache, ein Recht zur Weiterbenutzung einer Scheune, nicht beurkundet worden sei. Zu Recht? 29 IV. Gegenstand des Vorkaufsrechts 1. Mit dem Vorkaufsrecht kann nur das ganze Grundstück/das ganze Erbbaurecht oder ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück/eine Mitberechtigung an dem Erbbaurecht belastet werden. 2. Gesichert kann im Grundsatz nur der Anspruch auf Erwerb des ganzen Grundstücks/Erbbaurechts, eines realen Grundstücksteils oder des Miteigentumsanteils. 3. Wenn aber Kollisionen ausgeschlossen sind, kann auch der Anspruch auf Verschaffung eines noch nicht bestehenden ideellen Miteigentumsanteils an dem Grundstück oder Erbbaurecht gesichert werden. 4. Gesetzliche Vorkaufsrechte erfassen normalerweise nur das ganze Grundstück oder eine Miteigentumsanteilen. Der Gesetzgeber ist aber frei und kann es im Einzelfall anders regeln

16 BGH, Urt. v V ZR 18/13, NJW 2014, 3024 Die Kläger sind Inhaber eines Wohnungserbbaurechts, für das ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Vorkaufsfälle für die Dauer des Erbbaurechts besteht. Der Insolvenzverwalter der ursprünglichen Eigentümerin des Erbbaugrundstücks bot den Kläger den Erwerb eines ihrer Beteiligung am Erbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteils an dem Erbbaugrundstück an. Das war den Klägern zu teuer, während andere Wohnungserbbauberechtigte entsprechende Angebote akzeptierten. Der Insolvenzverwalter gründete für die Schuldnerin eine KG und brachte formgerecht in diese KG das Erbbaugrundstück und 86 weitere Erbbaugrundstücke ein. Am gleichen Tag verkaufte er die Anteile an der KG für rund 8 Mio. an einen Investor. Die Kläger verlangen von dem Insolvenzverwalter und der KG die Einräumung eines Miteigentumsanteils an Erbbaugrundstück Zug um Zug gegen Zahlung von Zu Recht? BGH: ja 31 Mietervorkaufsrecht II: BGH, ZWE 2014, 118 Die Beklagte vermietete der Klägerin eine von vier Wohnung in ihrem Mietshaus. Ende Januar 2009 erwirkte sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mitte März 2009 verkaufte sie das ungeteilte Anwesen an drei Erwerber für Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß 3 WEG beurkunden. Die Umschreibung des Eigentums erfolgte Ende Juli Am 14. März 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass sie das auf 577 BGB gestützte Vorkaufsrecht ausübe. Sie beantragt die Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr angemietete Wohnung zum Preis von zustande gekommen ist. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Was sagt der BGH? 32 16

17 Lösung Feststellungsantrag Begründet, wenn Kaufvertrag zustande gekommen ist Zustandekommen des Kaufvertrags 1. Ausgangspunkt: 464 Abs. 2 BGB 2. Bestehen des Vorkaufsrechts? a) Überlassen einer Wohnung b) Wohnungseigentum begründet werden soll - vorhandenes Wohnungseigentum - Verpflichtung zur Schaffung von Wohnungseigentum Beispiel: BGH, NJW 2014, Aber nicht: bloß später entstehendes Wohnungseigentum Fazit hier: kein Kaufvertrag 33 VI. Vorkaufsfall 1. Wirksamer Kaufvertrag nach Begründung des Vorkaufsrecht OLG Rostock, OLGR 1998,

18 BGH, Urt. v V ZR 173/09, NJW 2010, 3774 Der Beklagte verkaufte seiner Freundin am 13. Juli sein Reihenhaus in der Form von Wohnungseigentum für Zugunsten der Kläger ist in dem Grundbuch ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eingetragen. Der Beklagte behielt sich in dem Vertrag das Recht zum Rücktritt für den Fall vor, dass die Erklärung der Berechtigten über die Nichtausübung ihres Vorkaufsrechtes dem Notar nicht bis zum 1. August vorliegt. Der Fall trat ein. Der Beklagte und seine Freundin hoben den Vertrag am 2. August wieder auf. Am 13. August übten die Kläger ihr Vorkaufsrecht aus und verlangen jetzt die Übertragung des Wohnungseigentums, hilfsweise Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung, sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwalters zu dem Verkauf war am 13. August noch nicht erteilt. Hat die Klage Erfolg? BGH: nein, aber nur, weil die Zustimmung fehlte keine anderen Verträge Schenkung (BGH. Urt. v V ZR 157/64, BGHZ 49, 7) Tausch (BGH, Urt. v V ZR 41/62, NJW 1964, 540) Dienstbarkeit (BGH, Urt. v V ZR 70/03, NJW 2003, 3769) Einbringung in Gesellschaft (OLG Stuttgart, BB 2001, 794) Achtung! Anders liegt es, wenn die Einbringung mit einem Verkauf der Gesellschaftsanteile verbunden wird, dann kaufähnliches Geschäfts BGH, Urt. v V ZR 272/10, NJW 2012,

19 BGH, Urt. v V ZR 70/03, NJW 2003, 3769 A und B sind Miteigentümer eines Ackers, an dem der Klägerin ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht zusteht. Mit notariellem Vertrag vom 18. Juli bestellten A und B ihren Freunden C und D gegen Zahlung von , zahlbar in jährlichen Raten zu beginnen ab Oktober, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur Ausbeutung einer Teilfläche des Ackers von rund m² als Steinbruch für 99 Jahre. C und D müssen die ausgebeuteten Flächen bei Rückgabe nicht auffüllen, bepflanzen oder rekultivieren. Auf die Mitteilung des Notars über die Bestellung der Dienstbarkeit übte die Klägerin das Vorkaufsrecht aus und verlangt von A und B die Übertragung des Ackers im Umfang des eingeräumten Ausbeutungsrechts Zug um Zug gegen Zahlung von und von A und B die Bewilligung der Löschung der Dienstbarkeit. Zu Recht? BGH: nein 37 BGH, Urt. v V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Die Kläger sind Inhaber eines Wohnungserbbaurechts, für das ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Vorkaufsfälle für die Dauer des Erbbaurechts besteht. Der Insolvenzverwalter der ursprünglichen Eigentümerin des Erbbaugrundstücks bot den Kläger den Erwerb eines ihrer Beteiligung am Erbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteils an dem Erbbaugrundstück an. Das war den Klägern zu teuer, während andere Wohnungserbbauberechtigte entsprechende Angebote akzeptierten. Der Insolvenzverwalter gründete für die Schuldnerin eine KG und brachte formgerecht in diese KG das Erbbaugrundstück und 86 weitere Erbbaugrundstücke ein. Am gleichen Tag verkaufte er die Anteile an der KG für rund 8 Mio. an einen Investor. Die Kläger verlangen von dem Insolvenzverwalter und der KG die Einräumung eines Miteigentumsanteils an Erbbaugrundstück Zug um Zug gegen Zahlung von Zu Recht? BGH: ja 38 19

20 3. Beispiele für Umgehung des Vorkaufsrechts a) VGH München, NJW 1996, 2321 Eine in einem Naturschutzgebiet liegende Halbinsel soll verkauft werden. Um das gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art. 34 BayNatSchG zu umgehen, wird ein Tauschvertrag geschlossen, in welchem der Eigentümer der Halbinsel Streuobstwiesen und eine namhafte Draufzahlung erhalten soll. Das wurde als Vorkaufsvertrag gewertet. 39 b) BGH, Urt. v V ZR 274/88, BGHZ 110, 230 Ein Grundstück, das mit einem dinglichen Vorkaufsrecht belastet ist, soll verkauft werden. Die Parteien vereinbaren in dem Kauf noch einen Verzichtsvertrag, wonach der Vorkaufsberechtigte - vertreten durch eine Vertragspartei als vollmachtslose Vertreterin- auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet. BGH: Wenn keine Aussicht auf Genehmigung durch den Berechtigten besteht, ist das eine Umgehung des Vorkaufsrechts. Es wird nämlich das Recht vereitelt, selbst anzukaufen ( 464 Abs. 2 BGB)

21 c) BGH, Urt. v V ZR 127/90, BGHZ 115, 335 Ein mit einem Vorkaufsrecht belastete Grundstück wird nicht verkauft. Der Eigentümer bietet dem Erwerbsinteressenten vielmehr das Grundstück formgerecht unbefristet und unwiderruflich zum Kauf an und bestellt ihm einen Auflassungsvormerkung. Der Erwerber nimmt das Kaufangebot nicht an, lehnt es aber auch nicht ab. Er lässt sich vielmehr einen umfassenden Nießbrauch und eine Grundschuld bestellen. Außerdem erhält er einen umfassende Veräußerungs- und Belastungsvollmacht und den Besitz unter Zurechnung aller Lasten und Nutzungen des Kaufobjekts. Der Kaufpreis wird gezahlt. 41 d) BGH, Urt. v V ZR 25/97, NJW 1998, 2136 Der Eigentümer verkauft seine vorkaufsrechtsbelastete Eigentumswohnung dem Erwerber nicht. Er schließt mit diesem vielmehr in einem "Erbvertrag", in dem er diese Wohnung dem Erwerbsinteressenten gegen Zahlung eines bestimmten Betrages mit der Verpflichtung vermacht, zu seinem Lebzeiten Verfügungen über die Wohnung (einschließlich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung) zu unterlassen, und sichert diese Unterlassungspflicht durch einen bedingten vormerkungsgesicherten Übereignungsanspruch und anderen Abrede (Nießbrauch usw.) ab

22 VI. Ausübung des Vorkaufsrechts 1. Form: 464 Abs. 1 Satz 2 BGB 2. Frist: bei Grundstück 2 Monate ab vollständiger Mitteilung des Vertrags, 469 BGB 3. Mehrheit von Berechtigten: a) Gemeinsame Ausübung, 472 Satz 1 BGB b) Anwachsung bei Nichtausübung, 472 Satz 2 BGB 43 BGH, Urt. v V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Die Beklagten kauften 1996 einen Miteigentumsanteil an einem Hausgrundstück, das mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten des Klägers belastet war. Der Kläger, dem der Vertrag übersandt wurde, verzichtete auf sein Vorkaufsrecht "für das Hausobjekt" übertrugen die Verkäufer den Beklagten auch noch ein hinter dem Hausgrundstück liegendes Gartengrundstücke ohne Gegenleistung, weil der damals gezahlte Kaufpreis dieses Grundstück abdeckte. Dieser Vertrag wurde dem Kläger nicht angezeigt. Er erfuhr später davon und machte mit Schreiben vom sein Vorkaufsrecht an dem Gartengrundstück geltend. Zu Recht? BGH: ja (Aufhebung und Zurückverweisung nur wegen eines Rechenfehlers beim Zurückbehaltungsrecht nach 1100 BGB) 44 22

23 BGH, Urt. v V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Den Klägern gehört ein mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in Brandenburg. Der Stadt gehört das angrenzende 543 qm große Grundstück, das zwischen 1982 und 1986 an Garagennutzer vermietet und mit insgesamt elf Garagen bebaut wurde. Acht der insgesamt elf Garagen mit einer Grundfläche von 200 qm werden noch auf Grund solcher Verträge von Dritten genutzt. Eine Doppelgarage mit einer Grundfläche von 55 qm nutzt der Kläger selbst. Die Restfläche des Grundstücks beträgt von 248 qm verkaufte die Beklagte das Garagengrundstück an die Kläger zu einem Preis von unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht der Garagennutzer nach 57 SchuldRAnpG. Daraufhin übten diese Nutzer und die Kläger je für sich das Vorkaufsrecht aus. Die Beklagte veräußert das Grundstück an die Garagennutzer und den Kläger unter Bewilligung einer Vormerkung. Die Kläger verlangen Auflassung an sich. Zu Recht? BGH: nein 45 23