Vorwort Inhalt A. Einführung B. Der Kauf eines Grundstücks I. Der Abschluss des Kaufvertrags 1. Der Kaufgegenstand 1.1 Der Kauf eines selbständigen

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1 Vorwort Inhalt A. Einführung B. Der Kauf eines Grundstücks I. Der Abschluss des Kaufvertrags 1. Der Kaufgegenstand 1.1 Der Kauf eines selbständigen Grundstücks 1.2 Der Kauf eines Teils eines Grundstücks 1.3 Der Kauf eines Miteigentumsanteils 2. Der Kaufpreis 2.1 Die Bestimmung des Kaufpreises 2.2 Der Zeitpunkt der Zahlung 2.3 Sonstige Modalitäten der Kaufpreiszahlung a) Ratenzahlung b) Verrechnungsabreden 3. Weitere Regelungen im Kaufvertrag 3.1 Regelungen hinsichtlich der Übergabe 3.2 Weitere Regelungen im Zusammenhang mit der Übergabe 3.3 Sonstige Verpflichtungen 3.4 Die Kosten der Übergabe II. Wer kann einen Kaufvertrag abschließen? 1. Wer kann Käufer sein? 2. Wer kann Verkäufer sein? 2.1 Alleineigentum 2.2 Miteigentum 2.3 Gesamthandseigentum 2.4 Juristische Personen und sonstige rechtlich verselbständigte Gesellschaften 2.5 Körperschaften und juristische Personen des öffentlichen Rechts 3. Muss der Käufer oder der Verkäufer selbst handeln? III. Die Form des Kaufvertrags 1. Der Umfang der Beurkundungspflicht 2. Gemischte und zusammengesetzte Verträge 2.1 Voraussetzungen der Formbedürftigkeit 2.2 Das Bauherrenmodell 3. Das Beurkundungserfordernis bei Verträgen mit Dritten 4. Wie wird der Kaufvertrag beurkundet? 4.1 Der Verlauf des Beurkundungsvorgangs 4.2 Die Anwesenheit der Vertragspartner 4.3 Der Vertretungsfall 4.4 Der Sonderfall des gerichtlichen Vergleichs 4.5 Die Kosten der Beurkundung 5. Die Folgen der Nichteinhaltung der Form 5.1 Nichtigkeit als Folge des Verstoßes 5.2 Folgen der teilweisen Nichtbeurkundung 5.3 Bewusst falsche Beurkundung 6. Die Heilung von Formfehlern 7. Wann ist eine ergänzende Beurkundung erforderlich? 8. Konsequenzen für die Vertragsparteien IV. Der Eigentumserwerb 1. Die Auflassung 1.1 Inhalt der Auflassung 1.2 Die Form der Auflassung 1.3 Die Auswirkungen der Unwirksamkeit des Kaufvertrags auf die Wirksamkeit der Auflassung 2. Die Eintragung im Grundbuch 2.1 Der Eintragungsantrag 2.2 Was prüft das Grundbuchamt? 2.3 Die Folgen der Eintragung 2.4 Der gutgläubige Erwerb 2.5 Die Kosten der Eintragung im Grundbuch V. Genehmigungserfordernisse 1. Die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) 2. Die Teilungsgenehmigung 3. Die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung 4. Familienrechtliche Genehmigungserfordernisse 5. Sonstige Genehmigungserfordernisse 6. Auswirkungen der Genehmigungsbedürftigkeit VI. Wer kann sonst noch am Kaufvertrag oder der Auflassung beteiligt sein? VII. Vorkehrungen zur Sicherung der Vertragserfüllung 1. Sicherungsmöglichkeiten des Verkäufers 2. Die Sicherungsmöglichkeiten des Käufers 2.1 Die Eintragung einer Vormerkung a) Was ist eine Vormerkung? b) Wie kommt eine Vormerkung in das Grundbuch? c) Die Wirkungen einer Vormerkung d) Praktische Hinweise e) Die Löschung der Vormerkung 2.2 Die Sicherstellung der richtigen Verwendung der Kaufpreiszahlung a) Die Abwicklung über ein Notaranderkonto b) Die Abwicklung von Bank zu Bank c) Die Abwicklung bei der Beteiligung einer Vielzahl von Gläubigern 2.3 Die Sicherung der Übertragung des Besitzes auf den Käufer VIII. Rechte des Verkäufers bei Störungen der Vertragsabwicklung durch den Käufer 1. Der Käufer kommt seinen Vertragspflichten nicht nach

2 1.1 Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht 1.2 Der Käufer nimmt die Sache nicht in Besitz 1.3 Der Käufer wirkt bei der Auflassung nicht mit 1.4 Welche Besonderheiten sind bei einer Klage zu beachten? 2. Der Käufer kommt seinen Vertragspflichten nur verspätet nach 2.1 Wann kommt der Käufer in Verzug? a) Der Zeitpunkt der Leistungserbringung ist im Kaufvertrag genau bestimmt b) Der Zeitpunkt der Leistungserbringung ist im Kaufvertrag nicht bestimmt c) Sonstige Fälle des Verzugseintritts aa) Verzugseintritt nach Ablauf einer angemessenen Zeit bb) Ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung cc) Verzugsbeginn aus besonderen Gründen 2.2 Die Folgen des Verzugseintritts 3. Weitere Rechte des Verkäufers 3.1 Fristsetzung a) Art und Weise der Fristsetzung b) Entbehrlichkeit der Fristsetzung 3.2 Die Folgen des Ablaufs der Frist a) Der Rücktritt vom Vertrag b) Der Schadensersatz c) Der Aufwendungsersatz 4. Praktische Hinweise 5. Der finanzierte Kaufpreis IX. Rechte des Käufers bei Störungen der Vertragsabwicklung durch den Verkäufer 1. Der Verkäufer erfüllt seine vertraglichen Verpflichtungen nicht 1.1 Der Verkäufer überträgt den Besitz nicht 1.2 Der Verkäufer wirkt bei der Auflassung nicht mit 2. Wie kann der Käufer sonst auf die Nichterfüllung durch den Verkäufer reagieren? 2.1 Die Geltendmachung des Verzögerungsschadens a) Die Herbeiführung des Verzugs b) Die Berechnung des Verzögerungsschadens 2.2 Weitere Rechte des Käufers a) Die Fristsetzung aa) Art und Weise der Fristsetzung bb) Die Entbehrlichkeit der Fristsetzung b) Die Folgen des Ablaufs der Frist aa) Der Rücktritt vom Vertrag bb) Der Schadensersatz statt der Leistung cc) Der Aufwendungsersatz c) Praktische Hinweise 3. Der Verkäufer kann seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen 3.1 Die Folgen des Eintritts der Unmöglichkeit für den Erfüllungsanspruch des Käufers 3.2 Wie kann der Käufer auf den Eintritt der Unmöglichkeit reagieren a) Der Schadensersatz statt der Leistung b) Der Aufwendungsersatz c) Der Rücktritt d) Die Herausgabe des Ersatzes 3.3 Die Leistungsverpflichtung des Käufers bei Unmöglichkeit 4. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel 4.1 Was ist ein Sachmangel 4.2 Wann muss der Sachmangel vorliegen 4.3 Die Mängelrechte des Käufers a) Das Leistungsverweigerungsrecht b) Der Anspruch auf Nacherfüllung c) Der Rücktritt d) Die Minderung e) Der Schadensersatz aa) Der Schadensersatz wegen des Sachmangels bb) Der Schadensersatz statt der Leistung cc) Der Verzögerungsschaden f) Der Aufwendungsersatz g) Die Wahl zwischen den verschiedenen Rechten des Käufers 4.4 Die Beschaffenheits- oder Haltbarkeitsgarantie 5. Die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel 5.1 Was ist ein Rechtsmangel 5.2 Rechte des Käufers bei einem Rechtsmangel 6. Der Ausschluss der Gewährleistung 6.1 Der gesetzliche Gewährleistungsausschluss a) Die Kenntnis des Käufers b) Die grobfahrlässige Unkenntnis des Käufers aa) Wann liegt eine grob fahrlässige Unkenntnis vor? bb) Unschädlichkeit bei Arglist des Verkäufers cc) Unschädlichkeit bei einer Beschaffenheitsgarantie c) Praktische Hinweise 6.2 Der vertragliche Gewährleistungsausschluss a) Der Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel b) Der Ausschluss der Gewährleistung für Rechtsmängel 7. Die Verjährung 8. Die Besonderheiten beim Kauf neuer Häuser 8.1 Die Einordnung solcher Verträge 8.2 Die Fälligkeit der Vergütung a) Die Abnahme b) Sonstige Wege zur Herbeiführung der Fälligkeit 8.3 Die Rechte des Erwerbers bei Sach- und Rechtsmängeln a) Das Zurückbehaltungsrecht b) Der Nacherfüllungsanspruch c) Die Selbstvornahme d) Der Rücktritt e) Die Minderung f) Der Schadensersatz g) Der Aufwendungsersatz

3 8.4 Der Ausschluss der Gewährleistung a) Der gesetzliche Gewährleistungsausschluss b) Der vertragliche Gewährleistungsausschluss aa) Der Gewährleistungsausschluss durch Individualvertrag bb) Der Gewährleistungsausschluss durch vorformulierte Vertragsklauseln c) Allgemeine Schranken des Gewährleistungsausschlusses 8.5 Die Verjährung 9. Die Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger X. Die Belastungen des Grundstücks 1. Die Hypothek 1.1 Wie entsteht eine Hypothek? 1.2 Das Verhältnis zwischen gesicherter Forderung und Hypothek 1.3 Art und Umfang der Hypothekenhaftung 1.4 Die Durchsetzung der Hypothekenhaftung 1.5 Sonderformen der Hypothek a) Die Gesamthypothek b) Die Sicherungshypothek c) Die Zwangshypothek d) Die Höchstbetragshypothek 1.6 Was sollte der Käufer beachten? C. Der Kauf einer Eigentumswohnung I. Die Grundlagen des Wohnungseigentums 1. Die Entstehung des Wohnungseigentums 2. Die einzelnen Eigentumsarten beim Wohnungseigentum 2.1 Gemeinschaftliches Eigentum und Miteigentum 2.2 Das Sondereigentum 2.3 Das Teileigentum 2.4 Die Bedeutung der Zuordnung zu einer bestimmten Eigentumsart 2.5 Das Sondernutzungsrecht II. Wie wird das Wohnungseigentum übertragen? 1. Der Kaufvertrag 2. Der Eigentumserwerb III. Welche Besonderheiten muss der Käufer einer Eigentumswohnung beachten? 1. Die Gemeinschaftsordnung 1.1 Entstehungsgründe der Gemeinschaftsordnung 1.2 Die Gefahren für den Käufer 2. Die Tragung der Kosten und Lasten 3. Die Haftung des Käufers für Rückstände 4. Die Zustimmung zur Veräußerung IV. Die Rechte des Verkäufers und des Käufers bei Störungen der Vertragsabwicklung 1. Die Rechte des Verkäufers 2. Die Grundschuld 2.1 Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld 2.2 Die Sicherungsgrundschuld 2.3 Was muss der Käufer beachten? 3. Die Rentenschuld 4. Die Grunddienstbarkeit 4.1 Wie wird eine Grunddienstbarkeit bestellt? 4.2 Der Inhalt der Grunddienstbarkeit a) Die Erlaubnis zur Nutzung des belasteten Grundstücks b) Das Verbot der Vornahme bestimmter Handlungen c) Der Ausschluss der Ausübung bestimmter Rechte des Eigentümers 4.3 Die Baulast 4.4 Was muss der Käufer beachten? 5. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit 5.1 Worin besteht der Unterschied zur Grunddienstbarkeit? 5.2 Der Inhalt der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit 5.3 Das Wohnungsrecht 5.4 Was muss der Käufer beachten? 6. Der Nießbrauch 6.1 Der Inhalt eines Nießbrauchs 6.2 Die Rechte und Pflichten des Nießbrauchers 6.3 Was muss der Käufer beachten? 7. Die Reallast 7.1 Der Inhalt der Reallast 7.2 Das Altenteilsrecht 7.3 Was muss der Käufer beachten? 8. Das Vorkaufsrecht 8.1 Was ist ein Vorkaufsrecht? 8.2 Wie wird ein Vorkaufsrecht bestellt? 8.3 Welche Wirkung hat die Ausübung des Vorkaufsrechts? 8.4 Was muss der Käufer beachten? 9. Gibt es Belastungen des Grundstücks, die man dem Grundbuch nicht entnehmen kann? 9.1 Die Baulast 9.2 Der Notweg 9.3 Der Überbau 9.4 Gesetzliche Vorkaufsrechte 10. Das Grundstück ist vermietet IV. Die Rechte des Verkäufers und des Käufers bei Störungen der Vertragsabwicklung 1. Die Rechte des Verkäufers 2. Die Rechte des Käufers 2.1 Die allgemeine Haftung des Verkäufers bei Nichterfüllung 2.2 Die Haftung für Sach- und Rechtsmängel 2.3 Gewährleistungsausschluss und Verjährung 2.4 Die Besonderheiten beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung 2.5 Die Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger V. Die Belastungen des Wohnungseigentums 1. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen

4 2. Das Dauerwohnrecht 3. Die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen 4. Die Eigentumswohnung ist vermietet D. Der Kauf eines Erbbaurechts I. Was ist ein Erbbaurecht? II. Die Entstehung des Erbbaurechts III. Der Inhalt des Erbbaurechts 1. Der gesetzliche Mindestinhalt 2. Die weiteren vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten 2.1 Die Regelungen gemäß 2-8 ErbauVO 2.2 Sonstige Regelungen 2.3 Die Bedeutung dieser Unterscheidung 3. Der Erbbauzins 3.1 Die Bemessung des Erbbauzinses 3.2 Die Sicherung durch Eintragung einer Reallast 3.3 Die Erhöhung des Erbbauzinses a) Die Rechtslage vor dem b) Die Rechtslage nach dem IV. Die Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses V. Die Übertragung des Erbbaurechts 1. Der Übertragungsvorgang 2. Was muss der Erwerber beachten? VI. Die Rechte bei Störungen der Vertragsabwicklung und die Belastungen des Erbbaurechts VII. Das Wohnungserbbaurecht E. Anhang I. Die Kosten des Immobilienerwerbs 1. Die Notarkosten 2. Die Kosten der Grundbucheintragung II. Das Grundbuch 1.1 Zum Bestandsverzeichnis 1.2 Zur ersten Abteilung 1.3 Zur zweiten Abteilung 1.4 Zur dritten Abteilung 2.1 Zum Bestandsverzeichnis 2.2 Zur ersten Abteilung 2.3 Zur zweiten Abteilung 2.4 Zur dritten Abteilung 3.1 Zum Bestandsverzeichnis 3.2 Zur ersten Abteilung 3.3 Zur zweiten Abteilung 3.4 Zur dritten Abteilung F. Checkliste Grundstückskaufvertrag Verzeichnis der Musterbriefe und -formulierungen Stichwortverzeichnis

5 n- tv Service Recht: C. Der Kauf einer Eigentumswohnung (S. 133) Aufgrund des Anstiegs der Grundstückspreise und der gleichzeitigen Verknappung von Bauland ist der Erwerb freistehender Häuser für viele Menschen nicht mehr möglich. Das Wohnungseigentum bietet insoweit für viele Interessenten eine preisgünstigere Alternative, die zwar kein alleiniges Eigentum ist, aber doch eine deutliche Verbesserung gegenüber der Miete einer Wohnung darstellt. I. Die Grundlagen des Wohnungseigentums Die Einzelheiten des Wohnungseigentums können hier nicht dargestellt werden. Wer sich dazu näher informieren möchte, dem sei der in der gleichen Reihe erschienene Ratgeber Eigentumswohnung" von Paul Kaller empfohlen. Hier sollen nur die für die für den Kauf notwendigen Grundlagen erläutert werden. 1. Die Entstehung des Wohnungseigentums Wohnungseigentum entsteht durch die Aufteilung eines Hausgrundstücks in einzelne Eigentumswohnungen und die Eintragung in ein besonderes Grundbuch, das Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch. Der Teilung liegt ein Plan zugrunde, aus dem sich die Aufteilung der einzelnen Räume auf die jeweiligen Wohnungen ergibt, die in sich abgeschlossen sein müssen. 2. Die einzelnen Eigentumsarten beim Wohnungseigentum Das Wohnungseigentum kennt das Miteigentum, das gemeinschaftliche Eigentum, das Sondereigentum und Teileigentum. 2.1 Gemeinschaftliches Eigentum und Miteigentum Das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Miteigentum (nach ideellen Bruchteilen) ist ein anderer Begriff für dieses gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind ( 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen das Fundament, die Außenwände, alle anderen tragenden Wände und das Dach. Ferner gehören dazu die Versorgungsleitungen (Gas, Wasser, Strom), das Treppenhaus, der Aufzug, die Waschküche, der Speicher, die Heizungsanlage, die Kanalisation und die Gemeinschaftsantenne. Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Sondereigentum sein können, Gemeinschaftseigentum sein sollen.