Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dr. Karin Milger Berchtesgaden 2014

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Lisa Heintze
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1 Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 1

2 Übersicht _ I. Betriebskosten II. Probleme der Untervermietung III. Kündigung in der Insolvenz des Mieters IV. Schadensersatz wegen Verlust eines Schlüssels 2

3 Betriebskosten _ 1. BGH NZM 2014, 26 - formelle Anforderungen - 2. Urteil vom 2. April 2014 VIII ZR 201/13 - formelle Anforderungen bei der Heizkostenabrechnung 3. Urteil vom 19. März 2014 VIII ZR 203/13 Betriebskostenabrechnung durch Dritten 3

4 Betriebskosten _ BGH NZM 2014, 26 (VIII ZR 22/13) Formelle Anforderungen bei unechten Gesamtkosten -Präzisierung -Andeutung einer Rechtsprechungsänderung 4

5 Betriebskosten BGH NZM 2014, 26 _ Problem: Vermieter erhält vom Dritten Abrechnung a) die über die Abrechnungseinheit hinausgeht b)die nur teilweise umlagefähig ist bisher (BGH NJW 2007, 1059): keine Rechenschritte außerhalb der Abrechnung 5

6 Betriebskosten BGH NZM 2014, 26 _ Präzisierung: Gilt nicht bei zusätzlicher Einzelabrechnung Beispiel: Hauswart hat Auftrag für 7 Blocks, Vermieter rechnet pro Block ab Hauswart schlüsselt seine Abrechnung pro Block auf 6

7 Betriebskosten BGH NZM 2014, 26 _ Andeutung einer Rechtsprechungsänderung: Aufzählung der Gegenargumente: - formelle Unwirksamkeit nur bei gravierenden aus der Abrechnung ersichtlichen Mängeln -der Vermieter, der den gebotenen Vorwegabzug unterlässt, wird quasi belohnt 7

8 Betriebskosten BGH (VIII ZR 210/13) _ Formelle Anforderung an die Heizkostenabrechnung Typisches Problem: Energieversorger rechnet nach Heizperiode ab, Vermieter nach Kalenderjahr Interne Ablesung Gesamtzähler zum Jahresende, daraus Errechnung Gesamtverbrauch im Kalenderjahr In der Heizkostenabrechnung werden nur der Jahresverbrauch und dessen Kosten angegeben 8

9 Betriebskosten BGH (VIII ZR 210/13) _ Berufungsgericht: Heizkostenabrechnung formell unwirksam -denn es seien vorab nicht umlagefähige Kostenanteile ausgeschieden worden BGH: es muss (auf formeller Ebene) nur der im Kalenderjahr entstandene Gesamtverbrauch und dessen Kosten angegeben werden 9

10 BGH 19. März 14 (VIII ZR 203/13) _ Eigentlich Selbstverständlichkeit: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung nicht höchstpersönlich erteilen er kann sich der Hilfe Dritter bedienen Es reicht, dass sich aus den Umständen ergibt, dass die Abrechnung für den Vermieter erfolgt (für wen denn auch sonst??). 10

11 Probleme der Untervermietung _ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraum seinem Dritten zum Gebrauch zu Überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 11

12 553 Abs. 1 Satz 1 BGB Untervermietung Voraussetzungen also: - berechtigtes Interesse - nur Teil des Wohnraums Vermieter kann aber auch Untervermietung ohne diese Einschränkungen erlauben (Vertragsfreiheit) Klare Absprachen zur Vermeidung späterer Streitigkeiten erforderlich 12

13 BGH, NZM 2014, 128 Mietvertragsklausel: Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Probleme: wie weit geht Erlaubnis? Voraussetzungen des Widerrufs? Hier: Vermieterwechsel, neuer Vermieter widerruft und verlangt sofortigen Auszug, fristlose Kündigung 13

14 BGH, NZM 2014, 128 Situation des Hauptmieters: Er führte er ohnehin bereits Räumungsprozess gegen Untermieter, der beim Amtsgericht mit Räumungsvergleich endete. Berufungsgericht: fristlose Kündigung begründet, denn Hauptmieter hat nicht für umgehende Entfernung des Untermieters gesorgt. 14

15 BGH, NZM 2014, 128 Fragen: Konnte der Vermieter frei widerrufen? Wirkt der Widerruf sofort (das heißt die aktuelle Untervermietung ist nunmehr vertragswidrig? Kann der Hauptmieter den Untermieter überhaupt legal entfernen? 15

16 BGH, NZM 2014, 128 Antworten: Hier ging es nur um die Pflichtverletzung des Hauptmieters Dieser hatte alle (legalen) Maßnahmen ergriffen, um für den Auszug der Untermieter zu sorgen. Auch der Räumungsvergleich war sachgerecht. Deshalb keine Pflichtverletzung des Hauptmieters, kein Kündigungsgrund 16

17 BGH, NZM 2014, 128 Fazit gleichwohl: Weitgefasste Genehmigungen sind streitträchtig Deshalb wohl vorzugswürdig: Genehmigung jeweils auf das konkrete Untermietungsverhältnis beschränken 17

18 BGH, NZM 2014, 158 Untervermietungserlaubnis ohne vorherige Überprüfung gewünschter Untermieter Hintergrund: Mieter nutzt die 2- Zi-Wohnung nur am Wochenende Mieter bietet Wohnung in Internetportalen tageweise an Berlintouristen an. 18

19 BGH, NZM 2014, 158 Auslegungsproblem: Touristen = Untermieter? Berufungsgericht: ja, da keine Einschränkung BGH: Nein, so ungewöhnliche Nutzung nicht umfasst Auch hier: Beschränkung der Erlaubnis auf das jeweilige Untermietverhältnis hätte den Streit vermieden. 19

20 Kündigung in der Insolvenz des Mieters Problem: Verbraucherinsolvenz des Mieters Treuhänder gibt Enthaftungserklärung nach 109 InsO ab (ähnlich ordentliche Kündigung) Geklärt (BGH NJW 2012, 2270): bis Fristablauf ist der Insolvenzverwalter (bzw. Treuhänder) Kündigungsadressat Und die lange Zeit danach bis zum Abschluss der Insolvenz? 20

21 BGH, Urteil vom 9. April 2014 VIII ZR 107/ InsO (Satz 1 Kündigung mit Frist von drei Monaten) Satz 2: Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. 21

22 BGH, Urteil vom 9. April 2014 VIII ZR 107/13 Praktische Lösung: Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung wird das Mietverhältnis wieder zwischen Mieter-Vermieter gelebt, Mieter selbst ist wieder Erklärungsadressat Ungeklärt: kann Insolvenzverwalter Kaution beanspruchen, wenn diese während des Verfahrens frei wird? 22

23 BGH, Urteil vom 9. April 2014 VIII ZR 107/13 Gefälschte Vorvermieterbescheinigung Kündigungsgrund für Vermieter? Im Prinzip ja Unwahre Beantwortung zulässiger Fragen = Verletzung vorvertraglicher Pflichten 23

24 Schlüsselverlust durch den Mieter BGH vom 5. März 2014 (VIII ZR 205/13) Wohnungseigentumsanlage Mieter verliert einen Schlüssel WEG-Verwalter verlangt vom Eigentümer für beabsichtigten Austausch der Schließanlage Vermieter verklagt Mieter auf Freistellung 24

25 Schlüsselverlust durch den Mieter Anspruch der WEG gegen den Eigentümer/Vermieter -Verletzung der Obhutspflicht - Mieter Erfüllungsgehilfe -Schadensumfang = gesamte Schließanlage? - Erfordert das berechtigte Sicherheitsinteresse Austausch? (Tatfrage) (Größe/Zusammensetzung der WEG, bisherige Handhabung; Umstände des Schlüsselverlustes) 25

26 Schlüsselverlust durch den Mieter Anspruch der WEG gegen den Eigentümer/Vermieter Problem hier: inzwischen sind vier Jahre vergangen, Schließanlage ist immer noch nicht ausgetauscht keine Vorkommnisse Grundsatz der freien Schadendisposition des Geschädigten ( 249 BGB, Beispiel Beule im Auto) Schaden an der Gesamtsache Schließanlage? (so das Landgericht) 26

27 Schlüsselverlust durch den Mieter Anspruch der WEG gegen den Eigentümer BGH: ersatzpflichtiger Schaden liegt erst vor, wenn die Anlage ausgetauscht ist (erst dann materieller Schaden) Konsequenz: Eigentümer bzw. WEG muss sich alsbald überlegen, ob die Schließanlage ausgetauscht wird. Austausch erst Jahre später wohl kaum durch Sicherheitsbedürfnis gerechtfertigt. 27

28 Schlüsselverlust durch den Mieter Anspruch des Vermieters gegen den Mieter - Eigentlich keine Unterschiede zum Verhältnis WEG-Eigentümer außer: Ansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren in sechs Monaten Unbillige Belastung des Vermieters durch Vorleistungspflicht? Wenn Grund für den Austausch das Sicherheitsbedürfnis ist, wäre es widersprüchlich, nur auf Vorschuss zu klagen 28

29 Schlüsselverlust durch den Mieter Der Grundsatz der freien Schadensdisposition passt nicht auf Schlüsselverlust bei Schließanlage (nicht sachgerecht, da unnötiger Anreiz zu Streitigkeiten und Prozessen) Dass grundsätzlich das Sicherungsbedürfnis den Austausch der gesamten Schließanlage rechtfertigen kann, hat der BGH aber ausdrücklich bejaht. 29

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