Inhaltsverzeichnis. Abkürzungsverzeichnis. I. Einleitung 1

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Franka Kaufman
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1 Abkürzungsverzeichnis XII I. Einleitung 1 Vertragsübernahme bedarf der Zustimmung des Vermieters 2 Das "gespaltene Mietverhältnis" 2 "Sanierung" des gespaltenen Mietverhältnisses? 3 Mietrechtslegat im engen Zusammenhang mit der Unternehmensveräu ßerung 7 II. Wesen und Rechtsfolgen 10 Die Tatbestandsmerkmale des 12 Abs 3 MRG 10 Mietvertragsübergang kraft Gesetzes 10 Klarstellung: Obergang des Mietverhältnisses 11 Keine verfassungsrechtlichen Bedenken 11 Mietrechtsvorbehalt 11 III. Geltungsbereich 15 MRG wirkt nicht zurück 15 Untemehmensveräußerung muß nach dem vollzogen sein 16 1 MRG schränkt Anwendungsbereich des 12 Abs 3 MRG ein 16 "Für Neubauten gilt das alte, für Altbauten das neue Recht" 17 IV. Tatbestandsmerkmale Hauptmietereigenschaft des Veräußerers Abs 3 spricht vom Hauptmieter 18 Veräußerung durch den "Untermieter" im gespaltenen Mietverhttp://d-nb.info/

2 VIII Inhaltsverzeichnis hältnis Geschäftsräumlichkeit 21 Absicht der Parteien oder tatsächliche Verwendung maßgeblich? 21 Beide Kriterien heranzuziehen 21 Eigenmächtige Änderung des Verwendungszweckes 22 Zwei Mietgegenstände - ein Mietvertrag 23 Ein Mietgegenstand - gemischt genutzt Ein betriebenes Unternehmen 26 Die selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit 26 Ein "betriebenes" Unternehmen Ein Veräußerungsvorgang 30 A. Allgemeines 30 B. Einbringung eines Unternehmens in eine Gesellschaft 31 Einbringung in eine Personenhandelsgesellschaft 32 Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts 34 Einbringung in eine stille Gesellschaft 35 Einbringung in eine Kapitalgesellschaft 37 Einbringung im Wege der Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge? 37 C. Keine Veräußerung isd 12 Abs 3 MRG bei einer Unternehmensübertragung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Abs 3 MRG fordert Singularsukzession 39 Verschmelzung zweier AGs 39 Gesellschafterausschluß nach 1210 ABGB 40 Umwandlung nach dem UmwG 40 Verschmelzung nach 234 AktG, 98 GesmbHG und nach dem GenVG 40 Unternehmensübernahme gern 142 HGB 40 Erbrechtlicher Unternehmenserwerb 41 Analoge Anwendung des 12 Abs 3 MRG 43 Gedanke der 'Verwertung" des Unternehmens 43 Keine Gesetzeslücke 44

3 IX D. Der 12 Abs 3 MRG bei Gesellschafterwechsel.. 45 a) Gesellschafterwechsel bei einer Kapitalgesellschaft 45 Keine Weitergabe im Sinne des 30 Abs 2 Z 4 MRG 48 Keine Unternehmensveräußerung 48 b) Gesellschafterwechsel bei einer Personenhandelsgesellschaft 50 Ist ein einheitlicher Rechtsvorgang gefordert? 51 Zustimmung des Vermieters als erteilt anzusehen? 53 Bleibt die Identität der Gesellschaft unverändert? 56 c) Gesellschafterwechsel bei einer GesbR 60 Unternehmensveräußerung durch Mitmieter 61 E. Der 12 Abs 3 MRG bei Rechtsformänderungen. 61 Rechtsformänderung durch Neueintritt eines Gesellschafters ist Gesellschafterwechsel 61 Bloße Änderung der Rechtsstellung der Mitmieter 62 GesbR zu OHG 62 OHG zu KG 62 Rechtsformänderung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge 63 Rechtsformänderung = Einbringung eines Unternehmens in eine Gesellschaft 64 F. Überlassung eines Unternehmens auf Zeit G. Vom 12 Abs 3 MRG abweichende Parteienvereinbarungen 65 Zwischen Vermieter und Unternehmensveräußerer (Weitergaberecht, Abtretungsverbot) 65 Zwischen Unternehmensveräußerer und Erwerber (Mietrechtsvorbehalt) 66 Aller drei Parteien 67 Vereinbarung eines Eigentumsvorbehaltes am Unternehmen 68 Maßgeblicher Zeitpunkt für den Mietrechtsübergang 69 Wirkliche Übergabe 70 Eintritt des Übernehmers in die Betriebsführung 70

4 X Inhaltsverzeichnis Weiterführung des Unternehmens durch den Unternehmenserwerber 70 Kündigungsrecht gegen den Unternehmensveräußerer, Räumungsklage gegen den Erwerber 71 Kündigung gegen den Unternehmenserwerber 72 Außerordentliche Kündigung gegen den Untemehmenserwerber 73 Anfechtung des Unternehmensveräußerungsvertrages 74 Identität des Unternehmens 74 Fortführung - wie lange? Welche Änderung schadet? 75 Keine feste Regel 76 V. Anzeigepflicht 78 Anzeige hat "unverzüglich" zu erfolgen 78 6-Monate-Frist ab Anzeige 79 Anzeige hat nur deklarativen Charakter 79 Setzt Kenntnis Frist in Gang? 79 Wirksamkeit des Zuganges der Anzeige - Einlangen in den Machtbereich 81 Anzeige nur durch eine Partei 82 Schadenersatz bei Anzeigeverzögerung 83 VI. Mietzins 84 4 Hauptgruppen für die Bemessung des Mietzinses 84 Angemessener Mietzins nach 12 Abs 3 und 16 Abs 1 MRG gleich hoch 85 Keine Kostenmiete 86 Vergleichsmiete 86 Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses durch SV 86 Mietzins kann wertgesichert begehrt werden 87 Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Mietrechtsübergang 88 Überprüfung der Angemessenheit im außerstreitigen Verfahren 88 Abstrakte Mietzinskontrolle 88 Mietzinserhöhungsrecht ist verzichtbar 88 Begehren auf Zahlung im Rechtsweg 89 Streitigkeiten über den Mietrechtsübergang im Rechtsweg 89 Die Haftung für den Mietzins 89 VII. Erwerbsgesellschaftengesetz 91 VIII. Resümee - Ausblick 97

5 Literaturverzeichnis Sachverzeichnis

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