Möglichkeiten der Mieterhöhung bei Wohnraum

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1 Veranstaltung Haus & Grund Landsberg am Thema: Möglichkeiten der Mieterhöhung bei Wohnraum 1. Mieterhöhung nach Modernisierung 2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 3. Staffelmiete 4. Indexmiete Referentin: RAin Nicola Schulze Fachanwältin für Miet und Wohnungseigentumsrecht Fachanwältin für Familienrecht e mail: schulze@kappeskollegen.de

2 Zu 1. Mieterhöhung nach Modernisierung Was wird unter Modernisierung verstanden? Welche Maßnahmen fallen darunter? Modernisierung Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von (Heiz)Energie oder Wasser bewirken Bsp. Einbau von Bad, Zentralheizung oder Anbau Balkon = Erhöhung Gebrauchswert Einbau von Aufzug, Gegensprechanlage, elektrische Türöffner = Verbesserung Wohnverhältnisse Abgrenzung zur Feststellung, ob Gebrauchswerterhöhung bzw. Verbesserung der Wohnverhältnisse vorliegt, nach obj. Gesichtspunkten Fragestellung: werden die Wohnverhältnisse durch die bauliche Maßnahme Besser Bequemer Leichter Sicherer Gesünder??

3 ...weiteres Bsp. Wärmedämmung der Außenfassade und Einbau Isolierglasfenster = Energieeinsparung Einbau von Wasseruhren oder WC Kästen mit Stoptaste = Wassereinsparung Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandsetzungsmodernisierung Instandsetzung = Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands = Reparatur bzw. Austausch schadhafter Bauteile zb Austausch alter und undichter Isolierglasfenster durch neue Fenster der gleichen Ausführung/des gleichen Standards Instandsetzungsmodernisierung = Instandsetzung wird mit Modernisierungseffekt verbunden zb Reparatur der Fassade ivm der Anbringung eines Vollwärmeschutzes; Vorteil: Kosten der Einrüstung des Gebäudes fallen nur einmal an Umlagefähig sind nur die Kosten, die auf die Wertverbesserung entfallen! Duldungspflicht des Mieters Muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen überhaupt dulden? Ja!! idr hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die der Verbesserung der Mietsache dienen.

4 Modernisierungsankündigung als Voraussetzung für den Duldungsanspruch 3 Monate vor Beginn der Arbeiten sind dem Mieter in Textform mitzuteilen Art der Maßnahmen Voraussichtlicher Umfang und Beginn Voraussichtliche Dauer Zu erwartende Erhöhung der Miete Nur nach ordnungsgemäßer Ankündigung ist der Mieter zur Duldung verpflichtet! Sonderkündigungsrecht des Mieters Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, zum Ablauf des nächsten Monats Bsp: Mitteilung am ; der Mieter kann bis zum zum kündigen Kaum Relevanz in der Praxis wg. kurzer gesetzlicher Kündigungsfrist! Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen können 11 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten umgelegt werden Welche Kosten können im Einzelnen umgelegt werden? Baukosten = Material + Handwerkerkosten Baunebenkosten = Kosten, die im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme entstanden sind; zb Plaungskosten, Baustelleneinrichtigung, Architekt, Statiker nicht Finanzierungskosten

5 Bsp. siehe HandOut Mieterhöhungserklärung Die Mieterhöhung muss dem Mieter mitgeteilt werden Die Erklärung ist nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der nachzuweisenden tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert wird Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung (HandOut) Erläuterung der konkreten Gebrauchswerterhöhung oder Energieeinsparung Aufschlüsselung der Kosten, unterteilt nach Gewerken Angaben zur Verteilung der Kosten und Angabe des Verteilungsschlüssels, idr Verteilung entsprechend der Wohnfläche, wenn Maßnahme allen Mietern gleichermaßen zu Gute kommt Abgrenzung der Instandsetzungskosten Erhöhungszeitpunkt Bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung erhöht sich die Miete mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mitgeteilt hat

6 Bsp. Zugang des Erhöhungsverlangens Mitte Mai 2011 Erhöhung der Miete im Regelfall am ; fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung Erhöhung erst ab (= 9. Monat nach Zustellung) Wird die Zahlung verweigert bedarf es einer Zahlungsklage Eine Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung wie bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht erforderlich Zu 2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen häufigste Form der Mieterhöhung relevant bei lange andauernden Mietverhältnissen und tendenziell steigenden Mieten (ist in Landsberg und Umgebung der Fall!!) Voraussetzungen: (HandOut) keine Staffel oder Indexmietvereinbarung Miete ist 1 Jahr unverändert gleich geblieben Sperrfrist, die bei Zugang des Erhöhungsverlangens verstrichen sein muss Ortsübliche Vergleichsmiete darf nach der Erhöhung nicht überschritten werden Ortsübliche Vergleichsmiete stellt Obergrenze für die Mieterhöhung dar Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

7 = tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde = unbestimmter Rechtsbegriff, exakte Ermittlung führt oft zu Schwierigkeiten Kappungsgrenze (von 20 % in 3 Jahren) muss eingehalten werden innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 % steigen dient dem Schutz der Mieter vor zur großen Sprüngen in der Mietentwicklung auszugehen ist dabei von der Miete, die 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldet wird; Erhöhungen wegen Modernisierung bleiben bei Berechnung der Kappungsgrenze unberücksichtigt Begründung der Mieterhöhung Erläuterung von Grund + Höhe des geltend gemachten Erhöhungsanspruchs erforderlich Begründungsmittel: 1. einfacher oder qualifizierter Mietspiegel (in Landsberg nicht vorhanden!) = Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete = nach anerkannt wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt 2. Mietdatenbank 3. Sachverständigengutachten (teuerste Möglichkeit!) 4. Vergleichbare Wohnungen, für die bereits die geforderte Miete gezahlt wird Vergleichbarkeit nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit Vergleichswohnungen können auch dem Vermieter gehören Vergleichswohnungen können auch kleiner oder größer sein (Wesentliches Merkmal ist der Quadratmeterpreis) mindestens 3 Vergleichswohnungen sind zu benennen Vergleichswohnungen müssen identifizierbar beschrieben werden

8 o Adresse o Stockwerk, Lage o Quadratmeterzahl der Wohnfläche o Angaben zur Quadratmetermiete Der Vermieter kann nicht mehr als den Mietpreis verlangen, der für die günstigste der 3 Vergleichswohnungen gezahlt wird; die Bildung eines Durchschnittspreises ist nicht zulässig Es ist die Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlagen erforderlich Keine automatische Erhöhung der Miete Vorbehaltslose Zahlung ersetzt nicht automatisch die Zustimmung!! Praxis: Erhöhungsverlangen mit vorformulierter Zustimmungserklärung verbinden Überlegungsfrist des Mieters mindestens 2 Monate (x Tage bis Monatsende + 2 Monate) Verweigert der Mieter die Zustimmung: Zustimmungsklage Klageerhebung innerhalb von 3 Monaten nach Ende der Überlegungsfrist Nach Zustimmung wird die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats, der auf Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, geschuldet Exkurs: Oft soll Streit soll vermieden und/oder der Bestand eines langjährigen Mietverhältnisses soll durch die Mieterhöhung nicht gefährdet werden; der Mieter soll nicht vergrault werden.

9 Lösungsmöglichkeit: Es ist auch eine einvernehmliche Regelung über die Mieterhöhung möglich!! Mieterhöhung, die im gegenseitigen Einvernehmen ausgehandelt wurde, ist als Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag grds. zulässig, soweit sie die ortübliche Miete nicht überschreitet Zu 3. Vereinbarung einer Staffelmiete (Vgl. Mietvertrag Haus & Grund) Staffelmiete kann schriftlich für bestimmte Zeit vereinbart werden Erhöhungsbetrag oder Miete nach Erhöhung sind bei Staffelvereinbarung beitragsmäßig auszuweisen nur die Angabe der prozentualen Steigerung ist nicht ausreichend! Miete muss immer mindestens 1 Jahr unverändert bleiben Während der Laufzeit keine Erhöhung wegen Modernisierung oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, auch dann nicht, wenn vereinbarte Staffelmiete die ortsübliche Miete unterschreitet Vorteile der Staffelmietvereinbarung: Keine gesonderte umständliche Mieterhöhungserklärung erforderlich

10 Miete erhöht sich automatisch Mietentwicklung ist vorhersehbar Überlegungen vor Abschluss einer Staffelmietvereinbarung: Prognose zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete Abwägung, ob Modernisierungsmaßnahmen beabsichtigt sind Zu 4. Vereinbarung einer Indexmiete (Vgl. Mietvertrag Haus& Grund) Koppelung der Miete an Entwicklung Preisindex für Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, schriftliche Vereinbarung erforderlich Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes veröffentlicht ( Miete muss immer mind. 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine Mietanpassung infolge Indexänderung möglich ist keine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich! Keine automatische Anpassung, sondern Änderungserklärung erforderlich

11 Erhöhungsverlagen muss Änderung des Preisindexes und Mieterhöhung als Geldbetrag beinhalten, Berichte des Statistischen Bundesamtes sind beizufügen Erhöhte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet Berechnung: (neuer Index alter Index) x 100 alter Index (neuer Indes x 100) 100 = % Wert alter Index Abschluss Ich weiss, dass im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Mieterhöhung idr eine Vielzahl von Einzelfragen auftreten, die wir in diesem Rahmen selbstverständlich nicht befriedigend klären können. Ich bzw. ich und meine Kollegen stehen Ihnen für weitere Fragen aber gerne im Rahmen der Haus und Grund Beratung zur Verfügung. Bis dahin bedanke ich mich für Ihre Aufmerksamkeit und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend. RAin Nicola Schulze Fachanwältin für Miet und Wohnungseigentumsrecht Fachanwältin für Familienrecht e mail: schulze@kappeskollegen.de