Die Schweiz im Fokus der internationalen Investoren: Was hat sich geändert?

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1 Die Schweiz im Fokus der internationalen Investoren: Was hat sich geändert? Generalversammlung Schweizerische Maklerkammer Baden, Wüest & Partner AG Dr. Christoph Zaborowski

2 Wüest & Partner Die grösste Immobilienberatungsfirma der Schweiz International tätig Gegründet Partner als alleinige Inhaber Rund 60 feste Mitarbeiter, rund 25 Freelancer (regionale Bewertungsexperten) Umsatz 2006: 17 Mio. CHF Nationale und internationale Kunden Unabhängigkeit, Qualität und Innovation Standorte Zürich, Genf und Frankfurt Kein Asset Management, kein Handel, keine Verwaltung Folie 2

3 Internationale Kapitalströme Quelle: JLL, DEGI Research Folie 3

4 Top-Transaktionen in der Schweiz 2006 swiss swiss swiss unknown 0 50' ' ' ' ' ' '000 Wüest & Partner Transaktionsdatenbank In CHF Folie 4

5 Investoren am Schweizer Markt Steigendes Interesse am Schweizer Markt Arbitrage durch hohen Leverage Rendite Ausl. Investoren opportunity core+ high yield safe haven core Gesteigerte Rendite & Anlagemöglichkeiten prime Inländische Investoren Risiko Quelle: Wüest & Partner Folie 5 Ausweichen auf: Indirekte Anlagen und das Ausland

6 Megatrends am Schweizer Markt Welches sind die zurzeit treibenden Faktoren? Folie 6

7 Anlagedruck Immobilien als Anlagekategorie sind händeringend gesucht. Beispielsweise der Pensionkassen: In den Jahren 2002 bis 2004 ist die Investorengruppe «Pensionskassen» absolut um rund 6.7 Mrd. CHF gewachsen*. Pro Jahr beträgt somit das durchschnittliche Wachstum rund 2.3 Mrd. CHF. PK Statistik in Mio. CHF Immobilien Schweiz 60'269 67'596 Wachstum % Wachstum mit Zu- und Verkauf 7'327 Wertänderung 603 Wachstum ohne Wertänderung (absolut) 6'724 Wachstum 10% Folie 7

8 Unelastisches Angebot Primärmarkt Sekundärmarkt Handelsvolumen Segment Bautätigkeit von Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften Total bis 3'000 Mio. CHF pro Jahr Kauf und Verkauf von bestehenden Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften («Occasionhandel») Total von 6'500 Mio. CHF pro Jahr Quelle: Berechnungen Wüest & Partner Folie 8

9 Unelastisches Angebot Angebot und Transaktion: Primärmarkt (Mehrfamilienhäuser): Potenzielle Marktwerte Marktwerte in Mio. CHF 2'400 Prognose 2'200 2'000 1'800 1'600 1'400 1'200 1' Zürich Ostschweiz Innerschweiz Nordwestschweiz Bern Südschweiz Genfersee Westschweiz Quelle: Hochbauinvestitionen BFS, SECO, Berechnungen Wüest & Partner Folie 9

10 Unelastisches Angebot Angebot und Transaktion: Primärmarkt (Geschäftsliegenschaften): Potenzielle Marktwerte Marktwerte in Mio. CHF 2'400 Prognose 2'200 2'000 1'800 1'600 1'400 1'200 1' Folie 10 Zürich Ostschweiz Innerschweiz Nordwestschweiz Bern Südschweiz Genfersee Westschweiz Quelle: Hochbauinvestitionen BFS, SECO, Berechnungen Wüest & Partner

11 Unelastisches Angebot Angebot und Transaktion: Sekundärmarkt (Mehrfamilienhäuser): Relevantes potenzielles Transaktionsvolumen an Mehrfamilienhäusern für Institutionelle Quelle: Seco, Berechnungen Wüest & Partner Folie 11

12 1. Teilfazit Es werden zu wenige Immobilien gebaut und gehandelt um die Nachfrage nach denselben zu befriedigen die von In- und Ausländern ausgeht. Es existiert somit eine Angebotslücke. In der Folge steigen die Preise. Folie 12

13 Wenig Fantasie bei den Mieten Folie Mietwohnungen Büroflächen Gewerbeflächen Verkaufsflächen

14 Rendite der Renditeliegenschaften Folie Quelle: IPD, Wertsteigerungsrendite indexiert Retail Shopping Centres Retail Major Cities Other Retails Office Office Zurich Office Lake Geneva Office Basle, Bern Office Rest Switzerland Residential Residential Zurich Residential Basle Residential Berne Residential Geneva Residential Lausanne Residential Rest Switzerland Mixed Use Other Commercial

15 Transaktionspreise Wohneigentum Eigentumswohnung Einfamilienhaus Folie 15

16 Gewagte Prognosen Welches sind die in Zukunft treibenden Faktoren? Folie 16

17 Anlagedruck bleibt Pensionskassen weltweit haben Anlagebedarf Steigende private Altersvorsorge Etablierung einer steigenden Zahl von Immobilienprodukten Folie 17

18 Mieten stabil Fundamentaldaten in der Schweiz intakt Keine überbordende Demografie oder Konjunktur Bautätigkeit eher träge Folie 18

19 Zinsen und Konjunktur? Die grössten Unsicherheiten liegen in der Konjunktur und den Zinsen. Aber: Pensionsbedingte Anlagebedürfnisse sind relativ konjunkturresistent Anlagen mit Sparcharakter benötigen kein Fremdkapital Folie 19

20 Fazit Der Anlagedruck der letzten Jahre hat die Preise in der Schweiz steigen lassen. Die Preissteigerungen blieben relativ moderat, da auf der Mietseite keine Fantasie vorhanden ist. Damit sind aber auch die Risiken von Wertverlusten gering. Die Fundamentaldaten werden die Werte auf hohem Niveau halten. Folie 20

21 Was ändert sich in der Schweiz Kürzere Haltedauer Mehr Volatilität Liquiderer Sekundärmarkt Intensivere Due Diligence Prozesse Mehr Transparenz Folie 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Wüest & Partner AG Gotthardstrasse 6 CH-8002 Zürich Tel Fax Wüest & Partner SA Rue de la Rôtisserie 1 CH-1204 Genève Tel Fax W & P Immobilienberatung GmbH Am Salzhaus 2 D Frankfurt Tel Fax Folie 22

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