Halbjahresbericht zum 30. April 2010

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1 Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh Hamburg Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 Halbjahresbericht zum 30. April 2010 Kennzahlen auf einen Blick Zum Stichtag 30. April 2010 Fondsvermögen (netto) ,94 Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) ,62 davon direkt gehalten ,62 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0,00 Anzahl der Fondsobjekte Fondsobjekte gesamt 14 Davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 Vermietungsquote 55,4 % 1) Veränderungen im Berichtszeitraum An- und Verkäufe Ankäufe (Zahl der Objekte) 0 Verkäufe (Zahl der Objekte) 4 Netto-Mittelzufluss ,30 Ausschüttung Ausschüttung am - Ausschüttung je Anteil 0,00 Rücknahmepreis ,07 Ausgabepreis ,67 1) Siehe Detailinformationen auf Seite 6. Halbjahresbericht zum 30. April

2 Sehr geehrte Damen und Herren, für das von uns verwaltete Immobilien-Sondervermögen Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 endete am 30. April 2010 das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2009/2010 (1. November 2009 bis 31. Oktober 2010). Der vorliegende Halbjahresbericht informiert über die wesentlichen Ergebnisse und Vorgänge dieses Zeitraumes. Strategie Für den Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 wurde ein umfassendes Immobilienportfolio in der Bundesrepublik Deutschland aufgebaut, welches aktuell noch 14 Gewerbeimmobilien umfasst. Es sind keine weiteren Ankäufe für das Sondervermögen geplant und der Fonds befindet sich in der Desinvestitionsphase. Das Portfolio besteht überwiegend aus Büroimmobilien. Ein besonderes Augenmerk lag auf Immobilien mit Restrukturierungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmöglichkeiten. Fondsvermögen Das Fondsvermögen des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 betrug per Stichtag 30. April 2010 EUR ,94, die Anzahl umlaufender Anteile belief sich auf Stück. Portfoliostruktur Aus dem Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 wurden in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres vier Immobilien verkauft. Damit umfasst das Portfolio des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 zum Berichtsstichtag 14 Immobilien an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hallbergmoos, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Übersicht der Verkäufe Berlin, Rosenthaler Straße 42: Die Immobilie mit 918 m² Nutzfläche wurde am 1. Juli 2007 für das Sondervermögen erworben. Die im Stadtteil Berlin Mitte belegene Büroimmobilie wurde mit Übergang Nutzen und Lasten am 3. Dezember 2009 aus dem Sondevermögen veräußert. Hamburg, Max Brauer-Allee 22: Am 31. April 2007 wurde die Büroimmobilie für das Sondervermögen angekauft. Die Immobilie mit 962 m² Nutzfläche, die im Hamburger Stadtteil Altona belegen ist, wurde mit Übergang Nutzen und Lasten am 5. Januar 2010 aus dem Sondervermögen veräußert. Düsseldorf, Meineckestraße 50: Die Immobilie mit einer Nutzfläche von m² wurde am 31. Dezember 2006 für das Sondervermögen angekauft. Mit Übergang Nutzen und Lasten am 16. April 2010 wurde das Objekt im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf verkauft. Düsseldorf, Am Bonneshof 35: Das Objekt umfasst eine Nutzfläche von m² und wurde am 28. September 2004 angekauft. Die ebenfalls im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf belegene Immobilie wurde mit Übergang von Nutzen und Lasten am 16. April veräußert. 2

3 Die Struktur des Immobilienbestandes des Sondervermögens stellt sich zum Berichtsstichtag wie folgt dar: Geographische Verteilung der Fondsimmobilien (in % der Verkehrswerte): Sonstige Städte/Regionen in Deutschland 9,2% Rhein-Main 5,3% Rhein-Ruhr 30,7% weitere deutsche Großräume 54,8% Verteilung der Fondsimmobilien nach Nutzungsarten (in % der Nettosollmieten): Industrie (Lager, Hallen) 4,4% Wohnen 0,3% Kfz 6,3% Andere 0,5% Hotel 5,7% Handel/ Gastronomie 4,2% Büro 78,6% 3

4 Verteilung der Fondsimmobilien nach Größenklassen (in % der Verkehrswerte): bis 10 Mio. 4,2% 50 bis 100 Mio. 47,0% 10 bis 25 Mio. 32,9% 25 bis 50 Mio. 15,9% Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (in % der Verkehrswerte): über 20 Jahre 35,8% 5 bis 10 Jahre 39,9% 15 bis 20 Jahre 11,0% 10 bis 15 Jahre 13,3% 4

5 Übersicht Kredite Kredite in TEUR Kreditvolumen (direkt) % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien Euro-Kredite (Inland) ,7 Bei den Krediten handelt es sich vollumfänglich um besicherte Kredite gemäß 82 Abs. 3 InvG. Die 50%-Grenze des 82 Abs. 3 InvG bzgl. der Belastung von Grundstückswerten wurde im Berichtszeitraum eingehalten. Kreditvolumina nach Restlaufzeit der Zinsfestschreibung: 1-2 Jahre 30,2% Unter 1 Jahr 69,8% 5

6 Übersicht Vermietung In Übereinstimmung mit der Fondsstrategie des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 enthält das Portfolio überwiegend Büroflächen. Daneben verfügt das Portfolio in geringem Umfang über Handel- und Gastronomieflächen, Hotelflächen, Lagerflächen, Wohnflächen, Kfz-Stellplätze sowie Flächen mit sonstigen Nutzungsarten. Nutzungsarten in % Rhein-Main 1) Rhein-Ruhr 1) deutsche Weitere Großräume 1) Sonstige Städte/ Regionen in Deutschland 1) Gesamt Büro 86,0 73,5 77,6 89,8 78,6 Handel/Gastronomie 0,0 0,0 8,6 0,0 4,2 Hotel 0,0 18,9 0,0 0,0 5,7 Industrie (Lager, Hallen) 3,4 1,8 6,5 2,7 4,4 Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Wohnen 0,0 0,0 0,7 0,0 0,3 Kfz 10,6 5,8 5,7 7,5 6,3 Andere 0,0 0,0 0,9 0,0 0,5 1) bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien in der einzelnen Region Die Vermietungsquote ist im Verlauf der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2009/2010 von 58,0 % auf 55,4 % gesunken. Ein Großteil des Leerstandes entfällt dabei auf Büroflächen. Leerstand in % Rhein-Main 1) Rhein-Ruhr 1) deutsche Weitere Großräume 1) Sonstige Städte/ Regionen in Deutschland 1) Gesamt Büro 74,6 41,6 27,7 55,1 38,5 Handel/Gastronomie 0,1 0,0 1,7 0,0 0,9 Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Industrie (Lager, Hallen) 2,7 1,4 1,4 1,5 1,5 Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Kfz 9,4 3,4 2,3 3,8 3,3 Andere 0,0 0,0 0,8 0,0 0,4 Vermietungsquote 13,2 53,6 66,1 39,6 55,4 1) bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien in der einzelnen Region 6

7 Nachfolgend werden diejenigen Objekte des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 aufgeführt, bei denen am Stichtag 30. April 2010 mehr als ein Drittel der Jahres-Bruttosollmiete der jeweiligen Immobilie oder mehr als 2,5 % der Jahres-Bruttosollmiete des gesamten Fonds aufgrund von Leerstand nicht erzielt wurde. Immobilie Anteil Leerstand im Objekt in % 1) Anteil Leerstand im Fonds in % 1) Düsseldorf, Bennigsenplatz 1 100,0 13,6 Frankfurt, Ludwig-Landmann-Straße ,8 5,7 München, Prinzregentenplatz 7,9,11 82,1 11,6 Hallbergmoos, Zeppelinstraße ,4 8,0 Hamburg, Alter Wall ,5 0,3 1) bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge des Portfolios ist mit 5,0 Jahren als kurz- bis mittelfristig einzustufen. Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu 5 Jahren haben einen Anteil an der Nettosollmiete von 31,0%. Davon entfallen 10,0% auf unbefristete Mietverträge. Die übrigen Mietverträge mit 21,6% der Jahres-Nettosollmiete haben eine Laufzeit bis 2015 und länger. Restlaufzeit der Mietverträge in % Rhein-Main 1) Rhein-Ruhr 1) deutsche Weitere Großräume 1) Sonstige Städte/ Regionen in Deutschland 1) Gesamt unbefristet 0,0 5,7 16,3 2,1 10,0 bis ,0 0,1 0,0 0,0 0,1 bis ,0 3,6 3,7 16,8 5,2 bis ,4 8,0 3,4 8,0 5,2 bis ,0 1,6 5,5 1,0 3,3 bis ,9 7,2 5,7 9,9 7,2 bis ,0 2,3 7,0 0,0 4,2 bis ,0 0,0 4,7 0,0 2,3 bis ,0 0,0 2,1 0,0 1,0 bis ,0 0,0 4,6 0,0 2,2 bis ,0 0,0 1,4 2,0 1,0 bis 2020 und länger 0,0 20,9 9,4 0,0 10,9 1) bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien in der einzelnen Region 7

8 Vermögensaufstellung zum 30. April 2010 I. Immobilien (siehe Seite 10) EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % 1. Geschäftsgrundstücke ,00 2. Grundstücke im Zustand der Bebauung , ,62 140,83 II. Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben , ,71 27,62 (innerhalb eines Jahres fällig ,71 ) III. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,17 2. Zinsansprüche ,22 3. Andere , ,84 3,75 Summe ,17 172,20 IV. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten ,16 (davon besicherte Kredite ( 82 Abs. 3 InvG) ,16 ) (insgesamt in Fremdwährung... 0,00 ) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,65 3. Grundstücksbewirtschaftung ,44 4. anderen Gründen , ,06 67,80 V. Rückstellungen ,17 4,40 Summe ,23 72,20 Fondsvermögen ,94 100,00 Anteilwert (EUR) ,07 umlaufende Anteile (Stück)

9 Während des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2009/2010 wurden vier direkt gehaltene Immobilien veräußert. Der Bestand an direkt gehaltenen Immobilien umfasst per 30. April Immobilien mit einem Gesamtverkehrswert von EUR 380,6 Mio. Die Liquiditätsanlagen von insgesamt EUR 74,6 Mio. bestehen ausschließlich aus Bankguthaben, die innerhalb eines Jahres fällig sind. Hiervon sind EUR 60,6 Mio. als Festgeld oder Tagesgeld angelegt. Die unter den Sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesenen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten verauslagte umlagefähige Betriebskosten (EUR 5,2 Mio.) sowie Mietforderungen (EUR 1,1 Mio.). Die Zinsansprüche resultieren ausschließlich aus Bankguthaben. Die anderen sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten bereits geleistete Kosten für Umbaumaßnahmen der Immobilien München, Prinzregentenplatz 7,9,11 und Hamburg, An der Stadthausbrücke 1 (EUR 1,6 Mio.) sowie Kaufpreiseinbehalte aus den Verkäufen Düsseldorf, Am Bonneshof 35 und Düsseldorf, Meineckestraße 50 (EUR 1,8 Mio.). Darüber hinaus sind Mietkautionen (EUR 0,4 Mio.) enthalten. Die Verbindlichkeiten resultieren weitestgehend aus der anteiligen Fremdfinanzierung der Liegenschaften (EUR 175,4 Mio.). Diese Kredite sind in voller Höhe über Grundschulden abgesichert. Die ebenfalls unter der Position Verbindlichkeiten ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben umfassen vor allem Verbindlichkeiten aus Verkaufs- und Baukostenvergütung (EUR 1,1 Mio.) sowie Sicherheitseinbehalte (EUR 0,2 Mio.). Daneben bestehen Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung, die im Wesentlichen Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen beinhalten (EUR 5,3 Mio.). Zudem enthält diese Position Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung (EUR 0,3 Mio.) und Mietkautionen (EUR 0,5 Mio.). Bei den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen handelt es sich in erster Linie um Darlehenszinsen (EUR 0,2 Mio.) sowie Fondsverwaltungsgebühren (EUR 0,3 Mio.). Innerhalb der Rückstellungen entfällt der größte Anteil auf Rückstellungen für Instandhaltungsund Ausbaumaßnahmen (EUR 11,2 Mio.). Ein weiterer Anteil (EUR 0,7 Mio.) entfällt auf Rückstellungen aus den Verkäufen Düsseldorf, Am Bonneshof 35 und Düsseldorf, Meineckestraße 50. In geringem Umfang sind unter anderem Rückstellungen für Prüfungs- und Abschlusskosten gebildet worden. 9

10 Immobilienverzeichnis zum 30. April 2010: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Lage des Grundstücks Art des Grundstücks 1) Art der Nutzung 2) Erwerbsdatum Bau-/ Umbaujahr Grundstücksgröße (m²) Nutzfläche Gewerbe (m²) Nutzfläche Wohnen (m²) Ausstattungs merkmale 3) Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren Restnutzungsdauer in Jahren Finanzierungs -quote (%) Leerstandsquote (%) Gutachtermiete in Verkehrswert in Kaufpreis/ Anschaffungsnebenkosten in Düsseldorf, Bennigsenplatz 1 i.z.b. B / 1974/ B, BM, FA, FW, G, I, K, L, LA, R, RO, SP, SZ 0, ,6 100, , , Berlin, Dircksenstraße 48 G B FW, G, I, L, TE 3, ,9 12, , , München, Bayerstraße 25 G B (48,2%) Ha/G (44,3%) / B, BM, FA, I, L, SZ, TC 6, ,0 14, , , Stuttgart, Räpplenstraße 17 und 19 G B / B, BM, FA, FW, G, I, K, L, RO, SZ 3, ,0 0, , , Hamburg, Haferweg G B / B, FA, G, I, L, PA, R, SZ, TC 7, ,4 13, , , Hamburg, An der Stadthausbrücke 1 G B / B, BM, FW, G, I, L, LA, PA, R, RO, SZ 8, ,8 7, , , Berlin, Kaiserin- Augusta-Allee 104 G B B, BM, FW, G, I, L, R, RO, SZ, TE 3, ,0 18, , ,00-10

11 Lage des Grundstücks Hamburg, Adolphsbrücke 1/Alter Wall Art des Grundstücks 1) Art der Nutzung 2) Erwerbsdatum G B / 1995 Bau-/ Umbaujahr Grundstücksgröße (m²) Nutzfläche Nutzfläche Ausstattungs Restlaufzeit Rest- Finan- Leer- Gutachter- Verkehrswert Gewerbe Wohnen merkmale 3) der nutzungs- zierungs stands- miete in (m²) (m²) Mietverträge in Jahren dauer in Jahren -quote (%) quote (%) in FW, I, L, TE 3, ,7 37, , ,00 - Kaufpreis/ Anschaffungsnebenkosten in Hambug, Kieler Straße G B (27,3%) Ha/G 50,75) B, G, I, L, SZ 2, ,9 7, , , Hamburg, Leverkusenstraße 54 G B / B, I, L 2, ,45 31, , , Frankfurt, Ludwig- Landmann- Straße 405 G B B, BM, G, I, L, LA, PA, R 4, ,2 86, , , München, Prinzregentenplatz 7, 9, 11 G B / B, BM, FA, G, I, L, LA, RO, SK, SP, SZ 2, ,6 82, , , Hallbergmoos, Zeppelinstraße 1-3 G B B, FA, G, I, L, SP, SZ 2, ,4 60, , , Köln, Innere Kanalstraße 15 G B (50,5%) H (43,6%) B, BM, FA, G, I, L, LA, RO, SP, SZ, TE 6, ,3 0, , ,00-1) 2) 3) G = Geschäftsgrundstück, M = Mietwohngrundstück, i.z.b = im Zustand der Bebauung B = Büro, H = Hotel, Ha/G = Handel/Gastronomie B = Be- u. Entlüftungsanlage, BM = Brandmeldeanlage, FA = Fassadenbefahranlage, FW = Fernwärme, G = Garage/Tiefgarage, I = Isolierverglasung, K = Klimaanlage, L = Lift, LA = Lastenaufzug, PA = Parkdeck, R = Rampe, RO= Rolltor, SK = Spitzenkühlung, SP = Sprinkleranlage, SZ = Sonnenschutz, TC = Topcooling, TE = Teilklimatisierung 11

12 Verzeichnis Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 30. April 2010 Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Lage des Grundstücks Übergang von Nutzen und Lasten Berlin, Rosenthaler Straße Hamburg, Max-Brauer-Allee Düsseldorf, Am Bonneshof Düsseldorf, Meineckestraße Dezember Januar April April 2010 Hamburg, im Juni 2010 Warburg Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh Die Geschäftsführung Dr. Henning Klöppelt Eitel Coridaß Michael Howard 12

13 Gremien Kapitalanlagegesellschaft Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh Fuhlentwiete Hamburg Telefon (040) Telefax (040) info@warburg-henderson.com Amtsgericht Hamburg HRB Geschäftsführung Dr. Henning Klöppelt, Kaufmann Sprecher Eitel Coridaß, Kaufmann Michael Howard, Kaufmann Aufsichtsrat Erik Marienfeldt Vorsitzender Timothy Horrocks Stellv. Vorsitzender Hamburgische Immobilien Handlung GmbH Henderson Administration Ltd. Uwe Wilhelm Kruschinski Sachverständigenausschüsse Detlef Brauweiler FRICS Ulrich Renner Dipl.-Kfm. Michael Schlarb Dipl.-Ing., MRICS Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Offenbach am Main Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wuppertal- Remscheid-Solingen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Oberhausen und Essen Prof. Jürgen Simon Dipl.-Ing., Architekt Martin von Rönne Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll Dipl.-Ing., Architekt Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Hannover- Hildesheim Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Düsseldorf 13