Aktuelle Gerichtsurteile in der Wohnungswirtschaft

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1 Aktuelle Gerichtsurteile in der Wohnungswirtschaft BGH-Entscheidung 1: Der BGH hatte einmal mehr über einen Sachverhalt zu entscheiden, dessen Lösung eigentlich auf der Hand liegt: wenn ein Vermieter von den Mietern verlangt, einer Mieterhöhung zuzustimmen, die erst nach einem Zeitpunkt wirksam werden soll als vom Gesetz vorgesehen, ist dieses Mieterhöhungsverlangen dennoch wirksam (BGH, Urteil vom , VIII ZR 280/12). BGH-Entscheidung 2: In nahezu allen Mietverträgen sind heute Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten. Typischerweise wird ein sogenannter Fristenplan vereinbart, nach dem im Regelfall nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die so genannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens eine prozentualen Anteil an Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Eine solche Klausel ist nach dem aktuellen Stand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt. Jetzt hat der Bundesgerichtshof Quotenklauseln für unwirksam erklärt soweit sie Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. So kann die Klausel dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben bzw. die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen. BGH-Entscheidung 3: In einer BGH Entscheidung aus Dezember 2013 wurde klargestellt, das ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht fristlos kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Erlaubnis zur Untervermietung widerruft, die Untermieter jedoch die Wohnung aber nicht sogleich räumen. Ein Vermieter verlangte vom Mieter nach einer zuvor ausgesprochenen fristlosen Kündigung die Räumung der Wohnung, die der Mieter vom Rechtsvorgänger des aktuellen Vermieters mietete. Im Mietvertrag war geregelt, dass eine Untervermietung bis zu zwei Personen gestattet sei und dass diese Untervermietungsgenehmigung widerrufen werden könne. Bei Aufgabe der Wohnung hätten die die Untermieter die Wohnung zum gleichen Zeitpunkt zu räumen. 1

2 Der neue Vermieter widerrief die Erlaubnis zur Untervermietung und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Mieter nach einer von ihm ausgesprochenen Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er die Wohnung untervermietet hatte. Im weiteren Verlauf schloss der Mieter mit den Untermietern einen Räumungsvergleich und bewilligte den Untermietern eine Räumungsfrist. Der Räumungsklage der Vermieterin hat der BGH keinen Erfolg beschieden. Der Mieter hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt. Die Vermieterin war daher nicht berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, denn der Mieter hatte bereits zuvor seinen Untermietern gekündigt und seinerseits bereits eine Räumungsklage eingereicht und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und für den Auszug der Untermieter zu sorgen. Auch durch die Gewährung einer Räumungsfrist im Räumungsvergleich mit den Untermietern hätte der Mieter seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Vermieterin nicht verletzt, denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können. Der BGH ließ damit aber leider offen, ob der Mieter angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis zeitnah verpflichtet gewesen wäre, die bestehenden Untermietverhältnisse zu beenden und für einen Auszug der Untermieter zu sorgen. (BGH, Urteil v , VIII ZR 5/13) BGH-Entscheidung 4: Ein weiteres Urteil des BGH beschäftigt sich mit der kurzen Verjährungsfrist des 548 Abs. 1 BGB. Dieser gelte auch für die Ansprüche eines Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Die Verjährung läuft grundsätzlich ab Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Zu entscheiden war ein Streit zwischen einem Vermieter und einem Mieter hinsichtlich erheblicher rückständiger Instandhaltungsarbeiten, die vertraglich vom Mieter getragen werden sollten und die nach Rückgabe der Mietsachen an den Vermieter offensichtlich wurden. Der Mieter wurde auf entsprechenden Schadensersatz verklagt. Der Mieter führte aus, dass eventuelle Schadensersatzansprüche gemäß 548 Abs. 1 BGB verjährt seien, da diese bei Klageerhebung wegen fehlender Fristsetzung überhaupt noch nicht entstanden seien. Die Klage könne daher auch nicht verjährungshemmend wirken. In der Entscheidung des BGH wurde zunächst festgestellt, dass die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung der Mieter, die erforderlichen Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, wirksam gewesen sind. Auch für Ansprüche des Vermieters auf Erfül- 2

3 lung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gelte die 6-monatige Verjährungsfrist des 548 Abs. 1 BGB. Die Regelung soll zwischen den Vertragsparteien eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und bezweckt eine schnelle Klarheit über die Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich der Vorschrift weit ausgedehnt. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs hat bereits mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen. Es komme nicht darauf an, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt schon entstanden war. Vorliegend wurde die Verjährung jedoch durch die rechtzeitig erhobene Klage gehemmt. Der Klageerhebung ist eine Hemmungswirkung nicht bereits deshalb abzusprechen, weil zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung gegebenenfalls noch nicht alle Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorgelegen haben. Die Verjährung wird durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. Durch aktives Betreiben seines Anspruchs macht der Vermieter seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss. Eine wirksame Klageerhebung entfaltet ihre verjährungshemmende Wirkung daher auch dann, wenn bei Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen. Die verjährungshemmende Wirkung ist auch nicht auf den betragsmäßig bezifferten Betrag beschränkt, so dass der darüber hinausgehende, mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch ebenfalls nicht verjährt ist. Es war von Anfang an erkennbar, dass die Vermieterin mit der Klage den vollen für die Instandsetzung erforderlichen Betrag verlangt und den Schaden auf Grundlage des Gutachtens nur vorläufig beziffert hat. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen. (BGH, Urteil v , XII ZR 12/13) 3

4 BGH-Entscheidung 5: Eine unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten; dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich. Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn es einen Grund für die Befristung (z. B. Eigenbedarf) gibt und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dies war im zu entscheidenden Fall nicht gegeben und die Befristung im vorliegenden Zeitmietvertrag damit ungültig. Der BGH deutet die Regelung aber in einen Kündigungsausschluss für den vereinbarten Zeitraum um. Die Unwirksamkeit der Befristung führt nämlich nicht dazu, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden. In solchen Fällen ist die Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Hierbei ist zu berücksichtigen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die vereinbarte Vertragsbestimmung unwirksam ist. Vorliegend zeigt die zeitliche Befristung des Mietvertrags den Willen beider Vertragsparteien, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Wenn die Parteien erkannt hätten, dass die vereinbarte Befristung unwirksam ist, hätten sie stattdessen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart. Auf diese Weise wird die gewünschte Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht. (BGH, Urteil v , VIII ZR 235/12) BGH-Entscheidung 6: Nach der nächsten BGH-Entscheidung sind hohe Heizkosten allein kein Mietminderungsgrund. Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter jedenfalls dann nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und sie sich in einem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nämlich nicht verpflichtet. Die Unwirtschaftlichkeit der Anlage kann zwar bei der Abrechnung der Heizkosten bedeutsam sein. Ein Anspruch auf Modernisierung ergibt sich hieraus aber auch bei der Gewerbemiete nicht und ist kein Mangel der Mietsache. (BGH, Urteil v , XII ZR 80/12) Ein Beitrag von S. Fischer (WP/StB), Vorstandsmitglied des DHV - Prüfungsverband 4

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