SchiedsamtsZeitung 44. Jahrgang 1973, Heft 11 Online-Archiv Seite Organ des BDS

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1 Aufsätze Schönheitsreparatur und Mietvertrag Von Referendar Heinrich Lau, Wissenschaftl. Assistent, Göttingen 1. Problemstellung Viele Vermieter und Mieter wissen aus Erfahrung, dass gerade die sog. Schönheitsreparaturen sowohl während der Mietzeit als auch danach, d. h. bei Auszug des Mieters, Anlass zu Streitigkeiten sind. Eine Fülle von amtsgerichtlichen Prozessen wird wegen der Frage geführt, ob, in welchem Umfang und auf wessen Kosten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen. An Stelle der amtsgerichtlichen Klage ist aber nach den bekannten einschlägigen Bestimmungen der Schiedsmannsgesetze und -ordnungen auch ein Sühneverfahren vor dem Schiedsmann (Schm.) möglich. Die folgenden Ausführungen sollen dem Schm. auf die rechtlichen Grundlagen solcher Streitigkeiten hinweisen und ihm Anregungen für die Gestaltung von Sühneverfahren geben, die um solcher Streitigkeiten willen eingeleitet werden. II. Rechtliche Grundlagen 1. Begriff. Der Begriff Schönheitsreparaturen ist dem BGB fremd'. Er ist erst im Zuge der mietrechtlichen Gesetzgebung nach dem 1. Weltkrieg entwickelt worden; erstmals tritt er in den Ausführungsvorschriften zum Reichsmietengesetz (RMietG) vom auf. In der preuß. AO zum RMietG vom werden das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Fenster, das Anstreichen der Türen in den Wohnungen oder sonstigen Mieträumen als Schönheitsreparaturen bezeichnet. Später ist dieser Begriff hinsichtlich des Anstreichens der Fenster und Türen insoweit genauer gefasst worden, als damit lediglich das Anstreichen im Innenbereich der Wohnung, d. h. der Innentüren auf beiden Seiten, der Fenster und Außentüren nur von innen gemeint sein solle. Hinzugekommen ist in 28 Abs. 3 der 2. Berechnungsverordnung und in 6 der Neubaumietenverordnung, beide vom , das Streichen der Heizkörper und Heizrohre. Dabei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Rechtsquellen größtenteils nicht mehr unmittelbar gelten, so dass sie nicht unmittelbar auf einzelne Mietangelegenheiten angewandt werden können; der dort formulierte Begriffsinhalt hat sich jedoch im Wohnungsmietrecht allgemein durchgesetzt, so dass ihn auch der Schm. bei seiner Auslegung des Begriffs Schönheitsreparatur in jedem Fall beachten muss. Im Einzelfall kann dieser Begriffsinhalt auf Grund mietvertraglicher Vereinbarungen erweitert werden, z. B. um das Abschleifen von Parkettfußböden' oder um das Anstreichen von Versorgungsleitungen und Anbaumöbeln4. Insgesamt ist festzustellen, dass der Begriff Schönheitsreparaturen ausschließlich Instandsetzungsarbeiten umfasst, welche Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/6

2 durch den vertragsmäßigen Gebrauch der gemieteten Wohnung notwendig geworden sind'; als Zweck der Schönheitsreparaturen ist die Erhaltung eines vertragsgemäßen Zustandes der gemieteten Wohnung anzusehen6. Hieraus ergibt sich grundsätzlich, dass die Schönheitsreparaturen kraft Gesetze_ vom Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten getragen werde: müssten ( 536, 538 BGB), zumal das Entgelt für einen vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung bereits im Mietzins enthalten ist. Jedoch werden in der Praxis die Schönheitsreparaturen sehr häufig den Mietern auferlegt. Dies geschieht regelmäßig durch eine vertraglich (auch mündlich) zu treffende Vereinbarung: fehlt eine solche, so bleibt es bei der oben erwähnten Regelung kraft Gesetzes. Die heute weitgehend, vor allem in Städten üblichen Formularmietverträge sehen allerdings solche Vereinbarungen, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen au: seine Kosten vorzunehmen hat, regelmäßig ausdrücklich vor. Dies mag im Einzelfall auch den Interessen des Mieters dienen, der bei Schönheitsreparaturen seine persönlichen Geschmacksneigungen und Wohnbedürfnisse besonders zur Geltung bringen will und häufiger renoviert als der Vermieter bezahlen könnte7. Regelmäßig ist eine solche Vereinbarung aber von den Interessen. des Vermieters geleitet, welcher sich von besonderen Aufwendungen für die von ihm vermietete Wohnung möglichst befreien will. 2. Häufige Streitfälle. Vor diesem rechtlichen Hintergrund muss also der Schm. im Sühneverfahren zwischen Vermieter und Mieter vermitteln, wenn diese sich um Schönheitsreparaturen streiten. Besonders häufig werden ihm hierbei folgende Streitpunkte begegnen: a) Erforderlichkeit Schönheitsreparaturen sind immer dann durchzuführen, wenn die oben unter Begriff genannten Teile der vermieteten Wohnung, also Wände, Decken, Fußböden, Fenster usw., durch vertragsgemäßen Gebrauch (Abwohnung, Abnutzung erheblich beeinträchtigt sind. Ob und wann dies der Fall ist, richtet sich hauptsächlich nach den Bedürfnissen und Vorstellungen des Mieters9. Der Mieter kann also, wenn er die Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich übernommen, jedoch bestimmte Fristen für diese Durchführung nicht vereinbart hat, vom Vermieter nicht gezwungen werden, z. B. angeschwärzte Decken oder abgerissene Tapeten zu renovieren, wenn er selbst dies noch nicht für erforderlich hält. Allerdings haben sich in der Rechtsprechung bestimmte Leitlinien herausgebildet, wonach Küchen und Korridore alle 2 Jahre, Wohnzimmer alle 3 und Schlafzimmer alle 5 Jahre renoviert werden sollen10. Die Rechtsprechung geht hierbei entgegen der obigen Auffassung davon aus, dass der zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter seine Wohnung stets in einem vertragsgemäßen Zustande zu Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/6

3 erhalten und deshalb auch ohne vereinbarten Fristenplan in angemessenen Zeitabständen herzurichten haben. Diese Fristen können jedoch nur als Faustregel gelten; je nach Abnutzung durch den Mieter können Verlängerungen oder Verkürzungen in Frage kommen12. Bei Auszug des Mieters sind nur diejenigen Schönheitsreparaturen durchzuführen, die zu diesem Zeitpunkt auch im Rahmen eines Fristenplanes erforderlich sind13. Entscheidend ist hier also, inwieweit der Mieter seine Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit erfüllt hat14. Aus diesem Grunde kann der Viermieter bei Auszug des Mieters auch nicht verlangen, dass dieser die Mietwohnung völlig renoviert, wenn dies nach dem Grad ihrer Abnutzung nicht notwendig ist15. Jedoch darf der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter den Ansprüchen des Vermieters bei Auszug nicht entgegenhalten, dass seine Wohnung bei Einzug völlig verwohnt gewesen sei16; der Mieter kann sich dadurch von seiner Verpflichtung grundsätzlich nicht befreien. b) Kontrolle des Zustandes der Wohnung durch den Vermieter Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung des Mieters auch zur Prüfung ihres Erhaltungszustandes in angemessenen Zeitabständen zu besichtigen". Für die Dauer der Zeitabstände lassen sich die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen, innerhalb deren in den einzelnen Räumen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen, als Anhaltspunkt heranziehen; der BGH hat eine allgemeine Besichtigung in Abständen von etwa 2 Jahren als zulässig angesehen; man wird jedoch auch eine jährliche, allenfalls eine dreivierteljährliche Besichtigung der Mietwohnung durch den Vermieter als zulässig betrachten müssen19. Häufigere Kontrollen sind jedoch untunlich; ein Besichtigungsrecht des Vermieters im Abstand von z. B. 6 Monaten kommt nicht in Betracht20. Wird es vom Vermieter dennoch in Anspruch genommen, kann der Mieter von seinem Haus-recht Gebrauch machen. c) Laien- oder Handwerkerarbeit Häufig wird behauptet, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter müsse einen Meisterbetrieb, möglicherweise sogar einen bestimmten Meisterbetrieb nach Wahl des Vermieters beauftragen. Dies trifft jedoch grundsätzlich nicht zu; der Mieter ist in der Wahl des Handwerkers nicht an Weisungen des Vermieters gebunden und kann im übrigen, wenn er dies für tunlich hält:. die Schönheitsreparaturen auch selbst ausführen, wobei allerdings darauf zu achten ist, dass diese sog. Laienarbeit qualitativ denjenigen Anforderungen entsprich:. welche man durchschnittlich an fachgerechte Arbeit stellt. Eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen nicht selbst auszuführen oder gar einen bestimmten Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/6

4 Handwerksbetrieb nach Weisung des Vermieters heranzuziehen, ist nur auf Grund besonderer mietvertraglicher Vereinbarung möglich. d) Fälligkeit und Verjährung Bei Auszug des zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieters werden die Schönheitsreparaturen, soweit erforderlich, sofort fällig. Lässt der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen, so wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf deren Ausführung in einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter um21. Man wird jedoch vom Vermieter verlangen können, den säumigen Mieter unter Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufzufordern ( 326 BGB)22; darüber hinaus darf man im Einzelfall auch erwarten, das der Vermieter bei seiner Aufforderung angibt, welche Schönheitsreparaturen ausgeführt werden sollen23. Entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters, so erstreckt sich dieser au= die Kosten aller erforderlichen Schönheitsreparaturen, darüber hinaus auch auf den Mietausfall, welchen der Vermieter dadurch erleidet, dass er nach Auszug des Mieters Schönheitsreparaturen durchführen lassen muss und während deren Dauer die nun geräumte Mietwohnung nicht weiter vermieten kann. Allerdings muss er in diesem Fall die Schönheitsreparaturen möglichst bald ausführen lassen: er darf sie nicht fahrlässig oder gar böswillig hinauszögern, da ihn sonst ein sog. mitwirkendes Verschulden trifft ( 254 BGB), welches zu seinem Nachteil auf seinen Schadensersatzanspruch angerechnet wird24. Fraglich ist, ob der Mieter dem Vermieter auch dann schadensersatzpflichtig ist. wenn der Nachmieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vornimmt. Dies wird vom BGH25 bejaht, im übrigen aber bestritten2. Es ist m. E. auch in der Tat unbillig, den Mieter in solchem Fall haften zu lassen, weil der Vermieter durch die vom Nachmieter ausgeführten Arbeiten sichergestellt ist und einen Schadensersatzbetrag, den der Mieter zahlen müsste, als leichten Gewinn in die Tasche stecken könnte. Nach 558 BGB verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Unterlassens vertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen binnen 6 Monaten, vom Zeitpunkt des Auszugs des Mieters an gerechnet27. Wenn der Vermieter seine Schadensersatzansprüche später geltend macht, kann ihm der Mieter mit Erfolg die Einrede der Verjährung entgegenhalten ( 222 Abs. 1 BGB). III. Anregungen für den Schiedsmann Der Schm. muss bei solchen Streitigkeiten, wie stets, bedenken, dass er kein Schiedsrichter ist: er hat nicht von hoher Hand zu entscheiden, sondern auf eine gütliche Einigung der streitenden Parteien hinzuwirken und diese Einigung in geeigneter Form als Sühnevergleich zu protokollieren. Hierbei mag ihm zustatten kommen, dass Vermieter und Mieter, die zunächst ein Sühneverfahren versuchen, Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/6

5 zur gütlichen Einigung wohl geneigter sind als andere, die ohne Sühneversuch sogleich Klage erheben. Der Schm. sollte spätestens beim Sühnetermin, nach Möglichkeit früher den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag einsehen, soweit er schriftlich vorliegt. Er sollte deshalb die Parteien vor oder mit der Ladung zum Sühnetermin auffordern, ihre Vertragsausfertigungen einzureichen. Bei dieser Gelegenheit sollte er darauf achten, dass er sowohl die Vertragsausfertigung des Vermieters als auch die des Mieters erhält, und beide Ausfertigungen darauf prüfen, ob sie inhaltlich voll miteinander übereinstimmen oder ob z. B. bestimmte Streichungen oder Zusätze, auf die sich eine Partei beruft, nur in ihrer eigenen Ausfertigung enthalten sind. Bei Auslegung der Vertragsbestimmungen soll der Schm. von den Absichten beider Parteien, aber auch davon ausgehen, wie ein vernünftiger Vermieter oder Mieter die Bestimmungen auslegen würde; völlig unklare Bestimmungen, die z. B. mehrere Auslegungen zulassen, müssen zu Lasten dessen ausgelegt werden, der bei Einzelverträgen den Vertragstext abgefasst oder bei Formularverträgen das Formular beschafft hat, meistens also zu Lasten des Vermieters. Bei Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen empfiehlt sich regelmäßig eine Besichtigung der Mietwohnung. Dort kann der Schm. am besten feststellen, ob, in welchem Umfang und in welcher Art Schönheitsreparaturen erforderlich sind, und die sachgerechtesten Vorschläge zur Einigung machen. Bei speziellen Fragen z. B. hinsichtlich der Erforderlichkeit und Üblichkeit bestimmter Schönheitsreparaturen kann er Auskünfte der örtlichen Haus- und Grundbesitzervereine sowie der Mietervereine einholen. Für Schiedsmänner, die häufiger mit Schönheitsreparaturen und anderen Miestreitigkeiten28 befasst sind, empfiehlt sich ohnehin eine regelmäßigere Zusammenarbeit mit diesen Organisationen. 1 Roquette, Mietrecht, 5. Aufl., Tübingen 1961, S Schmidt-Futterer, Mietrecht, 3. Aufl., München 1972, Stichwort Schönheitsreparaturen. 3 Schmidt-Futterer a.a.o. 4 So 14 Abs. 1 des vom Landesverband Niedersächsischer Haus- und Grundstückseigentümervereine verfassten Formularmietvertrages. 5 Einhellige Meinung: Schmidt-Futterer a.a.o.; Roquette a.a.o., S. 237; LG Berlin in Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WM) 1954, S. 21; Groothold in Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR) 1954, S LGMünster in ZMR 1972, S. 91. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/6

6 7 Roquette a.a.o., S Schmidt-Futterer a.a.o., Stichwort Schönheitsreparaturen. 9 Roquette a.a.o., S Lau in SchsZtg. 1973, S. 45 f. 11 LG Münster in ZMR 1970, S. 51, Leitsätze in ZMR 1972, S Roquette a.a.o., S. 238; Groothold in MZM 1954, S. 292; Glaser in Juristische Rundschau (JR) 1956, S Schmidt-Futterer a.a.o. 14 Roquette a.a.o., S BGH in Betriebsberater 1965, S Schäfer in ZMR 1963, S Schmidt-Futterer a.a.o. 18 BGH in Versicherungsrecht 1966, S Lau in SchsZtg. 1973, S So aber Glaser in Juristische Rundschau (JR) 1956, S LG Berlin in ZMR 1972, S. 50 = WM 1971, S LG Frankfurt in ZMR 1972, S. 190 f.; LG Berlin in ZMR 1972, S. 50 = WM 1971, S LG Frankfurt a.a.o. 24 Schmidt-Futterer a.a.o., Stichwort Mietausfall. 25 NJW 1968, S. 491 = ZMR 1968, S OLG Hamm NJW 1964, S AG Köln in ZMR 1972, S Zu Mietstreitigkeiten vgl. Schulte in SchsZtg. 1972, S. 101 ff., und speziell zu Streitigkeiten über die Berechtigung von Mieterhöhungsverlangen Lau in SchsZtg. 1973, S. 115 ff. Alle folgenden Anmerkungen von der Schriftleitung: Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/6