Aktuelle Entwicklung der Baugenehmigungszahlen im Wohnungsbau

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1 Hintergrundpapier Aktuelle Entwicklung der Baugenehmigungszahlen im Wohnungsbau Autor: Matthias Waltersbacher, Referat II 11 Wohnungs- und Immobilienmärkte

2 Aktuelle Entwicklung der Baugenehmigungszahlen im Wohnungsbau Im Jahr 2013 wurde in Deutschland der Bau von rund Wohnungen genehmigt. Das waren 12,9 % oder knapp Wohnungen mehr als im Jahr Damit setzte sich die im Jahr 2010 begonnene positive Entwicklung fort. Der Anstieg von Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fiel mit 22,3 % dabei deutlich höher aus als der Anstieg von Genehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (+1,1 % bzw. +13,3 %). Damit wurden 2013 so viele Wohnungen genehmigt wie zuletzt vor zehn Jahren. Die Phase einer vergleichsweise geringen Bautätigkeit scheint überwunden. Abb Genehmigungen zur Errichtung von Wohnungen 1995 bis 2013 insgesamt Das BBSR hat in seiner Wohnungsmarktprognose 2025 einen jährlichen Neubaubedarf von Wohnungen errechnet 1. Damit liegen die Wohnungsbaugenehmigungen erstmals darüber. Allerdings hat sich seit 2007/2008 ein jährliches Neubaudefizit aufgebaut, das von Expertenkreisen auf zwischen und mehr als Wohnungen beziffert wird. Es muss also mehr gebaut werden, um die entstandene Lücke zu schließen. Erst danach ist ein Vergleich mit der BBSR-Langfristprognose tatsächlich realistisch. 1 Obere Variante

3 Abb. 2 Im Jahr 2013 wurden insgesamt Geschosswohnungen genehmigt 2, was gegenüber 2012 einem Anstieg von 22 % entspricht (Abb. 2). Damit wurden erstmals seit 1997 wieder mehr Geschosswohnungen als Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ( ) genehmigt. Ob mit den Genehmigungen in den besonders von Wohnungsmangel gekennzeichneten Agglomerationen genügend Wohnungen fertiggestellt werden, ist mit bundesweiten Eckwerten nicht zu beantworten. Im Folgenden werden deswegen regionale Daten der Baugenehmigungsstatistik analysiert und bewertet. Regionale Verteilung der Baugenehmigungen Die Baugenehmigungen sind insbesondere in den kreisfreien Großstädten deutlich angestiegen. Das geht aus den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor. Der hier zu verzeichnende Anstieg um 17 % gegenüber dem Vorjahr wird durch das starke Plus der Geschosswohnungszahlen getragen (+19 %). Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Wohngebäuden mit einer bzw. zwei Wohnungen ist dagegen nur um 4 % gestiegen und bleibt auf einem recht niedrigen Niveau (Abb. 3). 2 einschließlich Wohnheime

4 Abb. 3 Der Anstieg der Baugenehmigungen außerhalb der kreisfreien Großstädte verlief 2013 mit 17 % gegenüber dem Vorjahr ebenfalls dynamisch (Abb. 4). Auch in diesen Räumen sind die Geschosswohnungszahlen stärker gestiegen als im Eigenheimsektor: Fasst man die Baugenehmigungszahlen zu Zwei-Jahres-Werten zusammen, um die hohe Volatilität eines Jahres abzumildern, dann ergeben sich 2012/13 Anstiege der Baugenehmigungszahlen von 23 % gegenüber 2010/11. Die Geschosswohnungszahlen sind mit 46 % wesentlich stärker gestiegen als die Genehmigungszahlen im Eigenheimbereich (+5 %). Für die kreisfreien Großstädte ist auffällig, dass die Zahlen im Eigenheimbereich leicht rückläufig sind trotz sehr günstiger Finanzierungsbedingungen. Dies ist mit dem hohen Bedarf an Geschosswohnungen erklärbar. Die anderen Räume verzeichnen dagegen ein leichtes Plus.

5 Abb. 4 Auffällig ist auch, dass die Steigerungsraten der Geschosswohnungszahlen in den ländlichen Kreisen mit deutlich über 50 % am größten sind, allerdings von einem sehr niedrigen Niveau aus (Abb. 5, Legenden identisch mit Abb. 3). Außerhalb der kreisfreien Großstädte weisen die Anstiege der Genehmigungszahlen auf ein sehr niedriges Ausgangsniveau 2010 hin, denn anders als in den Großstädten waren die Baugenehmigungszahlen der restlichen Raumtypen insbesondere seit 2006 deutlich rückläufig. Abb. 5

6 Während in den kreisfreien Großstädten das hohe Niveau des Jahres 1999 bereits wieder annähernd erreicht worden ist, liegt es in den anderen räumlichen Typen noch deutlich niedriger und ist in etwa mit den Genehmigungszahlen der Jahre 2005/2006 vergleichbar. Baugenehmigungen bezogen auf die Bevölkerungszahl (Baugenehmigungen je Einwohner) Das Niveau der Baugenehmigungen lässt sich auch im Verhältnis zur Bevölkerungszahl darstellen. Die je Einwohner ausgewiesenen Zahlen zeigen, dass das Genehmigungsniveau in den kreisfreien Großstädten seit 2013 über den anderen Raumtypen liegt. Das war in der Vergangenheit, insbesondere zu Boomzeiten, nicht der Fall (Abb. 6). Insgesamt ist die Spreizung des Genehmigungsniveaus je Einwohner zwischen den Kreistypen deutlich rückläufig. In allen Kreistypen liegen ähnliche Werte um 30 bis 35 Genehmigungen je Einwohner vor. Abb. 6 Baugenehmigungen einzelner Städte Die Analyse einzelner großer Städte bezieht sich auf den Vergleich der Baugenehmigungszahlen der Jahre 2012/2013 im Vergleich zu 2010/2011. Mit den Zwei-Jahres-Schritten werden eventuell auftretende Extremwerte eines Jahres etwas eingefangen (Abb. 7 und 8). Insbesondere in Berlin, Hamburg und Düsseldorf ist ein deutlicher Anstieg der Zahlen je Einwohner erkennbar. Dieser wird im Wesentlichen durch den Boom von Geschosswohnungen getragen. Aber auch in Frankfurt ist eine Steigerungsrate im Geschosswohnungsbereich von über 50 % festzustellen.

7 Kaum oder gar nicht nehmen die Städte München, Köln und in Teilen Stuttgart am Genehmigungsboom teil. Dies liegt wohl daran, dass die Baugenehmigungszahlen der Vorperiode bereits ein recht hohes Niveau hatten oder die Nachfrage z.t. nicht so stark wächst wie in Berlin oder Hamburg. Das erreichte Baugenehmigungsniveau je Einwohner hat sich durch den Anstieg der Baugenehmigungen kräftig erhöht; insbesondere dort, wo bisher ein niedriges Niveau vorlag, sind deutliche Steigerungen erkennbar. Abb. 7 Bis auf Köln haben die größten Städte Deutschlands ein deutlich steigendes Baugenehmigungsniveau je Einwohner. Die Werte streuen zwischen 29 und 67 (2010/2011: 15 bis 55). Spitzenreiter im einwohnerbezogenen Niveau ist Frankfurt mit fast 70 Genehmigungen je Einwohner. Auch München und Hamburg erreichen ein hohes Niveau von mehr als 50 Genehmigungen je Einwohner. Berlin hat trotz höchster Steigerungsraten immer noch ein durchschnittliches einwohnerbezogenes Baugenehmigungsniveau. Düsseldorf hat in den letzten beiden Jahren Köln deutlich überholt und auch Stuttgart hat die Domstadt eingeholt. Die höchsten Geschosswohnungs-Baugenehmigungen mit 57 je Einwohner kann Frankfurt aufweisen. Ebenfalls überdurchschnittlich sind die Genehmigungszahlen in München, Hamburg und Düsseldorf. Berlin hat im Vergleich der größten Städte trotz hoher Dynamik noch ein durchschnittliches Baugenehmigungsniveau im Geschosswohnungsbau.

8 Abb. 8 Baugenehmigungen und Bevölkerungsentwicklung In den letzten Jahren verzeichneten die kreisfreien Großstädte einen Bevölkerungszuwachs. Die anderen räumlichen Typen weisen dagegen Bevölkerungsverluste auf insbesondere die dünn besiedelten ländlichen Kreise. Da der Zuzug in die Städte Wohnraum vielerorts verknappt hat, sind es vornehmlich die dynamischen Großstädte, die durch Neubau eine Angebotsausweitung bewältigen müssen. Insofern ist ein Anstieg der Bautätigkeit in den wachsenden Räumen von Belang. Die Auswertungen der vorläufigen Baugenehmigungszahlen der Kreise am aktuellen Rand zeigen, dass es einen Zusammenhang zwischen dem Anstieg der Baugenehmigungen und Bevölkerungswachstum gibt (Abb. 9). In den Kreisen mit Bevölkerungswachstum ist die Zahl der Baugenehmigungen von im Jahr 2009 auf im Jahr 2013 (+50 %) gestiegen. Am größten fiel das Plus mit 68 % gegenüber 2009 in den stark wachsenden Kreisen aus. In den Regionen mit Bevölkerungsschrumpfung 3 stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 38 %. 3 Im Zeitvergleich 2011 zu 2006 (Basis: Bevölkerungsfortschreibung)

9 Abb. 9 Abb. 10 Im Geschosswohnungsbau sollte der Zusammenhang zwischen demografischer Zuwanderung und Genehmigungszahlen recht hoch sein, denn die meist jüngeren Zugewanderten (Berufsanfänger, Studenten) fragen Geschosswohnungen nach.

10 Differenziert nach wachsenden und schrumpfenden Kreisen ist festzustellen, dass ein überdurchschnittlicher Anstieg der Genehmigungszahlen am aktuellen Rand sowohl in den Regionen mit positiver Bevölkerungsentwicklung als auch in den stagnierenden/rückläufigen Regionen vorliegt (Abb. 10). Die Kreise mit dem höchsten Wachstum (mehr als 2 % Bevölkerungsplus) haben eine eher durchschnittliche Zunahme der Baugenehmigungszahlen erfahren (92 %, Bundesdurchschnitt 98 %). Allerdings sind die Baugenehmigungen gemessen an der Einwohnerzahl in den stark wachsenden Kreisen und Städten von 15 auf 29 Baugenehmigungen je Einwohner auf das im Vergleich höchste Niveau gestiegen. Höhere Steigerungsraten weisen die Städte und Kreise mit einer noch leicht steigenden Bevölkerungszahl auf (+128%) sowie die Kreise mit eher stagnierender Bevölkerungszahl (+111%). Bezogen auf die Einwohnerzahl liegen die Baugenehmigungen beider Kategorie jedoch deutlich unter dem Niveau der stark wachsenden Kreise und Städte (19 bzw. 16 Genehmigungen je Einwohner). Auch leicht und stärker schrumpfende Kreise und Städte weisen einen Anstieg der Baugenehmigungszahlen von 2009 bis 2013 von bis zu 100% auf, allerdings ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau. Abb. 11 Bei den Genehmigungszahlen für Wohnungen in Wohngebäuden mit einer und zwei Wohnungen (Eigenheime) fällt auf, dass der bundesweite Anstieg von knapp 22% im Zeitraum 2009 bis 2013 insbesondere in den stagnierenden und leicht schrumpfenden Regionen überboten wird (Abb. 11). Auch stärker schrumpfende Regionen verzeichnen einen Anstieg der Baugenehmigungen um fast 23 %. Das höchste Niveau bezogen auf Einwohner weisen die leicht schrumpfenden bzw. stagnierenden Kreise und Städte auf. Auch war hier der Anstieg zwischen 2009 und 2013 am höchsten.

11 Dagegen gehen die Baugenehmigungszahlen im Eigenheimbereich dort zurück, wo die Bevölkerung noch am stärksten wächst. In der Konkurrenz um knappe Flächen führt womöglich der hohe Bedarf an Geschosswohnungen zu einer relativen Abstufung der Wohnbaulandflächen für Einfamilienhäuser. Mit der hohen Preisdynamik auf den großstädtischen Wohnungsmärkten dürfte auch die Bezahlbarkeit von neuen Eigenheimen an ihre Grenzen stoßen. Baugenehmigungszahlen und BBSR-Wohnungsmarktprognose 2025 (obere Variante) Im Vergleich mit der BBSR-Wohnungsmarktprognose (obere Variante) liegen wie bereits oben beschrieben die Wohnungsbaugenehmigungen erstmals über dem errechneten Bedarf von Wohnungen p.a. bis Nimmt man die Baugenehmigungszahlen der Jahre 2012 und 2013 im Mittel, so werden mit Genehmigungen die Prognosezahlen fast punktgenau erreicht. Bundesweite Eckwerte reichen jedoch nicht aus, um eine Bewertung des erreichten Niveaus der Baugenehmigungszahlen vornehmen zu können. Dazu werden im Folgenden weitere regionale Analysen dargestellt. Baugenehmigungszahlen, BBSR-Neubaubedarf und Gemeindegröße Nach der Gemeindegröße differenziert, ergibt sich folgendes Bild (Abb. 12): In den Gemeinden mit mehr als Einwohnern liegt das Baugenehmigungsniveau gleichauf mit dem Neubaubedarf der BBSR- Wohnungsmarktprognose. Insbesondere der Anstieg gegenüber dem Doppeljahr 2010/11 hat den Umfang der Baugenehmigungszahlen auf das von der BBSR-Prognose bezifferte Niveau gebracht. In den Gemeindegrößen unterhalb von Einwohnern liegen die Baugenehmigungen z.t. unter, z.t. oberhalb der Prognosewert Abb. 12

12 Bezogen auf den Geschosswohnungsbau und auf die kreisfreien Städte in den jeweiligen Gemeindegrößen ergibt sich folgendes Bild (Abb. 13): In den kreisfreien Städten mit mehr als Einwohnern liegt das Baugenehmigungsniveau von Geschosswohnungen im Doppeljahr 2012/13 p.a. noch etwas unter dem Neubaubedarf der BBSR-Wohnungsmarktprognose. Allerdings hat der Anstieg der Genehmigungszahlen gegenüber dem Doppeljahr 2010/11 den Umfang der aktuellen Baugenehmigungszahlen in die Nähe des von der BBSR-Prognose bezifferten Niveaus gebracht. In den kreisfreien Städten unterhalb von Einwohnern liegen die Baugenehmigungen im Geschosswohnungsbau gleichauf mit den Prognosewerten. In den Städten zwischen und Einwohner gleichauf, in den Kommunen unter Einwohnern zum Teil deutlich darüber. Abb. 13 Abschließend zeigt ein Vergleich der Einzeljahre der Baugenehmigungszahlen im Geschosswohnungsbau nach Gemeindegrößen für die kreisfreien Städte, dass am aktuellen Rand in den Großstädten über Einwohner in etwa so viele Genehmigungen im Geschosswohnungsbau erteilt wurden, wie es die BBSR-Prognose als Neubaubedarf ausweist (Abb. 14). Insbesondere der jährliche deutliche Anstieg seit 2010 hat zu einem raschen Erreichen des mittelfristig notwendigen Niveaus geführt. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass die niedrige Bautätigkeit der letzten Jahre und die dadurch entstandene Lücke erst einmal kompensiert werden müssten. Deswegen reicht ein Erreichen der Bautätigkeit auf ein bundesweites Niveau von erst nach Schließen der Lücke aus.

13 Abb. 14 Einzelvergleich Baugenehmigungen BBSR-Wohnungsmarktprogose 2025 für die größten Städte Für die sieben größten Städte Deutschlands zeigt der Einzelvergleich der Baugenehmigungszahlen 2012/13 mit den Prognosewerten ein differenziertes Bild. Betrachtet wurden Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. In der Summe der sieben Städte liegen 2013 ca Baugenehmigungen vor. Das deckt sich mit der BBSR-Wohnungsmarktprognose, die einen langfristigen Bedarf von ebenfalls Wohnungen für die betrachteten Großstädte ausweist. Ein Blick auf die einzelnen Großstädte macht aber Unterschiede deutlich. Hamburg liegt mit den nun erreichten Baugenehmigungen deutlich über den Werten der BBSR-Prognose und auch deutlich über den wohnungspolitischen Zielen der Hansestadt (6 000 Wohnungen p.a.). Ebenfalls recht deutlich über den Prognosewerten liegen Düsseldorf und Frankfurt. Mit Ihren Baugenehmigungszahlen in 2012/13 p.a. liegen Berlin und Stuttgart noch unter den Prognosewerten. Köln und München weisen ein Baugenehmigungsniveau auf, das recht nahe an den Prognosewerten liegt. Bezogen auf genehmigte Geschosswohnungen (blaue Balken) liegen die Baugenehmigungszahlen 2012/13 noch etwas unter den Prognosedaten des BBSR (rote Balken). Für die einzelnen Städte ist festzustellen: Hamburg und Düsseldorf liegen mit ihren aktuellen Baugenehmigungszahlen deutlich über den Werten der BBSR-Prognose In der Nähe der Prognosewerte liegen Köln und Frankfurt (etwas darunter). Deutlich unter den Prognosewerten im Geschosswohnungsbau liegen die Baugenehmigungszahlen von Berlin und Stuttgart.

14 Im Vergleich mit den aktuellsten Baufertigstellungszahlen von 2012 (grüne Balken) zeigt sich, dass die Baugenehmigungszahlen eine hohe Dynamik aufweisen. Es bleibt die Frage offen, wie viele der Baugenehmigungen in 2013/2014 oder später als tatsächliche Wohnungsfertigstellungen realisiert wurden bzw. werden. Abb. 15

15 Anlagen Karten zu Baugenehmigungen

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