Inhaltsübersicht. Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis

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1 Inhaltsübersicht Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis V XXI XXIII 1 Einleitung 1 2 Erbbaurecht 9 3 Erbbaurecht nach WertR Erbbaurecht in der Beleihungswertermittlung 93 5 Wohnungs-und Teilerbbaurecht Wohnungsrecht Wohnungsrecht nach WertR Nießbrauch Wegerecht Notweg Leitungsrecht Überbau Reallast Baulast Angemessene Renten für Grundstücksbelastungen Angemessene Kapitalisierungszinssätze Leibrentenbarwertfaktoren und Sterbetafeln Weitere finanzmathematische Grundlagen Übungsaufgaben zu Rechten und Belastungen Fragen zu Rechten und Belastungen Wichtige Begriffe zu Rechten und Belastungen Wertweisheiten 497 Stichwortverzeichnis 499 IX Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis V XXI XXIII 1 Einleitung Rechte und Belastungen in der Verkehrswertermittlung Welche Rechte und Belastungen gibt es? Grundsätzliche Vorgehensweise Marktanpassung Notwendige Kenntnisse zur Bewertung von Rechten und Belastungen Zusammenfassung 7 2 Erbbaurecht Definition und wesentliche Aspekte Inhalte des Erbbaurechts Gesetzlicher Inhalt Vertragsmäßiger Inhalt Beurteilung der Inhalte Erbbauzins Vorbemerkungen Allgemeine Anmerkungen zur Erhöhung des Erbbauzinses Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund vertraglicher Vereinbarungen Erhöhung des Erbbauzinses bei Wegfall der Geschäftsgrundlage Weitere Aspekte zum Erbbaurecht Gründe für die Bestellung von Erbbaurechten Rechtliche Zuordnung des Bauwerks Grundbücher Ende der Laufzeit des Erbbaurechts Heimfall Wertermittlung für den Standardfall RLZ>RND Bewertungsmodell Verkehrswert des belasteten Grundstücks Verkehrswert des Erbbaurechts Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Marktanpassung Beispiel für ein Ertragswertobjekt Beispiel für ein Sachwertobjekt 35 XI

3 2.6 Wertermittlung für den Sonderfall RLZ < RND Verkehrswert des Erbbaurechts Verkehrswert des belasteten Grundstücks Gutachten über den Verkehrswert eines Erbbaurechts Zusammenfassung 57 3 Erbbaurecht nach WertR Gegenüberstellung WertR 2002 und WertR Verkehrswert des belasteten Grundstücks Verkehrswert des Erbbaurechts Wesentliche Änderungen in den WertR Verkehrswert des Erbbaurechts, Standardfall RLZ > RND Ausgangssituation Bodenwertanteil Verkehrswert des Erbbaurechts Marktanpassungsfaktoren Zu- oder Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen Beispiel: Sachwertverfahren Beispiel: Ertragswertverfahren Verkehrswert des Erbbaurechts, Sonderfall RLZ < RND Vorbemerkung Vorgehensweise im Ertragswertverfahren Beispiel Ertragswertverfahren Vorgehensweise im Sachwertverfahren Beispiel Sachwertverfahren Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Standardfall RLZ > RND Ausgangssituation Beispiel zur Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Sonderfall RLZ < RND Kritik an den WertR Bodenwertanteil des Erbbaurechts Fehlende einheitliche Systematik Modellfehler im Ertragswertverfahren Modellfehler im Sachwertverfahren Rechnerische Unterschiede Fazit Zusammenfassung 91 4 Erbbaurecht in der Beleihungswertermittlung Beleihungswertermittlungsverordnung Münchner Modell Beispiele 98 XII

4 4.3.1 Ertragswertverfahren Sachwertverfahren 99 5 Wohnungs-und Teilerbbaurecht Grundlagen Verkehrswertermittlung Gutachten aus der Praxis Wohnungsrecht Grundlagen Definition Gesetzlicher Inhalt des Wohnungsrechts Mitbenutzung Eintragungsbewilligung Verkehrswert des belasteten Grundstücks Vorgehensweise Unbelasteter Verkehrswert Barwert des wirtschaftlichen Nachteils Barwert des wirtschaftlichen Vorteils Marktanpassung Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht Beispiel 2: Einfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht Gutachtentext Wert des Wohnungsrechts Vorgehensweise Wirtschaftlicher Vorteil Wirtschaftlicher Nachteil Marktanpassung Gutachten aus der Praxis Sonderfall: Wohnungsrecht an einem überalterten Gebäude Aufgabenstellung Wertermittlung Anmerkungen zur Wertermittlung Alternativer Ansatz Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht Definition Wesentliche Aspekte Wertermittlung Zusammenfassung Wohnungsrecht nach WertR Wert des Wohnungsrechts 151 XIII

5 7.2 Verkehrswert des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks Selbst genutzte Objekte Der an das Leben gebundene Abzinsungsfaktor Ertragswertobjekte Kritik an der Vorgehensweise nach WertR Zusammenfassung Nießbrauch Der Nießbrauch als Nutzungsrecht Grundlagen des Nießbrauchs Definition Formen des Nießbrauchs Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs Verkehrswert des belasteten Grundstücks FalM Fall 2: Nettonießbrauch Fall 3: Bruttonießbrauch Zusammenfassung Gutachtentext Wert des Nießbrauchs Vorgehensweise Barwert der Erträge und Bewirtschaftungskosten Marktanpassung Gutachtentext Zusammenfassung Wegerecht Grundlagen Klassischer Fall Verkehrswert des belasteten Grundstücks Vorgehensweise Wirtschaftliche Vorteile Wirtschaftliche Nachteile Fall 1: Geringe Nachteile Fall 2: Vertretbare Nachteile Fall 3: Erhebliche Nachteile Fall 4: Nicht vertretbare Nachteile Beispiel für ein belastetes Grundstück Verkehrswert des begünstigten Grundstücks Vorgehensweise Beispiel 1: Wegerecht mit Baulast Beispiel 2: Wegerecht ohne Baulast Vorgehensweise nach WertR Bodenwert des begünstigten Grundstücks nach WertR XIV

6 9.5.2 Bodenwert des belasteten Grundstücks nach WertR Kritik an der Vorgehensweise nach WertR Begünstigtes Grundstück Belastetes Grundstück Zusammenfassung Notweg Grundlagen Verkehrswerte Belastetes Grundstück Begünstigtes Grundstück Ermittlung der angemessenen Notwegerente Determinanten der Notwegerente Beispiel Leitungsrecht Grundlagen Vorbemerkungen zur Wertermittlung Ähnlichkeit zum Wegerecht Jeder Fall ist anders Marktanpassung Verkehrswert des belasteten Grundstücks Vorgehensweise Wirtschaftliche Nachteile Wirtschaftliche Vorteile Beispiel Verkehrswert des begünstigten Grundstücks Vorgehensweise Beispiel Öffentlich-rechtliche Sicherung von Leitungsrechten Ermittlung einer angemessenen Entschädigung Vorgehensweise nach WertR Die bauliche Nutzbarkeit wird nicht eingeschränkt Die bauliche Nutzbarkeit wird eingeschränkt Kritik an der Vorgehensweise nach WertR Zusammenfassung Überbau Grundlagen Sechs Unterschiedliche Fallkonstellationen Fall 1: Belastetes unbebautes Grundstück Fall 2: Belastetes bebautes Grundstück, Sachwert Fall 3: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert Fall 4: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert Fall 5: Begünstigtes bebautes Grundstück, Sachwert 252 XV

7 12.8 Fall 6: Begünstigtes bebautes Grundstück, Ertragswert Überbaurente Praxisfall Überbau in den WertR Vorgehensweise Berücksichtigung der Vor- und Nachteile im Bodenwert (Nicht-)Berücksichtigung des»überbauten«bodens Fazit Zusammenfassung Reallast Grundlagen Die Ansprüche aus der Reallast Verkehrswert des belasteten Grundstücks Fall Fall Fall Gutachtentext Wert einer Rentenzahlung Verkehrswert einer Naturallieferung Verkehrswert einer Pflegeverpflichtung Vorbemerkungen Ausgangspunkt der Wertermittlung Pflegebedürftigkeit ist bereits eingetreten Pflegebedürftigkeit ist noch nicht eingetreten Formulierungsbeispiel Zusammenfassung Altenteilsrecht Grundlagen Wertermittlung Zusammenfassung Baulast Grundlagen Definition und Wesen der Baulast Landesrechtliche Besonderheiten Baulastenverzeichnis Formerfordernis Wirksamkeit Löschen der Baulastverpflichtung Beteiligte Baulastverpflichteter Bauaufsichtsbehörde Baulastbegünstigter 295 XVI

8 14.3 Rechtsverhältnisse Subjektiv-öffentliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten Privatrechtliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten Unterscheidung Baulast und Grunddienstbarkeit Baulast in der Zwangsversteigerung Besonderheiten im Zusammenhang mit Erbbaurechten Belastung des Erbbaurechts mit einer Baulast Bindungswirkung von Baulasten für den Erbbauberechtigten Wertermittlungsgrundsätze Inhalt der Baulast ist zusätzlich privatrechtlich gesichert Inhalt der Baulast ist nicht zusätzlich privatrechtlich gesichert Übersicht Die Zufahrtsbaulast Grundlage Baulast ist zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert Baulast ist nicht zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert Angemessene Entschädigung Übersichten Die Stellplatzbaulast Grundlage Begünstigtes Grundstück Belastetes Grundstück Übersichten Angemessene Entschädigung Die Flächenbaulast Grundlage Wertermittlung Baulastenproblematik bei Erbbaurechtsbewertungen Zufahrtsbaulast ist zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert Zufahrtsbaulast ist nicht zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert Zusammenfassung Angemessene Renten für Grundstücksbelastungen Unterschiedliche Fallkonstellationen Die aushandelbare Grundstücksbelastung als Adäquat zu einer verkäuflichen Ware Bezifferung des Vor-und Nachteils 329 XVII

9 15.4 Verhandlung über die angemessene Entschädigung Beispiel Zusammenfassung Angemessene Kapitalisierungszinssätze Vorbemerkungen Ableitung aus einem Kapitalzinssatz unter Berücksichtigung der Inflation Ableitung aus dem Liegenschaftszinssatz Zusammenhang zwischen Liegenschaftszinssatz, Kapitalzinssatz und Inflationsrate Zusammenfassung und abschließender Hinweis Leibrentenbarwertfaktoren und Sterbetafeln Verschiedene Rentenarten Zeitrente Ewige Rente Leibrente Barwertermittlung unterschiedlicher Renten Verschiedene Sterbetafeln Vorbemerkung Allgemeine Sterbetafeln Abgekürzte Sterbetafeln Sterbetafeln Zusammenfassung Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren Leibrentenbarwertfaktoren des Statistischen Bundesamtes Berechnung der Leibrentenbarwertfaktoren Zusammenfassung zur Vorgehensweise Leibrentenbarwertfaktoren 1986/ Grundsätzliche Hinweise Leibrentenbarwertfaktoren für Einzelpersonen Leibrentenbarwertfaktoren für Ehepaare Allgemeine Sterbetafel 1986/88 (Gebietsstand vor dem ) Leibrentenbarwertfaktoren 2007/ Grundsätzliche Hinweise Leibrentenbarwertfaktoren für Einzelpersonen 2007/ Sterbetafel 2007/ Weitere finanzmathematische Grundlagen Barwertfaktoren Aufzinsungsfaktoren Abzinsungsfaktoren 396 XVIII

10 19 Übungsaufgaben zu Rechten und Belastungen Aufgaben Finanzmathematik Erbbaurecht Wohnungsrecht Nießbrauch Wegerecht Überbau Reallast Multiple Choice Erbbaurecht Mehrfamilienhaus Erbbaurecht Einfamilienhaus Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Erbbaurecht-Sachwert) Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Wohnungserbbaurecht) Lösungsvorschläge Finanzmathematik Erbbaurecht Wohnungsrecht Nießbrauch Wegerecht Überbau Reallast Multiple Choice Erbbaurecht Mehrfamilienhaus Erbbaurecht Einfamilienhaus Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Erbbaurecht - Sachwert) Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Wohnungserbbaurecht) Fragen zu Rechten und Belastungen Fragen Lösungsvorschläge Wichtige Begriffe zu Rechten und Belastungen Beschränkt dingliche Rechte Grunddienstbarkeit Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Besitz und Eigentum Besitz Eigentum Bewertungsgegenstand Vorbemerkung Grundstück 480 XIX

11 Flurstück Bestandteil eines Grundstücks oder Gebäudes Zubehör eines Grundstücks oder Gebäudes Dienstbarkeiten Grundbuch Vorbemerkung Wo wird das Grundbuch geführt? Ordnungsmerkmale des Grundbuchs Das Grundbuchblatt als Grundbuch Aufschrift Bestandsverzeichnis Erste Abteilung Zweite Abteilung Dritte Abteilung Ungültige Eintragungen Eintragungsbewilligung Grundakten Einsicht in das Grundbuch Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch Grundstücksgleiches Recht Öffentliches Recht und Privatrecht Sachenrecht Sachwertverfahren Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag Wertweisheiten 497 Stichwortverzeichnis 499 XX