Nachhaltige Stadtentwicklung durch Bodenpolitik besonders durch Erbbaurechte

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1 1 IBoMa - Institut für Bodenmanagement Stadtforschung, Planung, Bodenordnung, Wertermittlung Nachhaltige Stadtentwicklung durch Bodenpolitik besonders durch Erbbaurechte Berlin, Stiftung trias, Heinrich Böll Stiftung Hohe Straße Dortmund Hohe Straße Tel. 0231/ Dortmund - Tel. 0231/

2 Darum sollt ihr das Land nicht verkaufen für immer; denn das Land ist mein, und ihr seid Fremdlinge und Gäste vor mir. 3. Buch Mose, Kapitel 25, Vers 23 2

3 Der Boden im Spannungsfeld Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern. Zitat: Bundesverfassungsgericht: BVerfGE 21, S. 82f. 3

4 Der Bodenmarkt kein Markt wie jeder andere! Wert in /m² Planung, Erschließung Planung, Erschließung 200 Verkauf Bodenwertzuwachs 150 /m² vor der Planung nach der Planung Boden ist auch (Handels-)Ware durch Stadtplanung mit beeinflusst! 0 Ankaufspreis Bauerwartungsland 50 /m² - vorher - Verkaufspreis Baureifes Land 200 /m² - nachher - Zeit 4

5 Die goldene Regel des Bodenmarktes Der Bodenmarkt soll grundsätzlich sicherstellen, dass Bauland und Wohnungen in benötigter Menge, in angemessener Lage, in der gewünschten Eigentumsform, zur rechten Zeit und zu einem angemessenen Preis angeboten werden. Hierbei sollen gleichzeitig: ökonomische Effizienz und soziale und ökologische Ausgewogenheit gewahrt bleiben. 5

6 Weimarer Reichsverfassung zur Bodenwertfrage Die Bearbeitung und Ausnutzung des Bodens ist eine Pflicht des Grundbesitzers gegenüber der Gemeinschaft. Die Wertsteigerung des Bodens, die ohne eine Arbeits- oder Kapitalaufwendung auf das Grundstück entsteht, ist für die Gesamtheit nutzbar zu machen. Art. 155 Abs. 3, 11. August 1919 Bayerische Verfassung zur Bodenwertfrage (1) Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen überwacht. Missbräuche sind abzustellen. (2) Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen. Art

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8 Gegen den Grundeigentümer, der seinen Boden brach liegen lässt, können kein Gerichtsvollzieher und kein Konkurs etwas ausrichten. Zitat: Herbert Krüger, Sozialisierung in: Bettermann-Nipperdey-Schemmer, Die Grundrechte,

9 Oswald von Nell-Breuning Der höhere Wert, zu dem der Boden durch eine höhere Nutzung aufsteigen kann, schwebt als floating value wie eine Wolke über der Landschaft. Jeder Bodenbesitzer glaubt oder hofft zum mindesten, diese Wolke werde ihren Segen gerade über seinem Grundstück entladen, und so hält er an seinem Grundstück fest, bis es, wenn auch erst nach sehr langer Zeit, zu guter Letzt doch einmal für die höhere Nutzung benötigt und in Anspruch genommen wird. Quelle: Nell-Breuning; Bodeneigentum-Bodenpolitik-Bodenmarkt, DASL-Berichte Nr. 8,

10 Thesen 1. Kommunale Baulandstrategie ist Bodenreform von unten! 2. Kommunale Baulandstrategien sind Versuche, den Spagat des deutschen Bodenrechts zu überwinden und ein Optimum an allokativer und distributiver Steuerung zu erzielen. 10

11 Die Hoffnung stirbt zuletzt! Stadtschrumpfung Die perforierte Stadt perforierte Bodenrichtwertkarte 11

12 Stadtschrumpfung Notwendigkeit eines Vorteils-/Lastenausgleichs 12

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14 Hohe Bodenpreise (baureifes Land) erleichterter Eigentumszugang durch Erbbaurecht 14

15 Bodenspekulation / Hortung Münchner Umland Jacksonville, Illinois Unterbindung von Bodenhortung und spekulation durch Erbbaurecht Spekulativer Zwischenerwerb 15

16 Schrumpfende Städte Stadtumbau Leerstand Schrottimmobilien Schrumpfung steuern! Steuerung durch Heimfall und Auslaufen der Verträge 16

17 Zu hohe Flächeninanspruchnahme Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen des BBR 2006 Ökologischer Beitrag: sparsamer Flächenverbrauch durch Erbbaurecht 30ha -Ziel! 17

18 Wettbewerb/LBS Pütter 18

19 Einnahmen durch Erbbauzinsen am Beispiel Bonn ha Gesamtfläche Davon m² bebaut Annahme: 60% der bebauten Fläche sei Wohnen/MI: ca. 28 Mio. m² Bei durchschn. 275 /m² = 7,6 Mrd. Nur 130 Mio. für forst/landwirtschaftl. Flächen Erbbauzins 4 % auf 7,6 Mrd. = 304 Mio. pro Jahr (4-5fache der derzeitigen Grundsteuer) 19

20 Entscheidend ist Entscheidend ist: Wer ist Obereigentümer / Erbbaurechtsausgeber? Realer, am Ertrag der Grundstücksnutzung ausgerichteter Nutzungszins! 20

21 Erbbaurecht und Bodenmanagement Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass die Stadt fortfährt Grundstücke zu kaufen, besonders von fremden Besitzern in der Nachbarschaft Johann Wolfgang von Goethe, Werke III, Weimar für diese Erbbaurechte bestellt und mit den Erbbauzinseinnahmen wiederum Grundstücke erwirbt! N.N. 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 22