Immobilien-Spezial. Immobilienmarkt Deutschland: Stabiles Umfeld für Anleger. Asset Allokation Immobilien als Baustein der Vermögensplanung

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1 Deutsche Bank Immobilien-Spezial Immobilienmarkt Deutschland: Stabiles Umfeld für Anleger Asset Allokation Immobilien als Baustein der Vermögensplanung Marktanalyse Wo sich der Immobilienkauf lohnen könnte

2 Liebe Leserin, lieber Leser, für Anleger ist die Welt anspruchsvoller geworden: Die Lage in Krisenherden wie der Ukraine und dem Irak, uneinheitliche Konjunktursignale und die neue Normalität niedriger Zinsen verunsichern viele Marktteilnehmer und erschweren die Suche nach Investments, die ein langfristig attraktives und stabiles Entwicklungspotenzial aufweisen. In diesem Umfeld gewinnt zunehmend eine breit diversifizierte Vermögensallokation an Bedeutung, die neben Aktien- und Rentenanlagen auch Immobilieninvestments umfasst. Denn Immobilien zeigen klassischerweise eine niedrige Wechselbeziehung zu Kapitalmarktanlagen und können gleichzeitig interessante Renditepotenziale bieten. Damit können sie im besten Fall gleich zwei Herausforderungen, mit denen sich Anleger konfrontiert sehen, begegnen: dem Vermögensschutz und dem Vermögensaufbau. Dr. Ulrich Stephan, Chef-Anlagestratege Privat- und Firmenkunden der Deutschen Bank Das gilt derzeit insbesondere für deutsche Immobilien: Zwar stiegen auch deren Preise in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich an, insgesamt verlief die Entwicklung im internationalen Vergleich jedoch moderat und ohne größere Schwankungen. Darüber hinaus schüren konjunkturelle und demografische Faktoren etwa die steigende Zahl der Erwerbstätigen und die zunehmende Urbanisierung die Hoffnung, dass ausgesuchte deutsche Immobilien für Anleger weiter an Attraktivität gewinnen und damit eine wichtige Rolle bei der Vermögensallokation spielen könnten. Voraussetzung dafür sind und bleiben eine umfassende und professionelle Beratung sowie letztlich die fundierte Auswahl der passenden Objekte das betrifft derzeit vor allem Immobilien abseits der Metropolen, zum Beispiel in den besonders interessanten deutschen Nebenstandorten oder kleineren Universitätsstädten. Welche unterschiedlichen Möglichkeiten sich hier auch ganz grundsätzlich für ein Investment in Immobilien bieten, erfahren Sie auf den folgenden Seiten. Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen Dr. Ulrich Stephan STANDORT DEUTSCHLAND Ein langfristiger Boom, aber keine Blase. Seite 3 MARKTAUSBLICK Das Umfeld für Immobilienkäufer bleibt stabil. Seite 4 ATTRAKTIVE NEBENLAGEN Ein lohnender Blick über die Top-Lagen hinaus. Seite 5 MARKTANALYSE Wo sich in Deutschland der Immobilienkauf lohnt. Seite 6 IMMOBILIENERWERB Sechs wichtige Tipps für den Immobilienkauf. Seite 7 ASSET ALLOKATION Immobilien als Baustein der Vermögensplanung. Seite 8 ANLAGENVERGLEICH Direkte Immobilienanlagen vs. indirekte Immobilienanlagen. Seite 9 2

3 Immobilienstandort Deutschland: Ein langfristiger Boom, aber keine Blase Auch wenn die Preise für deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien insgesamt weiter anziehen, von einer Immobilienblase kann keine Rede sein. Im internationalen Vergleich verläuft der Preisanstieg weitestgehend moderat und kann Anlegern derzeit interessante Renditemöglichkeiten bescheren. Deutschland: Niedrige Volatilität Der Immobilienmarkt in Deutschland schwankt im Vergleich geringer. Gesamtrenditen in % 20 Nur an wenigen Standorten, wie etwa in München, ist eine Überhitzung der Immobilienpreise möglich. Der Blick in den Immobilienteil der Tageszeitung bereitet potenziellen Immobilienkäufern angesichts der dort oft aufgerufenen Kaufpreise zunehmend Sorgen. Viele fragen sich inzwischen, ob das schon der Anfang einer Immobilienblase auf dem deutschen Markt ist. Selbst die Bundesbank warnte bereits vor einer neuen spekulativen Blase. Fakt ist: Deutsche Wohnimmobilien werden vielerorts immer teurer. Besonders in den Metropolen der Bundesrepublik war ein kräftiger Preisanstieg zu beobachten. Insgesamt sind seit Anfang 2008 die Hauspreise in Deutschland im Schnitt nominal um 5,0 Prozent jährlich gestiegen, in Großstädten sogar um fast 7,0 Prozent. So lautet ein Ergebnis der Studie Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage, die die IREBS International Real Estate Business School an der Universität Regensburg durchgeführt hat. Mit einem weiteren Preisanstieg in den nächsten Jahren ist zwar zu rechnen eine Überhitzung des Gesamtmarkts ist nach Einschätzung von Experten wie Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der IREBS, eher unwahrscheinlich. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich durch besondere Merkmale aus wie eine generell konservative Kreditvergabe und die hohe Attraktivität für Mieter. Zusammen mit dem anstehenden demografischen Wandel und der Möglichkeit der Aufsichtsbehörden, bei Bedarf einzugreifen, wirken diese Merkmale einer Übertreibung entgegen. Solide Basis für den Preisanstieg Für die hohe Nachfrage und den daraus resultierenden Preisanstieg in deutschen Ballungszentren sprechen vielmehr solide Gründe: In der aktuellen Niedrigzinsphase gibt es für Anleger kaum Alternativen, um stabile Erträge zu erzielen. Die Bauzinsen sind im historischen Vergleich weiterhin sehr niedrig. kommt etwa die OECD: Laut ihren Daten liegt der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland von real 3,0 Prozent seit 2008 noch deutlich hinter den Boomphasen anderer Länder mit einem Plus von bis zu 9,0 Prozent zurück. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich durch besondere Merkmale aus, die einer Übertreibung entgegenwirken. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg Frankreich Großbritannien Spanien Deutschland Niederlande Quelle: IPD Stand: Q2/2013 Die niedrige Arbeitslosigkeit macht die Arbeitsplätze sicherer und führt zu höheren Einkommen das erleichtert den Erwerb einer Immobilie. Die Zuwanderung nach Deutschland und der Trend zur Urbanisierung steigern die Nachfrage nach Wohnraum. Auch im internationalen Vergleich ist die aktuelle Phase der realen Immobilienpreisentwicklung nicht ungewöhnlich. Zu diesem Ergebnis Zudem ist der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich mit den europäischen Nachbarländern, wie etwa Spanien oder Frankreich, in den Auf- und Abschwungphasen deutlich weniger schwankungsanfällig (siehe Grafik). Die aktuelle Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt dürfte sich daher insgesamt auf fundamentale Faktoren zurückführen lassen. Diese könnten dafür sorgen, dass sich die Preissteigerungen 2014 weiter fortsetzen. Mit einer flächendeckenden Überhitzung ist in Deutschland aber nicht zu rechnen. 3

4 Ausblick: Umfeld für Käufer bleibt stabil Mit der erneuten Leitzinssenkung in der Eurozone dürfte das Finanzierungsumfeld weiterhin sehr günstig bleiben. Gleichzeitig entwickeln sich die Mietrenditen positiver als die Rendite von Bundesanleihen. Davon können in 2014 nicht nur Immobilien-Eigennutzer, sondern auch Immobilien-Anleger profitieren. Auf der Suche nach stabilen Erträgen dürften konservativ ausgerichtete Anleger auch 2014 am deutschen Immobilienmarkt fündig werden. Das wird besonders bei einem Blick auf das extrem niedrige Zinsumfeld deutlich. Mit der Leitzinssenkung auf nur noch 0,05 Prozent Anfang September hat die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ein neues Rekordtief erreicht. Fast gleichzeitig sank die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen im August erstmals unter die Marke von einem Prozent. Was vielen Rentenanlegern in diesem Umfeld Sorgen bereitet, macht Immobilienbesitz attraktiver: Die Bauzinsen für Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung liegen nach Angaben der Deutschen Bank durchschnittlich bereits unter 2,8 Prozent p.a. Immobilien sorgfältig auswählen Wichtig beim Immobilienkauf ist es, jedes Objekt individuell zu betrachten, rät Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. Denn auch wenn der deutsche Häuserund Wohnungsmarkt im historischen Vergleich noch niedrig bewertet ist, könnten einzelne Objekte gerade in Top-Lagen bereits überteuert sein. Insgesamt sind Wohnimmobilien in Deutschland dank der anhaltend niedrigen Finanzierungskosten und gestiegener Einkommen derzeit jedoch nach wie vor erschwinglich. Das bestätigt auch der von der Deutschen Bank aus verfügbaren Einkommen, Hauspreisen und Hypothekenzinsen errechnete Erschwinglichkeitsindex. Dieser lag im September 2014 bei einem historisch niedrigen Wert von 32,7 (Basisjahr 2000 = 100). Die Faktoren, die zuletzt für die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien verantwortlich waren, sind aber weiterhin maßgeblich. Mit weiteren Preissteigerungen ist zu rechnen. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank Abhängig von Ort und Objekt ist jedoch eine teils sehr unterschiedlich ausgeprägte Entwicklung bei den Immobilienpreisen zu beobachten. Entsprechend gestaltet sich auch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland regional sehr unterschiedlich. Vielerorts wurden zuletzt stärkere Preis- als Mietsteigerungen verzeichnet. Zuvor waren je- doch häufig die Mieten schneller gewachsen, das heißt, in aktuellen Preisentwicklungen spiegeln sich teils auch Normalisierungstendenzen wider. Wo Preise über einen langen Zeitraum deutlich stärker als Mieten steigen, bestehen jedoch größere Risiken für Übertreibungen (vgl. Deutschlandkarte Seite 6). Immobiliennachfrage bleibt hoch Für Kapitalanleger bleibt ein Blick auf die Mietrenditen interessant: Die durchschnittlichen Mietrenditen für deutsche Wohnimmobilien sollten 2014 weitgehend stabil bei 4,0 Prozent bleiben und damit die Verzinsung von Bundesanleihen schlagen. Risiken, wie zum Beispiel die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse, könnten mittelfristig dazu führen, dass die Mietrenditen sinken und die Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Vermietung als Kapitalanlage abnimmt. Die Faktoren, die zuletzt für die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien verantwortlich waren, sind aber weiterhin maßgeblich, sagt Eva Grunwald. Für das Jahr 2014 ist mit einem möglichen Preisanstieg von 3,0 Prozent für Einfamilienhäuser und 5,0 Prozent für Neubauwohnungen zu rechnen. Damit würde der Anstieg wie in den vergangenen Jahren erneut deutlich über der Inflationsrate liegen. Mietrenditen schlagen Bundesanleihen Durchschnittliche Mietrenditen deutscher Immobilien im Vergleich mit 10-jährigen Bundesanleihen und der DAX Dividendenrendite in %. Deutsche Immobilien sind erschwinglich Geringe Hypothekenzinsen und steigende Einkommen kompensieren den Anstieg der Hauspreise Index 2000 = ,4 Verfügbares Einkommen ,2 6, ,7 Hauspreise ,9 60 3, ,7 0 0,9 Erschwinglichkeitsindex ,7 % Wohnungen Neubau Bundesanleihe 10-jährig Hypothekenzinsen Büro, zentral DAX Dividendenrendite 2,6 % Handel, zentral Quellen: Grafik rechts: OECD, Bundesbank, Deutsche Bank Research, Stand: 09/2014; Grafik links: bulwiengesa, Deutsche Bank Research, Mietrenditen: Stand 12/2013. Bundesanleihe/Dividendenrendite: Stand 8/2014 4

5 Die Einwohner-Stadt Heilbronn: Hier haben laut Leibniz-Institut für Länderkunde 16 Weltmarktführer ihren Sitz. Ein lohnender Blick auf Nebenlagen Immobilien in Top-Lagen deutscher Metropolen haben eine starke Preisentwicklung hinter sich. Für Anleger könnte es sich deshalb lohnen, mit ihren Investments auf Nebenlagen auszuweichen. Denn auch außerhalb der Ballungszentren profitieren Immobilienmärkte von der soliden Wirtschaftslage. Der deutsche Immobilienmarkt ist einer der Favoriten vieler Marktbeobachter. Die Top- Lagen in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München stehen demzufolge hoch im Kurs der Investoren was dazu geführt hat, dass die Kaufpreise hier teilweise deutlicher gestiegen sind als die Mieten. Für Anleger kann sich daher vor allem auch der Blick auf die Immobilienmärkte mittelgroßer Städte lohnen, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Diese Standorte bieten aufgrund der oft höheren Mietrendite erfolgversprechende Investitionsmöglichkeiten (siehe Grafik). Hohe wirtschaftliche Stabilität Interessante Investitionsstandorte könnten vor diesem Hintergrund Städte wie Heilbronn oder Münster sowie Regionen wie das Emsland oder Mittelfranken darstellen. Diese Standorte zeichnen sich durch eine hohe wirtschaftliche Stabilität aus, deren Basis kleine und mittelgroße Unternehmen bilden. Solche Firmen, die auf ihren Nischenmärkten teilweise zu den Weltmarktführern gehören, forschen und produzieren oftmals außerhalb der Ballungszentren und verfügen traditionell über eine hohe Standortbindung. Viele mittelgroße Städte üben darüber hinaus Funktionen als Verwaltungs- oder Universitätsstandort aus. Der Vorteil dieser sogenannten Nebenlagen: Sie stehen preislich weniger unter Druck, profitieren aber ebenfalls von einer zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum und steigenden Mieten, sagt Eva Grunwald. Entsprechend Nebenlagen stehen preislich weniger unter Druck und profitieren von hoher Nachfrage nach Wohnraum. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung Deutsche Bank B-Städte besitzen Potenzial für Preiswachstum Die Renditen von B-Städten liegen deutlich über denen der Top-7-Märkte. Das spricht dafür, dass diese Nebenlagen unterbewertet sind und entsprechend größeres Performance-Potenzial bieten Differenz A-Städte B-Städte (rechts) A B Mittelwert (rechts) Anfangsrendite in % Quelle: CBRE, bulwiengesa Stand: 10/ könnten die Immobilienmärkte dieser Nebenlagen gutes Performance-Potenzial bieten auch weil hier kaum spekulativ gebaut wird und Leerstände deshalb in der Regel kein Problem darstellen. Gute Renditechancen könnten Anleger zudem in den neuen Bundesländern finden. Die Immobilienmärkte der Städte im Osten Deutschlands wurden von den Investoren lange vernachlässigt, weil der erwartete Aufschwung nach der Wende zunächst auf sich warten ließ. Seit der Jahrtausendwende befinden sich verschiedene ostdeutsche Städte wie Jena, Dresden oder Leipzig jedoch im wirtschaftlichen Aufwind. 5

6 Deutschland wo lohnt sich der Immobilienkauf? Am deutschen Wohnungsmarkt entwickeln sich Mieten und Preise sehr unterschiedlich. Welche Regionen Potenzial für Investoren und Eigennutzer bieten kann, zeigt die Übersichtskarte. Berlin, Brandenburg & Mecklenburg-Vorpommern Während Wohnen im Osten Deutschlands überwiegend sehr erschwinglich ist, sind Berliner Immobilien in Relation zur Kaufkraft relativ teuer ( Hauptstadtbonus ) hier könnten Nebenlagen für Investoren beachtenswert sein. Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein & Bremen Im Norden sind Wohnungen, gemessen an der Kaufkraft, vor allem in der Metropole Hamburg entsprechend teuer. Standorte in der zweiten Reihe wie Wolfsburg oder Braunschweig können noch viel Immobilie fürs Geld bieten. Kiel Bremerhaven Hamburg Lüneburg Bremen Schwerin Rostock Bielefeld Hannover Wolfsburg Braunschweig Magdeburg Potsdam Berlin Cottbus Nordrhein-Westfalen Das bevölkerungsreichste Bundesland verfügt über erschwinglichen Wohnraum. Am stärksten sind in den letzten Jahren die Preise und Mieten in der Landeshauptstadt Düsseldorf gestiegen. Rheinland-Pfalz & Saarland Düsseldorf Bonn Mäßige Preissteigerungen und eine gute Erschwinglichkeit zeichnen die Standorte hier insgesamt aus. Trotz eines starken Anstiegs der Wohnungspreise in Mainz, bleibt Wohnraum in den beiden Bundesländern aber erschwinglicher als im Bundesschnitt. Baden-Württemberg & Hessen Trier Saarbrücken Gemessen an der Kaufkraft, sind Immobilien an beliebten Standorten wie Freiburg mit niedrigen Leerständen schon relativ teuer. Andere Städte wie Kassel und Wiesbaden sind für Immobilienkäufer dagegen weiterhin erschwinglich. Essen Bochum Wuppertal Köln Frankfurt Wiesbaden Offenbach Mainz Darmstadt Kaiserslautern Freiburg Stuttgart Kassel Würzburg Fürth Erfurt Halle/Saale Jena Nürnberg Gera Regensburg München Besonderer Service für Kapitalanleger Erfahren Sie detailliert, in welchen deutschen Städten die für einen Immobilienkauf wichtigen Kennzahlen wie Kauf- und Mietpreisentwicklung sowie Erschwinglichkeit und Leerstand für eine hohe Attraktivität sprechen: Leipzig Dresden Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt Im Süden und Westen der neuen Bundesländer ist Wohnraum sehr erschwinglich. Investoren finden hier interessante Städte wie Jena, die sich durch einen unterdurchschnittlichen Leerstand auszeichnen. Bayern Die größten Standorte weisen bereits hohe Preissteigerungen und niedrige Leerstände auf. Wo Spitzenlagen, etwa in München, bereits ein hohes Preisniveau erreicht haben, sollten Käufer über 1b-Lagen nachdenken, die mehr Entwicklungspotenzial bieten könnten. 6

7 Sechs Tipps für den Immobilienerwerb Anhaltend niedrige Zinsen für die Immobilienfinanzierung und die Aussicht auf weiter anziehende Preise: Deutsche Immobilien bleiben für Kapitalanleger und Eigennutzer attraktiv. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, gibt sechs wichtige Tipps für den Immobilienkauf. Bei einer Immobilienanlage kommt es auch auf gute Vorbereitung an. 1Günstiges Zinsniveau für die Finanzierung nutzen Die Zeiten für eine Immobilienfinanzierung könnten kaum besser sein: Nach Berechnungen der Deutschen Bank kosten Darlehen mit 5- bis 10-jähriger Sollzinsbindung inzwischen durchschnittlich weniger als 2,8 Prozent p.a. Vor allem der Rückgang der Renditen für 10-jährige Bundesanleihen auf unter ein Prozent und die erneute Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank auf nur noch 0,05 Prozent sprechen für weiterhin günstige Bauzinsen bis zum Jahresende Um sich dieses günstige Zinsniveau langfristig zu sichern, können Immobilienkäufer jetzt Finanzierungen mit einer möglichst langen Zinsbindung abschließen. Wer als Immobilienbesitzer eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann sich die niedrigen Zinsen mit einem Forward-Darlehen für bis zu 48 Monate jetzt im Voraus sichern. 2 Volltilgerdarlehen als Finanzierungsoption prüfen Bei der klassischen Baufinanzierung bleibt zum Ende der Laufzeit in vielen Fällen noch ein Restschuldbetrag übrig, für den dann eine erneute Finanzierung abgeschlossen werden muss. Eine Alternative zu diesem klassischen Annuitätendarlehen sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Bei dieser Darlehensform sind Zinsbindung und Laufzeit identisch und der Hypothekenzins steht damit für die komplette und meist kürzere Finanzierungslaufzeit fest. Volltilgerdarlehen setzen anders als klassische Darlehen in der Regel eine höhere Tilgung, von beispielsweise bis zu 8 Prozent p.a., voraus. Vor dem Hintergrund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus für Hypothekendarlehen kön- nen sich Kreditnehmer bei gleicher monatlicher Belastung jedoch eine relativ hohe Tilgung leisten. Damit sichern sich Volltilger zwei wichtige Vorteile: Zum einen können sie ihren Immobilienkredit schneller zurückzahlen und zum anderen gewähren viele Banken bei einem zügigen Schuldendienst kräftige Zinsrabatte für den Kreditnehmer. 3 Für viele Kapitalanleger sind deutsche Wohnimmobilien eine Alternative zu sicheren Anleihen, die nach Abzug von Inflationsrate und Steuerbelastung oft zu einer Negativrendite führen. Mit deutschen Wohnimmobilien können nach Prognosen der Deutschen Bank dagegen auch 2014 Mietrenditen von durchschnittlich rund 4 Prozent erzielt werden. Allerdings sind in einigen Top-Lagen die Preise bereits schneller gestiegen als die Mieten. Kapitalanleger sollten deshalb genau prüfen, ob sich ein Objekt tatsächlich rechnet. Vor allem für risikoscheue Investoren könnte es sich daher lohnen, beim Immobilienkauf weniger auf die Wertänderungsrendite als auf auskömmliche Mietrenditen zu achten. 4 Auf auskömmliche Mietrenditen beim Kauf achten Nebenlagen bei der Immobilienauswahl berücksichtigen Wohnimmobilien in den Top-Lagen der Ballungsräume von München, Hamburg oder Berlin sind bei in- und ausländischen Investoren begehrt und können deshalb schon sehr teuer sein. Doch nicht in jeder dieser Lagen rechtfertigen die Mietzuwächse die aktuellen Immo- bilienpreise. Nebenlagen in Wachstumsregionen, Universitätsstädten und den wirtschaftlich starken ostdeutschen Städten wie Leipzig, Dresden oder Potsdam können beachtenswerte Alternativen sein. 5 Selbstständige: Finanzunterlagen gut vorbereiten Wer als Selbstständiger tätig ist, hat es häufig schwerer, die gewünschte Baufinanzierung zu bekommen. Denn eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige erfordert mehr Prüfungsaufwand für die Bank. Gut aufbereitete Unterlagen sind eine Voraussetzung, um die Chancen auf eine Finanzierungszusage zu erhöhen. Dazu zählen eine realistische Finanzplanung sowie aussagekräftige Bilanzen der vergangenen drei Jahre. Zudem sollten Selbstständige verschiedene Szenarien für die zukünftige Geschäftsentwicklung entwerfen, um die passende Sollzinsbindung und Tilgungshöhe für die Immobilienfinanzierung wählen zu können. 6Mit Immobilien Portfoliorisiken reduzieren Nach einer Studie der Universität Regensburg und der Deutschen Bank können Immobilien im Anlageportfolio zu einer verbesserten Risikostreuung des Vermögens beitragen. Je nach Anleger und Anlagezielen kann der Immobilienanteil bis zu 25 Prozent des Gesamtportfolios betragen. Neben Direktanlagen sind aus Kosten- und Liquiditätsgründen zum Beispiel auch Investitionen in offene Immobilienfonds, Immobilienaktien und REITs (eine Sonderform der Immobilien-AG) interessant. 7

8 Die Beimischung von Immobilien im Portfolio bildet ein stabiles Fundament Immobilien können das Chance-Risiko-Profil eines Anlageportfolios verbessern, sagt Dr. Ulrich Stephan, Chef-Anlagestratege Privat- und Firmenkunden der Deutschen Bank. Private Anleger sollten zudem beim Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds auf zentrale Kennzahlen achten. Stetige Erträge und eine Wertentwicklung weitgehend unabhängig von den Wertpapiermärkten diese Eigenschaften machen Immobilien für viele Privatanleger zu einem wichtigen Bestandteil ihres Vermögensportfolios. Denn breit gestreute Immobilienanlagen können gerade dort eine stabilisierende Wirkung entfalten. Das kann vor allem dann gelten, wenn sich die Renditen verschiedener Anlageklassen über einen längeren Zeitraum unabhängig voneinander entwickeln. In Marktphasen, in denen Aktienkurse nachgeben, die Mieten und Preise von Immobilien dagegen anziehen, lässt sich das Gesamtrisiko des Portfolios durch die Beimischung von Immobilien bei gleicher Renditechance senken. Diese stabilisierende Wirkung zeigt auch der direkte Vergleich mit anderen Anlageklassen. Hier verfügen Immobilien, über einen Zeitraum von 15 Jahren betrachtet, über ein attraktiveres Rendite-Risiko-Profil als etwa Gold oder Staatsanleihen (siehe Grafik). Dr. Ulrich Stephan, Chef-Anlagestratege Privat- und Firmenkunden der Deutschen Bank. Breite Streuung mit Immobilienfonds Um die Vorteile von Immobilienanlagen für ihr Portfolio nutzen zu können, haben Anleger die Auswahl zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen (vgl. Seite 9). Allerdings setzen vor allem Immobilien-Direktanlagen eine sehr gute regionale Marktkenntnis und ein ausreichend großes Vermögen des Anlegers voraus. Anleger, die bei begrenztem Kapitaleinsatz eine breite Streuung erzielen wollen, sollten vielmehr über eine indirekte Immobilienanlage nachdenken zum Beispiel in Form eines offenen Immobilienfonds, erläutert Dr. Ulrich Stephan, Chef-Anlagestratege Privat- und Firmenkunden der Deutschen Bank. Diese Fonds investieren in der Regel in Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser oder Einkaufszentren und bieten Anlegern schon mit geringerem Kapitaleinsatz eine breite Risikostreuung über verschiedene Objekte, Regionen und Nutzungsarten. Beim Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds gilt es, einige besondere Regeln zu beachten: Anleger müssen Fondsanteile nach dem Erwerb mindestens 24 Monate lang halten und generell eine Kündigungsfrist von 12 Monaten beachten. Sogenannte Altanleger, die ihre Anteile bis einschließlich 21. Juli 2013 gekauft haben, haben etwas mehr Spielraum: Für sie gilt ein Freibetrag von Euro pro Kalenderhalbjahr. Hier kann übrigens ein Vorteil von jungen Fonds liegen, die wenige oder gar keine Altanleger haben: Neuanleger, die Interessantes Rendite-Risiko-Profil Im Verhältnis zum Risiko lassen sich mit Immobilien höhere Renditen erzielen. Gesamtrendite/ Risiko (Standardabweichung über 15 Jahre): 2,0 1,0 0 Immobilien Deutschland Immobilien gesamt Anleihen Deutschland Quelle: IPD, DataStream, Oxford Economics * Real Estate Investment Trust Gold Aktien REITs* Deutschland nach dem 21. Juli 2013 gezeichnet haben, dürfen bei der Anteilsrückgabe keinen Freibetrag nutzen, das heißt, neu aufgelegte Immobilienfonds können weniger Liquidität vorhalten was tendenziell für höhere Renditen spricht. Beachtenswerte Kennzahlen Die Liquiditätsquote gehört zu den Fondskennzahlen, die sich ein Anleger anschauen sollte: Jeder offene Immobilienfonds hält einen Teil seines Vermögens in Liquidität, um Anleger, die Fondsanteile kündigen, auszahlen zu können. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus drückt dieser liquide Anteil auf die Gesamtrendite. Insgesamt ist es aus Anlegersicht daher günstiger, wenn die Liquiditätsquote nicht zu hoch ausfällt. Möglichst hoch sollte dagegen die Vermietungsquote sein. Gute Fonds erreichen hier Werte um 90 Prozent. Die Mietverträge sollten zudem möglichst langfristig vereinbart sein, das sorgt für gut kalkulierbare Einnahmen. Interessant sind außerdem die Beurteilungen von Ratingagenturen, die neben den genannten Kennzahlen auch die einzelnen Objekte des Fonds genauer analysieren. 8

9 Anleger haben die Wahl: Vielfältige Optionen für Immobilieninvestments Direkt eine einzelne Immobilie kaufen oder besser eine Immobilienanlage am Kapitalmarkt tätigen? Für beide Anlagealternativen gibt es gute Gründe entscheidend ist, welche langfristigen Ziele Sie mit einem Investment verfolgen und wie viel Kapital Ihnen zur Verfügung steht. Für Investitionen am Immobilienmarkt steht Anlegern eine Vielzahl von Instrumenten zur Verfügung. Private Anleger, die über profunde Kenntnisse des Immobilienmarktes verfügen, können zum Beispiel mit einer Direktanlage in Einzelimmobilien in den deutschen Wohnungsmarkt einsteigen. Zur Risikoreduzierung wäre dafür jedoch eine Streuung über mehrere Objekte und damit ein großer Kapitaleinsatz notwendig. Offene Immobilienfonds dagegen erlauben es Anlegern, sich bereits mit einem vergleichsweise geringen Kapitaleinsatz an einer breiten Palette von Immobilien zu beteiligen. Geschlossene Immobilienfonds wiederum sind unternehmerische Beteiligungen und bieten die Möglichkeit, Kapital langfristig in ausgewählte Immobilien zu investieren. Jeder neu aufgelegte Fonds wird in der Regel für neue Investoren geschlossen, sobald ein vorher festgelegtes Fondsvolumen erreicht ist. Weitere Investmentoptionen sind Immobilienaktien und REITs (eine Sonderform der Immobilien-AG). Sie bieten eine breite Diversifikation bei hoher Liquidität, sind allerdings den Schwankungen am Aktienmarkt ausgesetzt und verfügen oft nur über eine geringe Marktkapitalisierung. Aktuelle Möglichkeiten für eine Anlage in Immobilien erfahren Sie hier. Direkte Immobilienanlagen Anlageformen Zu den klassischen Direktinvestments zählt der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mietshauses. Auch Gewerbeimmobilien lassen sich bei meist entsprechend höherem Kapitaleinsatz direkt erwerben. Chancen Stabile Erträge durch Mieteinnahmen. Partizipation an einer möglichen Wertsteigerung der Immobilien. Risiken Klumpenrisiko: Trotz hoher Anlagesummen ist häufig keine Streuung des Anlagekapitals über mehrere Objekte möglich. Aus steuerlichen Gründen und wegen der hohen anfänglichen Transaktionskosten kann ein schneller Wiederverkauf mit Verlusten verbunden sein. Veränderung der Lagebeurteilung kann zu Wertverlusten führen. Anlegerprofil Direkte Immobilieninvestments eignen sich für Anleger, die eine klare Marktmeinung haben. Anleger sollten zudem über die Möglichkeit verfügen, ihr Immobilienportfolio zu diversifizieren das heißt, sie sollten nicht nur auf ein einzelnes Objekt setzen. Indirekte Immobilienanlagen Anlageformen Ein indirektes Investment ist zum Beispiel die Beteiligung an einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Der Erwerb von Aktien einer Immobilien-Aktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trust (REIT). Chancen Risikodiversifikation: Breite Streuung über eine Vielzahl von Objekten und Regionen mit geringem Kapitaleinsatz möglich. Immobilienfonds können auch steuerlich eine interessante Investmentform darstellen. Risiken Ausfall von Mieteinnahmen und eine negative Neubewertung von Immobilien im Fondsportfolio. Erhöhte Kursschwankungen durch die Konzentration des Anlagekapitals auf spezifische Länder und Regionen. Risiko der vorzeitigen Schließung bei offenen Immobilienfonds. Anlegerprofil Indirekte Immobilieninvestments sind vor allem für Anleger geeignet, die ihr Anlagerisiko mit einem vergleichsweise geringen Kapitaleinsatz möglichst breit streuen wollen. Anleger, die in offene Immobilienfods investieren, sollten über einen Anlagehorizont von mindestens vier bis fünf Jahren verfügen. Welche Formen des Immobilien-Investments zu Ihren persönlichen Zielen und Präferenzen passen, können Sie gemeinsam mit Ihrem Berater Private Banking ermitteln. Er informiert Sie über Chancen und Risiken und unterstützt Sie gerne bei der Auswahl interessanter Anlagen. IMPRESSUM Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, Frankfurt am Main, Michael Tirpitz (V.i.S.d.P.). Bildnachweis: Martin Seeliger/Getty Images (Titel), Deutsche Bank (S. 2, 4, 8), daitozen/getty Images (S. 3), IREBS Immobilienakademie (S. 3), Carlos Sanchez Pereyra/145/Corbis (S. 5), AlexanderZam/Thinkstock (S. 6), M. Schuppich/Fotolia (S. 7). Wichtige Hinweise Dieses Dokument enthält lediglich generelle Einschätzungen. Diese Einschätzungen stellen keine Anlageberatung dar. Wertentwicklungen in der Vergangenheit und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. 9