Büromarktbericht Wien. Herbst / Winter 2015 YOUR COMMERCIAL REAL ESTATE SPECIALISTS. Austria Slovakia

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1 Büromarktbericht Wien Herbst / Winter 2015 YOUR COMMERCIAL REAL ESTATE SPECIALISTS Austria Slovakia

2 Modesta Real Estate Büromarkt Wien / Overview Mietpreise Spitzenmieten 26,00 Mieten in guten Lagen 12,50-15,75 Mieten in peripheren Lagen 8,00-12,00 Büroflächenvermietung m 2 Leerstand 6,5 % Büroflächenangebot Bestand 10,8 Mio m 2 Neufl ächenproduktion m 2 Investment Investmentvolumen Mrd. EUR Spitzenrendite 4,75 % Rendite in B-Lagen 6,65 % Rendite für Logistikfl ächen 7,00 % - 9,00 % Modesta Real Estate bietet Ihnen gezielte und integrierte Lösungen im Bereich der Gewerbeimmobilie sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Wir unterstützen Sie bei immobilienspezifi schen Themen und fi nden lösungsorientierte Antworten auf Ihre Fragen. Wir legen unseren Fokus auf kundenorientierte Lösungen. Sie sind auf der Suche nach einem Investmentobjekt, einer Büro-, Logistik-, Industrie- oder Gewerbeimmobilie in Österreich oder im CEE Bereich? Wir begleiten Sie von der Immobiliensuche über Standortanalysen bis hin zu den Vertragsverhandlungen. Sie besitzen eine Gewerbeimmobilie und möchten in immobilienspezifi schen Fragen die richtigen Entscheidungen treffen? Wir bieten professionelle Beratung, die Bewertung Ihrer Immobilie, Corporate Real Estate Services, sowie die Konzeption von höchst effi zienten Marketingstrategien. Unser Netzwerk erstreckt sich von den zwei Standorten Wien und Bratislava über Österreich, den CEE Bereich und umfasst englische wie amerikanische Investmentunternehmen und Kapitalgeber. Ihre Ansprechpartner: Andreas Polak-Evans, SIOR Geschäftsführender Gesellschafter Büroimmobilien/CRES evans@modesta.at Tel.: +43 (1) Mag. Philipp Gruber Büro- und Gewerbeimmobilien gruber@modesta.at Tel.: +43 (1)

3 Wirtschaftliche Gesamtsituation 2014 konnte ein Wirtschaftswachstum des Bruttoinlandsproduktes (BIP) von 0,3 % durch bisher vorliegende Daten festgestellt werden. Im Jahr 2015 ist das BIP auf 0,5 % angestiegen. Die Prognosen für 2016 ergeben einen weiteren Anstieg des Bruttoinlandsprodukts auf 1,3 %. Das schwache BIP der Jahre ist vor allem auf die hohe Inflation auf private Haushalte, den Anstieg der Mieten, die erhöhte Abgabenbelastung sowie die spürbare Anspannung am Arbeitsmarkt zurück zu führen belief sich Österreichs Arbeitslosenquote der Erwerbspersonen auf 5,6 %. Für 2015 wurde ein vorläufiger Wert von 5,7 % angenommen. Die Prognose für 2016 wird mit 5,8 % bekanntgegeben. Im europäischen Vergleich liegt Österreich in der Zeitspanne zwischen 2000 und 2015 mit 4,8 % auf dem zweiten Rang hinter Luxemburg. Der vorläufige Indexstand des nationalen Verbraucherpreisindex (VPI; Basis 2010 =100) für Juli 2015 beträgt 110,8. Damit erreicht die Inflationsrate im Jahresabstand 1,2 %. Zum Vergleich die Inflationsraten der letzten drei Monate: April 1,0 %, Mai 1,0 %, Juni 1,0 %. Gegenüber dem Vormonat sind die Preise im Juli somit gestiegen. Für 2016 wird mit einer Veränderung des VPI auf 1,7 % gerechnet. Das gesamtstaatliche Defizit des Jahres 2014 liegt bei 2,4 % des BIP. Der Schuldenstand der Republik liegt im Jahr 2014 bei 84,5 % des BIP. Prognosen für das Jahr 2015 rechnen mit einem Anstieg auf 87,0 % des BIP. Im Februar 2015 wurde Österreichs Kreditwürdigkeit aufgrund des steigenden Schuldenstandes auf AA+ abgewertet. *Quellen: Statistik Austria; WKÖ

4 Bürostandorte Innere Stadt und Randlagen (CBD) Wiens historische Innenstadt ist weiterhin der Bürostandort Nr. 1 und zählt zu den repräsentativsten Adressen Österreichs. Büroflächen sind größtenteils in hochwertig sanierten Altbauten vorzufinden, die zumeist als Büro-, Wohn- sowie als Geschäftsflächen genutzt werden. Die hohe Denkmalschutzrate in der Inneren Stadt lässt kaum Neubauten zu und so werden die bestehenden Gebäude auf höchstem Niveau modernisiert und hochwertig ausgestattet. Beispiele hierfür sind folgende Objekte: Goldenes Quartier m 2 Direkt am Tuchlauben, exklusivste Ausstattung, nach Vollsanierung 2014 fertiggestellt. Fleischmarkt m 2 Modernste Büroflächen auf höchstem Standard, U-Bahn Anbindung U1, U4, beste Infrastruktur. Rathaustraße m 2 Fertigstellung 2017, exklusive Büroausstattung, beste U-Bahn Anbindung (U2, U3). In den Randlagen des 1. Bezirks (beispielsweise Schwarzenbergplatz, Wien Mitte) befinden sich modernst ausgestattete Neubauten: Sky Offices im Hotel Hilton, Bürokomplex Wien Mitte.

5 Innere Bezirke Die Inneren Bezirke der Stadt Wien (2. Bezirk bis 9. Bezirk) sind nicht als zusammenhängender Büromarkt zu betrachten. Dennoch dienen die Bürohäuser zwischen dem Ring und dem Gürtel weiterhin als wichtiger Bürostandort für kleinere Unternehmen und Startups. Sanierungen von Altbauten sind besonders am Anfang der Mariahilfer Straße nahe dem Museumsquartier und am Rennweg zu verzeichnen. Rennweg m 2 Renovierung 2015 abgeschlossen, Tiefgarage, Kühlung, zentrumsnah. Mariahilfer Str m 2 Kleinteilige Büroflächen verfügbar, direkt in der Mariahilfer Straße, sehr gute Infrastruktur und öffentliche Anbindung. Hauptbahnhof Das Gebiet rund um den Wiener Hauptbahnhof ist die größte Baustelle Österreichs. Hier entstehen bis 2017/2018 Hotels, Büros und Retailflächen. Geplant sind m² Bruttogeschoßflächen für Gewerbeflächen, die mehr als Arbeitsplätze schaffen. Auch der Hauptsitz der Erste Bank wurde in den neuen Stadtteil rund um den Hauptbahnhof verlegt. Das Herzstück der Büroparks befindet sich im Dreieck Wiedner Gürtel Arsenalstraße Hauptbahnhof. QBC Bauphase m 2 Fertigstellung , hochwertige Ausstattung, Flexible Raumteilung, direkt am Hauptbahnhof/Quartier Belvedere. The Icon Vienna m 2 Fertigstellung 2018, direkt beim Wiener Hauptbahnhof, perfekte Verkehrsanbindung. Seven Senses m 2 Unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof, servicierte Büro-/Lagerflächen mit moderner Ausstattung, Parkplätze am Areal.

6 Nord-Ost (Donau City Prater - Lasallestraße Dresdner Spange) Aufgrund der optimalen U-Bahn Anbindungen und der Nähe zum Stadtzentrum ist der Teilmarkt Nord-Ost in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten Bürostandorte außerhalb der Inneren Bezirke geworden. Vor allem die Neugestaltung des Pratersterns und des dort angesiedelten Bahnhofs hat den Stadtteil aufgewertet. In der Lassallestraße haben sich bereits zahlreiche große Unternehmen angesiedelt (u.a. Hauptstandort der Unicredit Bank). Auch im Bereich des Messezentrums, das sich angrenzend an Wiens zentralstes Erholungsgebiet dem Prater befindet, werden neue Büroflächen entwickelt. Die Ansiedlung der Wirtschaftsuniversität Wien wertet die Gegend zusätzlich auf. DC Tower m 2 Höchstes Gebäude Österreichs (250 m), urbanes Zentrum in der Donau City, U-Bahnanbindung (8 min ins Zentrum). River Gate m 2 Moderne Architektur, ökologische Bauweise, Nähe Millennium City, moderne Büroausstattung, gute Infrastruktur. Messecarre Wien Nord m 2 Fertigstellung 2017, gemischte Nutzung, maßgeschneiderte Büroflächen verfügbar, U-Bahnanbindung. Süd-Ost (Erdberg-Gasometer) Im Bereich Neu Marx, Erdberg und Gasometer, entlang der U3, hat sich in den letzten Jahren ein attraktiver Bürostandort entwickelt. Besonders Neubauten mit moderner Ausstattung und effizient geschnittenen Grundrissen lassen eine stabile Mietentwicklung zu. Die Südosttangente A23 und die Flughafenautobahn A4 sind vom Standort Süd-Ost in wenigen Minuten erreichbar und bieten somit eine optimale Anbindung an das Verkehrsnetz. ORBI Tower m 2 Fertigstellung 2017/2018, energieeffizientes Hochhaus, flexible Raumteilung, U3 U-Bahn Andindung. Brehmstraße m 2 Nähe Süd-Ost Tangente, sehr gutes Preisleistungsverhältnis in einem aufstrebenden Bürocluster.

7 Süden (Wienerberg) Der Bereich rund um dem Wienerberg hat sich seit Beginn der 90er Jahre zu einem bedeutenden Bürostandort entwickelt. Hier sind neben Bürotürmen auch ein Shopping- und Entertainmentcenter sowie zahlreiche Wohnprojekte entstanden. Euro Plaza m 2 Flexible Büroteilung, Konferenzräume anmietbar, moderne Ausstattung, gute Infrastruktur, Nähe Süd-Ost Tangente. Twin Tower m 2 Moderne Architektur, Hochhaus mit 127 m, sehr gute Nahversorgung, hauseigenes Konferenzzentrum. Westen (Schönbrunn) Der Teilmarkt Westen, der nicht als zusammenhängender Büromarkt gesehen werden kann, weist vermehrt Büroobjekte entlang der U-Bahn-Linie U4, an der Rechten und Linken Wienzeile, der Linzer Straße und am Hietzinger Kai auf. Wirtschaftspark Breitensee m 2 Kreativbüros in ehemaligem Industriegebäude, 5 km entfernt von der Wiener Innenstadt, modernes Design. Forum Schönbrunn m 2 Schnittpunkt Süd-/West-Achse, U4 Anbindung, flexibler Grundriss, moderne Ausstattung. Norden (Heiligenstadt) Die Bürostandorte im Norden Wiens gewinnen aufgrund der Nähe zur Innenstadt und einer guten Infrastruktur an Bedeutung. Viele der Büroobjekte in diesem Teilmarkt zeichnen sich vorallem durch markante Architektur und hochwertige Ausstattung aus. Heiligenstädter Lände, Kay m 2 Interessante Architektur, Tiefgarage, moderne Ausstattung, Flexible Raumteilung, U4 U-Bahn Anbindung, Nähe Q19 Einkaufszentrum. Space2move m 2 Ökologische Bauweise, klimatisiert, U4 Anbindung, Glasfassade.

8 Mietpreise Innere Stadt (CBD) Bürogebäude e 12,25-26,00 Bürotürme e 13,50-24,00 Nord-Osten (Donau City/Lasallestraße/Prater/Dresdner Spange) Bürogebäude e 10,00-13,50 Bürotürme e 12,00-23,00 Innere Bezirke Bürogebäude e 9,00-15,00 Bürotürme e 11,00-17,00 Norden (Heiligenstadt) Bürogebäude e 9,00-13,00 Bürotürme e 11,00-15,00 PRAG CZ A22 U6 U1 Süd-Osten (Erdberg/Gasometer) Bürogebäude e 8,00-13,50 Bürotürme e 12,00-21,00 BRÜNN CZ S1 U4 U2 U3 MÜNCHEN D SALZBURG - LINZ U2 A1 U4 Wien Hauptbahnhof U3 A23 SALZBURG - LINZ D A1 / A21 U6 S1 A2 GRAZ IT SLO A3 / A2 HU U Vienna International Airport A4 BRATISLAVA SK A4 / A6 BUDAPEST HU Westen (Schönbrunn) Bürogebäude e 8,50-13,00 Bürotürme e 11,00-15,75 Süden (Wienerberg) Bürogebäude e 9,00-16,00 Bürotürme e 11,00-22,00

9 Mietpreise Die Spitzenmieten im Quartal liegen bei 26,00*. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Miete in den besten Lagen des Stadtzentrum und mit außergewöhnlicher Ausstattungsqualität nicht verändert. Die Mieten in guter Lage (innere Bezirke) sind im Vergleich zum Vorjahr auf 12,50 bis 15,75* gestiegen. Vor allem Standorte mit guter U-Bahn Verbindung, angrenzend zum Stadtzentrum, können höhere Mieten erzielen. In peripheren Lagen ohne gute U-Bahn Anbindung ist der Druck sehr groß. Hier liegen die durchschnittlich erzielbaren Mieten zwischen 8,00 und 12,00*. Im Jahresvergleich mit 2014 sind die Mietpreise nicht gestiegen. * m² / Monat netto E / m 2 / Monat E Spitzenmieten % 7 6 Renditen Büroflächenvermietung Im Vergleich zum Vorjahr 2014 (Vermietungsleistung von m²) wird nach aktuellen Berechnungen eine Bürofl ächenvermietung von etwa m² für das Jahr 2015 angenommen. Das würde einen Anstieg der Vermietungsleistung um 16 % gegenüber dem Vorjahr ergeben. Gegenüber 2013 mit einer Gesamtvermietungsleistung von m² ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu erkennen. Im Quartal wurden bereits m² vermietet. Die größten Vermietungen wurden in den Teilmärkten Wienerberg und Nord-Ost erzielt. m Büroflächenvermietung * * Prognose

10 Vermietungen 2015 Objekt Mieter Größe in m , Goldenes Quartier Collection BC Austria Gmbh Innere Stadt CBD 1010, Fleischmarkt 1 VHM Rechtsanwälte , Laurenzberg 2 Ruby Hotels , VZ13 BNP Paribas Innere Bezirke 1080, Palais Strozzi IHS , Mariahilfer Str. 20 Wirtschaftsagentur , IZD Tower Austro Control , IZD Tower Zumtobel , Rivergate Global Blue Nord-Ost 1200, Rivergate Mars , Rivergate MSC Shipping company , Big Biz Thermo Fisher , Ares Tower MSD , Schlachthausgasse Fonds Soziales Wohnen Süd-Ost 1110, Marximum Wiener Wohnen , Bleibtreustrasse General Dynamic , Wienerberg Vaillant Süden (Wienerberg) 1120, Europlaza Automic , Europlaza Bechtle , Europlaza Beiersdorf West 1140, Workstation Wien-West Allianz Hauptbahnhof 1100, QBC Wirtschaftskammer Leerstand Seit 2014 ist die Leerstandrate des Wiener Büromarkts auf dem selben Niveau geblieben und bewegt sich derzeit bei etwa 6,5 %. Vor allem in älteren Objekten bzw. an Standorten mit schlechter öffentlicher Anbindung ist der Leerstand deutlich höher. Aufgrund der stabilen Nachfrage und dem geringen Zuwachs an neuen Flächen hat sich der Leerstand auf diesem Wert relativ konstant eingependelt. m Leerstand Leerstand Leerstandsrate % Büroflächenangebot Büroflächenbestand 2015: 10,80 (Mio m²) Neuflächenproduktion 2015: m² (nach aktuellen Schätzungen)

11 Investment Investmentmarkt Im Vergleich zum Jahr 2013 (Investmentvolumen von 1,7 Mrd. EUR) konnte im Jahr 2014 ein Investmentvolumen am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt von knapp 3 Mrd. EUR erzielt werden. Dies entspricht einer Steigerung von 76 %. Ein Großteil der Transaktionen wurde im Teilmarkt Einzelhandel durchgeführt, knapp gefolgt vom Büroimmobilienmarkt, der 2014 einen signifi kanten Aufschwung erlebte. Weiterhin dominieren österreichische und deutsche Investoren den Gewerbeimmobilienmarkt. Jedoch gibt es vermehrten Zuwachs an Investoren aus dem Osten und dem Großraum Asien. Rendite Gewerbeimmobilien Im europäischen Vergleich liegt Wien mit einer Spitzenrendite von 4,75 % hinter London, München, Frankfurt und Berlin an 5. Stelle. Gegenüber dem Jahr 2013 ist die Spitzenrendite von 4,65 % leicht gestiegen. In B-Lagen können weiterhin Renditen von etwa 6,0-6,5 % erzielt werden. In schlechten Lagen und bei schlechter Qualität sinken die Preise weiter. Die Renditen für Logistik- und Industrieimmobilien liegen abhängig von Lage, Größe, Flexibilität, Mietdauer, Nachnutzungs- und Erweiterungsmöglichkeiten bei ca. 7,00-9,00 % und bleiben daher im Vergleich konstant. Die wichtigsten institutionellen Transaktionen 2014/2015: Objekt Größe in m 2 Verkäufer Käufer Millenium Tower MPC Cc Real MSREF Shopping Center G BAI ECE Gate BAI DEKA Shopping Center SCN APN Property Tristan Capital Bank Austria Zentrale Bank Austria Privatinvestor Euro Plaza Unit Strauß & Partner Union ÖBB Zentrale BAI Bank Austria Real Invest Workstation Wien West RPHI Warburg Henderson Shopping Center SC CBRE Privatinvestor OPEC headquarter Pramerica Privatinvestor Mariahilfer Str Privatinvestor Warburg Henderson Haas Haus Uniqa Do & Co Mariahilfer Str Bank Austria Real Invest Privatinvestor The Mall - Wien Mitte BAI Morgan Stanley VZ13, Vorgartenstraße Signa Allianz Real Estate

12 Austria: MG Real Estate GmbH 1010 Vienna, Dr. Karl-Lueger-Platz 5, Tel.: +43/1/ , Slovakia: Modesta Real Estate, s.r.o Bratislava, Hviezdoslavovo námestie 7, Tel.: +421/2/ ,