Verwalterforum Aktuelles Wohnungseigentumsrecht aus Sicht der Verwalterpraxis

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1 Verwalterforum Aktuelles Wohnungseigentumsrecht aus Sicht der Verwalterpraxis Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Wohnungseigentumsgericht Copyright 2014

2 Agenda Beschlusskompetenzen Bauliche Maßnahmen / Barrierereduzierung Eigentümerversammlung Aktuelle Rechtsprechung

3 Aktuelle Rechtsprechung

4 BGH v V ZR 162/10 Bei Änderungen des Umlageschlüssels nach 16 Abs. 3 WEG besteht ein weiter Gestaltungsspielraum, weil sich jede Änderung des Verteilungs-maßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

5 Fall: Kosten Balkonsanierung In der Teilungserklärung heißt es: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instand zusetzen und instand zuhalten. Auf der Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer, dass die Kosten der Rechnung der Fa. M. anteilsmäßig auf sämtliche Eigentümer umgelegt werden sollen, sowie dass die (anstehenden) Kosten für die Sanierung der Balkone der Eigentümer Trick und Track von der Gemeinschaft übernommen werden. Die Rechnung der Fa. M. betrifft eine sog. Ursachenanalyse, in der von einer schadhaften Balkon- und Fugenabdichtung sowie von einem größtenteils losen und starke Rissbildungen aufweisenden Fliesenbelag die Rede ist.

6 Fall: Neue Sprossenfenster Der Eigentümer tauscht ohne Genehmigung und entgegen der Stimmen der meisten anderen die alten Standard- gegen Sprossenfenster aus. Er beruft sich darauf, dass gemäß denkmalrechtlichem Bescheid Standardfenster unzulässig seien und ein Rückbau deshalb verboten sei. Die WEG erwägt eine Rückbauklage angesichts der optischen Uneinheitlichkeit.

7 AG Hannover v C 13174/12 Das AG hatte der Klage stattgegeben, da eine beeinträchtigende bauliche Veränderung vorliege und das denkmalrechtliche Verbot nicht zähle, weil sich der Eigentümer durch die verbotene Eigenmacht krass ins Unrecht gesetzt habe. Der Bescheid betreffe nur den jeweiligen Eigentümer. Es gelte auch den Nachahmungseffekt zu verhindern.

8 LG Lüneburg v S 40/13 Es liege zwar eine beeinträchtigende bauliche Veränderung vor. Aber der Rückbau sei angesichts Bescheides aus rechtlichen Gründen unmöglich bzw. das Verlangen treuwidrig. Denn die Denkmalschutzbehörde würde den Wiedereinbau der Sprossenfenster verlangen. Der status quo werde von der Behörde nur geduldet. Eine Verurteilung zu einer (öffentlich-rechtlichen) rechtswidrigen Handlung komme nicht in Betracht. Der Eigentümer ist allerdings verpflichtet, die eventuell zukünftig entstehenden Mehrkosten für die Instandhaltung der Fenster zu bezahlen.

9 BGH v V ZR 9/12 Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

10 BGH v V ZR 162/10 Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind 2/3 aller Wohnungseigentümer und nicht nur der in der Versammlung anwesenden erforderlich.

11 BGH v V ZR 174/11 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

12 Fall: Änderung Schlüssel In 2014 beschließen die Wohnungseigentümer der Jahresabrechnung ab Anfang 2013 andere als die bislang geltenden Umlageschlüssel zu Grunde zu legen (z.b. Verwaltergebühren nach Einheiten statt nach MEA). Der Wirtschaftsplan 2012 ist wirksam. Abwandlung: Der Wirtschaftsplan 2012 ist nichtig.

13 BGH v V ZR 202/09 Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden. Hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.

14 BGH v V ZR 162/10 Die rückwirkende Änderung eines Umlageschlüssels, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führt, ist grundsätzlich unzulässig. Geht es um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine Rückwirkung hinzunehmen, wenn sich kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat. Allein die Tatsache, dass das Abrechnungsjahr im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Änderung des Abrechnungsschlüssels abgelaufen war, kann kein schutzwürdiges Vertrauen der Eigentümer begründet. Etwas anderes gilt, wenn ein Wirtschaftsplan für das Abrechnungsjahr nicht wirksam beschlossen worden war.

15 Konsequenzen Keine rückende Änderungen der Kostenverteilung zulässig. Nur zulässig: - Neuer Wirtschaftsplan - Neuer Wirtschaftszeitraum Gesonderte Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung - Keine Befrachtung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung - Eigenständiger TOP mit entsprechender Ladung Genaue Beschluss Formulierung erforderlich - Bezeichnung des Inkrafttretens - Konkrete Benennung der Kostenart - Verständliche Formulierung des neuen Schlüssels z. B. bei Personenschlüssel: Wie wird dieser ermittelt? z. B. bei Wohn- und/oder Nutzfläche: Ist diese überhaupt ermittelbar, welche Methode soll zur Ermittlung genutzt werden?

16 Fall: Villa-Fall Lassen sich über 16 Abs. 4 WEG anfechtungsfest die Kosten für die Sanierung von Dächern Fenstern oder des einzigen Aufzuges in einer Mehrhausanlage den betroffenen Eigentümer auferlegen?

17 BGH v V ZR 164/09 Zwar muss der abweichende Schlüssel die Gebrauchsmöglichkeit nicht exklusiv sein (a.a. LG München I). Ein zulässiges Kriterium ist etwa die Anzahl der davon profitierenden Personen oder vergleichbare Unterschiede zwischen den Eigentümern. Voraussetzung ist aber, dass die (zusätzlich) belasteten WEer von dem Gemeinschaftseigentum einen eigennützigen (gesteigerten) Gebrauch machen oder machen können, der den von den Kosten freigestellten nicht oder so nicht möglich ist. Hieran fehlt es etwa, wenn in einer Einzelhausanlage nur der DG-Eigentümer mit den Kosten der Instandsetzung des Daches belastet wird.

18 In der Sache entspräche eine abweichende Kostenverteilung ordnungsgemäßer Verwaltung nur, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde. Damit wird aber das in der Teilungserklärung vorgesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum an allen Gebäuden unterlaufen und im Wege von Einzelfallmaßnahmen in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit 16 Abs. 4 WEG gerade nicht ermöglicht werden.

19 Fall: Kredit für die WEG Auf der Versammlung wird mehrheitlich die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von ca. EUR ,00 beschlossen. Die Finanzierung soll insbesondere über ein Darlehen erfolgen. Die Finanzierungskosten waren in den Wirtschaftsplan einzustellen und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen zu tragen. Angefochten wurde dieser Beschluss nicht. Der Kläger beantragte, ihn von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen, was auf einer Versammlung mehrheitlich abgelehnt wurde. Die Begründung des Klägers, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle, fand kein Gehör.

20 BGH v V ZR 251/11 Es liegt in der Kompetenz der Eigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der WEG zu beschließen. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WEG an der Kompetenz, den Eigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.

21 Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt. Denn ein bestandskräftiger Beschluss schließt den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Etwas anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig ( 242 BGB) erscheinen lassen.

22 Prüfungsreihenfolge: Bestandskraft des Beschlusses? Keine fristgerechte Anfechtung erfolgt. Keine Nichtigkeit? Beschlusskompetenz für Darlehensaufnahme gegeben, nicht zu entscheiden ist hier, ob die Darlehensaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Haftung der WEer für Darlehensverbindlichkeiten? Keine Kompetenz für gesamtschuldnerische Haftung mit der WEG Nichtigkeit bei Verstoß hiergegen. Im konkreten Fall war keine Gesamtschuld vorgesehen, sondern nur die Umlage als Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

23 BGH v V ZR 171/11 Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. Denn die Abrechnung begründet nur den Anspruch auf die Abrechnungsspitze.

24 BGH v V ZR 211/12 In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Es reicht, wenn sich ergibt, dass durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Einnahmen durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.

25 BGH v V ZR 271/12 Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmenund Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.

26 Fall: Wohnungstüren Die Eigentümer beschließen mit Mehrheit die Erneuerung der Wohnungstüren. War das rechtsmäßig?

27 BGH v V ZR 212/12 Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums Dies gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

28 Fall: Anspruch auf Instandsetzung An einem Gebäudeteil besteht seit fünf Jahren Instandsetzungsbedarf (hier Errichtung eines zweiten Fluchtweges mittels Außenspindeltreppe). Ein Eigentümer begehrt die Vornahme der Instandsetzung. Die anderen signalisieren überwiegend Ablehnung, manche wenden Verjährung ein.

29 BGH v V ZR 177/11 Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist Voraussetzung für die Zulässigkeit der Leistungsklage. Anmerkung: Die Verjährung eines Unterlassungsanspruchs kann gemäß 1004 Abs. 1 S. 2 BGB dagegen eintreten. Dieser Anspruch entsteht jedoch mit jeder neuen Störungshandlung erneut und unterliegt sodann jeweils einer eigenständigen (neuen) Verjährung.

30 BGH v V ZR 161/11 Ob die Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen.

31 Fall: Loser Schlauch Ein loser Schlauch hatte in einem ambulanten Operationszentrum einen Wasserschaden in der darunterliegenden Arztpraxis verursacht. Beide Mieter hatten ihre Räume von unterschiedlichen Eigentümern gemietet. Die Versicherung des Arztes verlangte einen Ausgleich des Schadens in Höhe von rund Euro von dem OP-Zentrum.

32 BGH v V ZR 230/11 Wohnungseigentümer oder deren Mieter müssen auch ohne eigenes Verschulden für Schäden aufkommen, die sie an Wohnungen anderer Eigentümer im selben Haus verursachen, 906 II 2 BGB analog. Zwischen Eigentümern verschiedener Wohnungen gelten insoweit dieselben Regeln wie zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke. Entsprechende Regeln gelten bei Geschäfts- oder Praxisräumen verschiedener Eigentümer.

33 Fall: Der Verwalter muss weg Die Wohnungseigentümer bestellen einen neuen Verwalter. Ein Wohnungseigentümer fordert ein Jahr später die anderen Wohnungseigentümer erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zuzustimmen, die der vorzeitigen Abberufung dieses Verwalters dienen soll. Als Grund führt er an, dass der Verwalter Eintragungen in die Beschluss-Sammlung mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen habe. Darüber hinaus fehlten Eintragungsvermerke sowie eine fortlaufende Nummerierung. Zudem seien Negativbeschlüsse nicht aufgenommen und Urteilsformeln nicht vollständig übertragen worden. Ferner fehlten regelmäßige Begehungen der Anlage.

34 BGH v V ZR 105/11 Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht. Denn den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

35 LG Hamburg v , 318 S 208/09 Nicht immer, wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters (z. B. Mängel bei der Führung der Beschluss-Sammlung gemäß 26 Abs.1 Satz 4 WEG) besteht, ist dies zwingend gegen den Willen der Mehrheit mit dem Verlust des Verwalteramtes verbunden. Die Mehrheit der Eigentümer kann im Rahmen ihres Verzeihungsermessens die der Verwaltung Vorgeworfenen Handlungen als nicht pflichtwidrig ansehen und damit verbindlich billigen.