FÜR NICHT PREISGEBUNDENE WOHNUNGEN DER STADT EMSDETTEN
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- Meike Sommer
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1 MIETWERTÜBERSICHT -Grundlage für einen qualifizierten Mietspiegel gem. 558 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)- FÜR NICHT PREISGEBUNDENE WOHNUNGEN DER STADT EMSDETTEN Stand: 1. Juli 2012
2 Seite 2 WARUM EINE MIETWERTÜBERSICHT? Die Mietwertübersicht für nicht preisgebundene Wohnungen dient als Richtlinie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bietet den Mietvertragsparteien eine Orientierungsmöglichkeit, um in eigener Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung und des Gebäudes zu vereinbaren. Die Mietwertübersicht dient der Markttransparenz und leistet einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Vertragsparteien. DIE MIETE UND DIE NEBENKOSTEN Die Angaben der Mietwertübersicht beziehen sich auf Mietpreise in der Stadt Emsdetten nach dem Stand vom Die hierzu notwendige Mietdatenerhebung erfolgte im März/April Bei den Angaben handelt es sich um eine Miete, in der k e i n e umlagefähigen Nebenkosten enthalten sind. Umlagefähige Nebenkosten sind gemäß der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), die durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) geändert wurde:
3 Seite 3 a) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer) b) die Kosten der Wasserversorgung c) die Kosten der Entwässerung d) die Kosten der zentralen Heizungsanlage e) die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung f) die Kosten des maschinellen Personenoder Lastenaufzuges g) die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung h) die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung i) die Kosten der Gartenpflege j) die Kosten der Beleuchtung k) die Kosten der Schornsteinreinigung l) die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung m) die Kosten für den Hauswart n) die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage und der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage o) die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege p) sonstige Betriebskosten, die nicht unter a) - o) genannt wurden.
4 Seite 4 WANN KANN DIE MIETE ERHÖHT WERDEN? Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB vom , BGBl. I S. 42) in aktueller Fassung regelt das Verfahren bei Mieterhöhungen für Altbau- und nicht preisgebundene Neubauwohnungen. Der Vermieter kann gemäß 558 BGB die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Beachtung der gesetzlichen Fristen verlangen, wenn unter anderem a) der Mietzins seit fünfzehn Monaten unverändert ist b) der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Ortsüblich ist die Miete, die in Emsdetten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Durchschnitt verlangt und bezahlt wird.
5 Seite 5 Mieterhöhungsverlangen können insbesondere - neben der Möglichkeit von Vergleichsobjekten oder von Sachverständigengutachten - auf örtliche Mietwertübersichten (Mietspiegel) gestützt werden. WIE FINDE ICH MICH IN DER MIETWERT- ÜBERSICHT ZURECHT? Die nachfolgende Tabelle enthält Eckwerte, aus dem statistischen Verfahren, von denen nur in begründeten Fällen nach oben wie nach unten abgewichen werden sollte. Der Mietrahmen bezieht sich auf Wohnungen von m² Wohnfläche mit einer für die jeweilige Baualtersklasse typischen Ausstattung (Eingruppierung gemäß nachstehender Regelungen zur Modernisierung). MODERNISIERTE WOHNUNGEN Da aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen der Standard einer Mietwohnung nicht mehr dem Standard des Ursprungsbaujahres der Mietwohnung entspricht, besteht die Erfordernis, das Ursprungsbaujahr entsprechend der vorgenommenen Modernisierungen in ein fiktives Baujahr umzuwandeln.
6 Seite 6 Die vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen werden entsprechend nachfolgender Tabelle gewertet und die Mietwohnungen sind gemäß ihrem ermittelten Modernisierungsstand einzugruppieren. Danach kann die Miethöhe der modernisierten Wohnung ermittelt werden. ÄNDERUNG DES BAUALTERS AUFGRUND UM- FASSENDER MODERNISIERUNG Modernisierung Punkte Wärmedämmung 2 Energiesparende Sammelheizung 2 Wärme- und schallisolierende Verglasung 2 Erneuerte Sanitärausstattung 2 Verfliesung der Nassräume 2 Erneuerte Elektroleitungen und anlagen 1 Veränderung des Raumzuschnittes * 1 3 Erneuerung von Fußböden 1 Sonstiges * 2 3 * 1 z. B. Veränderung von Raumgrößen, Schaffung von Abstellräumen etc. * 2 z. B. Errichtung von Balkonen. Als Ergebnis der statistischen Auswertung wird für alle Wohnungen mit einem Baujahr vor 1960 ein fiktives Baujahr (Basisjahr) von 1960 festgesetzt, auf dass die Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen sind.
7 Seite 7 Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl aus der Modernisierungstabelle (Seite 6) und dem Gebäudealter, kann die Anzahl der Jahre ermittelt werden, um die sich das Gebäude durch die Modernisierung verjüngt hat. Das Gebäudealter ist dabei auf volle 10 Jahre zu runden Punkte Gebäudealter 0-1 Punkt 2-5 Punkte 6-10 Punkte Punkte 70 Jahre 7 Jahre 14 Jahre 21 Jahre 28 Jahre 60 Jahre 1 Jahr 7 Jahre 13 Jahre 19 Jahre 50 Jahre - 2 Jahre 6 Jahre 12 Jahre 40 Jahre Jahre 5 Jahre 30 Jahre Jahr 20 Jahre Jahre Jahre Beispiel zur Ermittlung der Baualtersklasse eines modernisierten Gebäudes: Ursprungsbaujahr des Mietwohnung: 1955 Fiktives Basisjahr für Mietwertübersicht: 1960 Modernisierungen: Einbau von Wärmedämmungen: Energiesparende Sammelheizung: Wärme- u. schallisolierende Verglasung: Erneuerung Sanitärausstattung: Veränderung des Raumzuschnitts: Insgesamt 2 Punkte 2 Punkte 2 Punkte 2 Punkte 3 Punkte 11 Punkte
8 Seite 8 Für das Jahr 2012 soll eine Miete nach dem qualifizierten Mietspiegel ermittelt werden: Jahr, für das die Miete ermittelt werden soll 2012 abzgl. Baujahr des Mietwohngebäudes Gebäudealter (Jahre) 52 Jahre oder gerundet auf volle 10 Jahre 50 Jahre Bei 50 Jahre Gebäudealter und 11 Modernisierungspunkten ergibt sich gemäß der vorstehenden Tabelle (Seite 7) eine Verjüngung um 12 Jahre. Als Baujahr für die Mietwerttabelle ergibt sich 1972 ( Jahre). Mit diesem Wert und der Wohnungsgröße wird dann der Mietwert abgelesen. Bei einer angenommen Wohnungsgröße von 75 m² (Tabellenwert der Größenklasse 60 m² bis 90 m²) ergibt sich ein Mietwert von 4,55 /m². WELCHE AUSWIRKUNG HAT EIN ENERGIE- AUSWEIS? Der Energieausweis kann als Verbrauchsausweis oder als Bedarfsausweis erstellt werden. Eine Auswertung der Mietdaten ergab eine zu geringe Anzahl an Mieten um eine Aussage zur Auswirkung eines Energieausweises zu treffen. Tendenziell werden für Wohnungen mit niedrigen Energiebedarf Mieten über den Mittelwert gezahlt, für Wohnungen mit erhöhtem Energiebedarf Mieten unter dem Mittelwert.
9 Seite 9 WODURCH IST EINE GEHOBENE, NORMALE ODER EINFACHE AUSSTATTUNG GEKENN- ZEICHNET? Der nachfolgenden Mietwerttabelle liegt folgende normale Ausstattung (Standardausstattung) zugrunde. abgeschlossene Wohnung keine Baumängel und Bauschäden am Gebäude und in der Wohnung Zentral-oder Etagenheizung etc. Wasch-, Trocken-, Fahrradkeller etc. TV-Kabelanschluss / Satellitenanlage Laminat / Fliesen / Teppich / PVC / Kunststoff Gegensprechanlage a. d. Haustür Isolierverglasung Außenjalousien / Fensterläden Balkon / Loggia Bei Vorliegen von mehreren der folgenden Merkmale ist es erforderlich, einen Zuschlag bzw. Abschlag auf die betreffende Durchschnittsmiete zu ermitteln.
10 Seite 10 Eine gehobene Ausstattung der Wohnung liegt beispielsweise vor, wenn ein Fahrstuhl ein zusätzliches WC Schallschutz- / Wärmeschutzverglasung eine Einbauküche Garten / Terrasse Parket / Marmor vorhanden ist. Eine einfache Ausstattung der Wohnung liegt beispielsweise dann vor, wenn Einzelöfen mit manueller Brennstoffnachfüllung keine Zentralheizung Bad / Dusche und WC außerhalb der Wohnung Einfachverglasung eine schlauchartige Anordnung der Räume keine abgeschlossene Wohnung Baumängel / Bauschäden / Instandhaltungsstau mangelnde Belichtung / Belüftung einzelner Räume gegeben sind.
11 Seite 11 Denn einzelnen Ausstattungsmerkmalen liegen folgende Punktwerte zugrunde. Ausstattungsmerkmal Punkte hochwertiger Bodenbelag (überwieg. Anteil z.b. 15 Parkett, Naturstein) Einfachverglasung -10 Isolierverglasung 0 Schallschutzverglasung 10 Wärmeschutzverglasung 10 Barriere freier Zugang/Wohnung 5 Einbauküche 15 schlauchartige Anordnung der Räume -10 Einzelöfen (Elektronachtspeicherung od. mit -15 manueller Brennstoffnachfüllung) Baumängel/-schäden/gr. Instandhaltungsstau -10 mangelnde Belichtung/Belüftung einz. Räume -5 Bei einer Gesamtpunktzahl von weniger als -5 Punkte liegt eine einfache Ausstattung vor. Bei 0 Punkten bis einschl. 20 Punkten ist eine normale Ausstattung vorhanden. Bei 25 und mehr Punkten ist eine gehobene Ausstattung gegeben. Beispiel zur Ermittlung der Ausstattungspunkzahl einer Wohnung: Ausstattungsmerkmale: Einfachverglasung -10 Einbauküche 15 Baumängel/-schäden/gr. Instandhaltungsstau -10 Gesamtpunktzahl -5 Die Gesamtpunktzahl ergibt eine Einstufung in die einfache Ausstattungsklasse
12 Seite 12 Die Analyse der Mietdatenerhebung ergab, dass knapp 82,5 % des für die Mietwertübersicht herangezogenen Wohnungsbestandes eine normale Wohnungsausstattung aufweisen. Die Auswertungen der einfachen und gehobenen Wohnungsausstattungen zeigten keinen signifikanten Betrag für einen Zu- oder Abschlag. Stark abweichende gehobene oder auch einfache Ausstattungen können weiterhin durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
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14 Seite 14 WIE SPIEGELT SICH DER EINFLUSS DER WOHNLAGE IN DER STADT EMSDETTEN WIEDER? Die Auswertung der Mieten im Bezug auf die vom Vermieter eingeschätzte Wohnlage ergab, dass der Einfluss der Wohnlage in der Stadt Emsdetten sehr gering ist. Grundsätzlich ist die Wohnlage in der Stadt Emsdetten als gut zu bezeichnen. Bei Abweichungen von der guten Wohnlage (einfache, mittlere Wohnlage) können Abschläge bis zur Untergrenze der Mittelwertmiete der jeweiligen Baujahres- und Wohnungsgrößengruppe der Mietwertübersicht angesetzt werden. Die Auswertung bezieht sich auf die Stadt Emsdetten. Eine Auswertung der Siedlungen Hembergen und Sinningen ergab aufgrund der zu geringen Anzahl an Mieten keine signifikanten Erkenntnisse.
15 Seite 15 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE DER MIETWERTERMITTLUNG IN EMSDETTEN Diese Mietwertübersicht beruht auf einer im März/April 2012 von der Stadtverwaltung Emsdetten durchgeführten schriftlichen Umfrage bei den Vermietern von nicht preisgebundenen Wohnungen in Emsdetten. Wesentliche Punkte der Emsdettener Mietwerterhebung sind: Die zurzeit in Emsdetten vermieteten Wohnungen, die in die Mietwerterhebung eingeflossen sind, sind gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilt. Der größte Anteil der vermieteten Wohnungen liegt in Mehrfamilienhäusern (rd. 70 %). Mietwohnungen von 60 bis 90 m² Wohnfläche repräsentieren mit ca. 55 % den größten Anteil der Mietwohnungen. Die Einflüsse der Bezugsfertigkeit und des Modernisierungsgrades sind auf den Mietzins sehr hoch.
16 ANMERKUNG Seite 16 Für die Baualtersklasse konnte keine signifikante Aussage erfolgen, da die Datenerhebung zur Mietwertübersicht für das Jahr 2011 und das erste Quartal 2012 eine zu geringe Anzahl an Mieten aufwies. Tendenziell sind diese Mieten rd. 10 % höher gegenüber den Bestandsmieten der Baualtersklasse Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Mieten aus Erstvermietungen, Daten zu Mietverträgen nach Mieterwechsel liegen aufgrund des kurzen Zeitraums nicht vor. Vermietete Einfamilienhäuser sind in der Mietwertübersicht nicht berücksichtigt. Das Mietniveau für Einfamilienwohnhäuser, Reihen- und Doppelhäuser (mit jeweils nur einer Wohnung) liegt in den Baujahresgruppen bis 2000 und einer Wohnflächengröße von 90 bis 120 m² etwa 10 % höher als die Wohnungsmieten gleicher Größe. Für Einfamilienwohnhäuser, Reihen- und Doppelhäuser mit einer Wohnfläche von 120 m² bis 160 m² ergibt sich in der Regel eine 5% geringere Miete im Bezug auf die Gruppe von 90 bis 120 m 2 der jeweiligen Baujahresgruppe. Ab dem Baujahr 2000 zeigt sich der Datenbestand inhomogen.
17 Seite 17 Zu beachten ist, dass die vereinbarten Mieten für Einfamilienwohnhäuser, Reihen- und Doppelhäuser mit einer Wohnfläche von 120 m² bis 160 m² in der Regel als Pauschalbetrag vereinbart werden. Daher ist die Angabe der durchschnittlich vereinbarten Mieten in /m 2 für diese nur bedingt aussagekräftig. Stellplatz-, Garagen- und Carportmieten sind nicht enthalten. Für die Vermietung von Einzel- und Sammelgaragen sowie für Carports und Stellplätze ergab sich folgende Auswertung. Mieten von bis Medianwert Einzelgaragen 15,00 40,00 25,00 Sammelgaragen 20,00 35,00 30,00 Carports 25,00 45,00 30,00 PKW-Stellplätze 10,00 30,00 15,00
18 Seite 18
19 Seite 19 Erstellt von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Steinfurt in Zusammenarbeit und mit Zustimmung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Emsdetten des Mietervereins für Münster und Umgebung e.v. der Stadt Emsdetten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Steinfurt
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