Workshop Stadtumbau im Land Sachsen-Anhalt Stendal 22. September 2011 Erhaltung der Funktionsfähigkeit der Zentren durch Stärkung des Einzelhandels

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1 Bauleitplanung zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zur Umsetzung des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes der Aufstellung eines gemeindeweiten Bebauungsplanes mit Festsetzungen nach 9 Abs. 2a BauGB Dom- und Hochschulstadt an der Saale im Landkreis Saalekreis im südlichen Sachsen-Anhalt kreisangehörige Stadt mit Sitz der Kreisverwaltung nördlich und südlich der Stadt befinden sich die Industriestandorte Schkopau bzw. Leuna im Wirtschaftsraum Halle - Leipzig übernimmt Merseburg als Mittelzentrum überörtliche Versorgungsfunktionen im Spannungsfeld der Oberzentren Halle (15 km) und Leipzig (20 km) und Nova Eventis in Günthersdorf am wohnten Einwohner in der Stadt (einschließlich OT Beuna und Geusa) von 2002 und Ende August 2011 wurden ca Wohnungen abgebrochen großflächiger Abriss in den Stadtteilen Süd und West Häufung von Bauanträge zur Errichtung von Einzelhandelseinrichtungen auf diesen Flächen, die sich an Hauptverkehrsachsen befinden sogen. autoorientierte Standorte (Zulässigkeit nach 34 BauGB)

2 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der im Juni 2007 Auftragserteilung an BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Vorstellung des Konzeptes in der Öffentlichkeit im März 2008, Beteiligung der Behörden und Kammern am 29. Mai 2008 beschloss der Stadtrat das Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept als verbindliche planerische Grundlage Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 BauGB September 2009 Ergänzung des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes um den Ortsteil Beuna Schwerpunkte des Konzeptes: Analyse der Angebots- und Nachfragestruktur im Bereich des Einzelhandels Ziele der Einzelhandelsentwicklung (Priorität hat die Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt) Zentrengliederung aufbauend auf den Einzelhandelsstrukturen in der Stadt (A, B und C-Zentren) Herausarbeitung von Zentrenpässen (räumliche Abgrenzung und Lage im Stadtgebiet, Versorgungsfunktionen, Einzugsbereiche und Entwicklungsziele) Aussagen zu den Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel und Einkaufszentren in peripherer Stadtrandlage Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente ( Merseburger Liste ) Handlungsschwerpunkte zur Umsetzung der Einzelhandels- und Zentrenkonzeption A-Zentrum - Hauptzentrum - Schwerpunkt der mittelzentralen Versorgungsstruktur, gesamtstädtische und regionale Ausstrahlung - umfassender Branchenmix bis in den spezialisierten, höheren Bedarf B-Zentren - Stadtteilzentren - Angebotsspektrum des Grundbedarfs, d.h. kurzfristiger und ergänzender mittelfristiger Bedarf, letzterer nur mit Fachgeschäftsstrukturen (bis 200 m²), sowie Dienstleister und Gastronomie - Anbieterstruktur mit mindestens 10 Betrieben (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie), darunter 1-2 großflächige Anbieter des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittelmärkte) C-Zentren - Nahversorgungszentren - Lebensmittelmarkt als strukturprägender Betrieb, ergänzt durch 5-10 Fachgeschäfte für den täglichen Bedarf oder wohnortnahe Dienstleistung, Gastroomie, Gesundheit - Anbieter mit Schwerpunkt nahversorgungsrelevante Sortimente, sonstige zentrenrelevante Sortimente nur als Ergänzungssortimente 2 integrierte Nahversorgungslagen zur Ergänzung der Zentren (gehören nicht zu den ZVB)

3 Beispiel Zentrenpass Handlungsschwerpunkte: 1. Der innerstädtische Bereich besitzt oberste Priorität und in der Folge sind Investitionen vorrangig auf das A- Zentrum zu lenken. Die Ansiedlung von Kundenmagneten mit schwerpunktmäßig zentrenrelevanten Sortimenten bedeutet eine Stärkung der Innenstadt im Wettbewerb der Einzelhandelsstandorte. 2. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind den zentralen Versorgungsbereichen, vorrangig dem A-Zentrum und in abgestufter Ausprägung den B- und C- Zentren vorbehalten. 3. Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten ab einer Größenordnung von 200 m² sollen zukünftig ausschließlich in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden. 4. Neuansiedlungen sowie die Erweiterung bestehender Betriebe an Standorten, die nicht in die Zentrenstruktur integriert sind, sollten für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente ausgeschlossen werden. 5. In bestehenden SO-Gebieten des Einzelhandels werden die planungsrechtlichen Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplanes eingehalten, welche sich an den Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes orientieren sollten.

4 Grundlagen: 9 Abs. 2a BauGB Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ( 34 BauGB) kann Zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen Nutzungen zulässig nicht zulässig nur ausnahmsweise zugelassen werden können die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. des 1 (6) Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach 30 oder 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein. Was wussten wir? der B-Plan kann nur für 34er-Gebiete aufgestellt werden keine Anwendbarkeit in B-Plangebieten, außer einfache B-Pläne, bei denen sich die Art der Nutzung nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB bestimmt Aufstellung nur zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Berücksichtigung eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts mit Aussagen zu zentralen Versorgungsbereichen. Die Festsetzung eines Baugebietes ist nicht erforderlich Steuerungs- und Gliederungsmöglichkeiten orientieren sich an 1 Abs. 5, 8 und 9 BauNVO Vereinfachtes Verfahren nach 13 BauGB anwendbar, d.h. keine Umweltprüfung erforderlich keine frühzeitige Beteiligung keine zusammenfassende Erklärung Schwierigkeiten Regelung zum neu in BauGB aufgenommen Regelungen zum Einzelhandel sollten für das gesamte Stadtgebiet getroffen werden Ableitung konkreter Festsetzungen aus dem Einzelhandelskonzept schwierig Kein Rückgriff auf Erfahrungen zu einem gemeindeweiten Plan möglich Druck der politischen Gremien zur zügigen Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes, um weitere Discountstandorte zu verhindern

5 Erste Schritte: Kontaktaufnahme mit der Stadt Burg, die bereits die Aufstellung eines gemeindeweiten Planes eingeleitet hatte Vorstellung der Planung im Landesverwaltungsamt, unterstützt und befürwortet Anwendung und Übertragung der Ergebnisse auf die Festlegung des Geltungsbereiches in der Gemarkung Merseburg (Umgrenzung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) (Flächen mit rechtskräftigen Bebauungsplänen im Randbereich wurden ausgenommen, ebenso Garten- und Parkanlagen im Randbereich) Aufstellungsbeschluss (Juli 2008) Veränderungssperre zur Sicherung der Planungsabsichten umfasst die nach 34 BauGB zu beurteilenden Flächen innerhalb des Geltungsbereiches Bereiche mit rechtsverbindlichen Bebauungsplänen in denen zumindest eine Art der baulichen Nutzung gemäß 1 Abs. 2 BauNVO festgesetzt ist und Flächen des förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes als auch nach 35 BauGB zu beurteilende Flächen werden nicht von der Veränderungssperre erfasst Erarbeitung eines Vorentwurfes Kennzeichnung der Bebauungspläne innerhalb des Geltungsbereiches Festsetzungen hinsichtlich der zulässigen Einzelhandelsnutzungen - für die nach 34 BauGB zu beurteilenden Flächen - für die zentralen Versorgungsbereiche und die Ausschlussbereiche (Gewerbegebiete) Frühzeitige Beteiligung der wichtigsten Behörden Hilfen: Besuch von Seminaren zu Problemen der Einzelhandelssteuerung (unterschiedliche Auffassungen) Literatur: Kuschnerus Der standortgerechte Einzelhandel Internet (Urteile, Planungen, Meinungen) Zeitschrift Baurecht (insbesondere Prof. Dr. jur. Schmidt-Eichstädt) Erkenntnisse: 9 Abs. 2a BauGB keine Ermächtigungsgrundlage für Festsetzungen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wenn erforderlich, Festsetzungen für die zentralen Versorgungsbereichen in einem gesonderten Bebauungsplan Regelungen für Gewerbegebiete (bisher Ausschlussbereiche) Ergänzende Festsetzungen zu rechtskräftigen Bebauungsplänen innerhalb des Geltungsbereiches (außerhalb des Innenstadtbereiches) Konkretisierung der Begründung zum Bebauungsplan Orientierung am Rezept von Prof. Dr. jur. Schmidt-Eichstädt

6 Satzungsbeschluss am 07. Juli 2011: Allgemeine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben Gemäß 9 Abs. 2a BauGB wird festgesetzt, dass im Plangebiet außerhalb der in der Planzeichnung abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten unzulässig sind. Ausnahmsweise sind die nachstehend aufgeführten Nutzungen zulässig: Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß der nachfolgend aufgeführten Merseburger Liste bis zu einer Verkaufsfläche von maximal 200 m² je Einzelanbieter oder ein zusammenhängender Standortbereich mit mehreren Anbietern mit maximal 200 m², der insgesamt eine Verkaufsfläche von m² nicht überschreitet. Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment und einem zentrenrelevanten Randsortiment, welches maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche einnimmt Abdruck der Merseburger Liste unter Verwendung der Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes (2003) Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Zusammenhang mit Gewerbebetrieben Gemäß 9 Abs. 2a BauGB wird festgesetzt, dass im Zusammenhang mit Gewerbebetrieben ausnahmsweise zulässig sind: Verkaufsstätten von Gewerbebetrieben sowie Verkaufsstellen von Handwerks-betrieben, die sich ganz oder teilweise an Endverbraucher richten, wenn ein Betrieb im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit einem Wirtschaftszweig des produzierenden, reparierenden oder installierenden Gewerbes stehende, branchenübliche Verkaufstätigkeit ausübt und die Verkaufs-fläche gegenüber den sonstigen gewerblichen Nutzungen untergeordnet ist. Untergeordnet ist eine Verkaufsfläche dann, wenn sie nicht mehr als 10 % der gesamten Geschossfläche eines Betriebes einnimmt. Dabei sind maximal 200 m² Verkaufsfläche in nahversorgungs- und zentrenrelevanten Warensortimenten gemäß Merseburger Liste zulässig. Kioske zur Versorgung der Beschäftigten der Verkauf von Kraftfahrzeugen, Wohnwagen, Wohnmobilen und Pkw-Anhängern sowie der Verkauf von Kraftstoffen und Schmierölen

7 Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in festgesetzten Reinen Wohngebieten In den Bebauungsplangebieten Nr. 12 Wohnbebauung Freiimfelde und Nr. 13 Wohnbebauung Freiimfelde wird festgesetzt, dass die gemäß 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Läden, die der Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes dienen, nur im nahversorgungsrelevanten Warensortiment gemäß der Merseburger Liste bis zu einer Verkaufsfläche von 200 m² zulässig sind Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten In den Bebauungsplangebieten Nr. 23 Wohnungsbau Hallesche Straße und Nr. B 3 Wohngebiet an der Geisel, OT Beuna sind die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden im Sinne des 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß der Merseburger Liste bis zu einer Verkaufsfläche von maximal 200 m² zulässig. Für die integrierten Nahversorgungslagen wurden Aufstellungsbeschlüsse für gesonderte Bebauungspläne gefasst, da Regelungen dazu im diesem Bebauungsplan nicht getroffen werden konnten Begründung kein Flächennutzungsplan Begründung der Vorzeitigkeit des Planes städtebauliche Bestandsaufnahme zu den einzelnen Stadtteilen und die zentralen Versorgungsbereichen über das Einzelhandelskonzept hinaus Planungsziele für Gesamtstadt Innenstadt Stadtteilzentren Nahversorgungszentren Bebauungsplänen mit zulässigen Einzelhandelsnutzungen Begründung der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (flurstücksgenau mit Auflistung) Begründung der Festsetzungen einschließlich Erläuterung bestimmter Begriffe (z.b. Haupt- und Randsortiment, Merseburger Nachbarschaftsladen, zusammenhängender Standortbereich etc.) Hinweise der Kreisverwaltung fanden Berücksichtigung

8 Bebauungsplan liegt zur Genehmigung bei der Kreisverwaltung Saalekreis die Genehmigung wurde in Aussicht gestellt Veränderungssperre seit abgelaufen, bisher keine Bauanträge für Einzelhandelsvorhaben Große Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes in der Planung Hinweise der Kreisverwaltung als Genehmigungsbehörde hilfreich Verwaltung und Planungsbüro befanden sich in einem ständigen Lernprozess Die Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes erfordert die Anpassung weiterer Bebauungspläne hinsichtlich der Zulässigkeit von Einzelhandelseinrichtungen Problem: finanzielle Mittel, Bearbeiterkapazitäten Ob der rechtlich Bestand haben wird, wird die Zukunft zeigen! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!