STADT HERDECKE Die Bürgermeisterin

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1 STADT HERDECKE Die Bürgermeisterin Beschlussvorlage Drucksache Nr.: Datum: Zeichen: 2013/ FB 3/60.1 Zu beraten und zu entscheiden im: Beratungsfolge: Sitzungsdatum: Status: Zuständigkeit: Ausschuss für Umwelt, Klima und öffentlich Vorberatung Verkehr Ausschuss für Bauen und Planen öffentlich Vorberatung Hauptausschuss öffentlich Vorberatung Rat öffentlich Entscheidung BETREFF: Städtebaulicher Rahmenvertrag zum Bebauungsplan Nr. 72 Westfalia" Teil III zwischen der Stadt Herdecke und der GEA BEGRÜNDUNG: Gemäß Beschlüssen des Ausschusses für Bauen und Planen sowie des Ausschusses für Umwelt, Klima und Verkehr vom soll das Bebauungsplanverfahren Nr. 72 Teil III auf der Basis des vorgelegten Konzepts vom fortgeführt werden. Zur Absicherung der städtebaulichen Interessen der Stadt Herdecke ist entsprechend der Vorgehensweise bei dem Bebauungsplan Nr. 72 Westfalia Teil II (Quartier Ruhraue) geplant, das Bebauungsplanverfahren um vertragliche Regelungen zu ergänzen. Nach jetzigem Kenntnisstand werden im Rahmen des Projekts Westfalia Teil III ein Erschließungsvertrag sowie ein städtebaulicher Vertrag mit der GEA als Grundstückseigentümerin abzuschließen sein. Bei komplexen Vorhaben können häufig noch nicht alle Regelungsbedarfe abgeschätzt werden. Gleichwohl besteht für die Stadt Herdecke und die GEA ein Interesse daran, die Grundlagen der weiteren Zusammenarbeit vertraglich zu fixieren. Das insoweit zur Verfügung stehende rechtliche Instrument ist der sog. städtebauliche Rahmenvertrag. Die Verwaltung hat daher mit Unterstützung der bereits im Projekt Westfalia Teil II für die Stadt tätigen Kanzlei Baumeister (Münster) den als Anlage beigefügten Vertragsentwurf mit der GEA abgestimmt. Er enthält folgende Eckpunkte: 1 umschreibt das geplante Vorhaben auf der Grundlage des Konzepts vom erläutert, dass zur Schaffung von Planungsrecht ein Bebauungsplan und ggf. eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich sein werden.

2 3 regelt die Leistungen der GEA, insbesondere die Übernahme von Kosten der Planung und vorbereitenden Gutachten. 4 beschreibt die Leistungen der Stadt, insbesondere die Durchführung der Beteiligung von Bürgern und Behörden, die Offenlage, die Prüfung aller vorbereiteten Unterlagen in Letztverantwortung sowie die erforderlichen politischen Beschlüsse. 5 weist auf den noch zu schließenden Erschließungsvertrag und die von GEA auf eigene Kosten zu vergebende Erschließungsplanung hin. 6 regelt mögliche Inhalte des noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrages. 7 stellt klar, dass die Planungshoheit der Stadt unberührt bleibt, es insbesondere der Stadt frei steht, die Planungsziele zu ändern. 8 regelt die Pflichten bei einer Rechtsnachfolge. 9 enthält die Schlussbestimmungen, insbesondere einen Haftungsausschluss zugunsten der Stadt. BESCHLUSS: Der Rat der Stadt stimmt dem Abschluss des städtebaulichen Rahmenvertrages, wie er als Entwurf dieser Vorlage beigefügt ist, zu. Anlagen: Entwurf stbl Rahmenvertrag Stand

3 Städtebaulicher Rahmenvertrag zwischen der Stadt Herdecke, vertreten durch die Bürgermeisterin Dr. Katja Strauss-Köster, Kirchplatz 3, Herdecke - nachfolgend Stadt und der GEA Group AG, vertreten durch die GEA Real Estate GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Wolfgang Sailler und den Prokuristen Karsten Heidebrecht, - nachfolgend GEA 1 Vorhaben (1) GEA ist Eigentümerin der Grundstücke Flurstücke 673 und 637, Flur 13, Gemarkung Herdecke in Herdecke. Es handelt sich um Flächen, die früher zu gewerblichen Zwecken durch die Westfalia Surge GmbH und deren Rechtsvorgänger genutzt wurden. Teilflächen des ehemaligen Betriebsgeländes der Westfalia Surge GmbH sind zwischenzeitlich mit den Bebauungsplänen der Stadt Nr. 72 Westfalia Teil I und Nr. 72 Westfalia Teil II überplant worden, die bereits baulich umgesetzt sind. GEA beabsichtigt die noch verbliebenen Grundstücksflächen des ehemaligen Betriebsgeländes (nachfolgend: Grundstück ) einer neuen Nutzung zuzuführen. Die Stadt begrüßt und unterstützt diese Absicht. (2) Das von den Vertragspartnern gemeinsam entwickelte städtebauliche Konzept sieht die Schaffung eines neuen Wohngebietes, ggf. mit ergänzenden mischgebietstypischen Nutzungen am östlichen Rand des Grundstückes, vor. Neben Mehrfamilienhäusern sind Reihen- und Doppelhäuser sowie Einfamilienhäuser geplant. Das am von den Ausschüssen der Stadt Herdecke für Bauen und Planen sowie für Umwelt, Klima und Verkehr beschlossene Bebauungskonzept vom ist diesem Vertrag als Anlage 1 beigefügt und wird nachfolgend als Vorhaben bezeichnet. In dem Beschluss vom wird insbesondere für den mittleren Planungsbereich angeregt, auch alternative Lösungen, in Abstimmung mit den Grundstückseigentümern, zu erarbeiten.

4 Seite 2 (3) GEA beabsichtigt das Vorhaben nicht selbst zu realisieren, sondern die Baugrundstücke für die Mehrfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie die ggf. mischgebietstypischen Nutzungen an Bauträger und die Flächen für Einfamilienhäuser an private Bauwillige zu veräußern. 2 Planungsrecht (1) Das Grundstück liegt zurzeit nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Für die Umsetzung des Vorhabens besteht ein städtebauliches Planungsbedürfnis nach 1 Abs. 3 BauGB. Dementsprechend beabsichtigt die Stadt die Aufstellung eines Bebauungsplanes. (2) Der Flächennutzungsplan weist den überwiegenden Teil des Grundstücks als Wohnbaufläche aus, so dass insoweit kein Änderungsbedürfnis besteht. Für den östlichen Rand des Grundstückes sieht der Flächennutzungsplan eine gemischte Baufläche vor. Ob eine parallele Änderung des Flächennutzungsplanes bezüglich dieses östlichen Streifens erforderlich ist, um dort Wohnbaufläche auszuweisen, ergibt sich im weiteren Bauleitplanverfahren und ist u.a. von den vom Erwerber der Baugrundstücke beabsichtigten Nutzungen sowie den Ergebnissen der Fachgutachten abhängig. 3 Leistungen der GEA (1) GEA beauftragt entsprechend der bereits erfolgten Abstimmung mit der Stadt das Stadtplanungsbüro ISR Stadt + Raum GmbH & Co. KG, Haan, mit der Erstellung sämtlicher planerischer Unterlagen für die Bauleitplanung sowie die Koordination der notwendigen Fachplanungen auf Kosten der GEA. Die Leistungen des Stadtplanungsbüros umfassen insbesondere die Erstellung des Vorentwurfes des Bebauungsplanes, des Entwurfes des Bebauungsplanes und seiner Endfassung für den Satzungsbeschluss. Dabei ist jeweils ein Rechtsplan nebst Begründung und Umweltbericht zu erstellen. Das Stadtplanungsbüro erarbeitet die Abwägungsvorschläge zu den in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange eingegangenen Anregungen und zu den während der Offenlage und Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange eingegangenen Anregungen.

5 Seite 3 (2) Sofern eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich wird, gelten die vorstehenden Regelungen des Abs. 1 hierfür entsprechend. (3) GEA beauftragt nach Maßgabe der folgenden Absätze auf eigene Kosten die für die Bauleitplanung erforderlichen Fachgutachter, sofern diese der Stadt nicht bereits in verwertbarer Form vorliegen oder von städtischen Mitarbeitern erstellt werden sollen. (4) GEA beauftragt eine schalltechnische Untersuchung, ein Verkehrsgutachten und ein Stellplatzgutachten. Das von GEA beizubringende Bodensanierungskonzept liegt bereits vor. Für die Beurteilung der Geruchsimmissionen und der Belange des Hochwasserschutzes liegen frühere Begutachtungen, die im Auftrag und auf Kosten der Stadt erstellt wurden, vor. Diese Gutachten stellt die Stadt für die Bauleitplanung kostenlos zur Verfügung. Sollten Ergänzungen dieser beiden Gutachten erforderlich werden, trägt GEA die hierfür entstehenden Kosten. (5) Die Fachbeiträge zum Artenschutz (Stufe 1: Vorprüfung Artenspektrum Wirkfaktoren) und zum Landschaftsschutz (Beteiligung der unteren Landschaftsbehörde) bearbeitet die Stadt auf eigene Kosten durch eigene Mitarbeiter. Sofern hierfür entgegen der momentanen Einschätzung der Vertragspartner zusätzlich die Beauftragung externer Fachgutachter erforderlich werden sollte, geschieht dies im Auftrage und auf Kosten von GEA. (6) Die Vertragspartner werden versuchen den Ausgleich für den durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriff in Natur und Landschaft im Bebauungsplangebiet zu erreichen. Sofern dies nicht möglich ist, hat GEA die Kosten für externe Ausgleichsmaßnahmen zu tragen. (7) Die Kosten ihrer Rechtsberatung trägt GEA selbst. (8) GEA steht es jederzeit frei, ihre Leistungen einzustellen, also insbesondere die Beauftragungen der in diesem Paragraphen geregelten Leistungen zu beenden.

6 Seite 4 4 Leistungen der Stadt (1) Die Stadt ist aufgrund ihrer Planungshoheit letztverantwortlich für alle Schritte der Bauleitplanung. Insbesondere führt die Stadt die frühzeitige Bürgerbeteiligung und die beiden Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Offenlage durch und fasst die durch die jeweils zuständigen Gremien erforderlichen politischen Beschlüsse. Die Stadt prüft im Rahmen ihrer Letztverantwortlichkeit alle vom Stadtplanungsbüro und den beauftragten Fachgutachtern vorbereiteten Unterlagen. (2) Die Kosten für die städtischen Mitarbeiter sowie die städtische Rechtsberatung trägt die Stadt selbst. (3) Ein Anspruch auf die vorgenannten Leistungen besteht nicht, 1 Abs. 3 BauGB. 5 Erschließung (1) Für die im Bebauungsplangebiet vorgesehene Wohnbebauung ist die Herstellung einer inneren Erschließung erforderlich. Vor Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan ist deshalb zwischen den Vertragsparteien ein Erschließungsvertrag abzuschließen. In diesem wird sich GEA verpflichten, die Erschließungsanlagen (zu denen nach noch zu erfolgender Abstimmung zwischen den Vertragspartnern ggf. auch ein öffentlicher Kinderspielplatz und eine ggf. zu planende Wasserfläche an der geplanten südlichen inneren Erschließungsstraße gehören) auf eigene Kosten herzustellen und anschließend kostenfrei an die Stadt zu übertragen. Bezüglich der Kanalisation ist zwischen den Vertragspartnern im weiteren Fortgang der Bauleitplanung noch die Kostenverteilung zu klären. (2) GEA verpflichtet sich, auf eigene Kosten die Erschließungsplanung bei einem qualifizierten Ingenieurbüro in Auftrag zu geben. Das Büro wird einvernehmlich zwischen der Stadt und GEA abgestimmt.

7 Seite 5 6 Städtebaulicher Vertrag (1) Vor Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan ist ein Städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und GEA zu schließen. Gegenstand des Vertrages werden städtebauliche Regelungen sein, für die außerhalb der Festsetzungen des Bebauungsplanes ein Regelungsbedürfnis besteht. Dies betrifft z.b. etwaige Gestaltungsanforderungen und etwaige Kosten für die Herstellung und Unterhaltung eines öffentlichen Kinderspielplatzes sowie eine ggf. zu gestaltende Wasserfläche an der geplanten südlichen inneren Erschließungsstraße. (2) Die Vertragspartner werden prüfen, ob an dem Städtebaulichen Vertrag die Bauträger zu beteiligen sind, die Baugrundstücke für Mehrfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser sowie die ggf. mischgebietstypischen Nutzungen erwerben. 7 Planungshoheit Durch die Regelungen dieses Vertrages wird kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplanes oder eines Bebauungsplanes mit einem bestimmten Inhalt begründet. Der Stadt steht es jederzeit frei, die Bauleitplanverfahren einzustellen oder die Planungsziele zu ändern. 8 Rechtsnachfolge Die Vertragspartner verpflichten sich jeweils, einem etwaigen Rechtsnachfolger die Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung mit der Maßgabe aufzuerlegen, einen etwaigen weiteren Rechtsnachfolger ebenfalls inhaltsgleich zu verpflichten. 9 Schlussbestimmungen (1) Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Gleiches gilt für die Abbedingung des Schriftformerfordernisses.

8 Seite 6 (2) Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrages davon unberührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, eine neue Regelung zu treffen, die dem Sinn und Zweck der bisher vereinbarten möglichst nahe kommt. (3) Eine etwaige Haftung der Stadt für Vermögensschaden gleich welcher Art, die der GEA im Zusammenhang mit der Durchführung dieses Vertrages und der Aufstellung des Bebauungsplans für das Vorhaben der GEA entstehen können, wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Dies betrifft sowohl Schadensersatz- als auch Entschädigungsansprüche und gilt auch für den Fall, dass der Bebauungsplan oder auf seiner Grundlage erteilte Baugenehmigungen im Rahmen von Rechtsbehelfsverfahren aufgehoben werden. Ort, den.... Stadt Ort, den GEA