Beck-Rechtsberater. Vermieterleitfaden. Mietrecht Mustertexte Abrechnungsbeispiele Checklisten. Von Dr. Günter Mersson, Richter am Landgericht Bochum

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1 Beck-Rechtsberater Vermieterleitfaden Mietrecht Mustertexte Abrechnungsbeispiele Checklisten Von Dr. Günter Mersson, Richter am Landgericht Bochum 2. Auflage 2002 Stand: 1. Januar 2002 goflstlsche GesamtbibliotheK h Universität Darmstadt Deutscher Taschenbuch Verlag

2 Abkürzungsverzeichnis Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis XVII V Einführung I. Mietrecht für Vermieter Die Idee zum Buch Der Status quo Einige Beispiele aus dem Vermieteralltag Das Mietrechtsreformgesetz Die Kenntnis des Rechts 11 5 II. Die Teile des Buchs im einzelnen Die systematische Darstellung (Teil A) a) Der Inhalt 12 5 b) Dynamik des Rechts 13 6 c) Keine Angst vor dem Gesetz Die Mustertexte (Teil B) ' a) Zu den Musterbriefen 17 8 b) Zu den Musterformularen 18 8 c) Zu den Musterverträgen 19 8 d) Zu den Musterklagen 20 8 e) Zu den Musterabrechnungen Der Anhang (Teil C) Hinweis zum Verweissystem innerhalb des Buches A. Systematischer Teil I..Der Beginn des Mietverhältnisses Die Darstellung der Wohnung 1 11 a) Zeitungsinserate 1 11 b) Chiffre-Annoncen 2 12 c) Makler 3 12 d) Besondere Präsentation 4 13 e) Dumping-Preise? 6 14 VII

3 2. Die Wahl des richtigen" Mieters 7 15 a) Das Gespräch mit dem Mieter 8 15 b) Vorsicht bei bestimmten Angaben c) Auswahlkriterien d) Marktlage Die Vertragsgestaltung a) Allgemeines b) Mietvertragstypen (Übersicht) c) Begriff der Miete d) Die Bezeichnung der Mietsache e) Die Anfangsmiete (Mietüberhöhung und Mietwucher) f) Die Wohnfläche g) Formularverträge und einige ausgesuchte Formularbestimmungen aa) Unzulässige Formularbestimmungen bb) Fälligkeit der Miete cc) Nebenkosten (Betriebskosten) dd) Mieterhöhungen ee) Kaution ff) Erhaltungspflicht und Bagatellschäden aaa) Die abdingbare gesetzliche Regelung bbb) Schönheitsreparaturen ccc) Bagatellreparaturen gg) Aufrechnung hh) Tierhaltung ii) Musizieren jj) Vertragsstrafe kk) Vertragsgebühr ) Aufwandsentschädigung bei kurzer Mietzeit mm) Formulare und eigenes Nachdenken VIII

4 II. Der Verlauf des Mietverhältnisses Mieterhöhungen a) Überblick b) Mieterhöhungsvereinbarung c) Staffelmiete d) Indexmiete e) Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 bis 558 e BGB) aa) Allgemeine Voraussetzungen bb) Bezugnahme auf einen Mietspiegel aaa) Einfacher Mietspiegel bbb) Qualifizierter Mietspiegel ccc) Die Einordnung der Mietwohnung in den Mietspiegel ddd) Veraltete Mietspiegel eee) Mietspiegel und Marktwirklichkeit cc) Bezugnahme auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank dd) Bezugnahme auf ein mit Gründen versehenes Gutachten ee) Bezugnahme auf Vergleichswohnungen ff) Fristen gg) Form der Zustimmung hh) Mieterhöhung und Wohnungsmängel f) Mieterhöhung bei (Teil-) Pauschalmieten g) Mieterhöhung bei Modernisierung ( 559 bis 559b BGB) h) Beweisbarkeit des Mieterhöhungsverlangens i) Nichteintritt der Mieterhöhung Betriebskosten a) Betriebskostenerhöhung aa) Gesetzliche Regelung bb) Betriebskostenerhöhung bei vertraglich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlung IX

5 cc) Betriebskostenerhöhung bei vertraglich vereinbarter Betriebskostenpauschale dd) Betriebskostenerhöhung bei Inclusiv- und Teilinclusivmieten ee) Betriebskostenerhöhung bei grober Unbilligkeit ff) Betriebskostenerhöhung bei preisgebundenem Wohnraum b) Änderung des Abrechnungsschlüssels c) Änderung der umlagefähigen Positionen d) Betriebskostenabrechnung e) Abrechnungsfristen f) Heizkostenabrechnung '" Die Behandlung der Kaution im Verlauf des Mietverhältnisses Vermieterseitige Baumaßnahmen während der Mietzeit a) Erhaltungsmaßnahmen b) Verbesserungsmaßnahmen Mögliche Störungen des Mietverhältnisses a) Unterschiedliches Gewicht der Vertragsstörungen (Abmahnung) b) Problem: nachträgliche Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung c) Problem: Untervermietung d) Problem: Verstöße gegen die Hausordnung e) Problem: Nichtgewährung des Zutritts f) Problem: Anbringung von Empfangseinrichtungen durch den Mieter aa) Fernsehantenne bb) Satellitenantenne cc) Kabelfernsehen

6 g) Problem: Verhinderung der vermieterseitigen Anbringung einer Satellitenschüssel oder eines Kabelanschlusses h) Problem: Mängel der Mietsache (Mietminderung) aa) Obhutspflichten des Mieters bb) Mietminderung wegen Sachmängeln cc) Mietminderung wegen Rechtsmängeln dd) Selbstabhilfe durch den Mieter ee) Schadensersatz ff) Ausnahmen von den Mieteransprüchen bei Mängeln der Mietsache i) Problem: Mietzahlung bei Nichtnutzung durch den Mieter j) Problem: Aufwendungsersatz Unterlassungsklage des Vermieters Vermieterpfandrecht Verkauf des Mietobjektes III. Die Beendigung des Mietverhältnisses Möglichkeiten der Vertragsbeendigung Kündigung a) Arten der Kündigung b) Formerfordernisse aa) Schriftform bb) Angabe des Kündigungstermins cc) Angabe des Kündigungsgrunds dd) Hinweis auf Widerspruchsrecht ee) Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ff) Zugang des Kündigungsschreibens c) Kündigungsfristen XI

7 XII aa) Mietvertrag über mehr als 30 Jahre bb) Geschäftsraummiete cc) Ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen dd) Außerordentliche fristgemäße Kündigung von Wohnraummietverhältnissen d) Kündigungsgründe aa) Außerordentliche fristlose Kündigungen aaa) Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bbb) Fristlose Kündigung wegen - Zerrüttung ccc) Abmahnung und Kündigungszeitpunkt ddd) Fristlose Kündigung wegen Gebrauchsentzug eee) Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs fff) Fristlose Kündigung wegen ständig schleppender Mietzahlungen ggg) Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung hhh) Kündigungsvereinbarung über fristlose Kündigung bb) Ordentliche fristgemäße Kündigungen aaa) Fristgemäße Kündigung bei berechtigtem Interesse des Vermieters bbb) Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter ccc) Eigenbedarf

8 ddd) Hinderung der Verwertung eee) Besonderheiten bei der Kündigung von Eigentumswohnungen fff) Fristgemäße Kündigung einer Einliegerwohnung ggg) Neuschaffung von Mietwohnraum hhh) Keine Vereinbarung weiterer Kündigungsgründe bei Wohnraummiete Sonderregelung für Zeitmietverträge Sozialer Kündigungsschutz Kündigung bei gewerblicher Zwischenvermietung Kündigung bei Mischmietverhältnissen Teilkündigung Vereinbartes Rücktrittsrecht Mietaufhebungsvertrag und Nachmieter Tod des Mieters a) Tod eines von mehreren Mietern b) Tod des Mieters, mit dem noch andere Personen in der Wohnung gelebt haben c) Tod des alleinstehenden Mieters IV. Die Rückgabe des Mietobjektes Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vermeiden Rückgabe der Mietsache ' Ansprüche des Vermieters bei verspäteter Rückgabe Wegnahmerecht des Mieters Rückerstattung im voraus bezahlter Miete Kautionsabrechnung Räumungsklage und Zwangsräumung der Wohnung XIII

9 8. Verjährung von Mietrückständen Verjährung von Ersatzansprüchen V. Besondere Regelungen für bestimmte Mietverhältnisse Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, als Teil der Vermieterwohnung, bei dringendem Wohnbedarf oder in einem Studenten- oder Jugendwohnheim a) Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, als Teil der Vermieterwohnung, bei dringendem Wohnbedarf b) Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim Sonderregelungen für behinderte Mieter Sonderregelungen für Werkwohnungen Sonderregelungen für preisgebundenen Wohnraum Sonderregelungen für die neuen Bundesländer Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (z. B. Geschäftsräume) a) Mietverhältnisse über Grundstücke b) Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind c) Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume, aber trotzdem zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind Mietverhältnisse über bewegliche Sachen Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe VI. Übergangsvorschriften für am bestehende Mietverhältnisse Stichtagsregelungen Dreifamilienhäuser und Ferienhäuser (Einfache) Zeitmietverträge (Teil)inclusivmieten 306 XIV

10 5. Alte Mietspiegel Kündigung einer umgewandelten Eigentumswohnung und wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung Selbständige Beweisverfahren und Verjährung Verzinsung von Kautionen Betriebskostenabrechnungen Vereinbarte Kündigungsfristen VII. Exkurs: Haus und Handwerker VIII.Exkurs: Haus und Banken B. Muster I. Briefmuster zur Vermietung II. Briefmuster zu Haus und Handwerkern III. Briefmuster zu Haus und Banken IV. Formulare und Checklisten V. Vertragsmuster VI. Musterklagen VII. Abrechnungsmuster C.Anhang I. Übersichten Schaubild Übersicht mietrechtlicher Regelungen ~ Inhaltsübersicht des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch Tabelle (Synopse) mietrechtlicher Regelungen vor und nach dem II. Beispiel eines Mietspiegels XV

11 III. Gesetzestexte Mietvertrag ( a BGB) Werkvertrag ( BGB) Mäklervertrag ( BGB) Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen - Anlage 3 zu 27 Abs IV. Adressen Sachverzeichnis 577