A. Die Teilungsvereinbarung gem. 3 WEG zur Einräumung von Wohnungseigentum

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1 Vorwort... 5 Teil 1: Allgemeine Prinzipien des Wohnungseigentumsrechtes unter Berücksichtigung der WEG-Reform Bedeutung und Entwicklung des Wohnungseigentums die WEG-Reform Grundbegriffe des Wohnungseigentumsrechts A. Wesen und gesetzliche Konstruktion des Wohnungseigentums I. Das Wesen der Wohnungseigentümergemeinschaft II. Die gesetzliche Konstruktion des Wohnungseigentums Miteigentum verbunden mit Sondereigentum Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum 47 a) Gemeinschaftseigentum b) Sondereigentum Sondernutzungsrechte B. Die Rechtsgrundlagen des Wohnungseigentums I. WEG, Vereinbarung und Beschluss der Eigentümerversammlung. 48 II. Teilungserklärung bzw Teilungsvereinbarung III. Vereinbarung und Beschluss IV. Inhalt und Wirkung eines Mehrheitsbeschlusses C. Die Organisation der Wohnungseigentümergemeinschaft (Teilrechtsfähigkeit, Verwaltungsvermçgen, Haftungsorganisation, Binnenansprüche) I. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche der Gemeinschaft und Individualansprüche Außenverhältnis Innenverhältnis Individualansprüche II. Das Verwaltungsvermçgen der Gemeinschaft Gegenstände des Verwaltungsvermçgens Verwaltungsvermçgen und Eigentümerwechsel Verwaltungsvermçgen und Zwangsvollstreckung Keine Insolvenzfähigkeit III. Die Haftungsorganisation bei Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach neuem Recht Teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer Die Rechte des Gläubigers der Wohnungseigentümergemeinschaft a) Vorgehen gegen den Verband b) Vorgehen gegen die Wohnungseigentümer IV. Binnensprüche der Wohnungseigentümer untereinander

2 D. Ansprüche des Verbandes und der Wohnungseigentümer gegen Dritte I. Allgemeines II. Ansprüche aus dem Eigentum III. Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Wohnungseigentums durch Dritte IV. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter E. Die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerversammlung und Verwalter Neuregelungen durch die WEG-Reform I. Die Eigentümerversammlung Neuregelungen durch die WEG- Reform Erweiterung der Beschlusskompetenzen a) Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung b) Kostenverteilung, 16 Abs. 3 bis 5 WEG c) Zahlungsmodalitäten, 21 Abs. 7 WEG d) Bauliche Veränderungen 22 Abs. 1 bis 3 WEG Modernisierungsmaßnahmen Drittwirkung von Beschlüssen mit Vereinbarungsinhalt II. Der Verwalter Neuregelungen durch die WEG-Reform Die Stellung des Verwalters als doppeltes Organ nach der WEG-Reform Begrenzung der Vertragslaufzeit beim Erstverwalter Fehlen eines Verwalters Beschluss-Sammlung Teil 2: Vertragsgestaltung im Wohnungseigentumsrecht Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum A. Die Teilungsvereinbarung gem. 3 WEG zur Einräumung von Wohnungseigentum I. Beratungssituation Tatsächliche Ausgangssituation a) Umwandlung von Bruchteils- oder Gesamthandseigentum in Sondereigentum b) Tatsächliche Voraussetzungen für die Beurkundungs- und Eintragungsfähigkeit aa) Die Bezeichnung der Miteigentumsanteile bb) Aufteilungsplan Verhältnis zur Teilungsvereinbarung cc) Abgeschlossenheit Bescheinigung der Baubehçrde. 82 dd) Zustimmung Dritter ee) Vormundschaftsgerichtliche Genehmigung ff) Öffentlich-rechtliche Genehmigungen (Fremdenverkehrs- und Erhaltungssatzungen) c) Gegenstände des Sondereigentums Rechtliche Ausgangssituation a) Die Rechtsnatur einer Vereinbarung nach 3 WEG

3 II. b) Die Form der Vereinbarungen isd 3 WEG aa) Der schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag bb) Das Erfüllungsgeschäft c) Die Eintragung ins Grundbuch d) Die anfänglich unwirksame und nachträglich unrichtige Teilungsvereinbarung faktische Wohnungseigentümergemeinschaft e) Auseinanderfallen von Teilungsvereinbarung und Aufteilungsplan Anspruch auf Anpassung der Teilungsvereinbarung und der Gemeinschaftsordnung f) Sinnvolle Regelungen innerhalb einer Vereinbarung nach 3 WEG Muster für eine Teilungsvereinbarung zur vertraglichen Einräumung von Sondereigentum gemäß 3 WEG Grundmuster Abwandlungen zum Grundmuster a) Grundbuch/Grundstück aa) Grundbuchstand bei zwei Flurstücken bb) Fehlende Voreintragung der Vertragsparteien im Grundbuch cc) Erst einzutragenden Belastungen dd) Fehlende Belastungen am Grundstück ee) Vereinigung mehrerer Grundstücke nach 890 BGB 105 b) Objekt/Bebauung aa) Bebauung mit mehreren Gebäuden bb) Zu veränderndes Gebäude cc) Zu errichtendes Gebäude Baugenehmigung c) Teilung aa) Beschreibung des am Grundstück zu bildenden Sondereigentums bb) Vereinigung von Miteigentumsanteilen cc) Anpassung des Grundbuchstandes an die im Rahmen der Teilungsvereinbarung veränderten Miteigentumsanteile d) Bezugsfläche Grundstücksspaltung und Teilungsvereinbarung e) Vorliegen bzw Nachreichen einer Ausfertigung des Aufteilungsplans bzw der Abgeschlossenheitsbescheinigung f) Verwalterbestellung g) Bestellung von Vorkaufsrechten oder Einräumung eines Ankaufsrechts aa) Bestellung eines Vorkaufsrechts bb) Einräumung eines Ankaufsrechts h) Grundstückskauf und -schenkung mit gleichzeitiger Teilungserklärung nach 3 WEG

4 III. Vergütungsregelungen für den Notar und das Gericht steuerliche Auswirkungen Die Vergütungsregelungen für den Notar Die Vergütungsregelungen für das Gericht Steuerliche Auswirkungen B. Die Teilungserklärung gem. 8 WEG I. Beratungssituation Tatsächliche Ausgangssituation a) Teilung durch einseitige Erklärung Beginn der Wohnungseigentümergemeinschaft b) Tatsächliche Voraussetzungen für die Beurkundungs- und Eintragungsfähigkeit Rechtliche Ausgangssituation a) Die Rechtsnatur der Teilungserklärung nach 8 WEG b) Die Form der Teilungserklärung gem. 8 WEG Eintragung ins Grundbuch c) Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft vor Eintragung ins Grundbuch d) Regelungen innerhalb einer Vereinbarung nach 8 WEG 129 II. Muster für eine Teilungserklärung zur Begründung von Sondereigentum gemäß 8 WEG Grundmuster Nr Grundmuster Nr. 2 Teilung durch einen Bauträger Vorliegen einer Baugenehmigung a) Vorratsteilung durch den Bauträger b) Vollmacht für den Bauträger zur ¾nderung der Teilungserklärung bzw der Gemeinschaftsordnung Abwandlungen und Ergänzungen zu den Grundmustern a) Grundbuchstand aa) Grundbuchstand bei zwei oder mehreren Flurstücken 139 bb) Fehlende Voreintragung des Teilenden im Grundbuch cc) Erst einzutragenden Belastungen dd) Fehlende Belastungen am Grundstück ee) Vereinigung mehrerer Grundstücke nach 890 BGB 141 b) Objekt/Bebauung aa) Bebauung mit mehreren Gebäuden bb) Zu veränderndes Gebäude c) Teilung d) Bezugsfläche Wegvermessung einer im Alleineigentum verbleibenden Teilfläche e) Vorliegen bzw Nachreichen einer Ausfertigung des Aufteilungsplans bzw der Abgeschlossenheitsbescheinigung f) Verwalterbestellung

5 III. g) Bestellung von Vorkaufsrechten h) Unterteilung einer Wohnung gem. 8 WEG Vergütungsregelungen für den Notar und das Gericht steuerliche Auswirkungen Die Vergütungsregelungen für den Notar Die Vergütungsregelungen für das Gericht Steuerliche Auswirkungen Die Gemeinschaftsordnung A. Begriff, Sinn und Zweck sowie Inhalt B. Regelungsmaterien in alphabetischer Reihenfolge I. Antennenanlagen II. Aufzugsanlagen III. Bauliche Veränderungen IV. Benutzungsregelungen V. Eigentümerversammlung Stimmrechte Beschlussfähigkeit Vertretung VI. Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren VII. Grünanlagen VIII. Haftung des Rechtsnachfolgers für Wohngeldrückstände IX. Hausordnung X. Heizung XI. Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum Kosten baulicher Veränderungen XII. Jahresabrechnung Genehmigungsfiktion XIII. Konkurrenzverbot XIV. Kosten- und Lastentragung HeizKVO XV. Mehrheit von Eigentümern pro Sondereigentumseinheit XVI. Ordnungsstrafen bei gemeinschaftsordnungswidrigem Verhalten. 166 XVII. Schieds- oder Güteabreden XVIII. Sondernutzungsrechte Gebrauchsregelungen XIX. Stimmrechtsregelungen XX. Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt XXI. Unterteilung und Vereinigung von Wohnungseigentum XXII. Veräußerungsbeschränkungen Vorkaufsrecht XXIII. Vermietungsbeschränkungen XXIV. Versicherungen und Wiederherstellungsvereinbarungen XXV. Verwalterbestellung Bestimmung zum Prozessstandschafter XXVI. Verwaltungsbeirat und andere Kontrollorgane XXVII. Wohngeld Haftung des Erwerbers einer Sondereigentumseinheit 179 XXVIII. Zweckbestimmung C. Öffnungsklauseln I. Voraussetzungen und Wirkungen einer Öffnungsklausel II. Inhaltliche Ausgestaltung einer Öffnungsklausel D. Anwaltsgebühren

6 E. Muster zur Gemeinschaftsordnung I. Muster: Kleine oder kleinere Anlage II. Muster: Große Anlage (Wohnblock) III. Muster für eine Mehrhausanlage nach Teilungserklärung gem. 8 WEG IV. Ergänzungen und Abwandlungen zu den Mustern Zweckbestimmung: Mischnutzung und Gestattung der gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung Sondernutzungsrechte a) Oberirdische Stellplätze b) Gärten und Terrassen c) Kellerräume d) Öffnungsklausel Eigentümerversammlung Vertretung Beschlussfähigkeit Stimmrecht a) Vertretung im Stimmrecht b) Beschlussfähigkeit c) Stimmrecht Verteilung der Kosten und Lasten Wiederherstellung Vermietungs- oder Veräußerungsbeschränkung Verwaltungsbeirat andere Kontrollorgane Hausordnung Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei sog. Mehrhausanlagen A. Die Teilungserklärung I. Gestaltungsprobleme bei sukzessivem Entstehen von Sondereigentum Große oder kleine Aufteilung a) Große Aufteilung b) Kleine Aufteilung Überdimensionaler Miteigentumsanteil a) Verdinglichte Ermächtigung an den Bauträger zur Neubildung von Sondereigentum? b) Die Rechtsprechung des BayObLG und des BGH Lçsungsmçglichkeiten für die Vertragspraxis a) Bauträgervollmacht Vor- und Nachteile b) Veräußerungsbeschränkung nach 12 WEG als Vormerkungsersatz oder -ergänzung aa) Mitwirkungsverpflichtungen in der Gemeinschaftsordnung bb) Bauträgervollmacht in den Erwerbsverträgen cc) Veräußerungsbeschränkung gem. 12 WEG dd) Realteilung als beste Lçsung II. Zustimmung Dritter bei der Veräußerung durch den Bauträger

7 III. Muster zur Teilungserklärung bei einer Mehrhausanlage Muster: Teilungserklärung bei einer Mehrhausanlage (Grundmuster) Abwandlungen und Ergänzungen zum Grundmuster B. Gemeinschaftsordnung bei einer Mehrhausanlage I. Mehrhausanlagen mit einer Vielzahl von Wohnungen Nutzung des Gemeinschaftseigentums Zuweisung von Sondernutzungsrechten Stimmrecht und Kostentragung Muster: Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage (Grundmuster) Ergänzungen und Abwandlungen zum Grundmuster II. Mehrhausanlagen bei Unmçglichkeit einer Grundstücksparzellierung (atypische WEG-Teilung) Ziel der Gemeinschaftsordnung: Annäherung an den Status einer Realteilung Beschreibung des Gemeinschafts- und des Sondereigentums Bestellung von Sondernutzungsrechten Recht auf Nutzung, Veräußerung, Vermietung und Verpachtung, Vornahme baulicher Veränderungen sowie der Errichtung von Bauwerken Kosten und Lasten Verwalter Eigentümerversammlung Muster: Gemeinschaftsordnung bei Teilung einer atypischen Wohnungseigentümergemeinschaft Die Umwandlung und Aufhebung von Sondereigentum bzw Gemeinschaftseigentum A. Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum I. Tatsächliche Ausgangssituation v.a. Aufteilung einer Eigentumswohnung Notwendigkeit der Auflassung und Eintragung Notwendigkeit baulicher Veränderungen Keine Veränderung der Miteigentumsanteile keine Veränderung des Kostenschlüssels und der Stimmrechte II. Form und Rechtsfolgen der Umwandlung Form der Umwandlung Eintragungsbewilligung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung Zustimmung der Gläubiger III. Die Aufhebung von Sondereigentum samt der Übertragung von Miteigentumsanteilen Tatsächliche Ausgangssituation Rechtliche Ausgangssituation Form

8 4. Keine Abgeschlossenheitsbescheinigung Rechte Dritter IV. Muster zur Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum V. Vergütungsregelungen für den Notar und das Gericht Die Vergütungsregelungen für den Notar Die Vergütungsregelungen für das Gericht Steuerliche Auswirkungen B. Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum I. Tatsächliche Ausgangssituation II. Form und Rechtsfolgen der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum Notwendigkeit der Auflassung und Eintragung Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung Anpassung der Kostenverteilung sowie der Stimmrechtsregelung Gläubigerrechte III. Muster: Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum IV. Vergütungsregelungen für den Notar und das Gericht Die Vergütungsregelungen für den Notar Die Vergütungsregelungen für das Gericht Steuerliche Auswirkungen C. Die Aufhebung der Gemeinschaft I. Tatsächliche und rechtliche Ausgangssituation II. Form der Aufhebung III. Zustimmung Dritter IV. Muster: Aufhebung der Gemeinschaft Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht A. Der Verwaltervertrag I. Rechtsnatur II. Parteien, Zustandekommen und Form des Verwaltervertrags Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentumsgemeinschaft a) Mçgliche Verwalter b) Vertrag mit dem Verband oder allen Wohnungseigentümern? Vertrag mit dem Verband zu Gunsten der Wohnungseigentümer Form III. Inhalt des Verwaltervertrages IV. Dauer und Kündigung des Verwaltervertrages Dauer Kündigung V. Honorarfragen

9 VI. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Gesetzliche Ausgestaltung im Rahmen der WEG-Reform Vertretungsfragen Verfahrensstandschaft a) Vertretung der Gemeinschaft nach außen b) Verwalter als Prozessstandschafter Einzelne Regelungsgegenstände a) Forderungsbeitreibung im Rahmen der Gemeinschaft, insbes. Wohngeld b) Kontoführung c) Eigentümerversammlung d) Abschluss von Verträgen e) Versicherungen f) Hausmeisterbestellung VII. Muster: Verwaltervertrag B. Die Verwaltervollmacht Teil 3: Der Prozess in Wohnungseigentumssachen Grundzüge des Verfahrens in Wohnungseigentumssachen ¾nderungen durch die WEG-Reform A. Die Zuständigkeit der Gerichte I. Binnenstreitigkeiten is der 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG, 23 Nr.2c GVG Erste Instanz a) Mahnverfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer persçnlich, 43 Nr. 6 WEG. 287 b) Sonstige Binnenstreitigkeiten, 43 Nr. 1 bis 4 WEG Rechtsmittelzuständigkeiten a) Berufung und Beschwerde b) Revision und Rechtsbeschwerde II. Streitigkeiten Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümer isd 43 Nr. 5 GVG Erste Instanz Rechtsmittelzuständigkeiten a) Berufung und Beschwerde b) Revision und Rechtsbeschwerde III. Streitigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer persçnlich gegen Dritte Sonderfall: Mahnverfahren mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragstellerin, 43 Nr. 6 WEG Sonstige Verfahren B. Schiedsvereinbarung, Vorschaltverfahren und Schlichtungsverfahren C. Die Verfahren nach 43 WEG I. 43 Nr. 1 WEG II. 43 Nr.2 WEG III. 43 Nr. 3 WEG

10 IV. 43 Nr.4 WEG V. 43 Nr.5 WEG VI. 43 Nr.6 WEG D. Wohnungseigentumssachen als ZPO-Verfahren I. Verhandlungs- oder Beibringungsgrundsatz Präklusion II. Dispositionsgrundsatz Entscheidung nach richterlichem Ermessen ( 21 Abs. 8 WEG) Der Dispositionsgrundsatz Entscheidung nach richterlichem Ermessen 21 Abs. 8 WEG 294 III. Unmittelbarkeitsgrundsatz Mündlichkeitsprinzip rechtliches Gehçr faires Verfahren E. Klage und Widerklage im Verfahren nach dem WEG F. Die Prozessführungsbefugnis G. Rechtsschutzinteresse H. Verfahrensbeteiligte I. Grundsätze II. Parteibezeichnungen Teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Partei Prozesse aller Wohnungseigentümer (mit Ausnahme des Gegners) III. Beiladung Grundsätze Zustellung der Klageschrift Bezeichnung der Beizuladenden in der Klageschrift Beitritt der Beigeladenen IV. Prozessstandschaft V. Wohnungseigentümer und Verwalter als Zeugen? I. Sonstige Verfahrensgrundsätze I. Güteverhandlung und mündliche Verhandlung II. Verfahren nach billigem Ermessen, 495a ZPO III. Klagerücknahme und Klageänderung IV. Parteiänderung V. Erledigung der Hauptsache VI. Versäumnis-, Verzichts-, und Anerkenntnisurteil VII. Schriftlicher Vergleich, 278 Abs. 6 ZPO VIII. Veräußerung des Wohnungseigentums nach Rechtshängigkeit IX. Rechtskraft Anfechtungsklage gem. 46 WEG J. Streitwert, Kostenentscheidung, Kostenerstattung und Streitwert I. Die Kostenentscheidung im Wohnungseigentumsprozess Grundsätze Kostenentscheidung bei Ermessensentscheidung in der Hauptsache ( 49 Abs. 1, 21 Abs. 8 WEG) Kostenauferlegung auf den Verwalter ( 49 Abs. 2 WEG) Rechtsmittel II. Kostenerstattung

11 III. Der Streitwert im WEG-Verfahren Binnenstreitigkeiten gem. 43 Nr. 4 WEG a) Klagen auf bezifferte Geldforderungen b) Sonstige Klagen Außenstreitigkeiten gem. 43 Nr. 5 WEG Streitwertfestsetzung IV. Gerichts- und Anwaltsgebühren in WEG-Sachen Gebührenvorschuss Grundsatz Gebührenvereinbarung mit dem Verwalter a) Klagen gegen die Wohnungseigentümer gem. 43 Nr. 1, 4 und 5 WEG aa) Binnenstreitigkeiten gem. 43 Nr. 1 WEG bb) Beschlussanfechtungsklagen gem. 43 Nr. 4, 46 WEG cc) Klagen Dritter gegen einzelne Wohnungseigentümer, 43 Nr.5 WEG b) Klagen gegen den Verband gem. 43 Nr. 2 und 5 WEG aa) Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verband gem. 43 Nr. 2 WEG bb) Klagen Dritter gegen den Verband gem. 43 Nr.5 WEG c) Die Gebühren is des 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6 WEG Gerichtsgebührenvorschuss Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung A. Klage auf Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (Anfechtungsklage) 43 Nr. 4, 46 WEG I. Vorprozessuale Situation Pflichten bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung. 322 aa) Sorgfältige Planung der Eigentümerversammlung (1) Einberufung unter Angabe der Beschlussgegenstände (2) Bezeichnung der Beschlussgegenstände (3) Form, sonstiger Inhalt und Zugang der Einberufung 324 bb) Praktische Erwägungen zur Einberufung einer Eigentümerversammlung Pflichten bei der Durchführung und Protokollierung der Eigentümerversammlung aa) Vorsitz in der Versammlung bb) Anfertigung eines Versammlungsprotokolls II. Prozess Formelle und materielle Anforderungen an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung a) Formelle Erfordernisse

12 b) Materielle Erfordernisse c) Klage auf Ungültigerklärung Sorgfältige Vorbereitung eines Antrags auf Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung formelle und prozesstaktische Anforderungen a) Ziele und Interessen des Mandanten b) Konzeptionelle Überlegungen zur Verfolgung der Mandantenziele aa) Vermeidung wiederholter Beschlussanfechtungen bb) Kenntnis der regionalen Rechtsprechung cc) Einschaltung eines Sachverständigen c) Prozessbeteiligte aa) Wohnungseigentümer Streitgenossenschaft Prozessverbindung bb) Verwalter cc) Antragsgegner, Beiladung (1) Klage eines Wohnungseigentümers (2) Klage des Verwalters cc) Ermittlung der materiell Beteiligten d) Anfechtungsfrist Begründungsfrist aa) Anfechtungsfrist bb) Begründungsfrist e) Beachtung von Verfahrenshindernissen und des Vorliegens eines allgemeinen oder besonderen Rechtsschutzinteresses 340 aa) Pflicht zur Durchführung eines Vorschaltverfahrens 340 bb) Schlichtungsverfahren nach 15 a EGZPO cc) Bestehen einer Schiedsvereinbarung dd) Allgemeines und besonderes Rechtsschutzinteresse Das Verfahren nach den 43 Nr. 4, 46 WEG a) Allgemeine Anforderungen an den Schriftsatz aa) Darlegungslast bb) Angabe von Beweismitteln b) Die Mçglichkeit einer einstweiligen Verfügung gem. 935 ff, 940 ZPO c) Die einzelnen Anforderungen an die Schriftsätze aa) Antragsform bb) Antragsinhalt, formelle Anforderungen d) Kostenvorschuss, Prozessvollmacht, Abschriften und Anlagen zu den Schriftsätzen aa) Kostenvorschuss bb) Prozessvollmacht, Ermächtigung des Verwalters zur Beauftragung eines Rechtsanwalts cc) Sonstige Urkunden dd) Abschriften von Anträgen und Anlagen Nichtigkeitsgründe im Anfechtungsverfahren

13 B. Klage auf Feststellung eines Nicht- bzw. Scheinbeschlusses sowie der Nichtigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung I. Nicht- bzw. Scheinbeschlüsse und nichtige Beschlüsse der Eigentümerversammlung Unbeachtlichkeit Hauptfälle II. Nichtige Beschlüsse Unbeachtlichkeit Hauptfälle III. Geltendmachung im gerichtlichen Verfahren Binnenstreitigkeiten, 43 Nr. 1 WEG A. Allgemeines B. Individualansprüche der Wohnungseigentümer auf Beseitigung, Unterlassung, Schadensersatz und Nachbesserung I. Vorprozessuale Situation Typische Konstellationen unter Darstellung der Rechtsgrundlagen a) Abwehransprüche wegen baulicher Veränderungen aa) Bauliche Veränderungen (1) Begriff der baulichen Veränderung (2) Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung (3) Erstherstellungsmaßnahmen (4) Maßnahmen im Rahmen der Notgeschäftsführung 366 (5) Ausnahmen vom Einstimmigkeitserfordernis (a) 22 Abs. 1 S. 2 WEG (aa) Nachteil (bb) Interessenabwägung (b) Modernisierende bauliche Veränderungen, 22 Abs. 2 WEG (c) Erschwerungen oder Erleichterungen durch Vereinbarung oder Teilungserklärung (aa) Erschwerungen (bb) Erleichterungen (cc) Erfordernis der Zustimmung des Verwalters bb) Abwehransprüche bei rechtswidrigen baulichen Veränderungen (1) Beseitigungsansprüche (aa) 1004 BGB (bb) 823 Abs. 1 BGB (cc) Beseitigungsverpflichtung durch Beschluss der Mehrheit (2) Wiederherstellungsansprüche (3) Unterlassungsansprüche (4) Einwendungen des Beklagten

14 b) Ansprüche auf Zustimmung zur Durchführung einer baulichen Veränderung Parabolantennen barrierefreier Zugang aa) Anbringung einer Parabolantenne bb) Barrierefreier Zugang zur Wohnung c) Individualansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers auf Unterlassung eines unzulässigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums aa) Rechtsgrundlagen bb) Vereinbarungen und Beschlüsse zur Regelung des Gebrauchs von gemeinschaftlichem und Sondereigentum (1) Vereinbarung (2) Mehrheitsbeschluss d) Ansprüche wegen Überschreitung eines Sondernutzungsrechtes aa) Die Rechtsgrundlagen für die Entstehung und den Inhalt sog. Sondernutzungsrechte (1) Begriffsbestimmung (2) Inhalt und Abgrenzung (3) Begründung, ¾nderung und Aufhebung eines Sondernutzungsrechtes Zustimmung Dritter bb) Ansprüche der Wohnungseigentümer bei Überschreitung der mit einer Sondernutzungsvereinbarung verbundenen Befugnisse e) Ansprüche des Berechtigten bei Eingriffen in sein Sondernutzungsrecht f) Schadensersatzansprüche im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aa) Verletzungen des Sondereigentums bb) Verletzungen des Gemeinschaftseigentums cc) Rechtswidriger Gebrauch des Wohnungseigentums Überschreitung von Sondernutzungsrechten dd) Umfang des Schadensersatzanspruchs g) Anspruch auf Ermächtigung zur Führung eines Rechtsstreits h) Individualanspruch auf Abschluss oder Anpassung einer Vereinbarung, 10 Abs. 2 S. 3 WEG Prozessvermeidung II. Prozess Verfahren nach 43 Nr. 1 WEG a) Kläger aa) Taktische Überlegungen Klage durch einen Wohnungseigentümer bb) Klage aller übrigen Wohnungseigentümer Verwalter als Vertreter bzw Prozessstandschafter

15 (1) Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Vertretung Vertrag Vereinbarung Beschluss der Eigentümer (2) Ermächtigung des Verwalters zur Prozessstandschaft Bestellung eines Rechtsanwaltes durch den Verwalter (3) Vor- und Nachteile der Prozessstandschaft des Verwalters (4) Pflicht der Wohnungseigentümer und des ermächtigten Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter in Prozessstandschaft? cc) Klage durch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft nach Beschluss der Eigentümerversammlung b) Beklagter c) Beizuladende d) Inhalt der Schriftsätze Anlagen und Beweismittel e) Einschaltung eines Sachverständigen Streitwert Streitverkündung und Nebenintervention a) Rechtsgrundlagen b) Verfahren Muster a) Antrag auf Beseitigung bzw. Rückbau einer baulichen Veränderung aa) Muster: Klageschriftsatz im Verfahren auf Beseitigung bzw. Rückbau einer baulichen Veränderung (Individualanspruch eines Wohnungseigentümers) bb) Muster: Klageerwiderungsschriftsatz im Verfahren auf Beseitigung bzw. Rückbau einer baulichen Veränderung b) Klagen auf Duldung einer Parabolantenne sowie eines barrierefreien Zugangs aa) Muster: Klage eines Wohnungseigentümers auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne bb) Muster: Klage eines Wohnungseigentümers auf Duldung der Schaffung eines barrierefreien Zugangs c) Klage eines Wohnungseigentümers auf Unterlassung des unzulässigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums 410 aa) Muster: Klageschriftsatz im Verfahren eines Wohnungseigentümers auf Unterlassung des unzulässigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums bb) Muster: Antragserwiderungsschriftsatz im Verfahren der übrigen Wohnungseigentümer auf Unterlassung des unzulässigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums

16 d) Klage eines Wohnungseigentümers auf Unterlassung des unzulässigen Gebrauchs des Sondereigentums durch einen anderen Wohnungseigentümer aa) Muster: Antragsschriftsatz im Verfahren auf Unterlassung des unzulässigen Gebrauchs des Sondereigentums durch einen anderen Wohnungseigentümer bb) Muster: Klageerwiderungsschriftsatz im Verfahren auf Unterlassung des unzulässigen Gebrauchs des Sondereigentums durch einen anderen Wohnungseigentümer e) Muster: Klage eines Wohnungseigentümers auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach baulichen Veränderungen in Folge unzulässiger Ausübung eines Sondernutzungsrechts f) Klage auf Schadensersatz wegen Verletzung des Sondereigentums durch Miteigentümer bzw. deren Mieter aa) Muster: Antragsschriftsatz im Verfahren auf Schadensersatz wegen Verletzung des Sondereigentums durch Miteigentümer bzw. deren Mieter bb) Muster: Klageerwiderungsschriftsatz im Verfahren auf Schadensersatz wegen Verletzung des Sondereigentums durch Miteigentümer bzw deren Mieter cc) Muster: Replikschriftsatz im Verfahren auf Schadensersatz wegen Verletzung des Sondereigentums durch Miteigentümer bzw deren Mieter g) Muster: Klage eines Wohnungseigentümers gegen die anderen auf Anpassung des Kostenschlüssels h) Muster: Klage gegen die Wohnungseigentümer auf Ermächtigung zur Führung eines Rechtsstreits gegen einen Dritten Verbandsstreitigkeiten mit den Wohnungseigentümern, 43 Nr. 2 WEG A. Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft I. Allgemeines II. Ausübung und Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten III. Ausübung und Wahrnehmung sonstiger Rechte und Pflichten B. Vertretung oder Prozessstandschaft des Verwalters kraft Ermächtigung I. Allgemeines II. Ermächtigung des Verwalters zur Vertretung oder zur aktiven Prozessstandschaft Vertretung durch den Verwalter Bestellung eines Rechtsanwalts Verwalter als Prozessstandschafter

17 C. Klagen zwischen dem Verband und Wohnungseigentümern I. Klagen des Verbands gegen Wohnungseigentümer Klage auf Zahlung rückständiger Lasten- und Kostenanteile a) Vorprozessuale Situation aa) Rechtsgrundlagen (1) Wohngeldvorschüsse (2) Einziehung der Beiträge bb) Sonderumlagen cc) Die Jahresabrechnung dd) Verzugszinsen ee) Einwendungen des Wohnungseigentümers Vermeidung eines Prozesses (1) Einwendungsausschluss in der Gemeinschaftsordnung (2) Aufrechnung mit eigenen Forderungen gegen die Gemeinschaft (3) Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten (4) Einwand fehlender Fälligkeit (5) Einrede der Verjährung ff) Prozesstaktik Mahnverfahren b) Prozess aa) Verfahren nach 43 Nr. 2 WEG (1) Kläger (2) Beklagte bb) Die Beitreibung rückständiger und künftiger Wohngeldforderungen Klageinhalt und -begründung (1) Klage auf Zahlung rückständiger Wohngeldbeträge 444 (2) Klage auf Zahlung künftiger Wohngeldbeträge cc) Muster c) Zwangsvollstreckung eines Titels auf rückständige Kosten und Lasten aa) Allgemeines bb) Zwangsversteigerung WEG-Reform (1) Vorrangige Ansprüche gem. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG 453 (2) Begrenzung des Vorrangs (3) Zwangsvollstreckung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (4) Zwangsvollstreckung durch dritte Gläubiger cc) Zwangsverwaltung WEG-Reform dd) Muster Klage des Verbands zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer nach Beschluss der Eigentümerversammlung a) Prozesstaktik b) Verfahren c) Muster

18 D. Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums I. Vorprozessuale Situation Materielle Voraussetzungen für die Entziehung des Wohnungseigentums a) Die Generalklausel des 18 Abs. 1 WEG b) Wiederholter Pflichtverstoß und Zahlungsverzug gem. 18 Abs. 2 WEG aa) 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG bb) 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG Der Entziehungsbeschluss nach 18 Abs. 3 WEG a) Inhalt b) Ladung zur Eigentümerversammlung und Mehrheit c) Anfechtung des Einziehungsbeschlusses Unabdingbarkeit des Anspruches, 18 Abs. 4 WEG II. Prozess Verfahren nach 43 Nr. 2 WEG Klägerin und Beklagter Beschluss der Eigentümerversammlung Zuständigkeit Inhalt der Klageschrift und Anlagen Verteidigungsmçglichkeiten des Beklagten Streitwert und Kosten des Verfahrens Die Wirkungen des Urteils gem. 19 Abs. 1 WEG Die Abwendungsbefugnis bei einem Urteil wegen Zahlungsverzugs ( 19 Abs. 2 WEG) Muster zum Verfahren auf Entziehung des Wohneigentums III. Die Vollstreckung des Entziehungsurteils, 19 Abs. 1 WEG E. Klagen der Wohnungseigentümer gegen den Verband I. Allgemeines II. Streitigkeiten im Rahmen des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung Rechtsschutzbedürfnis bestimmter Klageantrag III. Muster Rechtsstreitigkeiten Dritter mit dem Verband und den Wohnungseigentümern 493 A. Allgemeines B. Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, 43 Nr. 5 WEG I. Ansprüche II. Prozess, 43 Nr. 5 WEG III. Muster C. Klagen Dritter gegen einzelne Wohnungseigentümer, 43 Nr. 5 WEG I. Ansprüche II. Die Haftung der Wohnungseigentümer neben dem Verband nach 10 Abs. 8 WEG das neue Haftungssystem nach der WEG- Reform Die anteilige Haftung der Wohnungseigentümer gem. 10 Abs. 8 WEG Gefahr der vollen Außenhaftung

19 2. Einwendungen und Einreden des haftenden Wohnungseigentümers keine gesamtschuldnerische Haftung von Verband und Wohnungseigentümern Die Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer Sicherheiten der Gläubiger für die Haftung der Wohnungseigentümer Bauhandwerkersicherungshypothek Klage Muster D. Klagen einzelner Wohnungseigentümer bzw des Verbandes gegen Dritte Gewährleistungsprozesse I. Allgemeines II. Gewährleistungsansprüche bei Werkleistungen am Sonder- bzw Gemeinschaftseigentum Allgemeines Ausübung vertraglicher Ansprüche bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum Rechtsverfolgungskompetenz der erwerbenden Wohnungseigentümer und/oder der Wohnungseigentümergemeinschaft? a) Materielle Rechtsinhaberschaft b) Originäre Rechtsverfolgungskompetenz Erwerber oder Verband? c) Gewillkürte Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands der Wohnungseigentümer bei primären Mängelrechten aa) Primäre Mängelrechte bb) Rückabwicklungsrechte des Erwerbers nach Beschlussfassung zur Geltendmachung primärer Mängelrechte Prozess a) Gesetzliche Prozessstandschaft der Gemeinschaft b) Gewillkürte Prozessstandschaft der Gemeinschaft Muster III. Sonstige vertragliche und gesetzliche Ansprüche des Verbands bzw der Wohnungseigentümer Vertragliche Ansprüche Gesetzliche Ansprüche Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters, 43 Nr. 3 WEG gerichtliche Bestellung und Abberufung A. Die WEG-Reform B. Vorprozessuale Situation I. Typische Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter unter Darstellung der Rechtsgrundlagen Ansprüche der Wohnungseigentümer, die sich aus dem Status des Verwalters ergeben

20 a) Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung gem. 24 WEG aa) 24 WEG Normzweck bb) Die Pflicht zur Einberufung gem. 24 Abs. 1 WEG. 529 cc) Die Pflicht des Verwalters, in der Eigentümerversammlung den Vorsitz zu führen, 24 Abs. 5 WEG 530 dd) Die Pflicht zur Einberufung einer Wiederholungsversammlung, 25 Abs. 4 WEG ee) Die Pflicht des Verwalters zur Führung einer Beschluss-Sammlung, 24 Abs. 7 und 8 WEG Sanktionen b) Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Erstellung des Wirtschaftsplans bzw einer Jahresabrechnung sowie auf Rechnungslegung aa) Die Pflicht zur Erstellung des Wirtschaftsplans bb) Die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung cc) Rechnungslegung an die Gesamtheit (1) Die Pflicht zur Rechnungslegung bzw Auskunftserteilung (2) Auskunftserteilung an den einzelnen Wohnungseigentümer (3) Vollstreckung der Ansprüche auf Rechnungslegung und Auskunft Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter aus 27 Abs. 1 und 4 WEG a) Der Normzweck des 27 Abs. 1 WEG b) Unabdingbarkeit der dem Verwalter zustehenden Aufgaben und Befugnisse c) Pflichten im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern, 27 Abs. 1 und 5 WEG aa) Ausführung von Beschlüssen und der Hausordnung, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (1) Durchführung von Beschlüssen und Vereinbarungen (a) Vereinbarungen (b) Fehlerhafte Beschlüsse (c) Nichtige Beschlüsse oder Nicht- bzw Scheinbeschlüsse (2) Handeln im Namen der Wohnungseigentümer bb) Durchführung der Hausordnung cc) Instandhaltung und Instandsetzung, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dd) Notmaßnahmen, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG

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