I m mobil ienmarkt- Research

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1 Alexander Georgi I m mobil ienmarkt- Research Analyse einer neuen Bankdienstleistung Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Hans H. Lechner Deutscher Universitäts-Verlag

2 XI Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XIX XXI XXIII Teil I: Grundlegung der Arbeit 1 Einleitung_ 1.1 Einführung in die Problemstellung 1.2 Legitimation und Notwendigkeit der Untersuchung Bisherige Behandlung in der wissenschaftlichen Literatur Bedeutung für die bankbetriebliche Praxis Bedeutung für die weitere immobilienökonomische Praxis Zielsetzung der Arbeit Untersuchungsgang der Arbeit 12 2 Informationsmanagement als integrativer Bestandteil des Immobilienmarkt-Research Bedeutung der Informationen und des Informationsmanagements Begriff und Aufgaben des strategischen Informationsmanagements Informationsbedarf Führungsinformationssysteme^ Unternehmenssteuerung mit den richtigen Informationen Strategisches Informationsmanagement durch das Immobilienmarkt-Research Immobilienmarkt-Research als Informationsdienstleister 18 3 Besonderheiten des Immobilienmarktes Besonderheiten des Gutes Immobilie Probleme der Immobilienteilmärkte Filtering-Prozeß Arbitrage-Modell Objektnutzungsspezifische Heterogenität der Immobilienmärkte Wohnwirtschaftliche Objekte Büro- und Verwaltungsgebäude Einzelhandelsimmobilien 27

3 XII Sonstige Nutzungsarten Teilmärkte nach weiteren Kriterien 28 4 Definitorische Präzisierungen Begriff der Marktforschung Begriff der Marktanalyse in der Immobilienökonomie Begriff der Standortanalyse Makro- und Mikroanalyse Weiche und harte Standortfaktoren Abgrenzungen zur Objektanalyse und Objektbewertung Objektanalyse Objektbewertung Zusammenfassende Darstellung der Analyseverfahren Begriff des Immobilienmarkt-Research 38 Teil II: Immobilienmarkt-Research-Prozeß 39 5 Methoden der Daten- und Informationsgewinnung Sekundärmarktforschung: Anbieter von Immobilienmarkt-Research-Dienstleistungen Träger des Immobilienmarkt-Research Leistungsangebote und Ziele der Träger des Immobilienmarkt-Research Nutzung des Internet Primärmarktforschung Befragung Formen der Kommunikation Befragungsstrategie Frageformulierung, Skalierungsform und Auswahlverfahren bzw. - techniken Phasen der Fragebogenentwicklung Beobachtung Beobachtungsmethoden Bewußtseinsgrad des Beobachteten Vor- und Nachteile der Beobachtung Panel 56

4 XIII Begriff des Panels Methodische Probleme Die Elemente eines Panels Gruppendiskussion Konkurrenzforschung Wissensmanagement als moderner Ansatz der Daten- und Informationsgewinnung Grundlagen zum Wissensmanagement Entwicklung des Wissensmanagements Ziele des Wissensmanagements Wissensarten bzw. Dimensionen des Wissensmanagements Inneres und äußeres Wissen Management des inneren Wissens Management des äußeren Wissens Explizites und implizites Wissen Wissen des Einzelnen und Wissen der Organisation Aktuelles und zukünftiges Wissen Immobilienmarkt-Research, Wissensmanagement und Wissensstruktur der Organisation Immobilienfinanzierung als wissensbasierte Geschäftseinheit ohne Nutzung des vorhandenen Wissens Konkurrenzorientierter Ansatz über Benchmarking Unterscheidungskriterien des Benchmarking Benchmarking-Prozeß Kontinuierliches Benchmarking Aufbereitung der Daten und Informationen Bestimmung der Qualität der Daten und Informationen Definition der zur Analyse einzusetzenden Daten und Informationen Umsetzung der Theorie der Daten- und Informationsgewinnung in die Praxis eines Kreditinstitutes Amtliche und halbamtliche Statistiken, Analyse der Leistungsangebote der Träger des Immobilienmarkt-Research sowie Internetrecherchen Befragung Befragung von Kunden Befragung von Mitarbeitern Befragung der Firmenkunden- bzw. Immobilienkundenbetreuer Befragung der Kreditanalysten Befragung von anderen Immobilienunternehmungen Befragung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) 81

5 XIV Expertengespräche Beobachtung Kontakte zu den Marktteilnehmern Benchmarking-Studie der Commerzbank AG 6 Methoden der Datenanalyse 6.1 Meßtheoretische Grundlagen Problem der Genauigkeit Fehlerarten Reliabilität und Validität Meta-Analyse 6.2 Statistische Analysemethoden Auszähltechniken Univariate Verfahren Bivariate und multivariate Verfahren 6.3 Volkswirtschaftliche Analysemethoden Stock-Flow-Modell nach DiPasquale und Wheaton Grundlagen des Modells Volkswirtschaftliche Einflußfaktoren Kapitalnutzungskosten Baukosten Grenzen des Modells Integration der Erwartungsbildung der Marktteilnehmer Übertragungsmöglichkeiten auf die Praxis Zusammenhänge der Immobilienmarkthausse Zusammenhänge der Immobilienmarktbaisse Angebot auf dem Immobilienmarkt Nachfrage auf dem Immobilienmarkt Weitere bedeutende Indikatoren Methoden der Wohnungsbedarfsprognosen Zvklen in der Immobilienökonomie 7 Angewandtes Immobilienmarkt-Research am Beispiel der Region Berlin 7.1 Überregionales Immobilienmarkt-Research 7.2 Makroanalyse Berliner Wirtschaftslage Analyse Berlin sowie Bezirksanalyse Entwicklung der Bevölkerung Wanderungen zwischen Berlin und Brandenburg Zahl der Privathaushalte Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen

6 XV Strukturen der Familien und Haushalte Sozialstrukturindex Kaufkraft Analyse des engeren Verflechtungsraumes von Berlin Fazit der Makroanalyse für die Region Berlin Grundstücksmarkt Berlin und Brandenburg Wohnungsmarkt Region Berlin Büromarkt Berlin Ursachen der ineffizienten Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt Wesentliche Aussagen und Annahmen erstellter Prognosen Kritik an der Bevölkerungsprognose Entwicklung seit der Erstellung dieser Prognosen Zwischenfazit Ergebnisdokumentation Interne Ergebnisdokumentation Externe Ergebnisdokumentation 141 Teil III: Entwicklung eines Steuerungskonzeptes auf Grundlage der Informationen des Immobilienmarkt-Research Marktorientiertes Risiko-Management Gründe für die Verknüpfung des Immobilienmarkt-Research-Prozesses mit dem Risiko-Management Risiko-Management-Prozeß Risikoidentifikation Risikoquantifizierung Rating Bildung von Wertberichtigungen Risikosteuerung Risikokontrolle Risikopolitische Ansätze zur Steuerung des bonitätsrisikobehafteten Kreditgeschäfts 150