PD Dr. Daniel Effer-Uhe. Sachenrecht
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- Bärbel Fuhrmann
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1 PD Dr. Daniel Effer-Uhe Sachenrecht
2 Entscheidender Zeitpunkt, in dem der nicht Berechtigte fälschlich im Grundbuch eingetragen sein muss: Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs Entscheidender Zeitpunkt, in dem der Erwerber gutgläubig sein muss: Grundsätzlich ebenfalls Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, aber mit einer ganz wesentlichen Ausnahme in 892 II: Wenn zum Erwerb des Recht die Eintragung erforderlich ist, kommt es auf den Zeitpunkt an, in dem Einigung und Antrag vorliegen. 892 II soll dann nicht gelten, wenn außer der Eintragung noch weitere Erwerbsvoraussetzungen fehlen, z.b. eine öffentlich-rechtliche Genehmigung. Dann soll es auf den Zeitpunkt ankommen, in dem die letzte Voraussetzung außer der Eintragung erfüllt wird. Wenn der Erwerb bereits durch eine Vormerkung gesichert ist, soll es auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung ankommen. Begründung: Die Vormerkung sei zwar kein dingliches Recht am Grundstück, bewirke aber schon eine dingliche Gebundenheit und verleihe dem gesicherten Anspruch in gewissem Rahmen dingliche Wirkung. (In der Literatur wird gelegentlich ohne nähere Begründung auch der Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung genannt.) 2
3 Beispielsfall zum gutgläubigen Ersterwerb/Zweiterwerb der Vormerkung (nach Wolf/Wellenhofer, Sachenrecht, 30. Aufl. 2015, 19 Rdnr. 34 f.): Ausgangsfall: Nach dem Tod seines Vater Valentin (V) wird Sohn Sascha (S) als vermeintlicher Alleinerbe im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. S verkauft das Grundstück nun durch notariellen Kaufvertrag an Kilian (K) und bewilligt diesem eine Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird. Sobald K den Kaufpreis auf das Notarkonto eingezahlt hat, soll Notar N den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellen. Nun wird ein Testament des V gefunden, aus dem hervorgeht, dass er wirksam die Eintracht Frankfurt Fußball AG zum Alleinerben eingesetzt hat. Obwohl K hiervon erfährt, zahlt er den Kaufpreis und wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Ist das Grundbuch unrichtig? 3
4 Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung: Lösungsskizze Grundbuch richtig, wenn K Eigentümer Zunächst V Eigentümer, dann Eintracht ( 1922 I) Kein Eigentumserwerb des K vom Berechtigten Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten ( 873, 892)? Einigung, [Verkehrsgeschäft,] Voreintragung, [Zulässigkeit der Eintragung,] Fehlen eines Widerspruchs, Eintragung (+) Problematisch: fehlende Kenntnis: anfangs war K gutgläubig, wurde aber vor Eintragung bösgläubig. => Relevanter Zeitpunkt? Nach 892 II grundsätzlich Zeitpunkt der Antragstellung; bei Auflassungsvormerkung aber abweichend Zeitpunkt des Vormerkungserwerbs, da sonst deren Sicherungszweck nicht erfüllt werden könnte. Gutgläubiger (Erst-)Erwerb der Vormerkung? Möglich nach 893, 2. Alt., 892. (Argumente siehe nächste Folie.) K hat gutgläubig die Vormerkung erworben und war in diesem Zeitpunkt gutgläubig. Ergebnis: fehlende Kenntnis im entscheidenden Zeitpunkt (+) => Eigentumserwerb (+) => Grundbuch richtig. 4
5 Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung: Nach h.m. kann die Vormerkung als Sicherungs recht wie das Vollrecht gutgläubig vom Nichtberechtigten erworben werden. 892 findet allerdings keine direkte Anwendung, da die Vormerkung kein dingliches Recht ist. Da die Vormerkung aber eine dingliche Gebundenheit des Grundstücks bewirkt, stellt ihre Bewilligung eine Verfügung i.s.d. 893, 2. Alt. dar, so dass 892 entsprechende Anwendung findet. Voraussetzung: Legitimation des Verfügenden durch das Grundbuch, Gutgläubigkeit des Erwerbers. Hinsichtlich des späteren Eigentumserwerbs genügt Gutgläubigkeit im Zeitpunkt des Erwerbs der Vormerkung, da der Erwerber in diesem Zeitpunkt ein Anwartschaftsrecht erwirbt. 5
6 Beispielsfall zum gutgläubigen Ersterwerb/Zweiterwerb der Vormerkung (nach Wolf/Wellenhofer, Sachenrecht, 30. Aufl. 2015, 19 Rdnr. 34 f.): Ausgangsfall: Nach dem Tod seines Vater Valentin (V) wird Sohn Sascha (S) als vermeintlicher Alleinerbe im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. S verkauft das Grundstück nun durch notariellen Kaufvertrag an Kilian (K) und bewilligt diesem eine Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird. Sobald K den Kaufpreis auf das Notarkonto eingezahlt hat, soll Notar N den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellen. Nun wird ein Testament des V gefunden, aus dem hervorgeht, dass er wirksam die Eintracht Frankfurt Fußball AG zum Alleinerben eingesetzt hat. Obwohl K hiervon erfährt, zahlt er den Kaufpreis und wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Ist das Grundbuch unrichtig? Abwandlung: K wusste von Anfang an, dass S nicht der wahre Erbe ist. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten tritt K seinen Anspruch auf Übereignung an die gutgläubige Carolin (C) ab. Nachdem zugunsten der Eintracht ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen wurde, bewirkt C ihre Eintragung als Eigentümerin. 6
7 Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung: Lösungsskizze Grundbuch richtig, wenn C Eigentümerin Zunächst V Eigentümer, dann Eintracht ( 1922 I) Kein Eigentumserwerb des K, da nicht gutgläubig Gutgläubiger Erwerb der C vom Nichtberechtigten ( 873, 892)? Einigung, [Verkehrsgeschäft,] Voreintragung, [Zulässigkeit der Eintragung,] Eintragung (+) Fehlender Widerspruch (-); 892 II betrifft nur die Kenntnis, nicht den Widerspruch, so dass die Eintragung eines Widerspruchs noch bis zur Eintragung des Erwerbs schaden kann. Aber Widerspruch analog 883 II unbeachtlich, falls vorher Vormerkung erworben. Tatsächlich bestehende Vormerkung wäre analog 401 übergegangen. K hatte aber keine Vormerkung erworben, da S Nichtberechtigter war und K von der fehlenden Berechtigung wusste. Gutgläubiger (Zweit-)Erwerb der Vormerkung analog 892, 893, 2. Alt.? H.M.: (-), da Vormerkung kein dingliches Recht, Abtretung nicht auf Vormerkung bezogen und Vormerkungserwerb außerhalb des Grundbuchs. Ergebnis nach h.m.: kein gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung, Widerspruch verhindert Eigentumsübergang vom Nichtberechtigten, das Grundbuch ist unrichtig. 7
8 Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung: Nach h.m. ist ein gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung (durch Abtretung eines tatsächlich bestehenden Anspruchs, der durch eine nicht wirksam bestellte Vormerkung gesichert ist) nicht möglich. Begründung: 892, 893, 2. Alt. sollen nicht in Betracht kommen, da die Vormerkung kein dingliches Recht ist. Der Zweiterwerb der Vormerkung vollziehe sich außerdem (analog 401) außerhalb des Grundbuchs; die Abtretung der Forderung sei schon kein auf die Vormerkung bezogenes Rechtsgeschäft. Es sei nicht ersichtlich, warum man die Verkehrsfähigkeit bloßer Übereignungansprüche steigern müsse, immerhin könnte sich der Zeiterwerber zur Sicherheit eine eigene Vormerkung bestellen lassen. Gegenargumente (für eine analoge Anwendung von 892, 893): Auch derjenige, der sich die Forderung im Vertrauen auf die Akzessorietät der Vormerkung abtreten lasse, sei schutzbedürftig; auch diese Abtretung erfolge i.d.r. im Vertrauen auf die Grundbuchlage. Differenzierung des BGH: Gutgläubiger Zweiterwerb nur dann, wenn der anfängliche Ersterwerb nur deshalb unwirksam war, weil der Bewilligende Nichtberechtigter und der Ersterwerber bösgläubig, nicht aber bei Bestellung durch Berechtigten und Unwirksamkeit aus sonstigen Gründen. 8
9 Beispielsfall zu 899a Die E-GbR ist Eigentümerin eines Grundstücks und als solche mit den Gesellschaftern A und B im Grundbuch eingetragen. Anfang Januar 2015 wird noch der C als Gesellschafter aufgenommen. Dennoch schließen A und B im Namen der GbR kurz darauf einen notariellen Kaufvertrag mit K über das Grundstück und erklären zugleich die Auflassung. K erfährt von der Aufnahme des C in die Gesellschaft erst nach seiner eigenen Grundbucheintragung. Wie ist die Rechtslage? Erwerb von der nicht ordnungsgemäß vertretenen GbR nach 899a S. 2, 892 (+) Anspruch auf Rückübereignung nach 812 I S. 1, 1. Alt.? Rechtsgrund: Kaufvertrag? Problem: GbR bei Kaufvertrag nicht ordnungsgemäß vertreten. Hilft 899a S. 2 auch über die fehlende Vertretung beim schuldrechtlichen Geschäft hinweg? H.M.: Nein (systematische Stellung im Sachenrecht, auch 892 betrifft nur Erwerb und damit Verfügungsgeschäft). A.A.: ja, denn der Gesetzgeber wollte den Erwerb von der GbR umfassend schützen. Auch nach der h.m. denkbar: Anscheinsvollmacht der GbR, da sie sich um eine zeitnahe Anpassung des Grundbuchs hätte bemühen müssen. 9
10 Der Grundbuchberichtigungsanspruch, 894 Die Eintragung eines Widerspruchs ( 899 I) kann denjenigen, der mit seinem Recht nicht im Grundbuch eingetragen ist, vorläufig davor schützen, sein Recht durch gutgläubigen Erwerb zu verlieren. Auf Dauer hat er aber vor allem ein Interesse an der Berichtigung des Grundbuchs. Voraussetzung einer Berichtigung ist nach 19 GBO eine Bewilligung des eingetragenen Nichtberechtigten. Einen Anspruch auf diese Bewilligung gibt dem wahren Berechtigten 894. Voraussetzung ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs, also das Auseinanderfallen von materieller und formeller Rechtslage. Anspruchsinhaber ist der wirkliche Berechtigte, Anspruchsgegner der Buchberechtigte. Der Grundbuchberichtigungsanspruch ist mit dem Vindikationsanspruch vergleichbar. Daher sollen die 987 ff., 994 ff. analog anwendbar sein. Gegenüber 1004 ist 894 lex specialis. Andere Anspruchsgrundlagen wie 985 oder 812 ff. können dagegen neben den Grundbuchberichtigungsanspruch treten. 10
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