Übertragung betrieblicher Immobilien. Die ertragsteuerliche Behandlung seit dem 1. April Stefan Weinhandl. Lnde

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1 Übertragung betrieblicher Immobilien Die ertragsteuerliche Behandlung seit dem 1. April 2012 Stefan Weinhandl Lnde

2 Inhaltsverzeichnis VORWORT 5 INHALTSVERZEICHNIS 8 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS EINLEITUNG BEGRIFFSDEFINITIONEN Grundstücke im Sinne des 30 Abs Grund und Boden Gebäude Grundstücksgleiche Rechte Altvermögen und Steuerverfangenheit im Sinne des 30 Abs Umwidmung im Sinne des 30 Abs 4 Z GRUNDSTÜCKSÜBERTRAGUNGEN IM ERTRAGSTEUERRECHT Grundsätze der betrieblichen Immobilienbesteuerung Sachliche und persönliche Steuerpflicht Entgeltliche Übertragung als Steuertatbestandsbegründung Gewinnermittlung bei Grundstücksverkäufen Steuerbefreiungen gemäß 4 Abs 3a Z Abgeltung für Wertminderungen aus öffentlichem Interesse Behördlicher Eingriff Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren Gewöhnliche Gewinnermittlung Veräußerungserlös Allgemeine Bewertungsgrundsätze Tausch Raten- und Rentenzahlungen Entnahmen und Betriebsaufgaben (Buch-)Wertansatz betrieblicher Grundstücke Erstbewertung: Buchwertansatz bei Anschaffung und Herstellung Bewertungsansatz bei Einlagen von Grundstücken Folgebewertung Aufwendungen im Zusammenhang mit betrieblichen Grundstücken Abzugsverbot von Aufwendungen Dennoch abzugsfähige Aufwendungen ; * Inflationsabschlag Pauschale Gewinnermittlungsoption für Altgrundstücke Gespaltene Veräußerungsgewinnermittlung Verlustausgleich und -vortrag Besonderer Steuersatz in Höhe von 25% Obligatorische Ausnahmen vom besonderen Steuersatz Grundstücke im Umlaufvermögen 82 8

3 Betriebsschwerpunkt Grundstückshandel und gewerbliche Überlassung Teilwertabschreibungen Übertragene stille Reserven Veräußerung gegen Rente bei 4 Abs 3 Gewinnermittlung Fakultative Ausnahme vom besonderen Steuersatz: Die Regelbesteuerungsoption.' (Selbst-)Berechnung und Mitteilung der Immobilienertragsteuer Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen Mitteilung und Selbstberechnung der Immo-ESt durch Parteienvertreter Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer Ausnahmen von der Selbstberechnungspflicht Entstehung der Steuerschuld und Fälligkeit der Immo-ESt Durchführung der Selbstberechnung, Mitteilung und Entrichtung Haftung der Parteienvertreter Besondere Vorauszahlung bei unterlassener Selbstberechnung Anrechnung, aber keine Abgeltungswirkung im betrieblichen Bereich Mitteilung der Einkünfte durch Abgabenerklärung Besonderheiten der Gewinnermittlungsarten Abs 1 und Abs 3 Gewinnermittlung: Wertänderungen von Grund und Boden im Anlagevermögen Abs 3 Gewinnermittlung Grund und Boden im Anlageverzeichnis Gebäude und nicht abnutzbares Umlaufvermögen" Grundstücksveräußerungen gegen Rente zum Regelsteuersatz Gewinnermittlung: Gewillkürtes Betriebsvermögen Wechsel der Gewinnermittlungsart Von 5 auf 4 Gewinnermittlung Von 4 auf 5 Gewinnermittlung Besonderheiten der Rechtsformen Personengesellschaften Durchgriffsprinzip bei Grundstücksveräußerungen Übertragung stiller Reserven nach Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften Wechsel zwischen Gesamthand- und Sonderbetriebsvermögen Körperschaften Körperschaften im Sinne des 7 Abs 3 KStG Beschränkt steuerpflichtige Körperschaften der ersten Art Beschränkt steuerpflichtige Körperschaften der zweiten Art Privatstiftungen ERTRAGSTEUERLICHE WÜRDIGUNG DER STEUERREFORM Ertragsteuervorteile der neuen Rechtslage Allgemeingültiger Vorteil: Der 25%ige proportionale Tarif Sachverhaltsspezifische Vorteile 160 9

4 Verkauf von Betriebsgebäuden Verkauf von Grundstücken bei 5 Gewinnermittlung Verkauf von steuerverfangenem Grund und Boden bei 4 Gewinnermittlung Inflationsabschlag Entnahme von Grund und Boden zum Buchwert Versteuerung von Grund-und-Boden-Rücklagen Ertragsteuernachteile der neuen Rechtslage Allgemeingültige Nachteile Halber Verlustausgleich Abzugsverbot von Aufwendungen gemäß 20 Abs Mitteilungs- und Selbstberechnungspflicht der Immobilienertragsteuer Sachverhaltsspezifische Nachteile Grund und Boden des Altvermögens im Anlagevermögen von 4 Gewinnermittlern Grundstücke des Umlaufvermögens von 4 Abs 3 Gewinnermittlern Grundstücksveräußerung von beschränkt steuerpflichtigen Körperschaften zweiter Art ERTRAGSTEUERLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN Unentgeltliche Übertragungen Optimierung des Veräußerungsvorganges Verkürzte Abschreibungsdauer bei Gebäuden Veräußerungszeitpunkt und Inflationsabschlag Entnahme von Grund und Boden und Hauptwohnsitzbefreiung ZUSAMMENFASSUNG FALLBEISPIELE Allgemeine Beispiele zur Immobilienbesteuerung Abgrenzung Grundstücksveräußerung Entgeltlichkeit, Teilentgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit Steuerbefreiungen nach 4 Abs 3a Z Gewöhnliche Gewinnermittlung Ermittlung des Veräußerungserlöses (Buch-)Wertansatz betrieblicher Grundstücke, (Nicht) abzugsfahige Aufwendungen bei Grundstücksübertragungen Inflationsabschlag Pauschalierte Gewinnermittlung GespafteneVeräußerungsgewinnermittlung Verlustausgleich und -vortrag Besonderer Steuersatz in Höhe von 25% Immobilienertragsteuer Entstehung der Steuerschuld und Fälligkeit Durchführung der Selbstberechnung, Mitteilung und Entrichtung Haftung der Parteienvertreter

5 7.2. Beispiele zu den Besonderheiten der Gewinnermittlungsarten Abs 3 Gewinnermittlung Gewinnermittlung Wechsel der Gewinnermittlungsarten Beispiele zu den Besonderheiten der Rechtsformen Personengesellschaften Durchgriffsprinzip Übertragung stiller Reserven Veräußerung der Anteile an einer Personengesellschaft Wechsel zwischen Gesamthand- und Sonderbetriebsvermögen Körperschaften Tauschgrundsatz Abs 3 KStG Körperschaften Beschränkt steuerpflichtige Körperschaften der ersten Art Beschränkt steuerpflichtige Körperschaften der zweiten Art Privatstiftungen Beispiele zur Ertragsteuergestaltung Unentgeltliche Übertragung Optimierung des Veräußerungsvorganges Verkürzte Abschreibungsdauer von Gebäuden Veräußerungszeitpunkt und Inflationsabschlag Entnahme von Grund und Boden und Hauptwohnsitzbefreiung 280 LITERATURVERZEICHNIS 282 QUELLENVERZEICHNIS 287 JUDIKATUR VERZEICHNIS 288 STICHWORTVERZEICHNIS 292