A könnte einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung haben gem. 894 BGB.

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1 Lösung Fall 19: Das Berliner Grundstück Teil II A könnte einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung haben gem. 894 BGB. Dann müsste das Grundbuch hinsichtlich eines dinglichen Rechts am Grundstück unrichtig sein. 1. Anspruchsgegner Der Anspruch aus 894 BGB setzt zunächst voraus, dass der Anspruchsgegner im Grundbuch überhaupt eingetragen ist. Hier war der W eingetragen. Da W somit im Grundbuch steht, ist er als Anspruchsgegner auch Inhaber der Buchposition. 2. Anspruchssteller noch Eigentümer Weiterhin müsste die A Eigentümerin des Grundstücks sein. a) Ursprünglich Ursprünglich ist die A Eigentümerin des Grundstücks gewesen. b) Verlust durch Auflassung und Eintragung an V ( 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB) Sie könnte ihr Eigentum allerdings infolge wirksamer Übertragung auf V verloren haben, 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB. Dies setzt die Auflassung (= dingliche Einigung) und die Eintragung der V in das Grundbuch voraus.

2 Laut Sachverhalt liegt eine wirksame Auflassung vor. Allerdings fehlt es an der konstitutiven Voraussetzung der Eintragung. Da ein Eintragungsantrag für die V bisher nicht gestellt wurde, konnte sie das Eigentum nicht erwerben. Ein Verlust des Eigentums der A durch Auflassung und Eintragung scheidet mangels Eintragung aus. A ist somit Eigentümerin des Grundstücks geblieben. c) Verlust durch Auflassung und Eintragung, 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 (V an W) In Betracht kommt allerdings ein Verlust des Eigentums an dem Grundstück durch Verfügung der V an W, 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB. aa) Auflassung, 925 Abs. 1 BGB (= dingliche Einigung) Zunächst müssten sich V und W über den Eigentumsübergang geeinigt haben, 145 ff BGB. Voraussetzung dafür ist das Vorliegen zweier korrespondierender Willenserklärungen. Vorliegend liegen sowohl eine Willenserklärung der V als auch eine Erklärung des W abgegeben vor dem Notar O in Berlin vor. V wollte das Eigentum an dem Grundstück übertragen. Es ist zu unterstellen, dass sachenrechtliche Grundsätze (insb. das Bestimmtheitsgebot) gewahrt wurden. Die Auflassung ist daher wirksam.

3 bb) Eintragung in das Grundbuch ( 13, 19, 29, 39 GBO) Des Weiteren müsste A in das Grundbuch eingetragen worden sein. Dabei müssen Einigung und Eintragung identisch sein. Die Bewirkung der Eintragung richtet sich nach den Regeln der GBO. Hier wurde W laut Sachverhalt als neue Eigentümer eingetragen ( 13, 19, 29, 39 GBO). Anm.: Auch wenn die Eintragung nicht hätte vorgenommen werden dürfen, sind derartige formelle Fehler unbeachtlich. Die Vorschriften der GBO sind reine Ordnungsvorschriften. cc) Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung Ebenfalls müssen die Parteien im Zeitpunkt der Eintragung des W in das Grundbuch noch einig gewesen sein. Hier haben sich die Parteien vor dem Notar O geeinigt und diese Einigung notariell Beurkunden lassen (vgl. 873 Abs. 2 BGB). Ein Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung liegt daher vor. dd) Berechtigung Ferner muss die V zur Zeit der Vollendung des Rechtserwerbs berechtigt gewesen sein. Mangels eigener Eintragung war die V nicht Eigentümerin des Grundstücks. Anm.: An dieser Stelle bieten sich zwei Lösungswege an. Zum einen könnte V zunächst ein Anwartschaftsrecht übertragen haben. Zum anderen könnte V als Verfügungsermächtigte ( 185 Abs. 1 BGBI) verfügt haben. Es sollen nachfolgend beide Lösungswege dargestellt werden.

4 1. Lösungsmöglichkeit: Anwartschaftsrecht der V In Betracht kommt die Übertragung des Anwartschaftsrechtes der V auf W. Dann müsste V Inhaberin eines Anwartschaftsrechtes sein. Ein Anwartschaftsrecht entsteht, wenn von einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechts, bereits so viele Voraussetzungen erfüllt sind, dass von einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der Veräußerer nicht mehr einseitig zerstören kann. Dies setzt voraus, dass V überhaupt über ein solches Recht am Grundstück verfügt. Problem: Anwartschaftsrecht am Grundstück Umstritten ist allerdings, ob und unter welchen Voraussetzungen dem Ersterwerber ein Anwartschaftsrecht zusteht. tva: bindende Auflassung genügt Teilweise soll bereits für die Entstehung die bindende Auflassung genügen. Begründet wird dies damit, dass der Veräußerer die Auflassung nicht mehr widerrufen kann, was dem Charakter des Anwartschaftsrechts entspreche. Demnach hätte V durch die bindende Auflassung von A ein Anwartschaftsrecht erworben, dass er auf W hätte übertragen können. Gegen diese Auffassung spricht jedoch, dass die Rechtsposition noch nicht endgültig gesichert ist, da der Veräußerer über das Grundstück verfügen kann. Sie ist daher abzulehnen.

5 m.m.: kein Anwartschaftsrecht bei unbeweglichen Sachen Eine Mindermeinung lehnt ein Anwartschaftsrecht gänzlich ab, da der Erwerber anders als bei 161 BGB mit 17 GBO (Prioritätsgrundsatz) nicht ausreichend geschützt sei. Praktisch wird angeführt, es bestehe auch kein Bedürfnis, da mit dem Institut der Vormerkung Ansprüche gesichert werden können. Demnach hätte V kein Anwartschaftsrecht erworben. BGH: Bindende Auflassung und Antrag an das GB/Vormerkung In der Ansicht des BGH kommt der Gedanke des 873 Abs. 1 BGB zum Ausdruck, wonach zur Entstehung eines Anwartschaftsrechts neben der bindenden Auflassung auch der Antrag zur Eintragung bereits gestellt sein muss bzw. eine Auflassungsvormerkungserklärung zu Gunsten des Erwerbers. Erst dann habe der Erwerber eine dem Erwerber im Mobiliarsachenrecht vergleichbare Rechtsposition. Nach dieser Ansicht hätte V mit wirksamer Auflassung (V und A) sowie der Stellung des Eintragungsantrags das Anwartschaftsrecht erworben. Vorliegend fehlt es aber an einem Anwartschaftsrecht der V, da der Antrag auf Eigentumsübertrgaung an das Grundbuchamt noch nicht gestellt war und V somit selbst noch nicht Anwartschaftsberechtigte gewesen ist.

6 Auch wenn man der der überzeugenden Meinung des BGH folgt, hat V folglich kein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück erworben. 2. Lösungsmöglichkeit: Verfügungsermächtigung der V gem. 185 Abs. 1 BGB In Betracht kommt für A letztlich ein Verlust des Eigentums an dem Grundstück durch Verfügung der V an W gem. 873 Abs.1, 925 Abs. 1, 185 Abs. 1 BGB. Die Voraussetzungen liegen bis auf die Berechtigung der V vor (s.o.). V könnte wirksam als Berechtigte verfügt haben, wenn sie als Berechtigte i.s.v. 185 Abs. 1 BGB gehandelt hat. 1. Ausdrückliche Ermächtigung Eine ausdrückliche Ermächtigung seitens der A liegt für V vorliegend nicht vor. 2. Konkludente Ermächtigung In Betracht kommt allerdings die konkludente Ermächtigung zur Übertragung des Eigentums. So wird angenommen, dass mit der Auflassungserklärung auch konkludent die Einwilligung zur Weiterveräußerung verbunden ist. Begründet wird dies damit, dass der übertragende Eigentümer nicht mehr beeinträchtigt werde, wenn der Auflassungsempfänger ein starkes wirtschaftliches Interesse hat, das Grundstück weiter zu verfügen. Hier konnte V daher nach Lage der Dinge über das Grundstück als Verfügungsermächtigte gem. 185 Abs. 1 BGB an W verfügen.

7 A hat daher mit dieser Verfügung ihr Eigentum an dem Grundstück in Berlin verloren. Da W nunmehr als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist und dies auch der materiellen Rechtslage entspricht, ist der Anspruch der A auf Grundbuchberichtigung daher unbegründet. Ein Anspruch gem. 894 BGB besteht daher nicht.

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