14. Pantaenius-Immobilientagung Sofitel in München

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1 14. Pantaenius-Immobilientagung Sofitel in München Mietrechtsänderungsgesetz - die wichtigsten Änderungen für die Praxis Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin Hamburg - und aus München. S. 1

2 Mietrechtsänderungsgesetz Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Müller & Hillmayer Maria-Theresia-Str München Tel. 089/ Fax. 089/ Mail: 2

3 Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 555 a) bis f) BGB regeln und definieren die - Erhaltungsmaßnahmen 555 a BGB - Modernisierung 555 b BGB - Ankündigung 555 c BGB - Duldung 555 d BGB - Sonderkündigung 555 e BGB - Vereinbarungen darüber 555 f BGB 559 BGB regelt die Mieterhöhung bei Modernisierung 559 a die Anrechnung von Drittmitteln, 559 b die Geltendmachung der Erhöhung 3

4 Erhaltungsmaßnahmen 555 a BGB Erhaltungsmaßnahmen sind nun per definitionem Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen Es besteht eine Duldungspflicht Es besteht eine rechtzeitige Ankündigungspflicht (Notmaßnahmen mit unerheblichen Einwirkungen nicht anzukündigen) 4

5 Legal-Definition der Modernisierungsmaßnahmen, 555 b BGB bauliche Veränderungen durch die 1. in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (=energetische Modernisierung) 2. nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt 5

6 3. der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird 4. der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird 5. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden 6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und keine Erhaltungsmaßnamen sind 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird 6

7 Das bedeutet bei Nr. 1: Nachhaltige Energieeinsparung kommt beim Mieter an. Endenergie = Nutzenergie + Anlagenverluste Nutzenergie = nur die Energie, die für best. Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs notwendig. Beispiele: Einsparung Nutzenergie: Wärmedämmung, Fensteraustausch. Reduzierung Anlagenverluste (Energieeffizienz): Optimierung Heizungsanlage, z.b. hydraulischer Abgleich, Einstellung geringerer Vorlauftemperaturen etc.. S. 7

8 Nachhaltigkeit: Energieeinsparung muss messbar und dauerhaft sein (BGH, RE v , VIII ARZ 3/01). - Mindestenergieeinsparung nicht erforderlich. - Einsparung nicht nur vorübergehend. In Bezug auf die Mietsache: Dient Abgrenzung zu Nr. 2: wird Wohnung ertüchtig, was Mieter, oder wird Wohnhaus ertüchtigt, was nur der Allgemeinheit zugute kommt. S. 8

9 Das bedeutet bei Nr. 2: Nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie (oder Klimaschutz) ohne Auswirkungen für Mieter, da anderenfalls Nr. 1 anwendbar ( sofern ). Primärenergie Energieform, sondern Rechenergebnis. Berücksichtigt auch Energieeinsatz vorgelagerter Prozesse der Gewinnung, Umwandlung und Verteilung. Dieser Aufwand ausgedrückt durch sog. Primärenergiefaktor, z.b. 1,1 kwh aus Kohle, Öl, Gas; z.b. 0,7 kwh aus Fernwärme (Kohle, Gas) mit KWK. S. 9

10 Modernisierungsankündigung 555 c BGB 3 Monate vor Beginn in Textform Art, Umfang, Beginn, Dauer Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (keine diesbezügliche Interessenabwägung im Hinblick auf den Duldungsanspruch, erst bei der Mieterhöhung) Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte (insbesondere für energetische Qualität von Bauteilen) bei der energetischen Modernisierung, der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und des Klimaschutzes Hinweis auf Mitteilungspflicht von Härtegründen, deren Form und Frist (Sollvorschrift) 10

11 Duldung von Modernisierungsarbeiten 555 d BGB Grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters, es sei denn Härtegründe existent für Mieter, seine Familie, Haushaltsangehörigen gegenüber Interessen des Vermieters oder anderer Mieter und Würdigung der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes Die zu erwartende Mieterhöhung und künftige Betriebskosten bleiben für den Duldungsanspruch außer Betracht 11

12 Der Mieter hat Härteeinreden gegen den Duldungsanspruch bis zum Ablauf des Monats der auf den Zugang der Ankündigung folgt, mitzuteilen, in Bezug auf die Mieterhöhung spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme (sonst unbeachtlich) Ausnahme: - Frist unverschuldet versäumt und - Hinderungsgründe unverzüglich in Textform mitgeteilt - auf Mitteilungspflicht, Form und Frist nicht hingewiesen - keine Form- und Fristgerechte Modernisierungsankündigung Härteeinreden werden im Rahmen des Duldungsanspruchs geprüft, die Härteeinreden wegen der Mieterhöhung und der Betriebskosten erst!!! bei der Mieterhöhung nach 559, d.h. die zu erwartende Mieterhöhung spielt keine Rolle für die Duldungspflicht! 12

13 Vereinbarungen der Parteien nach 555 f BGB Über die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können nach (!) Abschluss des Mietvertrages Vereinbarungen getroffen, insbesondere (!) über zeitliche, technische Durchführung, Gewährleistungsansprüche, Aufwendungsersatzansprüche, künftige Miethöhe Achtung: trotz 555 a) Abs. 4, 555 c Abs. 5, 555 d) Abs. 7, 555 e) Abs. 3: kein Abweichen zum Nachteil des Mieters 13

14 Mieterhöhung nach Modernisierung, 559 BGB für alle Modernisierungsmaßnahmen des 555 b außer - der Nr. 2: durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, - der Nr. 7: Schaffung neuen Wohnraums besteht die Möglichkeit der Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der auf die Wohnung aufgewendeten Kosten Angemessene Verteilung auf die betroffenen Wohnungen geregelt ist nun, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen die erforderlich gewesen wären nach Schätzung heraus zu rechnen sind keine Geltung für Gewerbe! 14

15 Ausschluss der Mieterhöhung/Betriebskosten bei Härtegründen abhängig von Interessenabwägung Mieter / Vermieter Keine Härteabwägung: wenn die Mietsache in allgemein üblichen Zustand versetzt wird, wenn Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hatte, wenn Härtegründe zu spät vorgetragen (ohne Grund), gem. 555 d) Abs. 4 BGB Die Anrechnung von Drittmitteln 559 a BGB wie bisher 15

16 Geltendmachung der Mieterhöhung nach 559 b BGB wie bisher in Textform, geschuldet mit Beginn des dritten Monats nach Zugang nachvollziehbare Darstellung des Erhöhungsbetrages, die Erläuterung der Modernisierungsmaßnahme, bei der energetischen Modernisierung und der sonstigen Einsparung erneuerbarer Primärenergie und bei Maßnahmen des Klimaschutzes ist Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte insbes. für die energetische Qualität von Bauteilen möglich Ausdrücklich ist nun geregelt, dass die fehlerhafte oder fehlende Ankündigung den Zeitpunkt der geschuldeten Mieterhöhung um 6 Monate verlängert, und wie bisher auch die Überschreitung der angekündigten Erhöhung um mehr als 10 % 16

17 Minderungsausschluss 536 Abs. 1a BGB nur bei energetischer Modernisierung 555b Nr. 1 BGB für die Dauer von drei Monaten Probleme: systemwidriger Eingriff in das Äquivalenz des Mietrechts wirtschaftliche Verlagerung der Kosten für energetische Modernisierung konkurrierende Arbeiten ZPO Häufigkeit des Minderungsausschlusses für nacheinander durchgeführte energetische Maßnahmen Verzögerung der energetischen Arbeiten wann beginnt die energetische Modernisierung 17

18 II. Änderungen zur Mietsicherheit 551 Abs. 2 S. 3 BGB regelt, dass die 1. der drei Teilraten der Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden weiteren Teilzahlungen zusammen mit den folgenden Mieten fällig werden. 569 Abs. 2 a) BGB regelt, dass ein wichtiger Kündigungsgrund des 543 Abs. 1 BGB auch vorliegt, wenn der Mieter mit einer Sicherheit in Höhe eines Betrages in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Keine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich; Heilung der Kündigung auch hier möglich, 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB

19 III. Änderungen zu 558 BGB - energetische Ausstattung und Beschaffenheit als neues Wohnwertmerkmal - Ermächtigung der Landesregierung Gebiete für die 15 % Kappungsgrenze gilt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen 19

20 Contracting - Umlagefähigkeit bisher Wärmelieferungskosten = BK (aktuell gem. 2 Nr. 4 c und Nr. 5 b BetrKV) Umlagefähig: alle vom Contractor berechnete Kosten inkl. Investitions-, Instandhaltungs-, Verwaltungskosten + Unternehmergewinn. (BGH, Urt. v , VIII ZR 286/02) Aber nur, wenn vertraglich klar + eindeutig vereinbart. Umstellung im laufenden MV zulässig, wenn Kostenart durch Bezugnahme auf BK-katalog nach Vertrag umlegbar. (BGH, Urt. v , VIII ZR 202/06) Seit Nah- + Fernwärme im BK-Katalog genannt. S. 20

21 Das Neue: 556c III BGB (seit ) Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung (3)Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen. Ref.E. Stand : Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung soll nachfolgende Vorgaben ausfüllen: S. 21

22 Und jetzt: 556c I, II BGB (ab ) (1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und S. 22

23 2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Betriebsführung der Anlage beschränken. (2)Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). S. 23

24 Formelle Voraussetzung des 556c III BGB Umstellungsankündigung: Form: Textform gem. 126b BGB Umstellung. Frist: mindestens 3 Monate vor Umstellung. Inhalt: 11 II E-MietWohn-WärmeLV: Art künftiger Wärmelieferung, Energieeinsparung, Kostenvergleich, Umstellungszeitpunkt, Preise Mieter muss Umstellungsberechtigung prüfen können. Fehlende oder unzureichende Ankündigung: Kürzungsrecht um 15 % gem. 12 E-MietWohn-WärmeLV bis Nachholung. S. 24

25 Materielle Voraussetzungen des 556c BGB BK für Wärme oder Warmwasser neben der Miete: - nicht bei (Teil-) Inklusivmieten, - nicht nötig Wärmelieferungskosten. Umstellung Eigenversorgung auf eigenständige gewerbliche Wärmelieferung: - nicht von Selbstversorgung durch Mieter (Einzelöfen etc.), - sämtliche Formen der Wärmelieferung: Fernwärme, Nahwärme, Quartierslösungen. S. 25

26 Verbesserte Effizienz der Heizanlage entweder durch effizientere von Wärmelieferant neu zu errichtende Anlage, im Gebäude selbst oder als BHKW, oder durch Anschluss an vorhandenes Fernwärmenetz (Einsparung, weil eine Anlage Vielzahl von Nutzern versorgt, die sonst jeder eigene Anlage betreiben müssten), oder durch reines Betriebsführungscontracting, wenn vorhandene Heizanlage Jahresnutzungsgrad von 80 % aufweist. S. 26

27 Kostenneutralität Kosten der Wärmelieferung dürfen bisherige BK der Eigenversorgung nicht übersteigen. Vorgaben für Berechnung Kostenvergleich gem E-MietWohn-WärmeLV: Basis: durchschnittl. Endenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume. S. 27

28 Wir werden garantiert Spaß gehabt haben, Sie hoffentlich auch! 28

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