Gebäude-, Fassaden-, Traufund Firsthöhe

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1 Themenblatt Nr. 12 Gebäude-, Fassaden-, Traufund Firsthöhe Ein Fachausdruck und seine unterschiedliche Verwendung Vorschlag zur einheitlichen Begriffsverwendung, April 1999 Anpassung aufgrund der SIA - Normen für die Raumplanung Norm 423, Oktober 2006 Rapperswil, erstellt April 1999, ergänzt Dezember 2006

2 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung SIA Normen für die Raumplanung Folgende SIA Normen für die Raumplanung existieren oder werden entwickelt und können beim Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein (SIA) bezogen werden. Norm Titel / Name Inkrafttreten SIA 421 Nutzungsziffern Oktober 2006 SIA 422 Bauzonenkapazität Voraussichtlich Ende 2007 SIA 423 Gebäudedimensionen und Abstände Oktober 2006 SIA 424 Darstellung der Rahmennutzungspläne Voraussichtlich Ende 2007 SIA 425 Erschliessungsplanung Voraussichtlich Ende 2007 In der folgenden Übersicht wird aufgezeigt, wie die unterschiedlichen Themenblätter in die SIA- Normen, respektive in die IVHB (Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen) eingeflossen sind. Nr. Titel Themenblatt Jahr SIA Norm IVHB Definitionen 1 Nutzungsplanverfahren Gebäudegrundfläche 1998 SIA Gebäudegrundriss Fassadenlänge Gebäudelänge, -breite, -tiefe 1998 SIA , Kleinbauten, An- und Nebenbauten 1998 SIA , Unterniveaubauten 1998 SIA Niveaupunkt Dachdurchbrüche, Dachaufbauten, Dacheinschnitte, Dachflächenfenster 1998 SIA 423 In Erläuterungen zu 5.2, 5.2, Lichte Höhe, Geschosshöhe 1999 SIA Voll-, Unter-, Dach- und Attikageschoss 1999 SIA , 6.2, 6.3, Gebäude-, Fassaden-, Trauf- und Firsthöhe 1999 SIA , Nutzungsziffern (AZ, BMZ, ÜZ, GZ und FFZ) 1999 SIA /06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

3 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Vorbemerkung zu den Themenblätter Das IRAP hat sich in den Jahren mit der Zusammenstellung der unterschiedlichen Definitionen von Fachausdrücken in den kantonalen Gesetzen befasst und sich für deren Vereinheitlichung eingesetzt. Das Resultat wurde in Form von Themenblättern veröffentlicht. Seit dem Jahre 2000 engagiert sich der Verein Normen für die Raumplanung in diesem Themenbereich. Die Resultate der Arbeiten werden Schritt für Schritt als SIA-Normen veröffentlicht. Die Bau-, Planungs- und Umweltdirektorenkonferenz (BPUK) hat im November 2005 eine Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) beschlossen. Deren Anhang 1 basiert auf den Normen des SIA und ist soweit diese übernommen wurden mit ihnen identisch. Das koordinierte Vorgehen bei der Normierung und Harmonisierung war dank der engen Zusammenarbeit des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE der BPUK und des SIA zu Stande gekommen. Das IRAP konnte in diesem ganzen Prozess als bearbeitendes und beratendes Institut mitwirken. Die nun vorliegenden Formulierungen gemäss der Normen und des Anhangs zum Konkordat IVHB ersetzen nun die ursprünglichen Vorschläge zur Vereinheitlichung der Begriffe. Sie wurden im Laufe der zahlreichen Diskussionen in verschiedenen Gremien und basierend auf Vernehmlassungen mehrfach verändert. Auch die Zusammenstellung der rechtskräftigen Gesetzesbestimmungen im Kapitel Anhang sind durch die Revisionen der Gesetze in einzelnen Kantonen nicht mehr in allen Teilen aktuell. In der vorliegenden Fassung der Themenblätter werden die ursprünglichen Formulierungen und Zusammenstellungen dennoch unverändert beibehalten. Dieser ursprüngliche Teil dient als Orientierungshilfe und hat nur noch teilweise Gültigkeit. Die entsprechenden Formulierungen der Normen SIA 421 und 423 sowie des Anhangs 1 zur IVHB wird vorangestellt. Diese Gegenüberstellung möge dem Leser das Auffinden der entsprechenden heute aktuellen kantonalen Bestimmungen erleichtern und lässt Vergleiche zu. Bis zu einem gewissen Grad lassen sich damit auch die Überlegungen, die zur aktuellen Formulierung geführt haben, nachvollziehen. Im Folgenden werden die sich entsprechenden Inhalte der SIA-Normen und des IVHB-Anhangs den Inhalten der Themenblätter gegenübergestellt. Bemerkung zum Themenblatt Nr. 12 Empfehlung der Begriffe in Kapitel 4 überholt: Gebäudehöhe Fassadenhöhe Traufhöhe Firsthöhe Neue Formulierung in Normen SIA 423 und im Anhang 1 IVHB betreffend: (Begriff wird nicht mehr verwendet) Fassadenhöhe Traufhöhe Gesamthöhe GIL / coa SIA und IVHB Ergänzungen 11/06

4 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung 11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

5 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Auszug der SIA-Norm 423 und IVHB Höhenbegriffe, Höhenmasse Notions et mesures de hauteur Die Begriffe betreffend der Höhe von Punkten, Linien und Bauten dienen der Dimensionierung der Bauten in ihrer dritten Dimension bzw. als Hilfsgrösse zur Festlegung von Niveaus bestimmter Gebäudepunkte und Geschossen. Gesamthöhe Hauteur totale Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Bei den höchsten Punkten der Dachkonstruktion handelt es sich bei Giebeldächern um die Firsthöhe, bei Flachdächern um die Dachfläche, beziehungsweise um den Dachflächenbereich über dem tiefstgelegenen Teil des massgebenden Terrains. Technisch bedingte Dachaufbauten wie Kamine, Lüftungsanlagen usw. können den höchsten Punkt der Dachkonstruktion überragen, dürfen aber in ihren Abmessungen das zulässige Mass nicht überschreiten. Wo auf Regelungen der Gesamthöhe verzichtet wird, sind in der Regel Bestimmungen über die Dachgestaltung erforderlich. Bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation gestaffelt sind, wird die Gesamthöhe für jeden Gebäudeteil separat ermittelt. Figur 1: Gesamthöhe, Seitenansicht GIL / coa SIA und IVHB Ergänzungen 11/06

6 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung Figur 2: Gesamthöhe, Perspektive Fassadenhöhe Hauteur de façade Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie. Bei Flachdachbauten wird die Fassadenhöhe bis zur Oberkante der Brüstung gemessen, es sei denn, die Brüstung ist um ein festgelegtes Mass gegenüber der Fassadenflucht zurückversetzt. Als Brüstungen gelten auch durchbrochene Abschlüsse, wie Geländerkonstruktionen. Das zulässige Mass der Fassadenhöhe kann für traufseitige- und giebelseitige Fassaden sowie für berg- und talseitige Fassaden unterschiedlich festgelegt werden. Die Fassadenhöhe dient der Begrenzung des Masses, in dem Fassaden ohne Abgrabungen in Erscheinung treten dürfen und hat vor allem in stark geneigtem Gelände ihre Bedeutung. Wenn die talseitige Fassade bezüglich der Höhe, mit der sie in Erscheinung tritt, auch mit Berücksichtigung von Abgrabungen begrenzt werden soll, erfordert dies eine zusätzliche Regelung. Zur Definition der Höhe eines Gebäudes eignet sich die Fassadenhöhe in vielen Fällen weniger gut als die Gesamthöhe. 11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

7 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Figur 3: Fassadenhöhe Die Fassadenhöhe wird bemessen bis zur Oberkante der Dachkonstruktion ohne Dachhaut und darf deshalb nicht verwechselt werden mit der Profilierungshöhe, welche in der Regel die Oberkante der Dachfläche markiert. Dachaufbauten sind Bauteile, welche die Dachfläche höchstens um das festgelegte Mass gegen aussen durchbrechen. Überschreiten sie dieses Mass, so handelt es sich beispielsweise um Giebelfassaden, Frontfassaden (bei Tonnendächern) oder überbreite Dachdurchbrüche, die bei der Bemessung der Fassadenhöhe miteinbezogen werden müssen. Traufhöhe Hauteur de gouttière Die Traufhöhe ist der ausgemittelte Höhenunterschied zwischen Fassadenlinie und der Unterkante der Dachtraufe. GIL / coa SIA und IVHB Ergänzungen 11/06

8 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung Einleitung zu den Themenblättern In der Reihe Themenblätter stellt die Abteilung Raumplanung an der HSR Materialien zusammen, welche sowohl den Dozenten im Unterricht, den Studierenden - beispielsweise bei Semester- und Diplomarbeiten - als auch den Planungsfachleuten in der Praxis dienen mögen. Es handelt sich dabei um Zusammen- und Gegenüberstellungen unterschiedlicher Gesetzesregelungen in den Kantonen, um Betrachtungen zur damit verbundenen Praxis, um Vergleiche zwischen verschiedenen Definitionen von Fachausdrücken und um Analysen. Im Ringen um eine gemeinsame Fachsprache, um Annäherung und schliesslich Vereinheitlichung all dessen, was - unter Wahrung eines zweckdienlichen Gesetzesföderalismus - in der Schweiz verantwortet werden kann, legen wir mit den Materialien auch Vorschläge vor. Diese sind mit der Hoffnung verbunden, dass sich die kantonalen Planungs- und Baugesetze hinsichtlich der verwendeten Fachausdrücke nach und nach annähern werden und dass damit eine einheitlichere Fachsprache der Raumplanung entsteht. Vielleicht wird dann auch einmal ein Bundesrahmengesetz über das Bauwesen mit einer einheitlichen Begriffsbildung, als Grundlage für die Ausführungsgesetze in den Kantonen, möglich. Die Themenblätter stellen auch ein Gefäss dar, wo Forschungsresultate, die in der Praxis dienlich sein können, sich aber wegen ihres bescheidenen Umfanges nicht für eine grössere Publikation eignen, Planungsfachleuten zugänglich gemacht werden können. Es liegt im Wesen solcher Veröffentlichungen, dass sie weder vollständig noch fehlerfrei sein können; zudem veralten sie häufig sehr schnell. Ein Grund besteht allein schon darin, dass kaum ein Jahr vergeht, ohne dass nicht zwei, drei Kantone ihre Planungs- und Baugesetze revidieren. Es ist vorgesehen, die Themenblätter periodisch zu korrigieren, zu ergänzen und zu aktualisieren. Kurt Gilgen 11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

9 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Inhalt 1. Definitionen Gebäudehöhe Fassadenhöhe Traufhöhe Firsthöhe Zulässige Höhe Übliche Bauten Klein-, An- und Nebenbauten Hochhäuser Zusammenhang von Höhenangaben und Mindestabständen Empfehlungen Gebäudehöhe Fassadenhöhe Firsthöhe Anhang: Beispiele aus kantonalen Gesetzen Aussagen zur Definition und Messweise der Gebäudehöhe Aussagen zur Definition und Messweise der Fassadenhöhe Aussagen zur Definition und Messweise der Traufhöhe Aussagen zur Definition und Messweise der Firsthöhe Angaben zur zulässigen Höhe Gebäudehöhe Firsthöhe Klein-, An- und Nebenbauten Hochhäuser Möglichkeiten zur Überschreitung der zulässigen Höhe Aussagen betreffend Zusammenhang von Höhenangaben und Mindestabständen... 25

10 Themenblatt Nr. 6: Klein-, An- und Nebenbauten Institut für Raumentwicklung 11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

11 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude 1. Definitionen 1.1 Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird in der Regel über die Angabe einer maximal zulässigen Höhe in Metern definiert. In einigen Kantonen kann die Gebäudehöhe aber von den Gemeinden auch über die zulässige Anzahl Vollgeschosse festgelegt werden. In diesem Fall ist die maximal erlaubte Geschosshöhe (vgl. Themenblatt 10) und die Unterscheidung von Voll-, Unter-, Dach und Attikageschoss massgebend (vgl. Themenblatt 11). Definition über Höhenangabe in m Definition über Anzahl Vollgeschosse AG, AI, BE, FR, GL, LU, NW, OW, SG, SO, SZ, TG, VS, ZG, ZH AG, LU, NW, TG, ZH Tab. 1: Angabe der Gebäudehöhe. Betreffend die Definition der Gebäudehöhe besteht eine grosse Regelvielfalt. Dies hauptsächlich aufgrund der sehr unterschiedlichen Definition des unteren Messpunktes. In den Kantonen BE, LU, NW, SG und SZ besteht im weiteren die Auflage, dass in der Fassadenmitte gemessen werden muss. gewachsenes Terrain gewachsenes oder tiefer gelegtes Terrain anschliessendes Terrain Niveaupunkt Oberkante Erdgeschossboden AG, SZ, TG, ZH BE, FR, NW, SO, VS GL AI, OW, SG, LU, ZG Tab. 2: Unterer Messpunkt der Gebäudehöhe. Schnittpunkt Fassade und Dachoberfläche Oberkante Decke des obersten Vollgeschosses Fusspfette AG, AI, BE, FR, GL, NW, SG, SO, SZ, TG, ZG, ZH LU, OW VS Tab. 3: Oberer Messpunkt der Gebäudehöhe. Bei Flachdächern wird die Gebäudehöhe bis zum Dachabschluss oder falls vorhanden bis Oberkant der Brüstung gemessen. Attikageschosse werden in der Regel nicht mitgerechnet, solange es sich nicht um ein Vollgeschoss handelt (vgl. Themenblatt 11). Der Kanton SO stellt hier eine Ausnahme dar: Bei Gebäuden mit Attikageschossen wird die Gebäudehöhe 1,5 m unterhalb der oberen Begrenzung der Dachfläche gemessen. In den Kantonen, die Aussagen zu gestaffelten und terrassierten Bauten machen, wird für jedes Gebäude oder jeden Gebäudeteil die Gebäudehöhe einzeln gemessen. GIL / ds Themenblatt 04/99 1

12 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP In den Kantonen BE und FR finden für die Gebäudehöhe andere Begriffe synonym Anwendung. In BE wird für die Gebäudehöhe der Begriff der Bauhöhe verwendet und im Kanton FR entspricht die Höhe h (vgl. Kap. 5.1, FR ARRPBG Art. 69) der Gebäude- oder Fassadenhöhe. Dachgeschoss Obergeschoss Erdgeschoss N Untergeschoss tiefer gelegtes Terrain gewachsenes Terrain N = Niveaupunkt 1 BE, FR, GL, NW, SO 5 ZG 2 AG, SZ, TG, ZH 6 OW 3 VS 7 LU 4 AI, SG Abb. 1: Die verschiedenen Definitionen der Gebäudehöhe. 1.2 Fassadenhöhe Zum Begriff der Fassadenhöhe finden sich in den Gesetzestexten der Kantone AG, BL, LU, NW, OW und VS Angaben. Die Fassadenhöhe wird dabei in den Baugesetzen der Kantone AG ( Höhe der Fassade ) und NW (bei Angabe in Metern) synonym zum Begriff der Gebäudehöhe verwendet. Die Fassadenhöhe entspricht demnach in diesen Kantonen der Gebäudehöhe (vgl. Kap. 1.1). Die Fassadenhöhe wird in der Regel als der Abstand zwischen gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain und dem Schnittpunkt von Fassade und Dachoberfläche verstanden. In den Kantonen LU, NW und OW muss die Fassadenhöhe zudem in der Mitte der Fassade gemessen werden. Als oberer Messpunkt wird in allen Gesetzestexten mit Aussagen zur Fassadenhöhe die Schnittlinie der Fassade mit der Dachoberfläche angegeben. Die Unterschiede der Definitionen sind bei der Fassadenhöhe auf die uneinheitliche Definition des unteren Messpunktes zurückzuführen. 04/99 Themenblatt GIL / ds 2

13 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Dachgeschoss 2 1 Vollgeschoss Untergeschoss tiefer gelegtes Terrain gewachsenes Terrain 1 LU, NW, OW, VS 2 AG, BL Abb. 2: Die verschiedenen Definitionen der Fassadenhöhe. 1.3 Traufhöhe Dachgeschoss Vollgeschoss Untergeschoss tiefer gelegtes Terrain gewachsenes Terrain Abb. 3: Die Definition der Traufhöhe im Kanton LU. Der Begriff der Traufhöhe wird einzig im Gesetzestext des Kantons LU definiert und zwar als Abstand zwischen dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain und der Unterkante des Dachgesimses. GIL / ds Themenblatt 04/99 3

14 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP 1.4 Firsthöhe Die Firsthöhe wird als der Abstand von einem unteren Messpunkt zum höchsten Punkt des Daches resp. des Firstes definiert. In den Kantonen AG, AI, OW, SO und ZG wird der obere Messpunkt einheitlich als der höchste Punkt des Daches resp. Firstes definiert. Im Kanton LU wird die Höhe in der Mitte des Firstes gemessen. Bei der Definition des unteren Messpunktes bestehen jedoch vergleichbar zur Gebäudehöhe deutliche Unterschiede. In NW wird als einziger Kanton die Firsthöhe aus der Summe der Höhe der Vollgeschosse sowie des Dach- und Attikagschosses berechnet. gewachsenes Terrain gewachsenes oder tiefer gelegtes Terrain Niveaupunkt Oberkante Erdgeschossboden AG FR, LU AI, OW SO, ZG Tab. 4: Unterer Messpunkt der Firsthöhe. Die Gesamthöhe wird einzig im Kanton FR als Höhenbegriff verwendet. Diese zulässige Gesamthöhe wird durch eine senkrecht zum gewachsenen Boden gemessenen gleichlaufenden Fläche begrenzt (vgl. Kap. 5.4). Der untere Messpunkt entspricht dem gewachsenen Terrain. Liegt mehr als die Hälfte der Fassadenlänge unter dem gewachsenen Terrain, wird die Gesamthöhe ab tiefer gelegtem Terrain gemessen. Sie ist mit der Firsthöhe vergleichbar. 04/99 Themenblatt GIL / ds 4

15 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Dachgeschoss Obergeschoss Erdgeschoss N Untergeschoss tiefer gelegtes Terrain N = Niveaupunkt gewachsenes Terrain 1 AG 3 AI, OW 2 FR, LU 4 SO, ZG Abb. 4: Die verschiedenen Definitionen der Firsthöhe. 2. Zulässige Höhe In verschiedenen Kantonen werden konkrete Aussagen zur maximal zulässigen Höhe von Gebäuden gemacht. Aufgrund der unterschiedlichen Messweise ergeben sich auch sehr verschiedene Angaben zu den zulässigen Höhen. 2.1 Übliche Bauten Die maximale zulässige Höhe von Bauten wird in den Kantonen AI, BS, FR und SO in Abhängigkeit zur Nutzungszone definiert (vgl. Kap und 5.5.2). In den anderen Kantonen gelten pauschale Gebäude- resp. Firsthöhen. Gebäudehöhe: BE SG SO ZH 7.0 m 8.0 m m 25.0 m Tab. 5: Maximal zulässige Gebäude-/Fassadenhöhe für übliche Bauten. GIL / ds Themenblatt 04/99 5

16 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP Firsthöhe: AI BS FR OW SG m m m 20.0 m 12.0 m Tab. 6: Maximal zulässige Firsthöhe für übliche Bauten. 2.2 Klein-, An- und Nebenbauten Als Klein-, An- und Nebenbauten gelten in der Regel Garagen, Schöpfe, Gartenhäuschen, gedeckte offene Sitzplätze und dergleichen (vgl. Kap und Themenblatt 6). Gebäude-/Fassadenhöhe: AG AI BL BS OW SZ ZG 3.0 m 3.0 m 2.5 m 4.0 m 4.0 m 3.5 m 3.5 m Tab. 7: Maximal zulässige Gebäude-/Fassadenhöhe für Klein-, An- und Nebenbauten. Firsthöhe: AI BS GL OW SZ ZG 4.5 m 5.0 m 2.0 m 4.5 m 4.5 m 5.0 m Tab. 8: Maximal zulässige Firsthöhe für Klein-, An- und Nebenbauten. 2.3 Hochhäuser Als Hochhäuser werden Gebäude bezeichnet, deren Höhe die Werte in Tabelle 9 überschreiten. An Hochhäuser werden in der Regel spezielle Anforderungen im Zusammenhang mit Planung (Sondernutzungsplanung), Standort, Gestaltung (z.b. städtebaulich, architektonisch, Umgebungsgestaltung) und Parkierung gestellt. Die Baugenehmigung liegt zudem teilweise nicht in der Kompetenz der Gemeinde (z.b. Regierungsrat). BE BS LU NW SG SZ ZH 30.0 m 28.0 m 22.0 m 22.0 m 25.0 m 20.0 m 25.0 m Tab. 9: Definition eines Hochhauses über seine Höhe. 3. Zusammenhang von Höhenangaben und Mindestabständen In den Kantonen AI, BE, BL, FR, GL, LU, NW, OW, SG, SO, SZ, VS, ZH werden mehr oder weniger direkte Aussagen zu einem Zusammenhang von Gebäude-, Fassaden- oder Firsthöhe und Grenzabstand gemacht. In einigen Kantonen besteht zusätzlich eine weitere Abhängigkeit des Grenzabstandes von der Fassadenlänge (vgl. Themenblatt 4). 04/99 Themenblatt GIL / ds 6

17 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Aussagen zu Kanton Grenzabstand Allgemeinen Bauten BL abhängig von Geschosszahl und Fassadenlänge (gemäss Konkordanztabelle, Kap. 5.7) FR bei offener Bauweise die Hälfte der Gebäudehöhe, mind. aber 4.0 m 4.0 m, bei 4- und 5-geschossigen Wohnbauten 3/4 der sichtbaren Höhe des höheren Gebäudes abzüglich 4.0 m 1/2 der Fassadenhöhe mind. aber 4.0 m (Massivbauten) resp. 6.0 m (Weichbauten) 40% der Fassadenhöhe mind. aber 3.0 m, plus evtl. Mehrlängenzuschlag in Abhängigkeit von Geschosszahl oder Fassadenhöhe mind. aber 4.0 m resp. 3.0 m in Kernzonen bei Gebäuden 20.0 m Gebäudehöhe entweder 50% der Gebäudehöhe oder 3.0 m 1/3 der Fassadenhöhe mind. aber 3.0 m halbe Gebäudehöhe mindestens aber 3.0 m, gegenüber anderen Zonen 5.0 m Gebäudeabstand Mittel der Gebäudehöhe beider Gebäude mind. aber 4.0 m Grenzabstand 1/2 der Gebäudehöhe, mind. aber 2.0 m und höchstens 8.0 m 2.0 m, falls Gebäudehöhe 4.0 m halbe Gebäudehöhe, falls Firsthöhe 3.5 m und Gebäudehöhe 2.8 m 1.5 m, falls Gebäudehöhe 3.3 m 3.0 m, falls Fassadenhöhe 3.5 m oder Firsthöhe 4.5 m Gebäudeabstand 4.0 m, falls Fassadenhöhe 3.5 m oder Firsthöhe 4.5 m (freistehende Kleinbauten) 2.0 m, falls Fassadenhöhe 3.5 m oder Firsthöhe 4.5 m (An-, freistehende Bauten) 3.0 m, falls Fassadenhöhe 3.5 m oder Firsthöhe 4.5 m (freistehende Kleinbauten) 2.0 m, falls Firsthöhe 3.0 m (freistehende Holzbauten) Klein-, An- und Nebenbauten werden nicht eingerechnet, falls Gebäudehöhe 4.0 m resp. Firsthöhe 4.5 m 2.5 m, falls Gebäudehöhe 3.5 m oder Firsthöhe 4.5 m 2.0 m, falls Fassadenhöhe 2.5 m oder Firsthöhe 3.5 m um Mehrhöhe erweitern falls Fassadenhöhe 12.0 m Mehrhöhe entspricht der Vergrösserung des Grenzabstandes um Mehrhöhe erweitern für Gebäudeteile, die zulässige Gebäudehöhe überschreiten Gewerbe- und Industriezone Klein-, An- und Nebenbauten Mehrhöhenzuschlag GL LU NW OW SZ VS AI SO BE FR GL LU NW OW SZ VS OW SG ZH Tab. 5: Höhenangaben und Grenzabstände. GIL / ds Themenblatt 04/99 7

18 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP 4. Empfehlungen Für metrische Angaben betreffend die Höhenangabe von Bauten ist eine Beschränkung auf drei Definitionen ausreichend. Auf die Traufhöhe kann mit Blick auf die neuen Dachformen verzichtet werden. 4.1 Gebäudehöhe Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird im Metermass angegeben oder indirekt über die zulässige Anzahl Vollgeschosse und die maximal zulässigen Geschosshöhen ermittelt (vgl. Themenblatt 10 und 11). Sie wird bei gestaffelter Bauweise für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen. Sie regelt, wie hoch der Hauptgebäudeteil ohne Dachvolumen gegenüber dem natürlich gewachsenem Terrain höchstens erstellt werden darf. Unterer Messpunkt Durch den Niveaupunkt (vgl. Themenblatt 8) gelegte Horizontale. Oberer Messpunkt Höchster Punkt der Schnittlinie von Fassadenaussenfläche und Dachoberfläche. Bei Flachdächern ist der Dachabschluss über dem obersten Vollgeschoss oder eine vorhandene Brüstungsoberkante massgebend. Zurückversetzte Attikageschosse werden nicht berücksichtigt. 4.2 Fassadenhöhe Die maximal zulässige Fassadenhöhe regelt, wie hoch eine Fassade höchstens in Erscheinung treten darf. Sie muss bei jeder Fassade einer Baute eingehalten werden und wird bei gestaffelter Bauweise für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen. Unterer Messpunkt Ausgemittelte Schnittlinie der Fassade mit dem natürlich gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain. Oberer Messpunkt Höchster Punkt der Schnittlinie von Fassadenaussenfläche und Dachoberfläche. Bei Flachdächern ist der Dachabschluss über dem obersten Vollgeschoss oder eine vorhandene Brüstungsoberkante massgebend. Zurückversetzte Attikageschosse werden nicht berücksichtigt. 4.3 Firsthöhe Die maximal zulässige Firsthöhe regelt, wie hoch ein Baukörper gegenüber dem natürlich gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain höchstens erstellt werden darf. Sie wird bei gestaffelter Bauweise für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen. Unterer Messpunkt Ausgemittelte Schnittlinie der Fassade mit dem natürlich gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain. Oberer Messpunkt Höchster Punkt des Gebäudes, d.h. des Daches resp. des Firstes. Bei Flachdächern ist der Dachabschluss über dem obersten Vollgeschosses oder eine vorhandene Brüstung massgebend. Attikageschosse werden bei der Berechnung der Firsthöhe berücksichtigt. 04/99 Themenblatt GIL / ds 8

19 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Attikageschoss Dachgeschoss Obergeschoss Obergeschoss 2 2 Erdgeschoss Erdgeschoss N N Untergeschoss Untergeschoss natürlich gewachsenes oder tiefer gelegtes Terrain natürlich gewachsenes oder tiefer gelegtes Terrain N = Niveaupunkt 1 Gebäudehöhe 2 Fassadenhöhe 3 Firsthöhe Abb. 5: Empfehlung für die Messweise der Gebäude-, Fassaden- und Firsthöhe. GIL / ds Themenblatt 04/99 9

20 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP 5. Anhang: Beispiele aus kantonalen Gesetzen 5.1 Aussagen zur Definition und Messweise der Gebäudehöhe AG Die Gemeinden bestimmen die zulässige Höhe von Gebäuden oder die Geschosszahlen. (AG BauG 49) Die Gebäudehöhe wird vom anschliessenden gewachsenen Terrain bis zum Schnitt der Fassade mit der Dachoberfläche, bei Flachdächern bis zum obersten Punkt der Brüstung, gemessen. Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl werden talseitig gemessen. Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzel gemessen. (AG ABauV 12) AI Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe und die Geschosszahl für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen. (AI BauV Art. 40) Als Gebäudehöhe gilt der grösste senkrechte Abstand zwischen der Schnittlinie der Aussenwand mit der Dachoberfläche und dem Niveaupunkt. Giebelfelder werden nicht mitgerechnet. Bei Flachdächern wird bis oberkant Brüstung gemessen. (AI BauV Art. 53) Sind öffentliche Bauten und Strassen mit erheblichen Terrainveränderungen verbunden, kann die Baubewilligungsbehörde für berührte Nachbargrundstücke die Messung der Gebäudehöhe ab Niveaulinien des gemäss Strassen- oder Baugesetzgebung öffentlich aufgelegten und genehmigten Projektes gestatten, sofern nachbarliche Interessen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (AI BauV Art. 54) BE Wo die Bauhöhe ab gewachsenem Boden zu messen ist, gilt als solcher das Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. Die Absätze 2 und 3 bleiben vorbehalten. Ist die Oberfläche des Baugrundstücks sichtbar durch künstliche Terrainauffüllungen gehoben, so ist die Bauhöhe zu messen a vom ursprünglichen Terrain aus, wenn die Baubewilligung für die Auffüllung einen entsprechenden Vorbehalt enthält; b für Einfriedigungen, Stützmauern und dergleichen zwischen beidseitig aufgeschütteten Grundstücken vom tieferen fertigen Terrain aus; c im übrigen vom Niveau aus, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht. Wird das Terrain abgegraben, so wird vom fertigen Terrain aus gemessen, wenn es tiefer liegt als das ursprüngliche Terrain. Bei nachträglicher Aussenisolation von Dächern bleibt für die Messung der Gebäudehöhe die bisherige Dachgestaltung massgebend. (BE BauV Art. 97) 04/99 Themenblatt GIL / ds 10

21 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude BE FR Die Gebäudehöhe wird in der Fassadenmitte bestimmt. Sie wird gemessen vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie zwischen der Fassadenflucht und der Oberkante des Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant Brüstung. Giebelfelder und Abgrabungen für Garageeinfahrten werden nicht mitgerechnet. (BE NBRD Art. 19) Diese Höhe h wird wie folgt ermittelt: a) für Schrägdächer durch den Schnittpunkt der Aussenflucht der traufseitigen Mauer und der Oberseite der Bedachung (Abb. 23); b) für Flachdächer durch die Oberkante der Decke oder des Deckenaufbaues (Abb. 24). (FR ARRPBG Art. 69) GL LU Als sichtbare Höhe gilt die Höhe zwischen dem Schnittpunkt der Fassade und der Dachfläche einerseits und dem Schnittpunkt der Fassade und dem anschliessenden Terrain anderseits. (GL RPBG Art. 24) Die Gebäudehöhe ergibt sich aus der Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe kann auch mit Metermassen umschrieben werden. Bei gestaffelten Baukörpern wird die zulässige Gebäude-, Trauf- und Firsthöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet. (LU PBG 139) GIL / ds Themenblatt 04/99 11

22 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP NW Die Gebäudehöhe ergibt sich aus der Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe kann auch in Metermassen umschrieben werden. Sie ist die ausgemittelte Höhe der Fassaden gemäss Art. 145 Absatz 2. Bei gestaffelten Baukörpern wird die zulässige Gebäudehöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet. Für Bauten in der Industriezone und in der Gewerbezone gelten die Vorschriften dieses Artikels nicht. (NW BauG Art. 163) Die Fassade der Attika darf, von oberkant Flachdach bis oberkant Dach des Attikageschosses gemessen, nicht höher als 3.0 m sein. Sie wird bei der Bestimmung der Gebäudehöhe nicht mitgezählt. (NW BauV 50) OW SG SO Als Gebäudehöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen Niveaupunkt und der Oberkante der Decke über dem obersten Vollgeschoss. Bei zusammengebauten, abgetreppten oder gestaffelten Baukörpern wird die Gebäudehöhe, die Firsthöhe, der Niveaupunkt, die Fassadenhöhe und die Geschosszahl für jeden Gebäudekörper gesondert berechnet. Der einzelne Gebäudekörper hat dabei eine grundrissliche Einheit zu umfassen. (OW BauG Art. 45) Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassadenmitte. Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden. (SG BauG Art. 60) Die maximale Geschosszahl wird durch die Zonenvorschriften bestimmt. Wo solche fehlen, sind höchstens 2 Geschosse, in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen höchstens 3 Geschosse zulässig. Die Gemeinden können auch die Zahl der Untergeschosse begrenzen. In Industriezonen sind Geschosszahl und Gebäudehöhe nicht begrenzt, sofern die Gemeinden in ihren Zonenreglementen nichts anderes bestimmen. Vorbehalten bleibt die Gestaltungsplanpflicht. In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen können die Gemeinden statt die Geschosszahl nur die zulässige Gebäudehöhe festlegen. (SO KBV 16) Die Gebäudehöhe darf in keinem Punkt überschritten werden. Sie wird vom gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain aus bis zum Schnittpunkt der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachfläche gemessen; bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses beziehungsweise der Brüstung, sofern diese nicht mindestens 2 m von der Gebäudeflucht zurückgesetzt ist. Bei Gebäuden mit einem Attikageschoss, welches die Voraussetzungen nach 17 bis Absatz 3 04/99 Themenblatt GIL / ds 12

23 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude erfüllt, wird die Gebäudehöhe 1,5 m unterhalb der oberen Begrenzung der Dachfläche gemessen; diese Gebäudehöhe ist insbesondere für die Bestimmung der Geschosszahl auf allen Seiten des Gebäudes massgebend und darf durch die Brüstung nicht überschritten werden. Giebelfelder und kleinere Terrainvertiefungen (wie einzelne Hauseingänge, Garageeinfahrten, Licht- und Lüftungsschächte) werden nicht mitgerechnet. Bei Steildächern wird die Mehrhöhe, die sich im Vergleich zu einem 45 Grad geneigten Dach ergibt, zur Gebäudehöhe hinzugerechnet. (SO KBV 18) SZ TG Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses. Nicht berücksichtigt werden: a) die Höhe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden; b) Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnehmen; c) das Attikageschoss und die Dachbrüstung, sofern sie mindestens um das Mass ihrer Höhe von der Fassade zurückversetzt sind. Bei Dachneigungen über 45 Grad wird das Mehrmass, das sich bei einem 45 Grad geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet. Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt. (SZ PBG 60) Wird die Gebäudehöhe in Metern festgelegt, ist die maximale Höhendifferenz zwischen der Schnittlinie der Dachfläche mit der Fassadenfläche und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. Nicht berücksichtigt werden dabei Giebelflächen und gesamthaft untergeordnete Gebäudeteile. Wird die Höhe von Gebäuden nach der Zahl der Geschosse festgelegt, gelten neben den Vollgeschossen als Geschosse: 1. Dachgeschosse mit Kniestöcken über 0,5 m Höhe, wobei zwischen der Schnittlinie aufgehende Aussenwand/Untersicht der Tragkonstruktion und oberkant fertig Boden des Dachgeschosses gemessen wird; 2. Kellergeschosse, die auf der Talseite im Mittel mehr als 1,10 m über das gewachsene oder im Sinne von 69 des Gesetzes gestaltete Terrain herausragen; 3. Attikageschosse, die mit Ausnahme von gesamthaft untergeordneten Gebäudeteilen längsseitig um weniger als das Mass ihrer Höhe von den Fassaden des darunterliegenden Geschosses zurückversetzt sind. Die Höhe der einzelnen Vollgeschosse darf im Durchschnitt höchstens 3 m betragen. Als Geschosshöhe gilt die Höhe von oberkant fertig Boden bis oberkant fertig Boden. Bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten wird die Höhe jeder Einheit für sich gemessen. (TG PBV 8) GIL / ds Themenblatt 04/99 13

24 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP VS ZG ZH Die Gebäudehöhe wird gemessen ab natürlich gewachsenem Boden oder ab Fertigboden, sofern dieser tiefer liegt als der natürliche bei Satteldächern bis zur Fusspfette, bei Flachdächern bis zur Oberkante der letzten Decke*. Für Gebäude in Hanglage wird die Gebäudehöhe talseitig gemessen. Bei gestaffelten Baukörpern wird die zulässige Gebäudehöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet. Giebelfelder und Ausgrabungen für Garageneinfahrten werden zur Ermittlung der Gebäudehöhe nicht mitgerechnet. *Massgebend ist der französische Text: «...jusqu'à la face supérieure de la panne faîtière pour les toits en pente, et jusqu'à la face supérieure de l'acrotère pour les toits plats...» (Redaktionskommission). (VS BauG Art. 11) Als Gebäudehöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen der höchstzulässigen Fussbodenhöhe des Erdgeschosses und dem höchstgelegenen Schnittpunkt von Umfassungswand und Dachfläche. Lukarnen fallen ausser Betracht, wenn ihre Breite nicht mehr als zwei Drittel der Gebäudelänge einnimmt und sie sich gut in die Dachfläche einfügen. (ZG V BauG 13) Die Bau- und Zonenordnung kann die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen. (ZH PBG 58) Die zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bauund Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt; entscheidend ist das geringere Mass. Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe von 15m. (ZH PBG 278) Die Gebäudehöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand; sie kann um das Mass einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden. Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend. (ZH PBG 279) Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Wenn Baulinien die Gebäudehöhe beeinflussen, wird diese auf die Niveaulinien gemessen. (ZH PBG 280) 04/99 Themenblatt GIL / ds 14

25 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude ZH Der First eines Schrägdaches muss innerhalb von Ebenen liegen, die a) unter 45 an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden; b) höchstens aber bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die unter Vorbehalt abwei- chender Regelungen in der Bau- und Zonenordnung in 7 m Höhe parallel zur Ver- bindung zwischen den massgeblichen Schnittlinien verläuft. Ist eine Dachneigung steiler als 45, ist die Gebäudehöhe auf die Ebene zu projizieren, die das Dach unter 45 berührt. (ZH PBG 281) 5.2 Aussagen zur Definition und Messweise der Fassadenhöhe AG BL LU NW Die Bauprofile müssen die Umrisse der projektierten Baute, die Profile Firsthöhe, die Höhe der Fassaden (Schnittpunkt mit Dachoberfläche), die Dachneigung und die Erdgeschosskote erkennen lassen. (AG ABauV 34) Gemessen wird die für den Grenzabstand massgebende Fassadenhöhe ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante Sparren (Rohmass). a. Giebeldreiecke von mehr als 6 m Höhe (Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante Sparren bis First Oberkante Sparren) werden um ihre halbe Höhe zur Fassadenhöhe hinzugerechnet, b. Beträgt die Dachneigung traufseits mehr als 60, wird die Fassade bei Satteldächern bis zum First und bei Mansardendächern bis zum Mittelfirst voll gerechnet. c. Fassadeneinschnitte werden nicht berücksichtigt, wenn der Einschnitt nicht mindestens 4.00 m lang ist oder 1/4 der Fassadenlänge beträgt. (BL RBV 52) Die Höhe der Fassaden ist in ihrer Mitte ab gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberfläche zu messen, wobei grössere Unebenheiten im Terrain auszumitteln sind; bei Giebelfassaden ist die Höhe des Giebeldreieckes nicht mitzuberücksichtigen. Bei Flachdachbauten ist die Fassadenhöhe bis Oberkante Brüstung beziehungsweise Geländer zu messen. (LU PBG 122) Die Höhe der Fassade ist in der Mitte ab gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberfläche zu messen, wobei grössere Unebenheiten im Terrain auszumitteln sind; bei Giebelfassaden ist die Höhe des Giebeldreiecks nicht mitzuberücksichtigen. Bei Flachdachbauten ist die Fassadenhöhe bis Oberkannte Brüstung beziehungsweise Geländer zu messen. (NW BauG Art. 145) GIL / ds Themenblatt 04/99 15

26 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP OW Als Fassadenhöhe gilt in der Regel der senkrechte Abstand in der Mitte der Fassade ab gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberfläche; bei Giebelfassaden ist die Höhe des Giebeldreiecks nicht mitzuberücksichtigen. Bei grösseren Terrainabstufungen und -neigungen und bei Dachversetzungen sind die Messpunkte auszumitteln. Bei Flachdachbauten ist die Fassadenhöhe bis zur Oberkante der Brüstung bzw. des Geländers zu messen. (OW BauG Art. 45) VS Die zuständige Behörde kann zur Kenntlichmachung der Lage und der äusseren Umrisse der geplanten Bauten und Anlagen das Aufstellen von Profilen verlangen. Die Profile haben namentlich in den Gebäudeecken die Höhe der Fassaden (Schnittpunkt mit Oberkant Dachsparren) und die Neigung der Dachlinien, bei Flachdächern die Höhe der Dachbrüstungen anzugeben. (VS BauV Art. 38) 5.3 Aussagen zur Definition und Messweise der Traufhöhe LU Die Traufhöhe wird in ihrer Mitte ab dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain bis zur Unterkante des Dachgesimses gemessen. (LU PBG 139) 5.4 Aussagen zur Definition und Messweise der Firsthöhe AG Die Firsthöhe wird vom anschliessenden gewachsenen Terrain bis zum höchsten Punkt der Dachoberfläche gemessen. Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl werden talseitig gemessen. Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzel gemessen. (AG ABauV 12) AI FR Als Firsthöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen dem höchsten Punkt des Firstes und dem Niveaupunkt. (AI BauV Art. 56) Die zulässige Gesamthöhe einer Baute ist durch eine senkrecht zum gewachsenen Boden gemessene gleichlaufende Fläche begrenzt. Die Baute muss sich vollständig in diesen auf diese Art festgelegten Raum eingliedern. (FR RPBG Art. 167) 04/99 Themenblatt GIL / ds 16

27 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude FR Die Gesamthöhe einer Baute wird nach folgendem Schema ermittelt: A) Flaches Gelände (Abb. 19) Kein Bauteil darf die gleichlaufende Fläche zum gewachsenen Boden übersteigen, ausgenommen die Kamine, Belüftungen und technischen Aufbauten von geringer Bedeutung. B) Geneigtes Gelände (Abb. 20, 21 und 22) Liegt das talseits fertig gestaltete Gelände auf mehr als der Hälfte der entsprechenden Fassadenlänge unter dem gewachsenen Boden, so wird die Gesamthöhe ab dieser neuen Höhe GH1 ermittelt (Abb.20 und 22). (FR ARRPBG Art. 68) GIL / ds Themenblatt 04/99 17

28 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP FR Sind Attikageschosse durch das Gemeindereglement gestattet, so müssen sie innerhalb der zugelassenen Gesamthöhe liegen (Abb.25 und 26). (FR ARRPBG Art. 69) LU NW Die Höhe des Firstes wird in dessen Mitte ab dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain bis zum höchsten Punkt des Daches gemessen. (LU PBG 139) Die Firsthöhe ergibt sich aus der Summe der Höhe der Vollgeschosse sowie des Dach- oder Attikageschosses. (NW BauG Art. 163) OW Als Firsthöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen Niveaupunkt und dem höchsten Punkt des Firstes. (OW BauG Art. 45) SO Die Gemeinden können eine maximale Firsthöhe festlegen. Diese wird, soweit die Gemeinde nichts anderes bestimmt, ab oberkant Erdgeschossboden gemessen (vgl. Anhang I). (SO KBV 18) ZG Als Firsthöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen der höchstzulässigen Fussbodenhöhe des Ergeschosses und dem höchstgelegenen Punkt des Daches. Kamine, Entlüftungsrohre und dergleichen fallen ausser Betracht. Die Firsthöhe ist massgebend für die Beurteilung der Höhe gemäss 38 ter Abs. 2 des Baugesetzes. (ZG V BauG 13) 04/99 Themenblatt GIL / ds 18

29 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude 5.5 Angaben zur zulässigen Höhe Gebäudehöhe BE Die Gebäudehöhe darf 7 m betragen und - vorbehältlich Absatz 3 - auf keiner Gebäudeseite überschritten sein. Bei Bauten am Hang ist talseits eine Mehrhöhe von 1 m gestattet. Als Hang gilt eine Neigung des gewachsenen Bodens, welche in der Fallinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 Prozent beträgt. Landwirtschaftliche und gewerbliche Silobauten und ähnliche Zweckbauten mit einer Grundfläche von nicht mehr als 60 m 2 dürfen bis zu 13 m hoch sein. Diese Höhe wird gemessen vom gewachsenen Boden bis zum höchsten Dachpunkt. (BE NBRD Art. 19) SG SO ZH Wenn weder Baureglement noch Überbauungs- oder Gestaltungsplan die äussere Erscheinungsform von Bauten und Anlagen regeln, so gelten folgende Vorschriften: Gebäudehöhe 8 m Von diesen Vorschriften kann abgewichen werden, wenn die Bauten und Anlagen der Landoder der Forstwirtschaft dienen und wenn ihre Zweckbestimmung es erfordert. (SG BauG Art. 67) Die Gebäudehöhe beträgt höchstens: - in Zonen für eingeschossige Bauten 4,50 m; - in Zonen für zweigeschossige Bauten und ausserhalb von Bauzonen 7,50 m; - in Zonen für dreigeschossige Bauten 10,50 m; - in Zonen für viergeschossige Bauten 13,50 m; - in Zonen für fünfgeschossige Bauten 16,50 m; - in Zonen für sechsgeschossige Bauten 19,50 m. Die Gemeinden können zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes in ihren Zonen- reglementen geringere maximale Gebäudehöhen festlegen. (SO KBV 18) Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt unter Vorbehalt der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m. (ZH PBG 278) Firsthöhe AI Es gelten folgende maximale Firsthöhen: a) in der zweigeschossigen Bauweise: 10.5 m b) inderdreigeschossigenbauweise: 13.5 m c) in der viergeschossigen Bauweise sowie in der Gewerbe- und Industriezone: 16.5 m. (AI BauV Art. 57) BS Die Firsthöhe ist in Zone 7 nicht beschränkt, soweit nicht das Profil massgebend ist. Im übrigen wird die zulässige Firsthöhe festgesetzt: für Zone 6 auf 25 m GIL / ds Themenblatt 04/99 19

30 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP für Zone 5 und 5a auf 23,50 m für Zone 4 auf 20 m für Zone 3 auf 17 m für Zone 2 und 2a auf 12,50 m. (BS Anhang HBG 13) FR OW SG In den Wohnzonen für offene Bauweise darf das zugelassene Höchstmass gemäss Gemeindereglement folgende Masse nicht übersteigen: a) Wohnzonen schwacher Dichte: 10 m. b) Wohnzonen mittlerer und hoher Dichte: bis zu 3 Geschosse: 13 m; je zusätzliches Geschoss: 2.70 m. Für die anderen Zonenarten wird die zugelassene Gesamthöhe durch das Gemeindereglement festgelegt. (FR ARRPBG Art. 70) Die Gemeinden legen im Baureglement die zulässigen Gebäudemasse und die zulässige Geschosszahl fest. Wohnbauten sowie Wohn- und Gewerbebauten von mehr als vier Vollgeschossen oder einer Firsthöhe von mehr als 20.0 m sind nur aufgrund eines Quartierplanes zulässig. (OW BauG Art. 44) Wenn weder Baureglement noch Überbauungs- oder Gestaltungsplan die äussere Erscheinungsform von Bauten und Anlagen regeln, so gelten folgende Vorschriften: Firsthöhe 12 m Von diesen Vorschriften kann abgewichen werden, wenn die Bauten und Anlagen der Landoder der Forstwirtschaft dienen und wenn ihre Zweckbestimmung es erfordert. (SG BauG Art. 67) Klein-, An- und Nebenbauten AG Als Klein- und Anbauten gelten unbewohnte Gebäude und Gebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Garten- und Gewächshäuschen, gedeckte mindestens einseitig offene Sitzplätze usw.) mit höchstens 40 m 2 Grundfläche und 3 m Gebäudehöhe. Wintergärten gelten nicht als Klein- und Anbauten. (AG ABauV 18) AI BL Als An- und Nebenbauten gelten Gebäude und Gebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Gartenhäuschen, gedeckte Sitzplätze und dergleichen) bis höchstens 50 m 2 Grundfläche, 10 m Gebäudelänge und einer Firsthöhe von höchstens 4,5 m bei Schrägdächern bzw. höchstens 3 m Gebäudehöhe bei Flachdächern. Nebenbauten dürfen weder als Wohnung, noch als Betriebsstätte oder Ladengeschäft verwendet werden. (AI BauV Art. 49) Eingeschossige Nebenbauten wie Garagen, Schöpfe und andere Kleinbauten dürfen beliebig nahe zu einer Hauptbaute auf derselben Parzelle oder mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn beliebig nahe an die Grenze gestellt werden, wenn: 04/99 Themenblatt GIL / ds 20

31 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude d. die Fassadenhöhe der gegen die Hauptbaute oder den Nachbarn gerichteten Gebäudewand 2,5 m nicht überschreitet. (BL RBV 57) BS GL OW Kleinere Bauten, welche zur Ausstattung von Gärten und Hofräumen, jedoch nicht zu gewerblichen Zwecken dienen, wie Brunnen, Bassins Gartenpavillons usw., Garagen für Automobile und ähnliche Nutzbauten, sind, auch wenn sie nicht gewerblichen Zwecken dienen, in der Regel nur in Vorgärten zulässig, die an Halden gelegen sind, sofern sie zum grösseren Teil unterirdisch angelegt werden können und das Strassenbild nicht beeinträchtigen; in andern Vorgärten kann ihre Erstellung ausnahmsweise gestattet werden, wenn dadurch eine besonders günstige architektonische Wirkung erzielt werden kann. Die hiernach zulässigen Bauten dürfen nicht mehr als 16 m 2 Grundfläche, 4 m Wandhöhe und 5 m Gesamthöhe haben und müssen um das Mass ihrer Erhebung über die Strassenlinie von der nachbarlichen Grenze entfernt gehalten werden, wenn nicht der Nachbar einwilligt, dass sie auf oder an die Grenze gestellt werden. Über die Strassenlinie dürfen einzelne Teile dieser Bauten nach denselben Bestimmungen vortreten, welche für Einfriedigungen von Vorgärten gelten ( 55). (BS HBG 39) Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind Bauten und Anlagen, welche keines der folgenden Höchstmasse überschreiten: b. eine Gesamthöhe von 2,0 m; Die Gemeinden sind indessen berechtigt, auch für solche Bauten und Anlagen ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren vorzuschreiben. (GL RPBG Art. 32) Bauten können Hauptbauten, Kleinbauten oder Kleinstbauten sein. Als Kleinbauten gelten Anund Nebenbauten. Als Anbauten gelten nicht bewohnbare Bauteile eines Hauptbaues bis insgesamt 80.0 m 2 Fläche und bis 4.0 m Gebäudehöhe bzw. 4.5 m Firsthöhe. Als Nebenbauten gelten nicht bewohnbare selbständige Baukörper bis zu 80.0 m 2 Fläche und bis 4.0 m Gebäudehöhe bzw. 4.5 m Firsthöhe. Kleinstbauten sind bau- und planungsrechtlich unbedeutende Anlagen und Bauten bis zu einer Grundfläche von 8.0 m 2 und einer Höhe bis zu 2.4 m, die unbewohnt, nicht am Wasserund Kanalisationsnetz angeschlossen sind und nicht der Lagerung leicht brennbarer oder umweltgefährdender Materialien dienen, wie Fahrradunterstände, Holzschöpfe, Ställe und Gehege für Kleintiere. (OW BauG Art. 36) GIL / ds Themenblatt 04/99 21

32 Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude Institut für Raumentwicklung IRAP SZ Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Garagen, Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäudehöhe, 4.50 m Firsthöhe und 60 m 2 Grundfläche aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von mindestens 2.50 m einzuhalten. (SZ PBG 61) ZG Als Kleinbauten gelten eingeschossige Nebenbauten von höchstens 50 m 2 Grundfläche, 3,50 m Gebäudehöhe und 5 m Firsthöhe. Die Gemeinden sind ermächtigt, in ihren Bauordnungen niedrigere Masse festzulegen. (ZG V BauG 8) Hochhäuser BE Hochhäuser sind a) Gebäude mit mehr als acht über der mittleren Höhe des fertigen Terrains liegenden Geschossen sowie b) Gebäude, die höher sind als 30 m. (BE BauG Art. 20) BS Hochhäuser sind Gebäude und bauliche Einrichtungen, die mehr als zehn Geschosse aufweisen oder eine Höhe von wenigstens 28 m erreichen. (BS HBG 7a) Der zuständige Departementsvorsteher kann, sofern die in den nachfolgenden Bestimmungen genannten Anforderungen erfüllt sind, aus besonderen städtebaulichen Erwägungen Ausnahmebewilligungen für eine grössere Gebäudehöhe und Geschosszahl (bis zu 28 m und 10 Geschossen) erteilen, namentlich um das Stadtbild aufzulockern und gegenüber der üblichen zonenmässigen Nutzung eine bessere Überbauung mit vermehrten Freiräumen und Grünflächen zu schaffen. Unter den gleichen Voraussetzungen kann der Regierungsrat Ausnahmebewilligungen für Hochhäuser ( 7a Abs. 2 HBG) erteilen. (BS Anhang HBG 28) LU NW SG Hochhäuser sind Bauten, die mehr als acht Vollgeschosse aufweisen oder deren oberster Geschossboden mehr als 22 m über dem der Feuerwehr zugänglichen angrenzenden Gelände liegt. (LU PBG 166) Hochhäuser sind Bauten, die mehr als acht Vollgeschosse aufweisen oder deren oberster Geschossboden mehr als 22 m über dem der Feuerwehr zugänglichen angrenzenden Gelände liegt. (NW BauG Art. 193) Hochhäuser sind Bauten mit mehr als achtvollgeschossen oder mit mehr als 25 Meter Gebäudehöhe. (SG BauG Art. 69) 04/99 Themenblatt GIL / ds 22

33 Institut für Raumentwicklung IRAP Themenblatt Nr. 12: Höhenangaben für Gebäude SZ ZH Bauten mit einer Gebäudehöhe von mehr als 20 m gelten als Hochhäuser. Die Zulassung eines oder mehrerer Hochhäuser setzt einen besonders geeigneten Standort und eine der Grösse des Bauvorhabens entsprechende architektonische Gestaltung voraus. (SZ PBG 69) Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt. (ZH PBG 282) 5.6 Möglichkeiten zur Überschreitung der zulässigen Höhe BL Die Zonenvorschriften können vorsehen, dass der Gemeinderat bei Überbauungen nach einheitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen, unter anderem von den Bebauungs- und Nutzungsziffern, der Gebäudelänge und der Gebäudehöhe im Sinne der verdichteten Bauweise gestatten kann, sofern eine hohe Wohnqualität und gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet sind. Die Zonenvorschriften regeln die Mindestfläche für eine solche Überbauung und legen die maximal zulässigen Abweichungen von den für dieses Gebiet geltenden Zonenvorschriften fest. (BL RBG 50) BS Aus besonderen städtebaulichen Erwägungen kann unter den im Anhang (Abschn. E) festgesetzten Voraussetzungen der zuständige Departementsvorsteher für eine grössere Gebäudehöhe und Geschosszahl, als die Zonenvorschriften erlauben, Ausnahmebewilligungen erteilen, für Hochhäuser der Regierungsrat. (BS HBG 7a) In den Zonen 2 und 2a gelten für freistehende Wohnhäuser (mit Ausnahme von Miethäusern), welche in Höfen oder Gärten von mindestens 1500 m 2 Flächeninhalt und mindestens 35 m Strassenfront errichtet werden, die allgemeinen Vorschriften dieses Anhangs über die Wandund Firsthöhe und die Gebäudelänge nicht. Bei solchen Gebäuden dürfen die Wände und Firste die nach der Zonenvorschrift zulässige Höhe um dasjenige Mass überschreiten, um welches ihr Abstand von der Baulinie oder Nachbargrenze 3 m übersteigt; die Wände, mit Ausnahme der Giebelfassaden, dürfen jedoch in keinem Falle 12 m, die Firste in keinem Falle 17 m überschreiten. Es sind nur zwei Vollgeschosse zulässig. (BS Anhang HBG 18) Bei Gebäuden, in denen die Zahl der Vollgeschosse die in den Zonenvorschriften bestimmte Höhe erreicht oder die sich bis zur Höhe des Dachprofils erheben, dürfen unter Vorbehalt von 153 Aufbauten auf dem Dach nur nach Massgabe der folgenden Vorschriften erstellt werden: d) Über die Firsthöhe darf sich die Front der Aufbauten nicht erheben; jedoch ist für Oberlichtanlagen eine Überschreitung der Firsthöhe um höchstens 50 cm zulässig. (BS HBG 152) GIL / ds Themenblatt 04/99 23