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1 Inhaltsverzeichnis im Internet unter als PDF-Dokument abrufbar Redaktionsschluss: /2008 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Seite 4 - Stadtumbau Ost / Ergebnisse der Evaluierung - Stadtumbau Ost / Aktuelle Debatte im Landtag - Stadtumbau Ost / Orientierungshilfe Sachsen-Anhalt - Wohngelderhöhung - Wohnungsunternehmen steigern Modernisierungsinvestitionen, senken CO 2 -Ausstoß und mildern Betriebskostenanstieg - Wohnungswirtschaft begrüßt Verabschiedung des Eigenheimrentengesetzes - Kabinettsbeschluss zum 2. Klimapaket - Ergänzendes Telegramm II Verbändeaktivitäten Seite 16 - Übersicht der VdW/VdWg Informationsveranstaltungen, Seminarveranstaltungen, Fachausschuss-, Arbeitsgemeinschafts-, Arbeitsgruppen- und Arbeitskreissitzungen - VdW/VdWg-Frühjahrstagung am 09./ Verbände im Gespräch III Recht Seite 20 - Ab wann ist welcher Energieausweis Pflicht? - Wertverbesserungscharakter durch Anbau eines Balkons - Anspruch auf Abrechnung von Betriebskosten nach jahrelanger Nichtabrechnung - Mietminderung bei Schädlingsbefall - Kündigungsrecht des Vermieters bei Vermüllung der Wohnung - Umlage der Treppenhausreinigungskosten auf den Mieter - Selbstauskunft des Mieters - Betriebskostenabrechnung: Weiterleitung der Wasserrechnung der Stadtwerke an den Mieter als Bestandteil der Abrechnung IV Multimedia und innovative Entwicklungen Seite 24 - VdW/VdWg-Internetauftritt - Zugriffsstatistik - Gefahren im Netz - Informationen des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik - VdW/VdWg/WSA erhöhen Innovationsgeschwindigkeit durch Einsatz von NetPhone Verbandsreport 4-5-6/2008 1

2 Inhaltsverzeichnis V Betriebswirtschaft/Wirtschaftsprüfung/Steuern Seite 27 - Jahressteuergesetz Entwurf der Einkommensteuer-Änderungsrichtlinie Geldwerter Vorteil für Arbeitgeberdarlehen - Betriebsvergleich für das Jahr Regierungsentwurf eines Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) - Aktuelle BMF-Schreiben und OFD-Verfügungen - Aktuelle BFH-Urteile bzw. Urteile von Finanzgerichten VI Technik/Bau Seite 36 - Neues aus dem Normenwerk 03/2008 und 04/2008 VII WSA Wohnungswirtschaftliche Treuhand Seite 37 Sachsen-Anhalt GmbH - Das neue Umweltschadensgesetz VIII Weitere Themen Seite 38 - Neue Lernfelder für die theoretische Ausbildung in den Berufsbildenden Schulen Halle und Magdeburg - Fernunterricht - Informationen des Statistischen Landesamtes Sachsen- Anhalt - Beschlussempfehlungen / Abtretung und Verkauf von Darlehensforderungen - Schornsteinfegerwesen braucht mehr Wettbewerb IX Publikationen/Stellengesuche/Stellenangebote Seite 42 - Verbandsnachrichten - Neuerscheinungen - Stellengesuche X Informationen aus den Mitgliedsunternehmen Seite 43 - Auszeichnungen - Geburtstage - Betriebsjubiläen - Aus den Mitgliedsunternehmen XI Veranstaltungskalender Seite 49 - Juli/August/September Verbandsreport 4-5-6/2008

3 Soziale Bindungen machen widerstandsfähiger gegen Krankheiten Catherine Houch Verbandsreport 4-5-6/2008 3

4 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Stadtumbau Ost / Ergebnisse der Evaluierung Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung veranstaltete am den Fachpolitischen Dialog zum Stadtumbau Ost / Ergebnisse der Evaluierung in Berlin. Vorgestellt wurden die Ergebnisse der Evaluierung und die Empfehlungen zur Zukunft des Stadtumbaus ab Hierzu legten die beauftragten sachverständigen Institute IfS und Difu ihre Zentralen Ergebnisse und Empfehlungen des Gutachtens und die Lenkungsgruppe ihre Stellungnahme und Empfehlungen vor. Im Einzelnen stellten die sachverständigen Institute Folgendes fest: 1) Fortführung des Programms Die Förderung des Stadtumbaus soll als eigenständiger Bereich der Städtebauförderung von Bund und Ländern erhalten bleiben. Die Programmlaufzeit sollte bis 2016 verlängert werden. 2) Stadtumbau Ost und Stadtumbau West Eine Vereinheitlichung der Regelungen für den Stadtumbau West und Stadtumbau Ost ist mittelfristig anzustreben. Aufgrund der weiterhin gravierenden trennungs- und vereinigungsbedingten Sonderprobleme der Städte und Gemeinden in Ostdeutschland sind aber bei der Förderung des Stadtumbaus besondere Regelungen für die neuen Länder zunächst beizubehalten. Die Förderung des Rückbaus ohne kommunalen Drittelanteil sollte als befristeter Sondertatbestand auf die neuen Länder und Berlin (Ost) beschränkt bleiben. Die vollständige Zusammenführung von Stadtumbau Ost und Stadtumbau West sollte erst nach einer vergleichenden Bestandsaufnahme beider Programme und nach Angleichung der Problemsituation ins Auge gefasst werden. 3) Mittelbedarf, -verteilung und -verwendung Um den Leerstand nicht weiter ansteigen zu lassen, sollte zusätzlich zu den aus dem bisherigen Stadtumbauprogramm noch offenen Rückbauzahlen bis 2016 der Rückbau von weiteren Wohnungen aus Mitteln der Städtebauförderung unterstützt werden. Für die Aufwertung sollten Fördermittel in gleicher Höhe wie für den Rückbau bereitgestellt werden. Die Bundesfinanzhilfen für den Stadtumbau in Ostdeutschland sollten nach einem problemorientierten Verteilungsschlüssel auf die Länder verteilt werden. Für die einzelnen Stadtumbaukommunen und -gebiete sollte das Verhältnis von Rückbau und Aufwertung auch weiterhin flexibel entsprechend den jeweiligen Problemlagen und Strategien festgelegt werden. Die Länder sollten prüfen, ob eine noch stärkere Konzentration der Förderkulisse auf Kommunen mit besonderem Problemdruck möglich ist (gemessen an der Leerstandsquote oder der Konzentration von Leerständen auf bestimmte Gebiete oder Eigentümer). Ein Gleichklang mit landesplanerischen und strukturpolitischen Zielen ist vor allem unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit anzustreben. 4) Ausgestaltung von Aufwertungs- und Rückbauförderung 4 Verbandsreport 4-5-6/2008

5 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Die Förderung der Rückbaumaßnahmen durch Pauschalbeträge sollte fortgeführt werden. Eine degressive Ausgestaltung der Rückbauförderung wird empfohlen. Die Rückbauförderung ohne kommunalen Anteil soll auf Wohngebäude beschränkt bleiben. Eine Ausdehnung auf den Abriss von Gewerbegebäuden ist nicht vorzunehmen. Der seit 2008 in der Verwaltungsvereinbarung verankerte Ausschluss von stadtbildprägenden Gebäuden mit Baujahr vor 1918 und denkmalgeschützten Gebäuden aus der Rückbauförderung sollte fortgesetzt werden. Bei der Förderung der Aufwertung sollte der kommunale Drittelanteil im Grundsatz beibehalten bleiben. Ausnahmen für Maßnahmen in der Innenstadt oder im Altbaubestand sind denkbar. Maßnahmen zur Anpassung städtischer Infrastrukturen sollten vorrangig aus jeweiligen sektoralen Fachprogrammen und nur nachgeordnet aus dem Programmbereich Stadtumbau Ost finanziert werden. Die bisherigen Gegenstände der Aufwertungsförderung haben sich bewährt. Sie sollten fortgeführt und in Teilbereichen ergänzt werden. 5) Flankierende finanzielle Förderinstrumente Es erscheint sinnvoll, zur Realisierung der Rückbauziele für Unternehmen, die unter besonderen wirtschaftlichen Problemen leiden, eine der bisherigen Härtefallregelung des 6a AHG vergleichbare Förderung vorzusehen. Die Höhe der Entlastung sollte dabei nach der Leerstandsbetroffenheit differenziert werden und damit insgesamt niedriger als bisher ausfallen. Im Sinne verstärkter Anstrengungen zur Entwicklung der Innenstädte ist eine Wiedereinführung die Investitionszulage für Modernisierungsmaßnahmen in Altbaubeständen anzustreben. Die Laufzeit sollte zehn Jahre nicht unterschreiten. Der Selbstbehalt sollte gegenüber der Investitionszulage 2002 bis 2004 angehoben und ein höherer Fördersatz gewährt werden. 6) Weitere Instrumente, Umsetzungsverfahren und Umsetzungsstrukturen Das Instrument der integrierten Stadtentwicklungskonzepte soll qualifiziert werden durch Konkretisierung von Aufwertungsmaßnahmen, Strategien für die Mobilisierung von innerstädtischen Potenzialen und für komplexe Problemlagen sowie durch integrierte Stadtteilkonzepte. Die Städte sollen stimuliert werden, zusätzliche Aktivierungs- und Managementanstrengungen zum Zweck der Aufwertung zu unternehmen. Hierzu gehört auch die Förderung von Eigentümerstandortgemeinschaften. Solche Maßnahmen sollen mit Mitteln aus dem Programmteil Aufwertung unterstützt werden. Die Einrichtung von Quartiersfonds zur Flankierung quartiersbezogener Aktivitäten ist einzubeziehen. Kommunen und Länder sollen bei Aufbau, Weiterentwicklung und Nutzung von Monitoringverfahren unterstützt und der Erfahrungsaustausch auf Bundes- und Länderebene intensiviert und verstetigt werden. Die Umsetzung des Stadtumbau Ost sollte auch weiterhin durch eine Bundestransferstelle begleitet werden. Zu diesen Empfehlungen der sachverständigen Institute nahm die Lenkungsgruppe wie folgt Stellung: Verbandsreport 4-5-6/2008 5

6 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell 1) Das Programm Stadtumbau Ost ist über 2009 hinaus für weitere sieben Jahre bis zum Jahr 2016 fortzuführen. Dabei ist an den gebündelten städtebaulichen und wohnungspolitischen Strategien festzuhalten. 2) Im Zuge nationaler Stadtentwicklungspolitik müssen Bund und Länder weiterhin staatliche Verantwortung für die Entwicklung der Städte auch als Träger regionaler Entwicklung übernehmen. 3) Die Programme Stadtumbau Ost und Stadtumbau West sind mittelfristig zusammenzuführen. Dies sollte in Teilschritten und nach einer Evaluierung auch des Programms Stadtumbau West erfolgen. 4) Die Aufwertung als Perspektive der Innenstädte und zukunftsfähiger Stadtteile ist auf Basis der integrierten Stadtentwicklungskonzepte zu stärken. Die Lenkungsgruppe empfiehlt einen bedarfsgerechten Mitteleinsatz für Aufwertungsmaßnahmen sicherzustellen und spricht sich dafür aus, - grundsätzlich 50 % der Bundesfinanzhilfen für die Aufwertung einzusetzen, - die Länder zu ermächtigen, den kommunalen Eigenanteil für die Aufwertung der Innenstadt und innenstadtnahen Altbauquartiere auf bis zu 20 % abzusenken (analog zum kommunalem Mitleistungsanteil der Gemeinden beim Programm Städtebaulicher Denkmalschutz ), - die Sicherungsmaßnahmen bei Altbauten ohne kommunalen Eigenanteil unvermindert in Höhe von bis zu 15 % des Gesamtmittelvolumens fortzuführen. 5) Der Rückbau ist mittelfristig fortzusetzen und städtebaulich weiter zu qualifizieren. Im Zeitraum von 2010 bis 2016 müssen im Rahmen des Programms bis Wohnungen zusätzlich abgerissen werden. 6) Die notwendige Anpassung der städtischen Infrastruktur ist zukünftig auf Grundlage der Stadtentwicklungskonzepte ressortübergreifend zu fördern. BMVBS und die Fachministerien der Länder sollten hierzu Gespräche mit den jeweiligen Umwelt- und Wirtschaftsressorts aufnehmen. 7) Die Wiedernutzung und Zwischennutzung von Brachflächen und Baulücken insbesondere in den Innenstädten ist künftig als Handlungsfeld des Stadtumbaus umzusetzen. 8) Gesamtstädtische Leitbilder des Stadtumbaus müssen im Diskurs mit der kommunalen Öffentlichkeit weiterentwickelt werden. Der Stadtumbau muss als stadtentwicklungspolitisches Leitprogramm Chefsache der Kommunalpolitik sein. Bei klarer räumlicher Differenzierung der Maßnahmengebiete müssen Aufwertung und Schrumpfung mit dem Instrumentarium der integrierten Stadtentwicklungskonzepte zielgerichtet gesteuert werden. Die baulichfunktionale Stärkung der Innenstädte als Kernelement der Stadtentwicklungsstrategie muss mit dem Programm Stadtumbau Ost noch konsequenter fortgeführt werden. 9) Die Wirksamkeit des Programms ist auch zukünftig durch geeignete flankierende Maßnahmen und Instrumente sicherzustellen. 10) Die erhöhte Investitionszulage für Bestandsinvestitionen im innerstädtischen Altbau ist wieder einzuführen. Bund und Länder werden aufgefordert, die Ausgestaltung und die Finanzierung zu prüfen. 6 Verbandsreport 4-5-6/2008

7 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell 11) Eigentümer und Investoren sind über die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Möglichkeiten der steuerlichen Förderung nach 7h, 7i, 10f, 11a und 11b EStG für Bestandsinvestitionen im Altbau stärker als bislang aktiv zu informieren. Die Kommunen sollten in diesem Zusammenhang von der Möglichkeit der förmlichen Festlegung eines Stadtumbaugebietes als Sanierungsgebiet auch im vereinfachten Verfahren gemäß 142 Abs. 4 Baugesetzbuch Gebrauch machen. 12) Die Härtefallregelung nach 6 a Altschuldenhilfegesetz (AHG) ist zu flexibilisieren und stärker auf die Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung auszurichten. 13) Anschlussregelung zur Altschuldenhilfe Mit Blick auf die auch zukünftig zu erwartende Leerstandsentwicklung sollte geprüft werden, ob und in welcher Form eine Anschlussregelung zur Altschuldenhilfe erforderlich und finanzierbar ist, um die Umsetzung des auch zukünftig erforderlichen Rückbauvolumens abzusichern. Auf der Basis der Empfehlungen der Gutachter sollte auch geprüft werden, ob alternative Lösungen sinnvoll sind. In diesem Zusammenhang sind Möglichkeiten zur Verknüpfung mit städtebaulichen Zielsetzungen im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost zu prüfen. 14) Im Hinblick auf die steuerliche Behandlung der Anpassung technischer Infrastrukturen werden die Finanzverwaltungen des Bundes und der Länder gebeten, eine einheitliche sachgerechte Anwendung der steuerlichen Regelungen zur Anpassung technischer Infrastruktur im Rahmen des Stadtumbaus sicherzustellen bzw. die Rahmenbedingungen zu überprüfen. 15) Die Wohnungsbauförderung der Länder einschließlich des Einsatzes der Kompensationsmittel des Bundes sollte insbesondere zugunsten der Stadtumbaugemeinden sowie zugunsten der innerstädtischen Stadtumbaugebiete und zukunftsfähigen Stadtteile eingesetzt werden. 16) Die Förderprogramme der KfW sind künftig noch stärker mit den Förderinstrumenten der Stadtentwicklung zu verzahnen. 17) Es wird empfohlen, derzeit diskutierte und im Rahmen von Forschungsvorhaben in Erprobung stehende neue Finanzierungsinstrumente, wie z. B. Stadtentwicklungsfonds, auch für den Stadtumbau zu prüfen. 18) Die Lenkungsgruppe hält es für notwendig, dass der Bund ab 2010 für das Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost jährlich Bundesfinanzhilfen in Höhe von rund 106 Mio. (Verpflichtungsrahmen) bereitstellt je zur Hälfte für die Aufwertung und den Rückbau. 19) Die Verteilung der Bundesfinanzhilfen auf die Länder sollte zukünftig auf der Grundlage eines problemorientierten Verteilungsschlüssels erfolgen. Neben den bisherigen Kriterien Wohnungsbestand und Bevölkerung sind Indikatoren zu berücksichtigen, die den Schrumpfungsprozess in geeigneter Weise abbilden. 20) Die Probleme des Stadtumbaus sind nur mit langfristig angelegten Strategien und verlässlichen Finanzierungsperspektiven und einem flexiblen und unbürokratischen Einsatz der Bundes- und Landesfinanzhilfen zu bewältigen. Aus unserer Sicht gehen die Veröffentlichungen der Sachverständigen und der Lenkungsgruppe in die richtige Richtung Verbandsreport 4-5-6/2008 7

8 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell und wir können insgesamt mit dem Evaluierungsergebnis zufrieden sein. Insoweit gilt auch unser Dank für ihr Engagement in der Lenkungsgruppe und für die gesamte Zusammenarbeit unseren Vertretern aus Sachsen-Anhalt und den über 90 % Mitgliedsunternehmen, die an der Befragung durch die sachverständigen Institute teilgenommen hatten. Die Veröffentlichungen sind gleichzeitig auch eine gute Grundlage für die weitere Diskussion mit der Politik, um zu erreichen, dass das Programm ab 2010 zum Einsatz kommen kann. Einzelfragen, vornehmlich zur weiteren Altschuldenentlastung, der Definition der Förderkulisse, des Verteilerschlüssels, der Berücksichtigung von Kommunen mit besonderem Problemdruck, der Höhe der Abrisskosten zur Wiedereinführung der Investitionszulage u. a. werden jetzt in den nächsten Wochen zu erörtern sein und wir werden uns als Verbände für die bestmögliche Weiterführung des Programms Stadtumbau Ost ab 2010 weiterhin einsetzen. Bekanntlich nützt die beste Evaluierung wie damals bei der Frage der Weiterführung der Investitionszulage für Bestandsinvestitionen nichts, wenn nicht eine konkrete gesetzliche Anschlussregelung für den Stadtumbau Ost beschlossen wird. Nach Angaben des BMVBS werden seit Beginn des Programms 390 Gemeinden mit mehr als 820 Stadtumbaugebieten gefördert. Rund zwei Drittel aller Einwohner Ostdeutschlands leben in einer Stadtumbaugemeinde. Bis 2009 werden Bund, Länder und Gemeinden insgesamt 2,5 Mrd., davon allein rund 1,1 Mrd. Bundesmittel dafür ausgegeben haben. Bis Ende 2007 konnten über Wohnungen abgerissen werden. (rie) Stadtumbau Ost / Aktuelle Debatte im Landtag Auf Antrag der SPD-Fraktion fand am eine aktuelle Debatte zum Thema Zukunft des Stadtumbaus im Landtag von Sachsen-Anhalt statt. Die Begründung für den Antrag lautet: Der Stadtumbau Ost hat für die Entwicklung der Städte in Sachsen-Anhalt eine herausragende Bedeutung. In den vergangenen Jahren wurden im Rahmen des Programms erhebliche Investitionen getätigt, um Leerstand zu beheben und die Städte aufzuwerten. Die Evaluierungskommission hat ihren Bericht zum Stadtumbau Ost am vorgelegt und Empfehlungen zur Zukunft des Stadtumbaus gegeben. Im Rahmen der aktuellen Debatte sollen die Inhalte des Berichts, die daraus abgeleiteten Schlussfolgerungen und die weitere städtebauliche Entwicklung in Sachsen-Anhalt thematisiert werden. Als Verbände begrüßen wir, dass sich der Landtag von Sachsen-Anhalt mit dem Thema Stadtumbau befasst. Die Debatte im Landtag hat gezeigt, dass die politischen Parteien und Bauminister Dr. Daehre den Stadtumbau positiv bewerten und sich für eine Fortsetzung einsetzen werden. Wichtig ist jetzt eine Diskussion über die Schwerpunkte, damit weiterhin zielorientiert die Fördermittel im Rahmen des Stadtumbaus Ost von Bund, Land und Kommunen zur Verfügung gestellt und auch entsprechend der Bedarfslage eingesetzt werden. Begleitend zur Debatte im Landtag haben wir eine Pressemeldung herausgegeben, die im Internet unter (Rubrik Infothek > Presseinfos) eingestellt ist. (rie) 8 Verbandsreport 4-5-6/2008

9 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Stadtumbau Ost / Orientierungshilfe Sachsen-Anhalt Die Verwaltungsvereinbarung Bund/Länder zum Stadtumbau ist in Kraft getreten. Nun sind formell Bewilligungen für das Programmjahr 2008 möglich. Das Landesverwaltungsamt hat den Kommunen eine Orientierungshilfe in Vorbereitung auf die Bewilligung der Fördermittel des Programmjahres 2008 erteilt und sie aufgefordert, bis auf die Summe angepasste MKFZ-Pläne mit Einzelmaßnahmen ausschließlich gemäß der Programmmeldung vom Oktober 2007 einzureichen. In dem Schreiben heißt es weiter: In diesem Zusammenhang hat das MLV mit Bezugserlass darauf aufmerksam gemacht, dass Herr Minister Dr. Daehre noch stärker als bisher sein Augenmerk auf die Durchführung bzw. den Nachweis eigenfinanzierter Abrisse durch die Letztempfänger richten wird. Das heißt für die aktuelle Förderperiode, dass entsprechend der Anzahl der geförderten Abrisswohnungen ergänzend eigenfinanzierte Abrisse (Wohnungen) i. H. v. 15 % hinzukommen sollen. Nur damit sind die Zielstellungen, die sich die Städte mit der Erarbeitung der Stadtentwicklungskonzepte vorgegeben haben, annähernd zu erreichen. Ausgehend von der beabsichtigten Förderung von 132 Wohneinheiten ergibt sich ein Anteil von zusätzlich ohne Fördermittel abzureißenden Wohneinheiten in Höhe von 20 Wohneinheiten. Gemäß dem Erlass vom sollen Sie die ohne Förderung realisierten Wohnungsabrisse in der laufenden Berichterstattung zur Programmabwicklung (Zwei-Monats-Statistik) ausweisen. Bei der Bearbeitung der Programmanträge für das Programmjahr 2009 soll der Abriss ohne Fördermittel neben der Berücksichtigung von 6a-AHG-Unternehmen das vorrangige Entscheidungskriterium für die Vergabe weiterer Abrissfördermittel sein. Anmerkung: Neu ist die auf die Kommune bezogene Forderung, die Anzahl der geförderten Wohnungen durch 15 % eigenfinanzierte Abrisse zu erhöhen. Wie das konkret zu erfolgen hat, liegt u. E. im Ermessen der Kommunen, wobei 6a-Wohnungsunternehmen Priorität haben. Dass dieser Prozess landesweit nicht ohne Konflikte ablaufen wird, ist zu vermuten. Wir stehen deshalb für Rückfragen gerne zur Verfügung. (mei) Wohngelderhöhung Wie bereits im letzten Verbandsreport dargestellt, soll eine deutliche Erhöhung des Wohngeldes vorgenommen werden. Nachdem der Bundesrat in seiner Sitzung vom den Vermittlungsausschuss angerufen hat, konnte nunmehr am eine Einigung von Bundestag und Bundesrat erzielt werden, wonach es sowohl bei der Anhebung der zu berücksichtigenden Miethöchstbeträge um 10 % als auch bei der Einführung einer Heizkostenkomponente von 0,50 Euro pro qm normierte Wohnfläche verbleibt. Änderungen schlägt der Vermittlungsausschuss bei der Kostenverteilung zwischen Bund und Ländern für soziale Transferleistungen vor. Nach der Einigung im Vermittlungsausschuss muss nun noch der Bundesrat seine Zustimmung geben, damit das Gesetz zu Neuregelung des Wohngeldrechts und zur Änderung anderer wohnungsrechtlicher Vorschriften wie geplant am in Kraft treten kann. (rie) Wohnungsunternehmen steigern Modernisierungsinvestitionen, senken CO 2 -Ausstoß und mildern Betriebskostenanstieg Die von beiden Verbänden vertretene Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zieht Verbandsreport 4-5-6/2008 9

10 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell insgesamt eine positive Bilanz des Jahres 2007 erklären die Verbandsdirektoren Jost Riecke und Ronald Meißner anlässlich der Vorstellung der Jahresstatistik I. Wohnungsunternehmen beider Verbände sind größte Wohnungsvermieter im Land Sachsen-Anhalt 1. Die 209 Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften verwalteten und bewirtschafteten zum Ende des Jahres 2007 rund Wohnungen. Dies entspricht einem Marktanteil von ca. 60 % am Mietwohnungsbestand im Land Sachsen-Anhalt insgesamt. 2. Das Bilanzvermögen ist mit fast 11 Mrd. gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert, wobei die durchschnittliche Eigenkapitalquote bei rund 40 % liegt. II. Investitionen gestiegen - über 90 % gingen in Modernisierung und Instandhaltung Im Jahr 2007 stiegen die Gesamtinvestitionen der Unternehmen um 5,7 % auf 343 Mio.. Damit sind die Investitionen nach langjährigem Rückgang bereits zum zweiten Mal in Folge gestiegen. Für das Jahr 2008 ist nach den Planungen der Wohnungsunternehmen erneut ein Anstieg der Investitionen um 8 % zu erwarten. Damit liegen die Wohnungsunternehmen deutlich über der durchschnittlichen Entwicklung der Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland. Diese sind im Jahr 2007 nur um 0,6 % gestiegen. Über 90 % des Gesamtinvestitionsvolumens der Wohnungsunternehmen fließen in Modernisierung und Instandhaltung. Rund Wohnungen sind voll modernisiert bzw. teilmodernisiert. Damit sind etwa 86 % der genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungen in einem zeitgemäßen guten Zustand. Nur noch rund Wohnungen sind unsaniert. Das sind die Wohnungen, die in den nächsten Jahren vorrangig durch Abriss und Rückbau vom Markt genommen werden sollen. III. Anteil der energetisch sanierten Wohnungen weiter deutlich gestiegen - Energieeinsparung und CO 2 -Reduktion seit 1990 über 20 % In den neuen Bundesländern sind bereits über 80 % aller Wohnungen energetisch voll oder teilmodernisiert, in den alten Bundesländern waren es Ende 2007 nur 41,7 %. Dadurch konnte seit 1990 eine Energieeinsparung und gleichzeitig eine CO 2- - Reduktion von über 20 % erreicht werden. Dies ist ein wesentlicher Beitrag der Wohnungswirtschaft gegen steigende Energiekosten und für ein besseres Klima. IV. Nettokaltmieten konstant - Betriebskosten bleiben deutlich unter der bundesweit ermittelten Steigerungsrate Die Kosten für das Wohnen sind bundesweit angestiegen. Allerdings zeigt sich bei der Höhe des Anstiegs der einzelnen Kostenarten eine große Differenzierung: Während die Nettokaltmieten nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes bundesweit seit dem Jahr 2000 nur um 9 % angestiegen sind, stiegen die Preise für die Wasserversorgung, Müllabfuhr und weitere Dienstleistungen (kalte Betriebskosten) um 13 %, die Preise für Gas, Öl und andere Haushaltsenergie (Strom ausgenommen) sogar um 82 % (warme Betriebskosten). Für die Mitgliedsunternehmen beider Verbände ist festzustellen: - Die Nettokaltmieten sind im Vergleich zum Vorjahr weitestgehend konstant. - Die Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten sind ebenfalls fast konstant geblieben. 10 Verbandsreport 4-5-6/2008

11 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Gegen den Trend haben Wohnungsunternehmen durch geeignete vielschichtige Maßnahmen einen Beitrag für stabile Wohnkosten geleistet. V. 49,6 Mio. Mietschulden: Tendenz sinkend - auch Mietausfälle gehen zurück Die Mietschulden bei VdW/VdWg-Unternehmen sind landesweit auf 49,6 Mio. gesunken. Dies ist nicht nur auf eine bessere Wirtschaftslage, sondern vor allem auch auf die intensive Mietschuldnerberatung durch unsere Wohnungsunternehmen zurückzuführen. Bundesweit bieten bereits rund zwei Drittel der GdW-Unternehmen eine solche Dienstleistung an, häufig in Kooperation mit speziellen Beratungseinrichtungen. Auch die Mietausfälle durch Leerstände gingen zurück und liegen Ende 2007 bei 111 Mio.. VI. Wohnungsmarktbarometer und Wohntrends: Gefragt sind preisgünstige und kleine Wohnungen - Nachfrage nach kleinen Wohnungen übersteigt häufig das Angebot Zum vierten Mal in Folge präsentieren die Verbände ein Wohnungsmarktbarometer, das die Einschätzungen der Unternehmen zur Entwicklung einzelner Segmente des Wohnungsmarktes widerspiegelt. Die Unternehmen erwarten eine weitere leichte Zunahme der Nachfrage im unteren Preissegment des preisfreien Mietwohnungsmarktes. Damit hat dieses Marktsegment in den letzten vier Jahren die deutlich beste Einschätzung erreicht. Im mittleren Preissegment des preisfreien Mietwohnungsmarktes wird ebenso wie beim preisgebundenen Mietwohnungsbestand eine gleich bleibende Nachfrage erwartet. Die schlechteste Nachfrageentwicklung ergibt sich für das obere Preissegment sowie für Eigentumswohnungen und Eigenheime. Die Nachfrage nach 1- bis 2-Zimmer- Wohnungen dürfte weiter zunehmen und auf vielen Wohnungsmärkten das Angebot übersteigen. Diesem Wohnungstyp wird der deutlich beste Marktwert eingeräumt. VII. Wohntrends - Wohnwünsche werden anspruchsvoller, die Nachfrager von morgen wollen smarte Lösungen Durch die Institute Analyse & Konzepte und InWIS ist in einer breit angelegten Studie untersucht worden, welche Wohntrends in den kommenden Jahren die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland beeinflussen werden. Anhand sechs typisierter Wohnvorstellungen, die jeweils unterschiedliche Wünsche und Anforderungen an das Wohnen in der Zukunft repräsentieren, wird die Nachfrageentwicklung folgendermaßen eingeschätzt: - Der Wunsch nach zusätzlicher Wohnfläche nimmt ab. - Das Büro zu Hause wird immer wichtiger. - Gewachsenes Gesundheitsbewusstsein, Intensivierung der Vorsorge und Zunahme der altersbedingten Pflegeansprüche haben Konsequenzen für das Wohnen - wohnbegleitende Dienstleistungen und die technische Ausstattung der Wohnung werden noch wichtiger. - Durch die Verbindung von Technik und Dienstleistungen werden sich innovative Angebote des vernetzten Wohnens vor allem auch mit gesundheitsbezogenen Funktionen entwickeln. VIII. Stadtumbau - Leerstandsquote geht in Sachsen-Anhalt bis 2009 weiter zurück Der Wohnungsleerstand der VdW/VdWg- Mitgliedsunternehmen beträgt per rd Wohnungen und befindet sich damit auf dem niedrigsten Stand seit Verbandsreport 4-5-6/

12 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Insgesamt wurden von den Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften seit 2000 fast Wohnungen durch Abriss bzw. Rückbau vom Markt genommen, bis 2010 sollen weitere Wohnungen dazukommen. IX. Soziales Wohnen, Stadtumbau und energetische Sanierung bleiben Zukunftsaufgaben 1. Der Wohnungsmarkt muss sich in den nächsten Jahren weiter auf Veränderungen in der Bevölkerung einstellen. Wir werden weniger, älter und in Teilen ärmer! Differenzierte Wohn- und Dienstleistungsangebote zu marktgerechten Preisen sind eine Antwort auf diese Entwicklung. Die Reform des Wohngeldes und die vollständige Übernahme der Unterkunftskosten im Rahmen des ALG II sind dabei notwendige politische Rahmenbedingungen. 2. Der Stadtumbau Sachsen-Anhalt ist eine Erfolgsgeschichte. Nicht nur der Abriss von Wohnungen ( ), sondern auch über 3 Mrd. Euro Investitionen im gleichen Zeitraum haben das Wohnen, die Stadtqualität und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Wohnunternehmen positiv beeinflusst. Mit dem Stadtumbau Sachsen-Anhalt bis zum Jahr 2009 wird die 1. Phase der Stadtentwicklung und der Konsolidierung der Wohnungswirtschaft abgeschlossen. Der Stadtumbau muss aber ab 2010 weitergeführt werden, weil aufgrund von teilungsund wiedervereinigungsbedingten Sonderproblemen auch zukünftig die demografischen und wirtschaftlichen Perspektiven (erneute Leerstandswelle ab 2010, hohe Arbeitslosenquote, Altersarmut u. a.) keine grundlegende Trendwende auf den regionalen Wohnungsmärkten erwarten lassen. Wichtigste Maßnahmen im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost müssen daher zukünftig sein: - Fortsetzung der Rückbauförderung, - Stärkung der Aufwertung als Perspektive für Innenstädte und zukunftsfähige Stadtteile, - Wiedereinführung der Investitionszulage für Bestandsinvestitionen, - Entlastung von den Altschulden für alle dauerhaft leer stehenden, zumindest aber für die abgerissenen Wohnungen, - Förderung der notwendigen Anpassung der städtischen Infrastruktur auch durch Mittel anderer Fachressorts (Wirtschaft/ Finanzen). Aufgrund der z. B. in Sachsen-Anhalt und Sachsen wesentlich höheren Wohnungsleerstandsquote gegenüber den anderen ostdeutschen Ländern sollten die Finanzmittel nach einem problemorientierten Verteilungsschlüssel auf die Länder verteilt werden. Die bisherige Flexibilität bei der Aufteilung zwischen Rückbau und Aufwertung sollte ebenso beibehalten werden wie es den Ländern ermöglicht werden sollte, Städte und Gemeinden mit erhöhtem Handlungsdruck stärker unterstützen zu können. 3. Der dramatische Klimawandel, die hieraus resultierende Notwendigkeit der CO 2 - Einsparung, die Diskussion über alternative Energien und ständig steigende Energiepreise rücken die Notwendigkeit der weiteren energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes in den Mittelpunkt. Die Wohnungswirtschaft hat insbesondere in den letzten zehn Jahren durch eine umfangreiche Sanierung der Gebäude einen großen Beitrag zur Reduzierung des CO 2 -Ausstoßes erbracht und somit auch präventiv Investitionen gegen Betriebskostensteigerungen eingesetzt. Weitere Investitionen werden und müssen folgen. Die Nutzung alternativer Energien steht hierbei ebenso im Fokus wie die energetische Steuerung von Heizungsanlagen. Die Politik muss hierfür Rahmenbedingungen setzen, ohne ein dichtes Netz von Klimabürokratie aufzubauen: 12 Verbandsreport 4-5-6/2008

13 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell - Es muss dem Wohnungseigentümer überlassen bleiben, durch welche energetischen Maßnahmen die Ziele des Klimaschutzes erreicht werden. - Das Wirtschaftlichkeitsgebot der Investitionen muss Beachtung finden. - Förderpolitische Anreize (z. B. Investitionszulage, KfW-Förderung) sind besser als ein gesetzlich vorgeschriebener Investitionszwang. (mei) Wohnungswirtschaft begrüßt Verabschiedung des Eigenheimrentengesetzes "Mit der Verabschiedung des Eigenheimrentengesetzes durch den Bundestag ist die große Koalition endlich ihrem Versprechen aus dem Koalitionsvertrag gefolgt, die Immobilie diskriminierungsfrei in die staatlich geförderte Altersvorsorge einzubeziehen", erklärte Lutz Freitag, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Das Eigenheimrentengesetz soll rückwirkend zum 1. Januar 2008 in Kraft treten. Riester-Vermögen sollen ganz oder teilweise zum Erwerb einer Wohnimmobilie, von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften oder von Dauerwohnrechten genutzt werden können. Besonders positiv zu werten ist die Reduzierung der geplanten "Strafsteuer" bei Veräußerung der mit Hilfe des Riester- Vermögens gekauften Immobilie im Rentenalter. Weiterhin zu niedrig angesetzt ist der Steuerrabatt bei der Möglichkeit einer Einmalzahlung zur Abgeltung der Einkommensteuer bei Renteneintritt. Ein weiteres Manko ist die noch fehlende Einbeziehung des vermieteten Wohneigentums. Die Wahlfreiheit der Bürger bei der privaten Altersvorsorge ist so eingeschränkt. Im Rahmen unserer Informations- und Schulungstätigkeit werden wir in den nächsten Monaten dieses Thema behandeln. (rie) Kabinettsbeschluss zum 2. Klimapaket Interessenvertretung erfolgreich! Mit Beschluss vom des Bundeskabinetts zum 2. Klimapaket wurden die großen interessenpolitischen Erfolge bestätigt, die in der Begleitung der Gesetzgebungsverfahren zur Energieeinsparverordnung (EnEV), zur Heizkostenverordnung (HeizKV) sowie zum Energieeinspargesetz (EnEG) erzielt wurden. In vielen Punkten konnten entgegen der ursprünglichen politischen Pläne akzeptable und praxisgerechte Lösungen erreicht werden. Von besonderer Bedeutung für die Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist es, dass die Bundesregierung auf die Einführung eines Kürzungsrechtes für Mieter bei Heizkosten in der HeizKV verzichtet. Es wird dafür auch keine Ermächtigungsgrundlage im EnEG geschaffen. Spätere Versuche, ein Kürzungsrecht doch noch einzuführen, können somit nicht auf dem Verordnungsweg erfolgen, sondern müssen erst einmal das EnEG ändern. Auch der Verzicht auf ursprünglich geplante umfangreiche Nachrüstverpflichtungen im Gebäudebestand (z.b. für alle Kellerdecken, alle Einscheibenverglasungen, die Heizkessel ab ca. 1985) stellt einen großen Erfolg dar. Für die Bestandssanierung kann in Zukunft - alternativ zu den bekannten Bauteilnachweisen - zielorientiert auf die Verminderung des Primärenergiebedarfs hin gearbeitet werden. Weitere Anforderungen an die Dämmung bestehen in diesem Fall nicht Verbandsreport 4-5-6/

14 I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell mehr. Die Forderung der wohnungswirtschaftlichen Verbände nach Festlegung von Zielen statt detaillierten Vorgaben wurde für den Gebäudebestand umgesetzt. Dies eröffnet (in Verbindung mit dem Einsatz erneuerbarer Energien oder Fernwärme) große Gestaltungsmöglichkeiten für die Bestandssanierung - und erhöht aber auch die Verantwortung für die Planung im Bestand, denn: die Betriebskosten nach Sanierung werden u. a. durch die Wärmedämmung bestimmt, welche aber nicht mehr direkt begrenzt wird. Wichtig für den Bewirtschaftungsalltag wird auch sein, dass die Heizkostenverordnung zukünftig mehr Freiheit bei der Wahl des Abrechnungsmaßstabes gewährt. Der Wechsel des Abrechnungsmaßstabes aus sachgerechten Gründen wird unbegrenzt möglich (er war bisher nur einmalig erlaubt innerhalb von 3 Jahren nach erstmaliger Festlegung). Eine Ausnahme bilden nur Objekte mit Wärmeschutzstandard von vor 1995 und 01- und Gasheizung sowie gedämmten Strangleitungen- hier muss 70/30 abgerechnet werden. Eine Festlegung für die Anwendung des Abrechnungsmaßstabes 50/50 ist im Kabinettsbeschluss entfallen. Desgleichen wurde auf die im Referentenentwurf enthaltene verbindliche Ankündigung des Abrechnungsmaßstabes verzichtet, und eine Mitteilung des Ableseergebnisses wird entgegen dem Referentenentwurf nur erforderlich, wenn das Ableseergebnis nicht über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. (rie) Ergänzendes Telegramm Mehr Transparenz im Strommarkt Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft will (in 2009) Empfehlung zur transparenten Ausgestaltung der Stromrechnungen umsetzen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie hat ein Internetportal unter gestartet. Versorger dürfen Netze behalten, Auflagen erfüllen Die EU-Energieminister haben beschlossen, dass die Energieversorger ihre Übertragungsnetze behalten dürfen. Auflagen zur stärkeren Trennung Energieerzeugung und Übertragung. Modernisierung des Vergaberechtes Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf zur Modernisierung des Vergaberechts beschlossen. Ziel: Erleichterung für kleine und mittlere Betriebe Deutschland: Einwanderung nimmt zu Statistisches Bundesamt für 2007: Personen Zuzug nach Deutschland Personen Wegzug aus Deutschland. Pflegereform: Start 1. Juli Ziel: Stärkung ambulanter Pflege (Pflegestützpunkte) - Bürger hat Rechtsanspruch auf umfassende Pflegeberatung - Förderung: betreute Wohnformen und Wohngemeinschaften - bis 2012 werden die ambulanten Sachleistungsbeträge spürbar angehoben: a) Pflegestufe I (von 384 auf 450 ), b) Pflegestufe II (von 921 auf ), c) Pflegestufe III (von auf ). (mei) 14 Verbandsreport 4-5-6/2008

15 II Verbändeaktivitäten Übersicht der VdW/VdWg Informationsveranstaltungen, Seminarveranstaltungen, Fachausschuss-, Arbeitsgemeinschafts-, Arbeitsgruppen- und Arbeitskreissitzungen Informationsveranstaltungen: 09./ Wohnungswirtschaft/ Wohnungspolitik aktuell - Wohnungspolitik aktuell (Minister Dr. Daehre) - Statistik als Informationsdienstleister - Der Wandel unserer Bevölkerung in Zahlen - Daheim statt Heim - Perspektiven für das Leben und Wohnen im Alter - Freude ist Voraussetzung für den Erfolg - Wirtschaftliche Entwicklung in Sachsen- Anhalt ist Rahmenbedingung für wohnungswirtschaftliches Handeln - Energie- und Klimaprogramm der Bundesregierung - Auf welche Entwicklung muss sich die Wohnungswirtschaft einstellen? - Aktuelles zu Betriebswirtschaft, Steuern und Bilanzierung Soziales Management in der Wohnungswirtschaft - Umgang mit Problemmietern - Strategien zur Steuerung und zum Umgang mit dem Sozialverhalten von Mieterinnen/Mietern - Herausforderung Kinderschutz - Rechtliche Aspekte im Zusammenleben von Mieterinnen/Mietern 06. bis Gemeinsamer Genossenschaftstag - Lebendige Quartiere gute Nachbarschaften - Nachbarschaftliches Wohnen in Europa - Wohnen in Deutschland: Einfluss der EU auf die Wohnbedingungen und die Stadtentwicklung - Lebendige Quartiere Maßnahmen und Erfahrungen von Wohnungsunternehmen in Nachbarländern - Arbeitsgruppe 1: Quartiersentwicklung - Arbeitsgruppe 2: Finanzierung in Wohnungsgenossenschaften Grundlagen, Strategien, Alternativen - Arbeitsgruppe 3: Wohnmodelle - Arbeitsgruppe 4: Personalentwicklung - Arbeitsgruppe 5: PR und Marketing - Leben in Nachbarschaften Sicherheitspakete retten Leben - Vorstellung des Projektes Sicher Wohnen in Sachsen Anhalt - Aus Sicht eines Wohnungsunternehmens - Aus technischer Sicht - Aus Sicht der Finanzierung / Konferenz der Vorstände - Aktuelle Informationen zur Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft - Korruptionsprävention Neue Anforderungen an die Unternehmen - Stadtumbau Ost Wie geht es ab 2010 weiter? - Erfolgsfaktoren von Wohnungsunternehmen in schwierigen Märkten Auswertung des Forschungsprojektes - Aktuelles aus den Fachbereichen Wirtschaftsprüfung/Steuern/Recht - Die Bankenkrise/Finanzkrise und mögliche Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft; Bewertung der Situation der Wohnungsgenossenschaften aus der Sicht der DKB - Die Investitionsbank des Landes Sachsen- Anhalt - Partner der Wohnungswirtschaft unseres Landes; Produkte, Erfahrungen, Perspektiven Verbandsreport 4-5-6/

16 II Verbändeaktivitäten - Inhaberschuldverschreibungen als gute und praktikable Finanzierungsalternative für viele Genossenschaften; Erfahrungsbericht - C. Dornblut auf Wohnungssuche Ein Erfahrungsbericht auf der Suche nach einer Wohnung via Internet Ziele/Inhalte: - Der Bauvertrag, - Vereinbarung der VOB, - Die Beschreibung der Leistung, - Die Vergütungsregelungen der VOB, - Bedenken im Sinne der VOB, - Behinderung im Sinne der VOB, - Die Kündigungsmöglichkeiten der VOB, - Die Abnahmemöglichkeiten, - Überblick über die Mangelbeseitigungsansprüche, - Streitverhinderung/Streitschlichtung, Novellierung Wohnungseigentumsrecht Ziele/Inhalte: Seminarveranstaltungen: / Sekretärinnen-/Sekretärseminar Ziele/Inhalte: - Umgang mit Stress Stressrezeptoren und wie erkenne ich die Stressauswirkungen rechtzeitig? Ursachen von Stress - Stilistik im brieflichen Geschäftsverkehr Form und Formulierungen DIN Änderungen in der Geschäftskorrespondenz - Konflikte lösen konfliktmindernde Kommunikation Umgang mit verbalen Angriffen - Informationsbriefe für Mieter kundengerecht schreiben und gestalten Formulierungen für Beschwerdeantworten Baurechtspraxis: Spezialwissen BGB und VOB anhand aktueller Gerichtsurteile - Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft; - Das neue Vertrags- und Haftungsrecht; - Die Gemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten im Innenverhältnis; - Die Gemeinschaft als Prozessstandschafterin; - Die Stellung des Verwalters im neuen WEG; - Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters; - Die neuen Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer; - Die WEG in der Zivilprozessordnung Microsoft Outlook Ziele/Inhalte: - Das Outlook Anwendungsfenster, Ansichten - Nachrichten erstellen, senden, lesen und beantworten - s verwalten - Nachrichten mit Anhang versenden - Kontakte erstellen und organisieren - Kontaktdaten importieren und exportieren - Termine und Serientermine eingeben und verwalten 16 Verbandsreport 4-5-6/2008

17 II Verbändeaktivitäten - Aufgaben und Aufgabenanfragen erfassen, bearbeiten und Erfüllungsstatus kontrollieren - Arbeiten im Team Digitale Bildbearbeitung Ziele/Inhalte: - Grundlagen digitaler Bildbearbeitung kurze Einführung - Pixel, Bits und Bytes, Auflösung, Farbtiefe, Farbräume, Dateigrößen, - Dateiformate, Komprimierungsverfahren, Anwendungsbeispiele - Digitale Technik - Digitale Bildbearbeitung mit Photoshop CS Praktischer Teil - Bildkorrekturen - Bildgröße, Auflösung, Farbraum festlegen - Bilddaten komprimieren, speichern - Bildreparaturen - Retusche - Bildbereiche auswählen und freistellen Netzwerktechnik für Führungskräfte Ziele/Inhalte: - Grundbegriffe der Netzwerktechnik - Netzwerkgeräte - Aufbau, Funktionsprinzipien, Einsatzmöglichkeiten von Netzwerken - Vorteile, Konsequenzen und Sicherheitsrisiken - Anforderungen an die Administration - Stand der Technik und Entwicklungstrends / Kundenorientierte Korrespondenz Ziele/Inhalte: Phase 1: Analyse von Texten aus der Wohnungswirtschaft - Schreibsituation - Adressatenbezug - Problem- und Missverständnispotenzial Phase 2: Das MASTER Prinzip (kürzere Vortragsphasen sowie isolierte Übungen anhand von Fallbeispielen) - motivierend schreiben - ansprechend gestalten - strukturiert entwerfen - treffend formulieren - einfach ausdrücken - richtig und normgerecht verfassen Phase 3: Übung - Schreiben von Briefen innerhalb konkreter Szenarien - Gemeinsame Diskussion der entstandenen (anonymisierten) Texte aus Kundensicht Fachausschusssitzungen: Fachausschuss Multimedia und innovative Entwicklungen in der Wohnungswirtschaft Fachausschuss Recht Fachausschuss Betriebswirtschaft/Steuern Fachausschuss Berufliche Bildung und Personalentwicklung / Fachausschuss Bau/ Technik Arbeitsgemeinschaften / Arbeitsgruppen / Arbeitskreise: VdW Arbeitsgruppe Marketing Verbandsreport 4-5-6/

18 II Verbändeaktivitäten VdW/VdWg-Frühjahrstagung am 09./ Mit einer Rekordbeteiligung von über 250 Aufsichtsräten, Geschäftsführern und Vorständen unserer Mitgliedsunternehmen fand in diesem Jahr unsere traditionelle Frühjahrstagung in Magdeburg statt. Die Vorträge und Gesprächsrunden zu den Themen - Wohnungspolitik aktuell, - Statistik als Informationsdienstleister, - Daheim statt Heim, - Freude ist Voraussetzung für den Erfolg, - Wirtschaftliche Entwicklung in Sachsen- Anhalt, - Energie- und Klimaprogramm der Bundesregierung, - Aktuelles zu Betriebswirtschaft, Steuern und Bilanzierung, mit namhaften Referenten (Landesminister Dr. Daehre, Statistisches-Landesamt-Präsident Scherschinski, Bürgermeister a. D. Dr. Scherf, Pater Dr. Dr. Zoche, Staatssekretär Pleye und den GdW-Vertreterinnen Frau Esser und Frau Vogler stießen auf sehr positive Resonanz. Zudem wurde die Veranstaltung wieder für zahlreiche Fachgespräche genutzt und bei dem erstmals durchgeführten Bücherbasar wurden Spenden für die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. von fast 250 erzielt. (rie) Verbände im Gespräch Zu wohnungspolitischen und wohnungswirtschaftlichen Themen führten die Verbände zahlreiche Gespräche, insbesondere mit Abgeordneten, Vertretern der Landesregierung, der Kommunen, Parteien und anderer Organisationen. Sie nahmen an Sitzungen des GdW, des HVH, der DESWOS, des isw, anderer Regionalverbände u. a. teil. Sie waren an der Landtagsanhörung zum Landesenergiekonzept, an der Landtagsdebatte über die Zukunft des Stadtumbaus in Sachsen-Anhalt vertreten, nahmen am Fachpolitischen Dialog zum Stadtumbau Ost - Ergebnisse der Evaluierung, IBA-Lenkungsausschusssitzung u. a. teil. Innerhalb der Mitgliedschaft waren beide Verbände bei Vertreterversammlungen, Fachgesprächen und sonstigen Veranstaltungen vertreten. (pa) (v.l.n.r.: Jost Riecke, Dr. Karl-Heinz Daehre, Ronald Meißner) 18 Verbandsreport 4-5-6/2008

19 III Recht Ab wann ist welcher Energieausweis Pflicht? Der Energieausweis wird ab 1. Juli 2008 stufenweise nach Gebäudeart und Baualter verpflichtend. Der Eigentümer muss dann bei Vermietung und Verkauf seiner Immobilie den Energieausweis potenziellen Mietern und Käufern zugänglich machen. Für Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertig gestellt worden sind, sollen die Ausweise ab dem und für später errichtete Wohngebäude ab dem Pflicht werden. Bis einschließlich zum besteht generelle Wahlfreiheit zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsbasiertem Energieausweis. Danach gilt: Einen Bedarfsausweis braucht man für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem gestellt wurde. Es sei denn beim Bau selbst oder durch spätere Modernisierung wird mindestens das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. In einem solchen Fall ist auch ein Verbrauchsausweis zulässig. Für alle anderen Bestandsgebäude besteht Wahlfreiheit. Für Neubauten sind bereits seit 2002 Bedarfsausweise vorgeschrieben. (ph) Wertverbesserungscharakter durch Anbau eines Balkons LG Berlin, Urteil vom Der Anbau eines Balkons zum Innenhof ist als Wohnwertverbesserung anzusehen, auch wenn in der Wohnung bereits ein Raum mit Verglasung über die gesamte Raumbreite vorhanden ist. Das LG Berlin hat durch Urteil vom , veröffentlicht in WM 2008, 2. 85, entschieden, dass maßgeblich für die Frage der Verbesserung einer Mietwohnung durch Anbau eines Balkons sei, dass die Wohnung erstmals danach die Möglichkeit biete, die frische Außenluft im Freien zu genießen. Die Mitteilung der Maßnahme im Ankündigungsschreiben bedarf der klaren Angabe zur Dauer der Arbeiten und zur Veränderung in der Wohnung. In dem hier entschiedenen Fall ging es um einen Balkonanbau an eine Wohnung, bei der der Balkon mit einer Größe von ca. drei Quadratmetern zum Innenhof ausgerichtet werden sollte. Innerhalb der Wohnung befand sich an der Fassadenfront ein Zimmer, das über die gesamte Raumbreite verglast war. Dieser Raum kann jedoch nach Auffassung des LG Berlin nicht als ein mit einem Balkon vergleichbarer Wintergarten oder eine Loggia angesehen werden. Das entscheidende Kriterium eines Balkons, was ihn aus Sicht der Kammer weitgehend mit einer Loggia vergleichbar mache, sei die Möglichkeit, sich bei entsprechender Witterung praktisch im Freien aufzuhalten. Auf einem Balkon bzw. auf einer Loggia sei der Nutzer von der Außenluft umgeben und könne zum Beispiel ein Sonnenbad genießen. Dies sei in dem hier vorhandenen Raum nicht möglich. Vielmehr sei der Raum von drei Stellen fest nach außen verschlossen. Es seien lediglich, wenn auch große, Fenster vorhanden. (ph) Anspruch auf Abrechnung von Betriebskosten nach jahrelanger Nichtabrechnung BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 14/06 Auch wenn der Vermieter 20 Jahre lang nicht über die Betriebskosten abrechnet, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, künftig keine Abrechnung zu erhalten. Verbandsreport 4-5-6/

20 III Recht Die Mutter als ehemalige Vermieterin rechnete gegenüber der Mieterin seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1982 keinerlei Betriebskosten ab. Im Februar 2004 trat die Erbin als Vermieterin in das Mietverhältnis ein und rechnete im Oktober 2004 erstmals die Betriebskosten für das Jahr 2003 ab und machte einen Nachzahlungsbetrag von ca. 950 Euro geltend. Die Mieterin wandte ein, dass sie mit weiteren Betriebskosten nicht zu rechnen hatte, da jahrelang nicht abgerechnet wurde und sie insbesondere auch Verwirkung einwandte. Nach der mietvertraglichen Regelung hatte die Mieterin eine so genannte Vorauspauschale von ursprünglich 40,00 DM zuzüglich zur zahlenden Grundmiete zu leisten. Der BGH hat den Mietvertrag wie auch das zuvor angerufene Landgericht dahingehend ausgelegt, dass es sich bei der Vorauspauschale um eine Vorauszahlung handelt, über die jährlich abzurechnen ist. Besondere Umstände ergaben sich für die Mietvertragsparteien nicht, aus denen hätte geschlossen werden können, dass die Parteien auf eine Abrechnung verzichten wollen. Zum Tatbestand der Verwirkung wurde durch das Gericht ausgeführt, dass eine Verwirkung nur dann geltend gemacht werden kann, wenn der Vermieter über eine längere Zeit den Anspruch nicht geltend macht und sich der Mieter darauf einrichtet, dass auch in Zukunft dieser Anspruch nicht geltend gemacht wird. Hierzu ist insbesondere der Vertrauenstatbestand der Nichtgeltendmachung der Nachberechnung durch den Mieter weder vorgetragen noch nachgewiesen, so dass die spätere Geltendmachung der Nachforderung nicht als treuwidrig angesehen werden kann. (ph) Mietminderung bei Schädlingsbefall LG Coburg, Urteil vom , Az. 12 O 231/07 Der Mieter einer Gaststätte hatte den Mietvertrag im Jahr 1985 geschlossen. Im Jahr 2002 wies er den Verpächter darauf hin, dass im Haus Schaben und Mäuse vorhanden sind und forderte ihn auf, den Mangel zu beseitigen. Ab dem Jahr 2003 zahlte er nur noch einen reduzierten Pachtzins. Der Verpächter klagte die nunmehr aufgelaufenen Pachtzinsen in Höhe von immerhin ein. Der Verpächter stand auf dem Standpunkt, dass nach dem geschlossenen Pachtvertrag den Pächter die gesamte Erhaltungspflicht für das Pachtobjekt treffe und daraus zu schlussfolgern sei, dass auch der Pächter für die Schädlingsbekämpfung zuständig zeichnet. Nach Auffassung des angerufenen LG Coburg benachteilige die Vertragsklausel den Pächter unangemessen. Er hat für die Wartung aller technischen Anlagen zu sorgen, die teilweise auch die zu Wohnzwecken genutzten Teile des Objektes betreffen. Daraus folgert, dass die gesetzliche Regelung eingreift, nach dem der Verpächter für die Instandsetzung/-haltung der Mietsache zuständig zeichnet. Der Schädlingsbefall war nicht durch den Gaststättengebrauch verursacht, sondern durch die unsanierten Abwasserleitungen. Aufgrund des Schädlingsbefalls war eine Minderung der Miete um 20 % zulässig, so dass der Verpächter seine Klageforderung nicht durchsetzen konnte. (ph) 20 Verbandsreport 4-5-6/2008