Feri Immobilienfonds Rating

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1 US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh Spreestraße Darmstadt Bad Homburg, August 2005 Rathausplatz Bad Homburg

2 , Seite 2 von 8 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkung 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung 2.2 Bewertung der Immobilie Daten zum Objekt Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für die Immobilie Kommentierung des Ratings für die Immobilie 2.3 Bewertung der Fondskonstruktion Daten zum Fonds Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion 2.4 Bewertung der Managementqualität Daten zum Initiator Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für die Managementqualität Kommentierung des Ratings für die Managementqualität 3. Erläuterungen zum Rating des Fonds "" 4. Methodische Anmerkungen 5. Anhang 5.1 Kriterienkatalog Immobilien 5.2 Kriterienkatalog Fondskonstruktion 5.3 Kriterienkatalog Managementqualität 5.4 Berechnung des Marktwerts 5.5 Berechnung der Miete 5.6 Berechnung der Bewirtschaftungskosten 5.7 Berechnung der Break Even Rendite, Bad Homburg Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung sind ohne vorherige schriftliche Zustimmung nicht gestattet.

3 , Seite 3 von 8 1. Vorbemerkung Die wurde im Mai 2005 von der Geschäftsführung der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilien mbh beauftragt, für den geschlossenen Immobilienfonds ein Feri Immobilienfonds Rating durchzuführen. Das stellt eine umfassende Bewertung eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Das Rating basiert auf der Bewertung von Immobilie, Fondskonstruktion, Managementqualität. Das stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die im Anhang zu diesem Bericht aufgelistet sind. Anderweitige Informationen und Unterlagen stehen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, die diesem Bericht zugrunde liegen, verweisen wir auf die Abschnitte Erläuterungen und Methoden. Alle Angaben im Ratingbericht wurden unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen sorgfältig überprüft. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Informationen kann jedoch nicht übernommen werden. Mit dem Auftrag zur Durchführung des Ratings werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und die Gutachter können aus dem Auftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Haftungsregelungen in Kapitel 3.5 dieses Berichtes. Inbesondere dienen die Inhalte des Berichtes lediglich der Information. Sie stellen weder eine Anlageberatung, eine Empfehlung noch eine Aufforderung zur Investition dar. Das Gutachten genießt Urheberschutz. Nachdruck und Vervielfältigung sowie die Weitergabe an Dritte sind ohne schriftliche Zustimmung der nicht gestattet. Dieses Rating wurde im Juli 2005 erstellt. Dabei wurden alle Informationen berücksichtigt, die im Anhang aufgelistet sind. Die Gültigkeit der im Bericht getroffenen Aussagen ist deshalb auf den Zeitpunkt der Erstellung begrenzt. Bad Homburg, Juli 2005

4 , Seite 4 von 8 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung Fondsprofil Name des Fonds Name des Prospektherausgeber / Initator US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US- Immobilienfonds mbh Spreestraße Darmstadt Emissionsjahr 2005 Fondsvolumen ($) Eigenkapital ($) Fremdkapital ($) Geplante Ausschüttung ,25% ,00% Mindestzeichnungssumme ($) Agio 5% Fondsimmobilie Objektart Baujahr Vermietbare Fläche (sft) Citicorp Center 500 West Madison Street Chicago Büroimmobilie mit Einzelhandelsflächen Investitionsvolumen ($) (bezogen auf die Immobilie) Hauptmieter Mietanteil Hauptmieter Mietvertragsdauer Hauptmieter Citicorp North America, SSA, Bowne & Co. je < 20% der Mieteinnahmen 2012

5 , Seite 5 von 8 Ratingergebnis Fondsrating AA Hervorragend 100% Immobilie AA Hervorragend 50% Objektrating A Sehr gut Attraktivität A Sehr gut Risiko A Sehr gut Wirtschaftlichkeit AA Hervorragend Fondskonstruktion A Sehr gut 30% Vertragswerk AA Hervorragend Garantien B+ Weit überdurchschnittlich Finanzierung und Erträge A Sehr gut Exit AA Hervorragend Managementqualität A Sehr gut 20% Unternehmen A Sehr gut Produkte und Prozesse A Sehr gut Kunden A Sehr gut Branchenumfeld (nachrichtlich) C Durchschnittlich Bewertungsstichtag des Fonds 1. Juni 2005

6 , Seite 6 von 8 Kommentierung des Ratingergebnisses Gesamtergebnis Das stellt eine umfassende Bewertung der Qualität eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Bewertet werden die Komponenten Qualität der Immobilie, die Fondskonstruktion und die Managementqualität. Die Bewertung erfolgt mittels eines umfangreichen Kriterienkatalogs, bei dem die einzelnen zu bewertenden Aspekte auf einer Punkteskala von 1 bis 100 eingeordnet werden. Nach Zusammenfassung der Kriterien zu Ratings für die Komponenten und zu einer Gesamtbewertung des Immobilienfonds wird die erreichte Punktzahl einer von 10 Bewertungsklassen zugeteilt, die von AAA (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen. Der Fonds des Initiators US Treuhand-Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds GmbH erhält bei der Gesamtbewertung durch das die Note AA, hervorragend. Immobilie Der Fonds besteht aus einer Fondsimmobilie, dem "Citicorp Center" in Chicago. Das Citicorp Center wurde 1987 errichtet und ist auf Grund seines ausgezeichneten Zustandes als Class "A"-Gebäude einzustufen. Auf 40 Stockwerken werden insgesamt rund square feet vermietet. Diese setzen sich zusammen aus sqft. Büroflächen und sqft. Handelsflächen mit über 45 Shops und Restaurantflächen sowie einer Tiefgarage mit 55 Parkplätzen. Die Restaurantflächen sind innerhalb eines "food court" angeordnet. Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Attraktivität, des Risikos und der Wirtschaftlichkeit zusammen. Zusammenfassend wird die Immobilie des Fonds mit der Note AA, hervorragend, bewertet. Die Ratingkategorie Attraktivität umfasst die Bewertung des Makrostandortes, des Mikrostandortes und der Objektqualität. Hier ergibt die Bewertung die Note A, sehr gut. Das Rating für den Makrostandort besteht aus drei Komponenten: Die Nachfrage, die stark von der Anzahl der Büroangestellten am Standort abhängt, das Angebot, das von neuen Angeboten und der Leerstandsquote beeinflusst wird und die Wertentwicklung am Immobilienmarkt. In der Beurteilung des Makrostandortes erzielt Chicago 65 Punkte. Die Kategorie Mikrostandort setzt sich zusammen aus Faktoren, welche die unmittelbare Umgebung der Objektimmobilie widerspiegeln. Diese Kategorie besteht aus der Versorgungsinfrastruktur, der Verkehrsinfrastruktur und der Lagequalität. Hier werden 76 Punkte erreicht.

7 , Seite 7 von 8 Bei der Objektqualität wird der Zustand und die Qualität der Ausstattung des Gebäudes, die Repräsentativität, die Bausubstanz sowie die Qualität des Grundstücks analysiert. Die hohe Bauqualität verschafft dem Objekt mit 73 Punkten eine hervorragende Bewertung. Die Ratingkategorie Risiko umfasst das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko spiegelt die Bewertung des Makrostandort wider. Das objektspezifische Risiko ergibt sich aus der Einschätzung des Mikrostandorts und der Einschätzung der Objektqualität. Hier wird auf die vorstehenden Erläuterungen zu diesen Punkten verwiesen. Das mieterspezifische Risiko beurteilt die Mieterbonität, die Mieterkonzentration und die Vertragsgestaltung. Die Beurteilung des mieterspezifischen Risikos führt mit 67 Punkten zu einer sehr guten Bewertung. Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit ergibt sich aus dem Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Die Immobilie wird in dieser Kategorie mit 81 Punkten hervorragend eingeschätzt. Dies resultiert aus dem attraktiven Einkaufspreis, der Vorzugsstellung des Fonds bei Ausschüttung liquider Mittel und im Falle des Verkaufes der Immobilie, sowie dem hohen Return des Anlegers auf sein Eigenkapital. Das Citicorp Center präsentiert sich als Class A - Building an einem sehr guten Standort und sehr guter Objektqualität mit hohem Potenzial die aktuelle Leerstandsrate in angemessenem Zeitraum nachhaltig zu reduzieren. Fondskonstruktion Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST XV mit der Ratingnote A, sehr gut, bewertet. Die Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft MADISON, Ltd., die Mitgesellschafterin der UST- GEPT Joint Venture, L.P. ist. Letztgenannte Gesellschaft, die Objektgesellschaft, ist Eigentümerin der Immobilie. Mitgesellschafter ist mittelbar der General Electric Pension Trust (GEPT), eine 100%ige Tochtergesellschaft der General Electric Company. Beide Joint Venture Partner halten jeweils 50% an der Objektgesellschaft. Im Rahmen der Joint Venture Vereinbarung werden der Fondsgesellschaften Mindestausschüttungen vorrangig zugesichert. Im Gegenzug wird die GEPT an überschüssigen Erlösen überproportonal beteiligt. Nach Ablauf von 10 Jahren hat die GEPT eine Rückkaufoption. Sollte diese nicht wahrgenommen werden, hat auch die Fondsgesellschaft eine Kaufoption auf den anderen Gesellschaftsanteil. Der Analysebereich Vertragswerk bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das Vertragswerk wird zusammenfassend mit AA, hervorragend, bewertet. Im Analysebereich Garantien wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note B+, weit überdurchschnittlich, versehen.

8 , Seite 8 von 8 Im Bewertungsbereich Finanzierung und Erträge wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der Steuerkonstruktion vorgenommen. Dieser Analysebereich erzielt eine Bewertung von A, sehr gut, erzielt. Der Analysebereich Exit bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf Kündigung und Verkauf der Beteiligung beziehen. Bewertet werden die Qualität der Exitregelung und die Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds ein Rating von AA, hervorragend. Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds bei der Fondskonstruktion ein hervorragendes Vertragswerk, nicht zuletzt bedingt durch die besondere Art der Kontrollfunktionen und eine sehr gute Beurteilung bei Finanzierung und Erträge hat. Die Vorzugsstellung des Fonds in der Ausschüttung und die Exitoptionen sind ebenfalls besonders hervorzuheben. Managementqualität Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden Gesellschaften gesteuert. Die Estein & Associates USA, Ltd. wurde 1994 gegründet hat ein Gesellschaftskapital von $ und fünf Mitarbeiter. Sie hat ihren Sitz in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, USA. Gegenstand des Unternehmens ist die Konzeption von Immobilienfonds sowie Ankauf, Verkauf und Asset Management von Immobilien und Fonds. Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds GmbH wurde 1995 gegründet, hat ein Stammkapital von und sechs Mitarbeiter. Sie hat ihren Sitz in Darmstadt, Spreestraße 3. Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung von US-Immobiliengesellschaften und die Betreuung der Investoren. Das Rating für die Komponenten des Unternehmens setzt sich zusammen aus einer Bewertung der Organisation, der Geschäftsführung, der Mitarbeiter, der Systeme und des Unternehmenserfolgs. Insgesamt erhält die US Treuhand-Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds GmbH in diesem Analysebereich mit 67 Punkten ein Rating von A, sehr gut. Im Bereich Produkte und Prozesse werden die Produktstrategie, die Produktentwicklung und der Produkterfolg sowie die damit verbundenen Risiken bewertet. Mit 69 Punkten ist dieser Bereich mit der Ratingnote A, sehr gut bewertet. Im Bereich Kunden wird die Marktstellung, die Vertriebsstrategie, Maßnahmen zur Kundenpflege und die Informationsqualität bewertet. Zusammenfassend erhält die US Treuhand-Verwaltungsgesellschaft für US- Immobilienfonds GmbH in diesem Analyseabschnitt mit 68 Punkten ebenfalls eine sehr gute Bewertung. Zusammenfassend erreicht die Managementqulität mit 68 Ratingpunkten ein Ergebnis der Ratingklasse A. Es stellt sich damit als ein Unternehmen vor, das einen hohen Qualitätsstandard besitzt. Schwächen lassen sich allenfalls aus dem hohen Spezialisierungsgrad und der eher geringen Mitarbeiterzahl herleiten.