Update Schweizer UBS Immobilienfonds
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- Monica Walter
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1 Ausgabe Schweiz Update Schweizer UBS Immobilienfonds Daniel Brüllmann, Leiter Wholesale Business Global Real Estate - Switzerland 20. November 2009
2 Überblick wichtiger Wirtschaftsindikatoren Beschäftigungsabbau führt zu Produktivitätswachstum, welches mit Zeitverzögerung zu Beschäftigungswachstum führen kann reales BIP Wachstum Beschäftigungswachstum E 2010E Produktivitätswachstum Inflation 10 jährige Bundesobligation 3 M LIBOR -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% Quelle: UBS Investment Bank, September
3 Entwicklung im Schweizer Immobilienmarkt Zusammenfassung und Ausblick Prime Yields verharren auf tiefem Niveau In 2009 Erhöhung der Yields von kommerziellen Liegenschaften an sekundären Standorten In 2010 leichte Erhöhung der Nettoanfangsrendite erwartet Die Ankaufspreise für kommerzielle Immobilien dürften attraktiver werden Nachfrage der Investoren nach Wohnliegenschaften immer noch hoch (auch value add MFH) Rezession in 2009 dürfte negative Auswirkungen auf die Leerstände und Mieten gegen Ende 2009 und v.a. in 2010 haben Immer noch historisch hohe Bautätigkeit im Wohnbereich dürfte zu höheren Leerständen führen Einwanderung dürfte sich in 2010 abschwächen In 2009 und 2010 rechnen wir mit tieferen Gesamtrenditen in den kommerziellen Sektoren verglichen mit den sehr guten Jahren 2007 und 2008 Tiefere Marktmieten und höhere Leerstandsszenarien in Bewertungen Aufschwung im Immobilienmarkt erst in 2011 erwartet 2
4 Global Real Estate Switzerland Capability overview AuM: CHF 10 Mrd. Produktpalette umfasst: 4 kotierte Fonds, 1 Anlagestiftung, 1 nicht-kotierter Fund Core und value-add Produkte Flagship: UBS «Sima»; grösster CH Immobilienfonds Mitarbeiter: ca. 50 Track Record: > 65 Jahre Liegenschaften: ca. 800 Wohnungen: rund 22'600 (Wohnraum für rund 45'000 Menschen) Kommerziell genutzte Flächen: rund 800'000 m 2 Mieteinahmen pro Jahr: rund CHF 550 Mio. Bauvolumen Rund CHF 350 Mio. (2009): CHF 250 Mio. Neubau und CHF 100 Mio. Sanierungen Aktuelles Neubauportfolio von über CHF 900 Mio. 3
5 Global Real Estate Switzerland Produktepalette Fonds Anlageschwerpunkte AuM (Mio CHF) * UBS (CH) Property Fund Léman Residential «Foncipars» Wohnbauten Romandie Wholesale UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» UBS (CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» Wohnbauten Deutsche Schweiz Kommerzielle Bauten ganze Schweiz UBS (CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» Gemischt ganze Schweiz Institutional UBS Foundation (AST) «Immobilien Schweiz» UBS (CH) Property Fund Direct Residential Plus Gemischt ganze Schweiz Primär Wohnbauten Deutsche Schweiz Total Portfolio Veränderung zum Vorjahr + 4.0% + 4.6% + 6.9% % *) Wholesale Fonds per ausser Anfos per , AST und DR Plus per Ende Oktober % Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 4
6 Schweizer UBS Immobilienfonds Auf einen Blick Die Nettoinventarwerte aller vier Immobilienfonds sind per letzten Abschluss deutlich gestiegen Zuwachsrate UBS «Anfos» +1.0% UBS ««Foncipars» +1.8% UBS «Sima» +0.9% UBS «Swissreal» +1.8% Unsere Immobilienfonds haben derzeit sehr attraktive Ausschüttungsrenditen (Stand ) UBS «Anfos» 3.7% UBS «Foncipars» 3.5% UBS «Sima» 3.8% Performance Year-to-date (Stand ) UBS «Swissreal» 4.4% UBS «Anfos» 14.0% UBS «Foncipars» 11.6% UBS «Sima» 19.0% UBS «Swissreal» 23.6% * per Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtig. Vollständige Performancedaten sind im Fund Gate verfügbar. 5
7 Performance von kotierten Schweizer Immobilienfonds Entwicklung der Agios 01. Januar 2003 bis 30. Oktober Nettoinventarwert des Marktes (indexiert) SWX Immobilienfonds Index (TR, indexiert) Agio (rechte Skala) 120% 110% 100% % Total Return Index % 70% 60% 50% 40% 90 30% % 10% Agio 60 0% Jan Mai Sep Jan Jun Okt Feb Jun Nov Mrz Jul Dez Apr Aug Dez Mai Sep Jan Mai Okt Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Quelle: UBS Global Asset Management, SWX Immobilienfonds Index, Reuters, Datastream, Immobilienfonds Jahresabschlüsse 6
8 UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Stabile Erträge aus Wohnliegenschaften an guten Lagen in der Deutschschweiz 1.0% NAV-Wachstum durch attraktive Neubauten und Sanierungen Performance 19.3% -2.9% 0.3% Anlagerendite 5.2% 8.0% 4.4% Ausschüttungsrendite 3.4% 4.0% 3.7% Agio 17.5% 2.9% 14.1% Mietzinsausfallrate 3.2% 2.7% 2.8% Fremdfinanzierungsrate 21.9% 19.2% 26.1% Ausschüttung pro Anteil in CHF Inventarwertentwicklung pro Anteil in CHF Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 7
9 UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Kurzporträt per (Geschäftsjahr 2008/2009) Der Fonds investiert überwiegend in Wohnbauten in der deutschen Schweiz, wobei sich die Anlagen mehrheitlich auf grosse Städte und ihre Agglomerationen konzentrieren. Gründungsjahr 1956 Anzahl Liegenschaften 153 Nettofondsvermögen Verkehrswert CHF Mio. CHF Mio. Nutzung Wohnbauten 76% Kommerziell genutzte Liegenschaften 15% Gemischte Bauten 6% Bauland / angefangene Bauten 3% Liegenschaftsstandorte Kanton Zürich 40% Kanton Basel-Stadt / Basel-Land 23% Kanton Bern 10% Mietzinseinahmen CHF 97.2 Mio. Mietzinsausfallrate 3.2% Fremdfinanzierungsquote 21.9% Anlagerendite 5.2% Performance 19.3% Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 8
10 Vergleich UBS «Anfos» mit seiner Benchmark Performance indexiert in CHF Name Anfos BM Performance in % per , , , , YTD 14,1 6,4 3,3-3,3 0,5 5 Jahre 24,1 17,2 27,9 Øp.a. 5 Jahre 4,4 5,0 UBS «Anfos» SWX Immobilienfonds-Index ) bis Rüd Blass Immobilienfonds Index Quelle: UBS Global Asset Management/Datastream Daten: per Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt
11 UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» (per ) Börsenkurs indikativer NAV in CHF % 30% 20% 10% 0% Indikativer NAV = Ausschüttungsbereinigter Inventarwert zuzüglich letzte Ausschüttung (pro rata temporis). Agio Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 10
12 Ziele der Kapitalerhöhung 1/3 Das Liegenschaftsportefeuille von UBS Anfos ist in den letzten 3 Jahren um über 20% von 1,34 Mrd. CHF ( ) auf 1,62 Mrd. CHF ( ) gewachsen. Der Emissionserlöses von total rund CHF 170 Mio. fliesst zu einem grossen Teil in die Finanzierung von fünf laufenden Projekten: Ziegeleiareal, Allschwil Neubauwohnungen in aufstrebendem Quartier Anlagevolumen ca. CHF 19 Mio., 44 Wohnungen Fertigstellung für 2Q11 geplant 11
13 Ziele der Kapitalerhöhung 2/3 Färbi-Areal, Schlieren Entwicklungsareal für urbanes Wohnund Geschäftshaus Anlagevolumen ca. CHF 31 Mio., 71 Wohnungen, ca m2 Gewerbefläche Fertigstellung für 4Q09 geplant Länggen, Bachenbülach Wohnüberbauung im Minergie-Standard Anlagevolumen ca. CHF 31 Mio., 60 Wohnungen, ca. 850 m2 Gewerbefläche Fertigstellung für 4Q10 geplant 12
14 Ziele der Kapitalerhöhung 3/3 St.Gallen-St.Fiden, Zilweg/Oberzilstrasse Frisch sanierte Wohnüberbauung in ruhigem Wohnquartier Anlagevolumen ca. CHF 23 Mio., 72 Wohnungen Kauf im 4Q09 Vivaldi, Fehraltorf Wohnüberbauung an sonniger, ruhiger Lage Anlagevolumen ca. CHF 20 Mio., 39 Wohnungen Bezug im 3Q09 erfolgt Der verbleibende Emissionserlös dient dem Kauf von zusätzlichen Liegenschaften, der Finanzierung von weiteren Neubauprojekten sowie der Rückführung von Fremdfinanzierungen. 13
15 Konditionen Ex-Tag Ausschüttung: 17. November 2009 Ex-Tag Bezugsrecht: 26. November 2009 Bezugsfrist: 26. November 4. Dezember 2009, h Bezugsrechtshandel SIX: 26. November 2. Dezember 2009 Liberierung: 11. Dezember 2009 Bezugspreis = Inventarwert 30. September 2009 (nach Ausschüttung) + aufgelaufene Erträge + Ausgabekommission Emissionskonditionen* UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Valorennummer bisherige Anteile Valorennummer Bezugsrechte Bezugsverhältnis (neue : bisherige Anteile) Anzahl neue Anteile 1:7 max (kommissionsweise, «best effort basis») Bezugspreis der neuen Anteile CHF Aktueller Börsenkurs (4. November 2009) CHF Ausschüttung 17. November 2009 CHF 2.00 Rechnerischer Wert eines Bezugsrechtes nach Ausschüttung CHF 0.89 Die neuen Anteile sind rückwirkend ab 1. Oktober 2009 für das ganze laufende Geschäftsjahr ausschüttungsberechtigt. * Der Emissionsprospekt wurde am 18. November 2009 publiziert. 14
16 Wieso an der Kapitalerhöhung teilnehmen? Die Ausgabe der neuen Anteile erfolgt unabhängig vom Börsenkurs zum Inventarwert (nach Ausschüttung) per Abschluss 30. September 2009 zuzüglich der aufgelaufenen Erträge bis Liberierungsdatum sowie Ausgabekommission. Durch Ausübung der Bezugsrechte kann der Anleger seinen prozentualen Anteil am Fondsvermögen konstant halten. Klare Anlagerichtlinien und ein professionelles Management gewährleisten die Investition der neuen Mittel in attraktive Immobilienanlagen. Damit wird unsere Philosophie einer möglichst weitgehenden Vollinvestition zu jedem Zeitpunkt Rechnung getragen. Der Erwerb neuer Liegenschaften erhöht die Diversifikation, verjüngt das Portefeuille und steigert damit dessen Attraktivität für die Mieterschaft und damit letztlich für den Anleger. 15
17 Wieso UBS Immobilienfonds? 1/2 Immobilienfonds bieten eine zusätzliche Diversifikation eines Portefeuilles. Bei UBS Immobilienfonds werden regelmässige, nachhaltige Ertragsausschüttungen (Fokus auf ertragsorientierte Anleger) und Substanzerhaltung (Ertragsgenerierung durch Core Real Estate Investments) angestrebt. Attraktive Ausschüttungsrendite (UBS «Anfos» : ca. 3,5%). Zur Zeit übertrifft sie die aktuellen Renditen der CHF-Obligationen deutlich. Die Agios der UBS Immobilienfonds haben sich aufgrund der guten Entwicklung ihrer Börsenkurse in den letzten Monaten deutlich erhöht, ohne jedoch frühere Höchstwerte bereits erreicht zu haben. Im Vergleich zu Immobilien-Aktiengesellschaften bieten Immobilienfonds dank des Kollektivanlagengesetzes zusätzlich Sicherheit (z.b. garantierte Rücknahme der Anteile zum Inventarwert). Rendite- und Agioangaben: Stand Mitte November
18 Wieso UBS Immobilienfonds? 2/2 Palette bestehend aus vier klar positionierten Produkten: Wohnbauten Deutsche Schweiz: UBS «Anfos» Wohnbauten Westschweiz: UBS «Foncipars» Kommerzielle Bauten ganze Schweiz: UBS «Swissreal» Wohnbauten und kommerzielle Bauten ganze Schweiz: UBS «Sima» Klare Ausrichtung erleichtert die Zusammenstellung des persönlichen Immobilienfonds-Mix. Die grossen Fondsvermögen und die kleine Stückelung sorgen für gute Handelbarkeit an der Börse. Alle Liegenschaften werden nach einer anerkannten und zeitgemässen Bewertungsmethode (DCF) durch unabhängige Schätzungsexperten bewertet. 17
19 Schweizer Immobilien Marktumfeld Mietwohnungen Auszug aus WMR Studie vom 29. Oktober 2009 Schweizer Immobilien: 3. Quartal 2009 Immobilien sind Spätzykliker Mietwohnungen Wie bei den Eigenheimpreisen hat sich auch die Entwicklung von Angebotsmieten (Mieten bei Wieder-, Erst- oder Neuvermietung) verflacht. Im 3. Quartal 2009 steigen diese im Vergleich zum Vorquartal nur um 0,8%, nachdem sie im Vorquartal noch um 1,2% zugenommen hatten. Wir gehen davon aus, dass die Angebotsmieten in den kommenden Quartalen seitwärts tendieren werden. Zwar dürfte sich die Wohnungsnachfrage auch im Mietwohnungssegment aufgrund sinkender Einwanderung etwas abschwächen, gleichwohl dürfte die Wohnungsknappheit vor allem in den Grossagglomerationen immer noch anhalten. Es erstaunt deshalb nicht, wenn das Bundesamt für Statistik im Sommer einen erneuten Rückgang der leer stehenden Wohnungen gegenüber dem Vorjahr vermelden liess (von 0.97% im 2008 auf 0.90% im 2009). Quelle: UBS WM Research für die ganze WMR Studie klicken Sie bitte auf das pdf-format 18
20 Sources of Information UBS Real Estate Funds ( 19
21 Risiken Änderungen des Immobilienwerts und der Zinstrends sowie deren Auswirkung auf die Entwicklung der Mietzinseinnahmen aber auch andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren beeinflussen den Wert der Fondsanteile der UBS Real Estate Funds. Eine Anlage in diesen Fonds eignet sich somit nur für Investoren mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont und einer entsprechenden Risikobereitschaft und -fähigkeit. Jede Anlage ist Marktschwankungen unterworfen. Jeder Fonds hat spezifische Risiken, die sich unter ungewöhnlichen Marktbedingungen erheblich erhöhen können. 20
22 Disclaimer Für Marketing- und Informationszwecke von UBS. UBS Immobilienfonds schweizerischen Rechts. Prospekt, vereinfachter Prospekt, Statuten bzw. Vertragsbedingungen sowie Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Fonds können kostenlos bei UBS AG, Postfach, CH-4002 Basel bzw. bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel angefordert werden. Emission zurzeit eingestellt. Kauf und Verkauf der Anteile über die Börse. Als Investoren in Anlagegruppen der Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie patronale Wohlfahrtsfonds zugelassen (gemäss BVG). Investitionen in ein Produkt sollten nur nach gründlichem Studium des aktuellen Prospekts erfolgen. Anteile der erwähnten UBS Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Die genannten Informationen sind weder als Angebot noch als Aufforderung zum Kauf bzw. Verkauf irgendwelcher Wertpapiere oder verwandter Finanzinstrumente zu verstehen. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Kommissionen und Kosten wirken sich nachteilig auf die Performance aus. Sollte die Währung eines Finanzprodukts oder einer Finanzdienstleistung nicht mit Ihrer Referenzwährung übereinstimmen, kann sich die Rendite aufgrund der Währungsschwankungen erhöhen oder verringern. Diese Informationen berücksichtigen weder die spezifischen oder künftigen Anlageziele noch die steuerliche oder finanzielle Lage oder die individuellen Bedürfnisse des einzelnen Empfängers. Die Angaben in diesem Dokument werden ohne jegliche Garantie oder Zusicherung zur Verfügung gestellt, dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind lediglich zum persönlichen Gebrauch des Empfängers bestimmt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», die unter anderem, aber nicht nur, auch Aussagen über unsere künftige Geschäftsentwicklung beinhalten. Während diese zukunftsgerichteten Aussagen unsere Einschätzung und unsere Geschäftserwartungen ausdrücken, können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere wichtige Faktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Global Asset Management. UBS Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten. 21
23 Kontakt UBS Fund Management (Switzerland) AG Dr. Daniel Brüllmann, CFA Head Wholesale Business Global Real Estate - Switzerland Brunngässlein Basel Tel: Fax: daniel.bruellmann@ubs.com 22
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