Welche Maßnahmen sollten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus aber auch im Bereich der Förderung des Mittelstandes getroffen werden?

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1 Kommunalwahl 2016 In der Beratungspraxis des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt am Main e.v. zeigt sich immer wieder, dass für viele Mieterinnen und Mieter in Frankfurt die ständig steigenden Mieten und das mangelnde Angebot an bezahlbarem Wohnraum ein Dauerproblem ist. Wie ernst die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist, zeigt sich auch an der seit Jahren kontinuierlich wachsenden Zahl der Mieterinnen und Mieter in Frankfurt, die auf eine Sozialwohnung warten. Zwar investiert die Stadt Frankfurt vermehrt in die Schaffung von preiswertem Wohnraum, doch reichen die Anstrengungen bei weitem noch nicht aus, um der Nachfrage gerecht zu werden. Der DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. hat im Vorfeld der Kommunalwahlen am 6. März 2016 die Fraktionen im Römer um Stellungnahme zu wohnungspolitischen und mietrechtlichen Fragen gebeten. Hier veröffentlichen wir die Antworten der Parteien: In Anbetracht der weiterhin steigenden Einwohnerzahlen: Welche Möglichkeiten sehen Sie, wie die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit dieser Situation umgehen sollten? Die kommunalen Wohnungsgesellschaften haben bereits mit engagierten Programmen für die nächsten Jahre auf den weiterhin steigenden Bedarf reagiert. So wird allein die ABG Frankfurt Holding bis 2020 etwa Wohnungen errichten, davon 38 % im geförderten Wohnungsbau. Die Wohnungsgesellschaften sind und bleiben ein wichtiges Mittel, um auf die Bevölkerungszunahme in Frankfurt zu reagieren. Die Stadt Frankfurt am Main hat im städtischen Haushalt die Fördermittel für sozialen Wohnungsbau auf 45 Mio. EUR pro Jahr ausgewiesen. Damit können in erheblichem Umfang öffentlich geförderte Wohnungen errichtet werden. Neben Neubauten im öffentlich geförderten Wohnungsbau, der sich sowohl bezieht auf den Ersten Förderweg als auch auf das Frankfurter Programm für senioren- und familiengerechtes Wohnen setzt die Stadt Frankfurt am Main auch auf den Ankauf von Belegrechten an nicht preisgebundenen Wohnungen, um so sozialverträglich und schnell Anspruchsberechtigte für den öffentlich geförderten Wohnungsbau in Frankfurt am Main mit Wohnraum versorgen zu können. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften nehmen zu einem erheblichen Teil an der Umsetzung der wohnungspolitischen Zielsetzung der Stadt Frankfurt am Main teil. Insbesondere ist hier die ABG FRANKFURT HOLDING zu erwähnen. So hat die Stadt Frankfurt am Main vorgegeben, dass bei Bebauungsplänen grundsätzlich ein Anteil von 30 % gefördertem Wohnungsbau durch den jeweiligen Investor zu realisieren ist. Die ABG FRANKFURT HOLDING hat ihrerseits in ihrem Investitionsprogramm bis 2020 nicht nur ein Investitionsvolumen von 2,1 Milliarden EUR in der Umsetzung. Vielmehr entspricht dies dem Bau von Wohnungen, von denen öffentlich gefördert werden. Dies entspricht einer Quote von neu zu errichtenden zusätzlichem Wohnungsbau in den diversen Förderprogrammen von über 38 %. Damit leistet die ABG FRANKFURT HOLDING als kommunale Wohnungsbaugesellschaft erheblich mehr als andere Gesellschaften in Frankfurt, in Hessen oder auch der Bundesrepublik insgesamt. Die ABG hat sich darüber hinaus auferlegt, die gesetzlich zulässige Kappungsgrenze von 15 % auf 10 % zu reduzieren. Des Weiteren ist festgelegt worden, dass der Mietspiegelzuschlag für zentrale Lage in Höhe von 0,99 Ct. Auf 0,50 Ct. reduziert wurde. 1

2 Neben den diversen Neubaumaßnahmen konnte mit der ABG eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass rund Wohnungen, bei denen die öffentliche Bindung im Jahr 2016 endet, in eine Bindungsverlängerung übernommen wurden. D. h., dass insbesondere die familiengerechten Wohnungen aus den ehemaligen US-Siedlungen wiederum über das Amt für Wohnungswesen belegt werden und so dringend benötigter günstiger Wohnraum für Familien mit Kindern zur Verfügung steht. Mit ihren Durchschnittsmieten von 7,76 EUR liegt die ABG um rund 24 % unter den Marktmieten, die die Industrie- und Handelskammer in ihrem Wohnungsmarktbericht 2015/2016 veröffentlicht hat. Mit diesen moderaten Mieten leisten wir bezahlbaren Wohnraum in Frankfurt am Main einerseits und sichern durch die Einnahmen die Umsetzung der Investitionen in Höhe von 2,1 Milliarden EUR zum Neubau von über Wohnungen. Der große Bestand an preisfreien Mietwohnungen der ABG führt im Hinblick auf die oben genannten verträglichen Mieten dazu, dass bestehender Wohnraum gerade auch für die Förderung des Mittelstandes herangezogen werden kann. So hat die ABG im Jahr 2015 von Wiedervermietungen 80,38 % der wieder vermieteten Wohnungen an Haushalte vermietet, deren Einkommen bis zu 2.000,00 EUR pro Monat betrug. Die Stadt Frankfurt am Main hat verbindlich erklärt, dass sie sich von ihren Wohnungsbaugesellschaften nicht trennt, wie das insbesondere im Osten der Republik praktiziert wurde, sondern über diesen großen Wohnungsbestand steuernd in den Markt eingreift. Mit den sozialverträglichen Mieten der ABG trägt die Stadt Frankfurt am Main auch mittelbar dämpfend auf die Mietpreise im Rahmen der Erhebung des Mietspiegels bei. Die Pläne der ABG Holding sehen vor, bis zum Jahr Wohnungen zu errichten, davon gefördert. Das entspricht einem Anteil von mehr als 38 Prozent. Entsprechende Beschlüsse mit einem Investitionsvolumen von gut 2,1 Milliarden Euro hat der Aufsichtsrat der Wohnungsbaugesellschaft im Dezember 2015 gefasst. Auch die Nassauische Heimstätte, die anteilig der Stadt Frankfurt gehört, wird in den nächsten Jahren rund Wohnungen bauen. Die Wohnungsbaugesellschaften leisten somit einen enorm wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung in Frankfurt. Insbesondere durch den hohen Anteil an geförderten Wohnungen leisten sie in diesem Bereich einen großen Beitrag zur Versorgung mit preiswertem Wohnraum. Die ABG unterschreitet zusätzlich freiwillig die gesetzliche Kappungsgrenze um 5 Prozentpunkte und reduziert den Lagezuschlag des Mietspiegels in der Innenstadt. Investitionen in neuen Wohnraum, ohne dabei den Bestand zu vernachlässigen, ist unserer Einschätzung nach das richtige Vorgehen. Für die Zukunft fordern wir eine Quote von über 40 Prozent geförderter Wohnungen im Neubau. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit der ABG-Frankfurt müssen sich wieder ihrer zentralen Aufgabe stellen: Der Bereitstellung ansprechender und bezahlbarer Wohnungen. Frankfurt am Main ist in 10 Jahren Schwarz/Grüner Regierung für Mieter zur teuersten Stadt in Deutschland geworden. Parallel zur Neuorientierung bei den Wohnungsgesellschaften wollen wir die Fördermittel für den Bau bezahlbarer Wohnungen von 45 Millionen auf 100 Millionen Euro pro Jahr mehr als verdoppeln. Eine große Kraftanstrengung für soziale Gerechtigkeit und für den Zusammenhalt Frankfurts. Dass die ABG Frankfurt Holding Jahr für Jahr rund 8 Millionen Euro an den Kämmerer abführen muss, ist angesichts der wachsenden Wohnungsnot nicht hinnehmbar. Wir wollen, dass die vorgesehenen Gewinnabführungen von insgesamt mehr als 40 Millionen in den nächsten fünf Jahren bei der ABG verbleiben. 2

3 Mit dem Geld sollen zusätzlich bezahlbare Wohnungen gebaut und die Mieten der ABG, wie von Oberbürgermeister Peter Feldmann vorgeschlagen, stabil gehalten werden. Dies wäre ein Schritt, der sich stabilisierend auf das Mietniveau in ganz Frankfurt auswirkt. Frankfurt ist eine Stadt, die wächst. Aber das Wachstum darf nicht auf Kosten der Landschaftsschutzgebiete und des Grüngürtels erfolgen, denn die sind für die klimatischen Bedingungen im Stadtgebiet unverzichtbar und tragen zur Lebensqualität bei. Das muss bei der Erschließung neuer Wohnungsbaugebiete bedacht werden, genauso wie die Versorgung mit Infrastruktur, wie zum Beispiel mit Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ärztlicher Versorgung und Anbindung an öffentlichen Nahverkehr. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ABG Holding muss sich intensiv um die Schaffung neuen und bezahlbaren Wohnraums kümmern. Dazu gehört behutsames Nachverdichten, Ausbau von Dächern, Aufstockungen und die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum. Die in der Stadt politisch Verantwortlichen sind aufgefordert, Rahmenbedingungen zu schaffen, die auch private Investoren dazu verpflichten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Genossenschaftliches Bauen ist zu fördern. Die ABG Holding als städtische Wohnungsbaugesellschaft verfolgt in Zeiten fehlenden und vor allem knappen preisgünstigen Wohnraums nach Ansicht der FDP eine vernünftige und strategisch weitsichtige Unternehmenspolitik. Die ABG ist in vielfacher Weise im Bau von günstigem Wohnraum engagiert. Es wird vielfach, insbesondere von Vertretern des linken Parteienspektrums, gefordert, dass die ABG sich noch weitaus stärker im sogenannten Sozialwohnungsbau betätigen sollte, dafür aber weniger im freien Wohnungsmarkt. Die FDP teilt diese Auffassung nicht. Denn wer preisgünstige Wohnungen bauen und den Bestand unterhalten bzw. sanieren will, der muss die notwendigen finanziellen Mittel anderweitig erwirtschaften. Aus Sicht der FDP ist die Strategie der ABG sinnvoll und vor dem Hintergrund steigender Einwohnerzahlen vernünftig. Welche Maßnahmen sollten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus aber auch im Bereich der Förderung des Mittelstandes getroffen werden? Zum einen wird die ABG Frankfurt Holding als Frankfurter Wohnungsbaugesellschaft bis 2020 etwa Wohnungen errichten, davon 38 % im geförderten Wohnungsbau. Zum anderen gibt es ein etabliertes System aus Sozialwohnungen im engeren Sinn und dem ergänzenden Mittelstandsprogramm (Förderprogramm für Familien und Senioren). Letzteres wird derzeit evaluiert und überarbeitet u.a. mit der Zielrichtung, weitere Einkommens- und Mietstufen einzuführen und den Kreis der Berechtigten auf alle Haushalte zu erweitern. Die Stadt Frankfurt am Main hat eine Vielzahl von Neubaugebieten ausgewiesen und erstellt die hierzu notwendigen Bebauungspläne. Allein innerhalb der Grenzen der Stadt Frankfurt am Main werden jedoch die großen Anforderungen nach zusätzlichem bezahlbaren Wohnraum nicht geschaffen werden können. Wohnen ist eine Aufgabe der Region. Deswegen engagieren wir uns gerade mit der ABG auch außerhalb der Grenzen der Stadt Frankfurt am Main mit der Errichtung von bezahlbarem Wohnraum. 3

4 Insbesondere betrifft dies Standorte, die bestens durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen sind. So kann durch eine gelebte Region innerhalb der Region bezahlbarer Wohnraum für Alle geschaffen werden. Wir setzen uns daher dafür ein, dass neben der Akquisition von Wohnungsbauflächen innerhalb der Grenzen Frankfurt am Main auch in Kooperation mit der Region schnell verfügbarer Wohnraum geschaffen wird. Die Schwarz-Grüne Landesregierung hat ein Mittelstandsprogramm aufgelegt, das Hand in Hand mit dem städtischen Mittelstandsprogramm für die Einkommen bis 70% über der Einkommensgrenze für den 1. Förderweg greift. Wir werden den Weg konsequent weiterverfolgen und von städtischer Seite die benötigten Fördergelder bereitstellen. Derzeit sind dies 45 Mio. im Jahr. Wir haben die Wohnungsbaufördermittel in der Wahlperiode von 45 Millionen Euro jährlich verdoppelt. Es gibt ein eigenes Förderprogramm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau, was in Zukunft auf weitere Bevölkerungsgruppen ausgeweitet werden soll. Zudem haben wir ein Förderprogramm für studentisches Wohnen aufgelegt. Durch den Grundsatzbeschluss, über städtebauliche Verträge 30 Prozent geförderten Wohnungsbau davon 50 Prozent im 1. Förderweg vorzugeben, sehen wir uns in diesem Bereich für die Zukunft gut aufgestellt. Diese Quote führt zu einer sozialverträglichen Mischung der Bevölkerung und trägt dazu bei, dass der enorme Schwund des Sozialwohnungsbestandes der letzten Jahre gebremst wurde. Noch in diesem Jahr sollte es gelingen, dass die Zahl der Sozialwohnungen erstmals seit über 20 Jahren wieder steigen wird. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen ist überall in der Stadt spürbar. Er zeigt sich am starken Rückgang an Sozialwohnungen in den zurückliegenden Jahren, trifft aber auch ganz besonders junge Leute und Arbeitnehmer, die für eine Sozialwohnung angeblich zu viel verdienen, am Wohnungsmarkt aber kaum eine Chance auf eine bezahlbare Wohnung haben. Mit der Verdoppelung der Fördermittel für bezahlbare Wohnungen kann der Bau von Sozialwohnungen deutlich angekurbelt werden. Parallel dazu ist es unverzichtbar, dass ein Frankfurter Programm Bezahlbares Wohnen für Bürgerinnen und Bürger mit bis zu mittlerem Einkommen aufgelegt wird. Dafür wäre die Hälfte der städtischen Wohnungsbaufördermittel einzusetzen. Das von der Koalition bewusst auf Rentner und Familien begrenzte Programm ist auf alle Frankfurterinnen und Frankfurter mit bis zu mittlerem Einkommen auszuweiten. Als Beitrag zur Senkung der Baukosten ist die Frankfurter Stellplatzsatzung für den Wohnungsbau für fünf Jahre auszusetzen. Bei Neubaugebieten sollen 40% der Wohnungen als geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Zur Hälfte in Form von Sozialwohnungen, zur anderen Hälfte im Rahmen eines Frankfurter Programms Bezahlbares Wohnen für Bürgerinnen und Bürger mit bis zu mittlerem Einkommen. Bei der Vergabe von Bauflächen in Neubaugebieten sind Wohnungsgenossenschaften einzubeziehen. Der Erwerb von Belegungsrechten ist angesichts des durch die bisherige verfehlte Wohnungspolitik wachsenden Wohnungsnotstandes ein weiteres Mittel, bezahlbare Wohnungen bereitzustellen. 4

5 Die städtische Wohnungsbaugesellschaft ABG Frankfurt Holding GmbH sollte sich auf ihre satzungsmäßige Aufgabe, mittlere und untere Einkommensschichten mit preiswertem Wohnraum zu versorgen, konzentrieren und nicht zunehmend im hochpreisigen Segment bauen. Deshalb fordert die LINKE einen Mietpreisstopp bei städtischen Wohnungen und ein Wohnungsbauprogramm von mindestens 2500 Einheiten jährlich im sozialen Wohnungsbau. Zum Vergleich: Die Stadt Wien schafft aktuell rund geförderte Neubauwohnungen pro Jahr. Außerdem will die LINKE. die Mieten bei geförderten Wohnungen der ABG im Verhältnis zum Haushaltseinkommen der Mieter festlegen. Für eine Wohnung der Stadt Graz müssen Mieter nicht mehr als 30% ihres Haushaltseinkommens aufwenden, inklusive aller Nebenkosten. Um den sozialen Wohnungsbau und den Wohnungsbau insgesamt weniger kostenintensiv zu gestalten, sollten Bauvorschriften gelockert und Standards wenn in vernünftigem Rahmen möglich - gesenkt werden. Niedrigere Baukosten könnten so an künftige Mieter weitergegeben werden. Eine Möglichkeit zur Förderung des Mittelstandes wäre die Erhöhung der Eigentumsquote, denn diese ist in Deutschland im Vergleich zu anderen Europäischen Ländern relativ niedrig. In Großstädten ist die Quote noch einmal deutlich geringer als im Bundesschnitt. Dabei ist es angesichts der Zinspolitik der EZB und im Hinblick auf die angespannten Rentenkassen sinnvoll, durch die Bildung von Immobilieneigentum einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge zu leisten. Die FDP will daher unter anderem erreichen, dass die ABG ihren Mietern Wohnungen in Bestandsgebäude verstärkt zum Kauf anbietet. Nicht verkaufte Wohnungen könnten in einen Genossenschaftsfonds für Mieter einfließen, deren Genossenschaftler Vorkaufsrechte auf freiwerdende Wohnungen erhalten. Kein Mieter wird auf diese Weise benachteiligt. Die so erzielten Erlöse können in Neubaumaßnahmen fließen. Die Mietpreisbremse gilt nicht für das gesamte Stadtgebiet von Frankfurt. Wie ist Ihre Einschätzung hierzu? Die Ausweisung des Gebietes, in dem die Mietpreisbremse Anwendung findet, muss den gesetzlichen Vorgaben genügen und gerichtlich überprüfbar sein. Deshalb muss u.a. durch Gutachten festgestellt werden, ob in allen Teilen des Geltungsbereichs die gesetzliche Voraussetzung angespannter Wohnungsmarkt (= Versorgung zu angemessenen Bedingungen gefährdet) erfüllt ist. Die Situation stellt sich insoweit nicht in allen Teilen Frankfurts gleich dar. Die Landesregierung hat entschieden, dass die Mietpreisbremse nicht für das gesamte Stadtgebiet der Stadt Frankfurt am Main gilt. Sie hat bestimmte Stadtteile aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse herausgenommen. Dabei handelt es sich um Stadtteile, in denen der Mietwohnungsmarkt weniger angespannt ist als im übrigen Stadtgebiet. Wir werden die Auswirkungen beobachten und gegebenenfalls auf die Landesregierung einwirken, den Geltungsbereich der Mietpreisbremse zu verändern. 5

6 Die Ausnahme einzelner Stadtteile bei der Mietpreisbremse halten wir für falsch. Diese Ausnahmen sind für uns nicht nachvollziehbar. Das engere Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt am Main ist ein eng verbundener, besonders dynamischer und eng verbundener Lebens-, Arbeits- und Wirtschaftsbereich. Dass CDU und Grüne auf Landesebene diesen Zusammenhang nicht sehen wollen, ist unverständlich und Ausdruck eines gebrochenen Verhältnis zu verantwortlicher Wohnungspolitik. Von den betroffenen Frankfurter Stadtteilen ist hier als Beispiel Unterliederbach anzusprechen. Die unmittelbar benachbarten Stadtteile Höchst und Unterliederbach sind derart eng miteinander verbunden und zusammengewachsen, dass den Bürgerinnen und Bürgern die Grenze zwischen den Stadtteilen nicht bewusst ist. Die Mietenentwicklung in Höchst und in Unterliederbach ist identisch. Unverständlich, dass die Mietpreisentwicklung für Unterliederbach und drei weitere Stadtteile nicht gilt. Schwarz-Grün in Wiesbaden ist vor der Immobilienlobby auf die Knie gefallen. Den Preis für diese Entscheidung zahlen die Mieterhaushalte in den betroffenen Frankfurter Stadtteilen. Die unsinnige und fachlich nicht haltbare Entscheidung von CDU und Grünen in Wiesbaden muss korrigiert werden. Mit der Mietpreisbremse sollen übermäßige Erhöhungen bei Neuvermietung bekämpft werden. Abgesehen davon, dass die Bremse noch zu viele Schlupflöcher hat und zu wenig wirksame Kontrollmechanismen vorgesehen sind, nutzt sie natürlich nur, wenn sie stadtweit gilt. Da der Wohnungsmarkt in ganz Frankfurt angespannt ist, gibt es keine Gründe für Ausnahmen. Im Gegenteil, die Mieten in den Stadtteilen, die von der Bremse ausgenommen sind, würden rasant ansteigen. Das Instrument der Mietpreisbremse gehört aus Sicht der FDP zu den markwirtschaftlichen und investitionsfeindlichen Irrwegen. Dazu zählen beispielsweise auch Versuche der künstlichen Mietendeckelung durch Milieuschutzsatzungen oder auch das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Alle diese Maßnahmen lehnt die FDP ab. Denn sie sind für die dringend notwendigen Investitionen in den Wohnungsneubau kontraproduktiv. Investoren werden eher abgeschreckt als motiviert. Die beste Mietpreisbremse ist nach Überzeugung der FDP ein intensiver Wohnungsneubau, um das Angebot insbesondere in den Ballungsgebieten insgesamt deutlich zu erhöhen. 6

7 Insbesondere Modernisierungsmieterhöhungen führen oftmals zu extremen Mietsteigerungen, welche für viele Mieter nicht bezahlbar sind. Welche Lösungsmöglichkeiten sehen Sie hierfür? Die sog. Modernisierungsumlage auf die Mieter ist bereits gesetzlich beschränkt und die GroKo aus CDU und SPD im Bund hat sich zu einer weiteren Verringerung im KoaliV bekannt. Auf der anderen Seite kommen gerade energetische Verbesserungen den Mietern zu Gute und helfen dabei, z.b. Heizkosten einzusparen. Dadurch tritt bei der sog. zweiten Miete (= Nebenkosten) eine Entlastung der Mieter ein. Energetische Modernisierungen helfen in besonderem Maße, Nebenkosten zu senken. Investitionen in einen modernen und energetisch guten Wohnungsbestand dürfen durch zu starke Regulierung nicht verhindert werden. Modernisierungsmieterhöhungen dürfen mit bis zu 11 % der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Dies stellt unter Umständen eine Härte für die betroffenen Haushalte dar. Die städtische ABG Holding legt daher ihre Modernisierungsmaßnahmen nicht flächendeckend auf die Mieterinnen und Mieter um. Wir halten es für richtig, dass Modernisierungsmaßnahmen insbesondere im energetischen Bereich dann zu Mieterhöhungen führen dürfen, wenn sich das für den betroffenen Mieter bei der Warmmiete auszahlt. Mit den Milieuschutzsatzungen für Stadtteile mit einer erhöhten Verdrängungsdynamik soll dieser Entwicklung entgegen gewirkt werden. Milieuschutzsatzungen sollen verhindern, dass sich die in den Stadtteilen ansässige Bewohnerstruktur durch bauliche Veränderungen (sogenannte Luxussanierungen) grundsätzlich ändert. Baumaßnahmen in diesen Gebieten bedürfen damit einer gesonderten Genehmigung. Dieses Jahr werden die Satzungen in Kraft treten, die entsprechenden Aufstellungsbeschlüsse, die eine Zurückstellung von Bauvorhaben ermöglichen, wurden im letzten Jahr getroffen. Bereits im Jahr 2015 konnten so gut 150 Luxussanierungen verhindert werden. Dabei sollen aber auch keine wünschenswerten Investitionen in den Wohnungsbestand verhindert werden. Energetische Modernisierungen helfen dauerhaft Nebenkosten zu sparen. Prinzipiell halten wir auch die Absenkung der Modernisierungsumlage, wie sie auf Bundesebene diskutiert wird, für sinnvoll. Zudem könnten durch Förderprogramme zur energetischen Sanierung die Belastungen für die Mieterinnen und Mieter gesenkt werden, da diese Modernisierungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden könnten. Die SPD drängt darauf, dass nach dem ersten Schritt der Mietrechtsreform mit der Mietpreisbremse weitere Schritte folgen. Bei Mieterhöhungen soll danach künftig die tatsächliche Wohnungsgröße gelten, für. Mietspiegelerstellungen der zu berücksichtigende Zeitraum von bisher 4 Jahre auf 10 Jahre verlängert werden. Ein entsprechender Gesetzentwurf aus dem Bundesjustizministerium liegt bereits vor. 7

8 Bestandteil des 2. Schritts der Mietrechtsreform ist eine deutliche Verringerung der Umlagemöglichkeit angefallener Modernisierungskosten von bisher 11 Prozent auf 6 Prozent jährlich. Das ist nahezu eine Halbierung und würde sehr vielen Mieterhaushalten unmittelbar helfen. Ein derartiger Schritt ist nicht nur notwendig, er ist auch gerechtfertigt angesichts des außerordentlich niedrigen Zinsniveaus für Baukredite von 1,5 bis 2%. Die jetzt geltende 11%-Regelung ist in einer Zeit entstanden, als für Baukredite Zinssätze von 6 8% üblich waren. Gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund halten wir es für richtig, mittelfristig die Möglichkeit für prozentuale Modernisierungsmieterhöhungen abzuschaffen. Die Kosten für Modernisierungen sind bei einer solchen Vorgehensweise über die ortsübliche Vergleichsmiete unmittelbar mit dem erreichten höheren Wohnwert verbunden. Eine bedeutsame Rechtsänderung gerade auch im Hinblick auf unnötige und preistreibende Luxusmodernisierungen. Die gesetzlichen Regelungen erlauben es, 11% der Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umzulegen. Das ist viel zu hoch und viele Mieter können das in der Tat nicht bezahlen. Das führt zu Verdrängung von alteingesessenen Mietern aus ihren Stadtteilen. Besonders für ältere Menschen bedeutet das den Verlust ihres sozialen Umfeldes. Deshalb müssen die gesetzlichen Regelungen geändert werden: Modernisierungskosten dürfen nicht länger in dieser Höhe auf die Bestandsmieten umgelegt werden. Das gilt natürlich besonders für eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, die eben nicht wie private Investoren sich vornehmlich auf die Renditerealisierung konzentrieren darf, sondern den Auftrag hat, der Gentrifizierung im Stadtgebiet entgegenzuwirken. Modernisierungsmieterhöhungen müssen weiterhin möglich sein, um Vermietern Anreize zu geben, den Wohnungsbestand zu erhalten, zu pflegen und somit den Gebrauchswert der Wohnung im Interesse der Mieter zu erhöhen. Wäre es ausgeschlossen, Mieter finanziell an Sanierungs- oder Modernisierungskosten zu beteiligen, wäre mittel- bis langfristig die Qualität des Wohnungsbestandes in Gefahr. Dies ist weder im Interesse des Vermieters noch des Mieters. Zudem muss der Mieter keine Luxusmodernisierungen dulden, sondern nur Maßnahmen, die die Wohnung auf einen heute üblichen Standard bringen. Der Mieter kann der Modernisierung widersprechen, wenn die damit verbundene Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Insofern sollten extreme Mietsteigerungen eine unrühmliche Ausnahme bleiben. Die FDP ist der Überzeugung, dass die überwiegende Mehrheit der privaten Vermieter sich der sozialen Verantwortung gegenüber ihren Mietern bewusst sind. 8