Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg Grundstücksmarktbericht 2011

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1 5. Preisentwicklung 5.1 Allgemeines Grundlage für die nachfolgenden Auswertungen bildet die beim Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung. Abgebildet sind in den nachfolgenden Tabellen und Diagrammen jeweils die sog. Medianwerte. Der Median (oder Zentralwert) bezeichnet eine Grenze zwischen zwei Hälften (50 % der Messwerte liegen darunter und 50 % darüber). Der Begriff wird in der Statistik verwendet, wo er eine Stichprobe oder allgemein eine Wahrscheinlichkeitsverteilung halbiert. Gegenüber dem arithmetischen Mittel, auch Durchschnitt genannt, hat der Median meistens den Vorteil, robuster gegenüber Ausreißern zu sein und sich auch auf ordinal skalierte Variablen anwenden zu lassen. Durch seine Resistenz gegen Ausreißer eignet sich der Median besonders gut als Lageparameter für nicht normalverteilte Grundgesamtheiten. 5.2 Unbebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft Zur Auswertung der registrierten Kaufverträge wurde das Kreisgebiet in Anlehnung an seine naturräumliche Gliederung aufgeteilt in die vier Teilbereiche Nordangeln, Südangeln, nördliche Geest und südliche Geest. Folgende Gemeindezuordnung wurde hierbei vorgenommen: Teilbereich Nordangeln Südangeln Nördliche Geest Südliche Geest zugeordnete Gemeinden Ahneby, Ausacker, Dollerup, Esgrus, Freienwill, Glücksburg, Großsolt, Grundhof, Hürup, Husby, Langballig, Maasbüll, Munkbrarup, Niesgrau, Quern, Ringsberg, Sieverstedt, Sörup, Steinberg, Steinbergkirche, Sterup, Tastrup, Wees, Westerholz Arnis, Böel, Böklund, Boren, Brebel, Brodersby, Dollrottfeld, Ekenis, Gelting, Goltoft, Grödersby, Hasselberg, Havetoft, Havetoftloit, Idstedt, Kappeln, Kiesby, Klappholz Kronsgaard, Loit, Maasholm, Mohrkirch, Neuberend, Nieby, Norderbrarup, Nottfeld, Nübel, Oersberg, Pommerby, Rabel, Rabenholz, Rabenkirchen-Faulück, Rüde, Rügge, Satrup, Saustrup, Schaalby, Scheggerott, Schnarup- Thumby, Stangheck, Steinfeld, Stolk, Stoltebüll, Struxdorf, Süderbrarup, Süderfahrenstedt, Taarstedt, Tolk, Twedt, Uelsby, Ulsnis, Wagersrott Böxlund, Eggebek, Großenwiehe, Handewitt, Harrislee, Holt, Hörup, Janneby, Jardelund, Jarplund-Weding, Jerrishoe, Jörl, Langstedt, Lindewitt, Medelby, Meyn, Nordhackstedt, Oeversee, Osterby, Sankelmark, Schafflund, Sollerup, Süderhackstedt, Tarp, Wallsbüll, Wanderup, Weesby Alt-Bennebek, Bergenhusen, Bollingstedt, Borgwedel, Börm, Busdorf, Dannewerk, Dörpstedt, Ellingstedt, Erfde, Fahrdorf, Geltorf, Groß-Rheide, Hollingstedt, Hüsby, Jagel, Jübek, Klein-Bennebek, Klein-Rheide, Kropp, Lottorf, Lürschau, Meggerdorf, Norderstapel, Schleswig, Schuby, Selk, Silberstedt, Süderstapel, Tetenhusen, Tielen, Treia, Wohlde Seite 19 von 70

2 nördliche Geest Nordangeln Südangeln südliche Geest Abb. 12: Gemeindezuordnung nach der naturräumlichen Gliederung Seite 20 von 70

3 Ackerland Die Preisentwicklung für Ackerland stellt sich in den genannten vier Teilbereichen des Kreisgebietes + 3% unterschiedlich, jedoch insgesamt mit nach wie vor steigender Tendenz dar. Im Jahr 2011 lag der Geldumsatz aller Kaufverträge für Ackerlandflächen mit einer Größe ab 2,0 ha im Kreis Schleswig-Flensburg mit ca über dem 11,5 Mio Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2010 (rd ) und rd. 13% über dem Vorjahresergebnis. Bei erneutem Anstieg des Geldumsatzes bei nahezu gleichbleibendem Flächenumsatz sind die Preise für Ackerlandflächen in 2011 insgesamt weiterhin steigend. Ausgehend vom Mittelwert für das gesamte Kreisgebiet ergibt sich gegenüber dem Vorjahr eine erneute durchschnittliche Steigerung der Kaufpreise von Ackerland von rd. 3 %. Geld- und Flächenumsatz von Ackerland > 2,0 ha im Kreis Schleswig-Flensburg Berichtsjahr Umsatz ha Anzahl Verträge Geld- und Flächenumsatz von Ackerland > 2,0 ha im Kreis Schleswig-Flensburg Geldumsatz ( ) Flächenumsatz (ha) Umsatz ha Abb. 13: Geld- und Flächenumsätze von Ackerlandflächen im Kreisgebiet Seite 21 von 70

4 Mit rd. 512 ha Gesamt-Flächenumsatz in 2011 wurde ein um rd. 4% höheres Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr (494 ha) erzielt. Der 5-Jahres-Durchschnitt liegt bei rd. 560 ha. Die Nachfrage nach guten Ackerflächen ist auch im Berichtsjahr 2011 ungebrochen; Sättigungseffekte sind bislang nicht eingetreten. Im Bereich des nördlichen und südlichen Geest hält der Preisanstieg weiter an; für den Bereich Nordangeln und Südangeln scheint sich eine Stabilisierung der Preise anzudeuten. In den auf Seite 19 aufgeführten Teilbereichen Nordangeln, Südangeln, nördliche Geest und südliche Geest stellt sich die Preisentwicklung wie folgt dar: Preisentwicklung von Ackerlandflächen nach Teilbereichen ( /ha) Jahr Nordangeln Südangeln nördliche Geest südliche Geest Angegeben sind jeweils sogenannte Mediane, d.h. um Ausreißer bereinigte Mittelwerte. Preisentwicklung von Ackerlandflächen nach Teilbereichen /ha /ha Nordangeln Südangeln nördliche Geest südliche Geest /ha /ha /ha Abb. 14: Preisentwicklung von Ackerlandflächen im Kreisgebiet Seite 22 von 70

5 Grünland Bei den Grünlandverkäufen kam es im Jahr 2011 zu einer leichten Dämpfung des Geld- und Flächenumsatzes. Der + 8% Flächenumsatz ging um -7 % zurück, der Geldumsatz reduzierte sich um -8 %. Dennoch lag auch im Jahr 2011 der Geldumsatz aller Kaufverträge für Grünlandflächen mit einer Größe ab 2,0 ha im Kreis Schleswig-Flensburg mit ca ,2 Mio über dem Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2010 (rd ). Bei erneutem Anstieg des Geldumsatzes und leicht verringertem Flächenumsatz sind die Preise für Grünlandflächen in 2011 insgesamt weiterhin steigend. Ausgehend vom Mittelwert für das gesamte Kreisgebiet ergibt sich gegenüber dem Vorjahr eine durchschnittliche Steigerung der Kaufpreise von Grünland von rd. 8 %. Geld- und Flächenumsatz von Grünland > 2,0 ha im Kreis Schleswig-Flensburg Berichtsjahr Umsatz ha Anzahl Verträge Geld- und Flächenumsatz von Grünland > 2,0 ha im Kreis Schleswig-Flensburg Geldumsatz ( ) Flächenumsatz (ha) Umsatz ha Abb. 15: Geld- und Flächenumsätze von Grünlandflächen im Kreisgebiet Seite 23 von 70

6 Mit rd. 358 ha Gesamt-Flächenumsatz in 2011 wurde ein um rd. -7 % niedrigere Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Der Durchschnitt der letzten drei Jahre liegt damit bei rd. 340 ha. In den Teilbereichen Nordangeln, Südangeln, nördliche Geest und südliche Geest stellt sich die Preisentwicklung wie folgt dar: Preisentwicklung von Grünlandflächen nach Teilbereichen ( /ha) Jahr Nordangeln Südangeln nördliche Geest südliche Geest Preisentwicklung von Grünlandflächen nach Teilbereichen /ha /ha Nordangeln Südangeln nördliche Geest südliche Geest /ha /ha /ha /ha Abb. 16: Preisentwicklung von Grünlandflächen im Kreisgebiet Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat Kaufverträge von Flächen der Land- und Forstwirtschaft aus den Jahren ausgewertet und die Durchschnittsdaten sowie Spannenwerte für Ackerland, Grünland und Wald jeweils in einer nach Ämtern, amtsfreien Gemeinden und Städten sortierten Auflistung zusammengestellt. Hierbei wurden wiederum nur die auswertbaren Verträge mit Flächen > 2,0 ha berücksichtigt. Die Auswertung für das Jahr 2011 ist nachfolgend aufgeführt. Diese Liste kann ebenfalls unter in der Rubrik Bürgerservice und dort im Menüpunkt Bodenrichtwerte als PDF- Datei gebührenfrei abgerufen werden. Seite 24 von 70

7 Werte für Flächen der Land- und Forstwirtschaft Acker- und Grünland erm ittelt aus der Kaufpreissamm lung für Flächen > 2,0 ha Berichtszeitraum Median lfd. Nr. Stadt/Gemeinde/Amt /ha ha v on /ha Spanne bis /ha 1 Kreisgebiet Ackerland , Grünland , Nordangeln Ackerland , Grünland , Südangeln Ackerland , Grünland , nördliche Geest Ackerland , Grünland , südliche Geest Ackerland , Grünland , Stadt Schleswig Ackerland k.a. k.a. k.a. k.a. 3 Stadt Kappeln Ackerland k.a. k.a. k.a. k.a. 4 Stadt Glücksburg Ackerland k.a. k.a. k.a. k.a. Grünland , Gemeinde Handewitt einschließlich Jarplund-Weding Ackerland , Grünland , Gemeinde Harrislee Ackerland k.a. k.a. k.a. k.a. Seite 25 von 70

8 Acker- und Grünland 2011 Median lfd. Nr. Stadt/Gemeinde/Amt /ha ha v on /ha Spanne bis /ha 7 Amt Arensharde Bollingstedt, Ellingstedt, Hollingstedt, Hüsby, Jübek, Lürschau, Schuby, Silberstedt, T reia Ackerland , Grünland , Amt Eggebek Eggebek, Janneby, Jerrishoe, Jörl, Langstedt, Sollerup, Süderhackstedt, Wanderup Ackerland , Grünland , Amt Geltinger Bucht Ahneby, Esgrus, Gelting, Hasselberg, Kronsgaard, M aasholm, Nieby, Niesgrau, Pomm erby, Quern, Rabel, Rabenholz, Stangheck, Steinberg, Steinbergkirche, Sterup, Stoltebüll Ackerland , Grünland , Amt Haddeby Borgwedel, Busdorf, Dannewerk, Fahrdorf, Geltorf, Jagel, Lottorf, Selk Ackerland , Grünland , Amt Hürup Ausacker, Freienwill, Großsolt, Hürup, Husby, M aasbüll, T astrup Ackerland , Amt Kappeln-Land Arnis, Grödersby, Oersberg, Rabenkirchen-Faulück Ackerland , Amt Kropp-Stapelholm Alt Bennebek, Bergenhusen, Börm, Dörpstedt, Erfde, Groß Rheide, Klein Bennebek, Klein Rheide, Kropp, Meggerdorf, Norderstapel, Süderstapel, T etenhusen, T ielen, Wohlde Ackerland , Grünland , Seite 26 von 70

9 Acker- und Grünland 2011 Median lfd. Nr. Stadt/Gemeinde/Amt /ha ha v on /ha Spanne bis /ha 14 Amt Langballig Dollerup, Grundhof, Langballig, Munkbrarup, Ringsberg, Wees, Westerholz Ackerland , Grünland , Amt Mittelangeln Havetoftloit, Rüde, Satrup, Schnarup-T humby, Sörup Ackerland , Amt Oev ersee Oeversee, Sankelmark, Sieverstedt, T arp Ackerland , Grünland , Amt Schafflund Böxlund, Großenwiehe, Hörup, Holt, Jardelund, Lindewitt, M edelby, Meyn, Nordhackstedt, Osterby, Schafflund, Wallsbüll, Weesby Ackerland , Grünland , Amt Südangeln Böklund, Brodersby, Goltoft, Havetoft, Idstedt, Klappholz, Neuberend, Nübel, Schaalby, Stolk, Struxdorf, Süderfahrenstedt, Taarstedt, T olk, T wedt, Uelsby Ackerland , Amt Süderbrarup Böel, Boren, Brebel, Dollrottfeld, Ekenis, Kiesby, Loit, Mohrkirch, Norderbrarup, Nottfeld, Rügge, Saustrup,Scheggerott, Steinfeld, Süderbrarup, Ulsnis, Wagersrott Ackerland , k.a. = keine Angaben M edian: Der M edian (oder auch Zentralwert) bezeichnet eine Grenze zwischen zwei Hälften (50 % der M eßwerte liegen darunter und 50 % darüber). Der Begriff wird in der Statistik verwendet, wo er eine Stichprobe oder allgemein eine Wahrscheinlichkeitsverteilung halbiert. Gegenüber dem arithmetischen M ittel, auch Durchschnitt genannt, hat der Median m eistens den Vorteil, robuster gegenüber Ausreißern zu sein und sich auch auf ordinal skalierte Variablen anwenden zu lassen. Durch seine Resistenz gegen Ausreißer eignet sich der Median besonders gut als Lageparam eter für nicht norm alverteilte Grundgesam theiten. Seite 27 von 70

10 Acker- und Grünland Einfluss der Größe auf den Wert Der Gutachterausschuss hat aus dem Berichtsjahr 2011 sowie dem ersten Quartal 2012 insgesamt 169 Ackerlandverkaufsfälle und 114 Grünlandverkaufsfälle hinsichtlich des Einflusses der Größe auf den Wert der Flächen untersucht. Mit leichten Unterschieden innerhalb der Teilbereiche Nordangeln, Südangeln, Nördliche Geest und Südliche Geest war hierbei insgesamt feststellbar, dass die absolute Größe der veräußerten Fläche einen Einfluss auf den relativen Wert der Fläche hat. Nachstehend ist der Einfluss der Größe auf den Wert in Form eines Wertfaktors (Basis 2,0 ha = 1,00) für die Nutzungsarten Ackerland und Grünland dargestellt. 1,60 Ackerland im Kreis Schleswig-Flensburg Abhängigkeit des relativen Wertes von der Größe Wertfaktor 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Größe (ha) 1,60 Grünland im Kreis Schleswig-Flensburg Abhängigkeit des relativen Wertes von der Größe Wertfaktor 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Größe (ha) Seite 28 von 70

11 Wald Im Berichtsjahr 2011 konnten insgesamt 57 Kauffälle von Waldflächen und davon 39 Kauffälle von Waldflächen + 1% > 1,0 ha registriert werden. Aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegenen Anzahl der Kauffälle sind innerhalb der angegebenen Teilbereiche Nordangeln, Südangeln, nördliche Geest und südliche Geest nun bedingt Auswertungen möglich. 1,2 Mio Die Preise für Waldflächen haben sich ausgehend vom Vorjahreswert stabilisiert. Die durchschnittliche Preissteigerung beträgt rd. 1%; der ausreißerbereinigte Durchschnittswert liegt in 2011 bei rd /ha. Nach dem Umsatzhoch in 2010 sind sowohl der Geld- als auch der Flächenumsatz wieder rückläufig. Im Berichtsjahr 2011 betrug der Geldumsatz rd und der Flächenumsatz rd. 122 ha. Preisentwicklung von Waldflächen im Kreis Schleswig-Flensburg /ha /ha Median /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha Abb. 17: Preisentwicklung von Waldflächen im Kreisgebiet Die Entwicklung der Gesamtumsätze ist im nachfolgenden Diagramm abgebildet. Ebenso sind in der nachstehenden Tabelle die Medianwerte sowie die Kaufpreisspannen für die Regionen Nordangeln, Südangeln, nördliche Geest und südliche Geest aufgeführt. Seite 29 von 70

12 Waldverkäufe im Kreis Schleswig-Flensburg Geld- und Flächenumsatz Umsatz ha Umsatz ha Abb. 18: Geld- und Flächenumsatz von Waldverkäufen im Kreisgebiet Werte für Flächen der Land- und Forstwirtschaft Laub-, Misch- und Nadelwald erm ittelt aus der Kaufpreissamm lung Berichtszeitraum Spanne lfd. Nr. Stadt/Gemeinde/Amt M edian /ha v on /ha bis /ha 1 Kreisgebiet Wald (gesam t) Wald (> 1 ha) Nordangeln Wald (gesam t) Wald (> 1 ha) Südangeln Wald (gesam t) Wald (> 1 ha) nördliche Geest Wald (gesam t) Wald (> 1 ha) südliche Geest Wald (gesam t) Wald (> 1 ha) Seite 30 von 70