Grundstücksmarktbericht 2010

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1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Grundstücksmarktbericht 21 Berichtszeitraum Übersicht über den Grundstücksmarkt in Erkrath, Haan, Heiligenhaus, Hilden, Langenfeld, Mettmann, Monheim am Rhein, Wülfrath Mettmann, im Februar 21

2 Fotos Titelseite: Wülfrath, Kindergarten "Düsseler Tor" 2. Heiligenhaus, Abtsküche 3 Monheim am Rhein, Schelmenturm 4 Langenfeld, Fußgängerzone 5 Neanderthal Museum in Mettmann 6 Erkrath, Neanderkirche 7 Haan, Haus am Quall (Gruiten Dorf) 8 Hilden, Fußgängerzone 9 Mettmann, Stadtgeschichtshaus mit Lambertuskirche Herausgeber: Vorsitzender: Geschäftsstelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Herr Dipl.-Ing. Wolfgang Schwandke Goethestraße 23 (Verw.-Gebäude II) 4822 Mettmann Telefon: 214 / Telefax: 214 / gutachterausschuss@kreis-mettmann.de Internet: gutachterausschuss.kreis-mettmann.de Geschäftsführer: Herr Dipl.-Ing. Ulrich Neuhaus 214 / Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Postfach Mettmann Grundstücksmarktbericht Gebühr: 4,- Der Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art sind nur mit Quellenangabe gestattet. Es wird um Zusendung eines Belegexemplares gebeten.

3 Vorwort Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, der Grundstücksmarktbericht 21 enthält Angaben über die Umsatz- und Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Kreis Mettmann sowie die erforderlichen Daten für die Wertermittlung und soll insbesondere den Marktteilnehmern, aber auch der interessierten Öffentlichkeit eine bessere Einschätzung des Grundstücksmarktes ermöglichen. Der gesamte Marktbericht ist kostenpflichtig und kann als Druck unter der Internetadresse gutachterausschuss.kreis-mettmann.de oder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestellt werden. Auch unter der Adresse besteht die Möglichkeit, die Grundstücksmarktberichte aller Gutachterausschüsse im Land Nordrhein-Westfalen herunterzuladen. Zudem stehen alle Bodenrichtwerte landesweit zur Verfügung. Dabei können Sie den Kartenhintergrund nach Ihren Erfordernissen auswählen. Alle Gutachterausschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen sind erreichbar unter Abschließend möchte ich meinen Dank den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für ihre umfangreichen Untersuchungen aussprechen, mit deren Hilfe das Erscheinen dieses Marktberichtes erst ermöglicht wurde. W. Schwandke Vorsitzender

4 Inhaltsverzeichnis 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Der Gutachterausschuss Zuständigkeitsbereich Grundstücksmarkt des Jahres Marktanteile, Flächen- und Geldumsätze Marktteilnehmer Anlass des Eigentumsübergangs Teilmarkt unbebaute Grundstücke Marktanteile, Flächen- und Geldumsätze Marktteilnehmer Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Bauerwartungs- und Rohbauland Baureifes Land Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau, geschäftliche Nutzung Gewerbe und Industrie Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Erbbaurechte Teilmarkt bebaute Grundstücke Marktanteile, Flächen- und Geldumsätze Marktteilnehmer Anlass des Eigentumsübergangs Häufigkeitsverteilung der Kaufpreishöhen...31 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 1

5 7. Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum Umsätze von Wohnungs- und Teileigentum Marktteilnehmer Anlass des Eigentumsübergangs Wohnungseigentum Häufigkeitsverteilung Teileigentum Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Übersicht über die Bodenrichtwerte Präsentation im Internet Erforderliche Daten Teilmarkt unbebaute Grundstücke Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungs- und Rohbauland Bodenpreisindexreihen Zukaufs- und Arrondierungsflächen (unselbständige Teilflächen) Umrechnungskoeffizienten - Abhängigkeit des Bodenwertes von der Grundstückstiefe Teilmarkt bebaute Grundstücke Neubauten -Ein- und Zweifamilienhäuser Gebrauchtimmobilien -Ein- und Zweifamilienhäuser Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum Preisniveau in Abhängigkeit von der Wohnfläche und Bauperiode Preisniveau in Abhängigkeit von der Vertragsart und Mietstatus Vorkriegsbauten Preisniveau in Abhängigkeit von der Art der Wohnanlage Preisniveau in Abhängigkeit von der Wohnlage Erbbaurechte Teileigentum an Stellplätzen und Garagen Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

6 9.3.8 Wohnungspreisindexreihen Ertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze für Wohneigentum Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Benachbarte Gutachterausschüsse Übersichtskarte des Kreisgebietes Geopolitische Daten des Kreises Mettmann Mietübersichten Mietübersichten für Wohnungen...85 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 3

7 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Umsätze im Grundstücksverkehr Im vergangenen Jahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Mettmann 3.45 Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke mit einem Geldumsatz von rd. 58 Mio. abgeschlossen. Die Zahl der Kauffälle stieg damit gegenüber 28 um 3,9 %, der Geldumsatz ging gleichzeitig um 17,3 % zurück. Unbebaute Grundstücke Gegenüber 28 ist die Anzahl der verkauften Grundstücke um rd. 1 % auf 359 Verträge gestiegen. Bei den Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau in den Städten Langenfeld, Monheim am Rhein, Hilden, Mettmann, Wülfrath und Heiligenhaus war auf diesem Grundstücksteilmarkt überwiegend eine Stagnation zu verzeichnen, und die Bodenrichtwerte wurden hierzu auf dem Stand vom Vorjahr beibehalten. Lediglich in Haan und Erkrath wurden die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau im Mittel um 2 % angehoben. Bei den Grundstücken für Gewerbe und Industrie setzt sich der Trend einer stagnierenden Entwicklung fort. Grundstücke für den Geschosswohnungsbau werden wie in den vergangenen Jahren kaum gehandelt. Auch hier ist weiterhin ein stagnierendes Preisniveau festzustellen. Bebaute Grundstücke Die Preisentwicklung zeigt in der Gesamtbetrachtung dieses Teilmarktes für das Berichtsjahr 29 eine nahezu gleichbleibende Tendenz. Neu erstellte Doppel- und Reihenhäuser kosten im Durchschnitt 278.,-. Dieser Durchschnittspreis ist gegenüber dem des Vorjahres geringfügig gestiegen. Die Preisverhältnisse sind allerdings von Stadt zu Stadt teilweise stark unterschiedlich und hängen insbesondere von der Lage des jeweiligen Neubaugebietes ab. Eigentumswohnungen Im Jahr 29 ist im Vergleich zum Vorjahr bei der Preisentwicklung in der Kategorie Weiterverkäufe eine Stagnation und in der Kategorie Erstverkäufe / Neubauten eine Steigerung zu verzeichnen. Für eine neu erstellte Eigentumswohnung zahlten die Käufer durchschnittlich 2.48,- /m² Wohnfläche und damit rd. 8 % mehr als im Jahr 28. Weiterverkäufe wurden durchschnittlich mit 1.23,- /m² Wohnfläche gehandelt. 4 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

8 Immobilien-Barometer Anzahl Preise Entwicklung zum Vorjahr steigend leicht steigend stagnierend leicht fallend fallend Unbebaute Baugrundstücke Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Gewerbeflächen Bebaute Grundstücke Reihenmittelhäuser Reihenendhäuser Doppelhaushälften Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohneigentum Neubau Weiterverkauf 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Mit dem Grundstücksmarktbericht 29 legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann gemäß 13 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen -Gutachterausschussverordnung NRW- die jährliche Übersicht über den Grundstücksmarkt vor. Der Bericht stellt die Entwicklung des Grundstücksmarktes für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses - das ist das Gebiet des Kreises Mettmann mit Ausnahme der Städte Ratingen und Velbert - dar und gibt die Umsätze im Grundstücksverkehr für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie für Eigentumswohnungen für das Jahr 29 wieder. Darüber hinaus enthält er für die Wertermittlung erforderliche Daten des Jahres 29. Die veröffentlichten Angaben sollen zur besseren Einschätzung der Marktlage dienen und das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt transparent machen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses möchte an dieser Stelle die Gelegenheit nutzen, sich für die gute Zusammenarbeit und für die Bereitstellung wichtiger Informationen über die wertbeeinflussenden Merkmale von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen bei allen Bauträgern und Käufern von Immobilien zu bedanken. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 5

9 Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten gegebenenfalls berücksichtigt werden können. Detaillierte Angaben zu den Leistungen und Gebühren des Gutachterausschusses finden Sie im Internet unter der Adresse gutachterausschuss.kreis-mettmann.de. Sie können diese Angaben auch mündlich oder telefonisch unter der Rufnummer 214 / oder erhalten. Der Bericht basiert auf der nach 195 BauGB eingerichteten Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Hierin gehen alle Kaufverträge über die im Zuständigkeitsbereich gelegenen Grundstücke ein. Die Notare sind verpflichtet, den örtlichen Gutachterausschüssen eine Abschrift ihrer notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge zuzusenden. Darüber hinaus holt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei den Marktteilnehmern ergänzende Auskünfte über wertbestimmende Eigenschaften der Kaufobjekte ein. Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Die Auswertung erfolgt deshalb in anonymisierter Form. Die Auswertung der Kaufpreissammlung bedeutet Umsatzzahlen (Geldumsatz, Anzahl der Verträge) für den Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich in seiner Gesamtheit und nach Teilmärkten differenziert zu ermitteln, Durchschnittspreise für unbebaute Grundstücke, Wohnhäuser und Eigentumswohnungen unter Verwendung statistischer Prüfmethoden abzuleiten, Aussagen zur Preisentwicklung auf der Grundlage der statistisch gesicherten Durchschnittspreise zu erarbeiten und Preisindexreihen aufzustellen, durchschnittliche Lagewerte (Bodenrichtwerte) für Bauland im Zuständigkeitsbereich zu bilden und in Bodenrichtwertkarten darzustellen, Umrechnungskoeffizienten zur Durchführung von Preisvergleichen zwischen Grundstücken mit unterschiedlichen wertbestimmenden Merkmalen und zur Verwendung von Bodenrichtwerten zu ermitteln sowie Faktoren für die marktgerechte Verkehrswertermittlung von Grundstücken abzuleiten. Die Ergebnisse der Auswertungen der Grundstückskaufverträge aus dem Jahr 29 sind in dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht für eine breite Öffentlichkeit zusammengestellt. Neben dem interessierten Bürger und Marktteilnehmer werden insbesondere die Wertermittlungssachverständigen in Wirtschaft und Verwaltung sowie die Statistiker angesprochen. Dabei kennzeichnen die Umsatzzahlen und -entwicklungen die Bedeutung des Marktes bzw. seiner charakteristischen Teilmärkte und zeigen längerfristige Entwicklungen auf. Die ermittelten Durchschnittspreise sowie die festgesetzten Bodenrichtwerte sorgen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Sie sollen Hilfe und Orientierung für die Marktteilnehmer und die Bewertungssachverständigen sein. 6 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

10 3. Der Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 196 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Städteregionen, den Kreisen und den großen kreisangehörigen Städten. Insgesamt bestehen im Land Nordrhein-Westfalen 77 Gutachterausschüsse. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und dessen Geschäftsstelle sind 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 24 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 28 (BGBl. I S. 318) die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 229), geändert durch Artikel 3 Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 (BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 281, 211), und die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. Januar 26, zuletzt geändert durch Artikel 1 der Verordnung vom 18. November 28 (GV.NRW S.729) Die rechtlichen Vorschriften können auch online eingesehen werden unter: Zuständigkeitsbereich In den Jahren 196 und 1961 wurden bei allen kreisfreien Städten und Kreisen Gutachterausschüsse nach den Bestimmungen des BBauG eingerichtet. Durch im Jahre 1981 geänderte gesetzliche Bestimmungen wurden in den großen kreisangehörigen Städten Ratingen und Velbert (über 6. Einwohner) eigene Gutachterausschüsse eingerichtet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann ist somit für die nachstehend aufgeführten acht Städte des Kreises Erkrath Heiligenhaus Langenfeld Monheim am Rhein Haan Hilden Mettmann Wülfrath zuständig. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 7

11 4. Grundstücksmarkt des Jahres 29 Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt verschiedenen Einflüssen, wie z.b. der allgemeinen Wirtschaftssituation und dem Kapitalmarkt. Einflussfaktoren sind u.a. Preisindex für Neubau von Wohngebäuden Index für Wohnungsmieten Preisindex für Lebenshaltung Zinssatz für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke Die aktuellen Daten hierzu werden vom Landesbetrieb "Information und Technik Nordrhein-Westfalen" (IT NRW) bereitgestellt ( Die nachstehenden Aussagen zur Umsatzentwicklung beruhen auf allen beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 29 (Erfassungszeitraum ) registrierten Kaufverträgen. Bei der Preisentwicklung wurden Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, nicht berücksichtigt. Es wird darauf hingewiesen, dass sich aufgrund von Rundungsungenauigkeiten Differenzen in der Summenbildung ergeben können. Bei den allgemeinen und auch differenzierenden Aussagen wird unterschieden nach Teilmärkten, die folgende Grundstücksarten und Marktbereiche umfassen: unbebaute Grundstücke: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen - Bauerwartungs- und Rohbauland - Baureifes Land Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen bebaute Grundstücke: Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau - Mehrfamilienhäuser - Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbeobjekte Sonstige bebaute Objekte Wohnungs- und Teileigentum: Erstverkauf (Neubaumaßnahmen) Weiterverkauf Umwandlung 8 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

12 4.1 Marktanteile, Flächen- und Geldumsätze Anzahl der Verträge Im Jahr 29 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte 3.45 Urkunden über den Verkauf oder Tausch von Grundstücken, die Begründung von Erbbaurechten, Zwangsversteigerungsbeschlüsse oder Umlegungsbeschlüsse von Notaren oder sonstigen beurkundenden Stellen zugeleitet. Im Jahr 28 wurden Fälle registriert, so dass eine Steigerung von 3,9 % zu verzeichnen ist. Anzahl der Fälle Teilmärkte unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum Gesamt Anzahl Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Stadt Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Erkrath , + 11,3 Haan 311 1,2 + 5,1 Heiligenhaus 257 8,4-4,1 Hilden ,8-1,9 Langenfeld , + 19,7 Mettmann , - 5,6 Monheim am Rhein ,5 + 12,5 Wülfrath 154 5,1-18,9 Gesamt , + 3,9 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 9

13 Flächenumsatz Im Jahr 29 betrug der Flächenumsatz in den acht Städten des Zuständigkeitsbereiches 4,9 km² Grundstücksfläche. Der gesamte Flächenumsatz ist somit im Vergleich zum Vorjahr um rd. 64 % gestiegen. Der Umsatz der auf das Wohnungs- und Teileigentum entfallenden anteiligen Grundstücksfläche wird nicht ermittelt. Der Flächenumsatz des Teilmarkts "bebaute Grundstücke" beinhaltet zudem keine Verkäufe von bebauten Erbbaurechten. Flächenumsatz in ha Teilmärkte unbebaute Grundstücke 32, 35,3 63,1 177,6 18,6 392,2 bebaute Grundstücke 93,7 123,4 148,2 148,1 116, 94,7 Gesamt 125,7 158,7 211,3 325,7 296,6 486,8 ha Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Stadt Fläche Anteil Veränderung zum Vorjahr ha % % Erkrath 18, 3,7-2, Haan 3,6 6,3-74,3 Heiligenhaus 66, 13,6 + 81,8 Hilden 15,3 3,1-49,7 Langenfeld 4,1 8,2 + 8,7 Mettmann 117,5 24,1 + 42,1 Monheim am Rhein 161,5 33,2 + 17,3 Wülfrath 37,8 7, ,1 Gesamt 486,8 1, + 64,1 1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

14 Geldumsatz Im Jahr 29 betrug der Geldumsatz in den acht Städten des Zuständigkeitsbereichs 58 Mio.. Im Jahr 28 lag der Geldumsatz bei 72 Mio., so dass in 29 ein Umsatzrückgang von rd.17 % zu verzeichnen ist. Geldumsatz in Mio. Teilmärkte unbebaute Grundstücke 43,6 5, 63,9 89,2 69, 5,2 bebaute Grundstücke 377,2 462,9 519,5 616, 487,4 382, Wohn- und Teileigentum 177,5 186, 175,5 148,9 145,4 148,2 Gesamt 598,3 698,8 758,9 854,1 71,7 58,4 Mio Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Stadt Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr Mio. % % Erkrath 86,9 15, - 27, Haan 68,9 11,9-21,1 Heiligenhaus 46,9 8,1 + 2,5 Hilden 96,6 16,6-19,3 Langenfeld 137,1 23,6 + 11,4 Mettmann 55,5 9,6-38, Monheim am Rhein 6, 1,3-3,2 Wülfrath 28,5 4,9-48,5 Gesamt 58,4 1, - 17,3 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 11

15 4.2 Marktteilnehmer Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat , ,4 Öffentliche Hand 54 1,8 52 1,7 Wohnungsbaugesellschaft 41 13,5 27,9 sonst. juristische Person 331 1, , Gesamt , , Wohn- bzw. Geschäftssitz der Marktteilnehmer Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes , ,9 andere kreisangehörige Stadt 297 1, ,3 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) , ,1 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland 583 2, 276 9,4 Ausland 38 1,3 9,3 Gesamt , , Anmerkung: Bei Flächen der Landwirtschaft sowie Gemeinbedarfs- und sonstigen Flächen des Teilmarktes "unbebaute Grundstücke" wurde eine derartige Untersuchung nicht vorgenommen. 4.3 Anlass des Eigentumsübergangs Anlass des Eigentumsübergangs Anzahl Anteil % Kauf ,9 Tausch 6,2 Auseinandersetzung 1,3 Enteignung, Zwangsversteigerung 98 3,2 Sonstiger Anlass 1,3 Gesamt , 12 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

16 5. Teilmarkt unbebaute Grundstücke Im Jahr 29 wurden 359 Eigentumsübergänge von unbebauten Grundstücken in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert. Die Anzahl der Fälle ist in diesem Bereich des Immobilienmarktes somit um rd. 1 % gestiegen. Der Teilmarkt unbebaute Grundstücke wird in folgende Kategorien gegliedert: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Bauerwartungs- und Rohbauland Baureifes Land - für individuellen Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau sowie für Büround Geschäftshäuser - für Gewerbe und Industrie Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Die Kategorien "Bauland"- sowie "Sonstige Flächen" beinhalten zudem Arrondierungsflächen bzw. mit Erbbaurechten belastete Grundstücke, die aufgrund der ungewöhnlichen Bedingungen gesondert in den Kapiteln 5.7 und des Marktberichts behandelt werden. 5.1 Marktanteile, Flächen- und Geldumsätze Anzahl der Verträge Stadt Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Gesamt Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil % % % % % Erkrath 1 3,4 16 6,8 3 1,7 6 9,1 26 7,2 Haan 8 27,6 21 8,9 2 7,1 7 1,6 38 1,6 Heiligenhaus 5 17, ,3 6 21,4 1 15,2 5 13,9 Hilden 1 3, , 4 14, , ,9 Langenfeld 7 24,1 6 25,4 9 32,1 7 1, ,1 Mettmann 3 1, ,9, 6 9, ,6 Monheim a.r. 1 3,4 22 9,3 3 1,7 3 4,5 29 8,1 Wülfrath 3 1,3 8 3,4 1 3,6 8 12,1 2 5,6 Gesamt 29 1, 236 1, 28 1, 66 1, 359 1, Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 13

17 Flächenumsatz Stadt Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Gesamt Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil ha % ha % ha % ha % ha % Erkrath,8,3 3,2 1,2,4 1,9,7,6 5, 1,3 Haan 1,2 4,3 6,5 2,8,4 1,7,6,6 17,6 4,5 Heiligenhaus 32, 13,6 1,8 5,9 19,9 93,5,8,8 54,5 13,9 Hilden,1, 1,9 6,3,4 1,9,5,4 2,9,7 Langenfeld 8,6 3,6 9,9 32,,1,7 7,5 7,2 26,1 6,7 Mettmann 22,5 9,6 2,3 7,4,, 79,5 * 75,6 14,3 26,6 Monheim a.r. 149,5 * 63,7 4,5 14,6,1,3,, 154,1 39,3 Wülfrath 11,3 4,8,9 2,8,, 15,5 14,7 27,6 7, Gesamt 234,9 1, 31, 1, 21,2 1, 15,1 1, 392,2 1, * große Flächenumsätze aufgrund von Einzelverkäufen in der jeweiligen Grundstücksart Geldumsatz Stadt Anteil Baulandflächen Anteil Gemeinbedarfsflächen Anteil Sonstige Flächen Anteil Land- und Forstwirtschaft Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Gesamt Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Anteil Erkrath,1 1,4 1,4 3,4, 2,2,1 4,5 1,6 3,2 Haan,5 8,9 6, 14,4,2 16,1, 3,2 6,7 13,3 Heiligenhaus 1,4 24,5 5, 11,9,8 67,4,1 5,2 7,3 14,5 Hilden,, 3,9 9,3, 3,4,1 4,3 4, 8, Langenfeld,3 6,1 16,1 38,3,1 7,7,4 27,5 16,9 33,7 Mettmann,9 16,7 2,5 6,,,,4 22,9 3,8 7,6 Monheim a.r. 1,7 3,1 5,4 12,9, 3,1,,8 7,1 14,1 Wülfrath,7 12,2 1,6 3,8,,1,5 31,6 2,8 5,6 Gesamt 5,5 1, 42, 1, 1,1 1, 1,5 1, 5,2 1, 14 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

18 5.2 Marktteilnehmer Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat , ,5 Öffentliche Hand 52 14, ,4 Wohnungsbaugesellschaft 56 15,6 22 6,1 sonst. juristische Person 76 21,2 36 1, Gesamt 359 1, 359 1, Verkäufer und Erwerber nach Wohn- bzw. Geschäftssitz Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes , ,5 andere kreisangehörige Stadt 43 18,2 24 1,2 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) 2 8, , andere Städte oder Gemeinden in Deutschland 26 11, 22 9,3 Ausland 2,9, Gesamt 236 1, 236 1, Anmerkung: Bei Flächen der Landwirtschaft sowie Gemeinbedarfs- und sonstigen Flächen wurde eine derartige Untersuchung nicht vorgenommen. 5.3 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Nach 4 Abs. 1 WertV sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, 1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. 2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (begünstigtes Agrarland). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 15

19 Insgesamt wurden im Jahr 29 aus den acht Städten des Zuständigkeitsbereichs 29 Kaufverträge über land- und forstwirtschaftliche Flächen vorgelegt. Kategorie Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Mio. ha landwirtschaftliche Nutzung 24 3,7 82,6 forstwirtschaftliche Nutzung 5 1,8 152,3 Gesamt 29 5,5 234,9 5.4 Baulandflächen Mit 236 in der Geschäftsstelle registrierten Fällen wurde im Berichtsjahr in dieser Kategorie ein Geldumsatz von rd. 42 Mio. erzielt. In der nachfolgenden Tabelle werden Umsatzzahlen getrennt nach Grundstücksarten dargestellt. Grundstücksart Anzahl der Fälle Flächenumsatz Geldumsatz Anteil am Anteil am Anteil am Anzahl Gesamtumsatsatsatz Gesamtum- Gesamtum- % ha % Mio. % individueller Wohnungsbau ,5 12,1 38,9 25,9 61,7 Mehrfamilienhäuser 12 5,1 1,1 3,5 2,6 6,1 Geschäftliche Nutzung* 11 4,7 1,5 4,8 2,5 6, Gewerbe, Industrie 33 14, 13,2 42,7 9,5 22,5 Sonstige Nutzung 49 2,8 3,1 1,1 1,5 3,6 Summe 236 1, 31, 1, 42, 1, * Kerngebietsnutzung oder höherwertiges Gewerbe Die Gruppe "Sonstige Nutzung" beinhaltet Stellplatzflächen bzw. Kauffälle, für die keine differenzierte Zuordnung erfolgen konnte. Eine nähere Untersuchung dieser Verträge wurde nicht vorgenommen. Die oben aufgeführten Grundstücksarten beinhalten Kauffälle aller Entwicklungsstufen. In Abhängigkeit von dem Entwicklungs- und Planungszustand der Grundstücke werden die Kauffälle des Teilmarktes Baulandflächen (ohne die Kategorie "Sonstige Nutzung") in folgende Gruppen aufgeteilt: - Bauerwartungsland ( Fälle) - Rohbauland (19 Fälle) - Baureifes Land (168 Fälle) - Individueller Wohnungsbau (12) - Mehrfamilienhäuser (12) - Geschäftliche Nutzung (11) - Gewerbe und Industrie (25) 16 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

20 5.4.1 Bauerwartungs- und Rohbauland Im Jahr 29 lagen in dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses keine Kaufverträge in der Kategorie "Bauerwartungsland" vor. Bauerwartungsland sind gemäß 4 Abs. 2 WertV Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. In der Grundstücksbewertung wird der Preis derartiger Flächen häufig in Abhängigkeit von dem Wert erschließungsbeitragspflichtigen Baulandes dargestellt. Entsprechend der Wertermittlungsliteratur (u.a. Gerardy/Möckel, Praxis der Grundstücksbewertung) liegen die Preise für Bauerwartungsland zwischen 15% und 7% der Preise von erschließungsbeitragspflichtigem Bauland. In der Kategorie "Rohbauland" lagen im Zuständigkeitsbereich im Berichtsjahr 19 Kaufverträge vor, wobei 11 Fälle Wohnbauflächen und 8 Gewerbeflächen betrafen. Rohbauland sind Flächen, die nach den 3, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Entsprechend der Wertermittlungsliteratur (u.a. Gerardy/Möckel, Praxis der Grundstücksbewertung) liegen die Preise für Rohbauland zwischen 5 % und 95 % der Preise von erschließungsbeitragspflichtigem Bauland. Auch beim Rohbauland drückt die Preisspanne das Risiko aus, das mit dem Erwerb dieser Fläche verbunden ist. Kategorie Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Mio. ha Bauerwartungsland,, Rohbauland 19 8,8 8, Baureifes Land Baureifes Land sind entsprechend 4 Abs. 4 WertV Flächen, die nach öffentlichrechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Von den 168 Verträgen über baureifes Land wurden rd. 76 % im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt. Sie werden für die Wertermittlungen des Gutachterausschusses und für die Bodenrichtwertermittlung herangezogen. Die folgende Zuordnung der Fälle basiert auf Angaben in den Verträgen, Auskünften der Gemeinden, bekanntgewordenen Planungsunterlagen sowie Ortsbesichtigungen der Geschäftsstelle Individueller Wohnungsbau Im Berichtsjahr 29 wurden 12 Kauffälle über baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau erfasst. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 17

21 Nach Ausschluss von Erbbaurechtsverkäufen sowie der im ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Verträge sind 88 Fälle in die weitere Auswertung eingegangen. In der nachstehenden Tabelle sind die durchschnittlichen Baulandpreise und Grundstücksflächen des individuellen Wohnungsbaus im Jahr 29 dargestellt (erschließungsbeitragsfrei). Stadt Anzahl Baulandpreis in /m² Grundstücksfläche in m² Mittel Min Max Mittel Min Max Erkrath 4 29,- 265,- 332, Haan 5 346,- 248,- 515, Heiligenhaus ,- 132,- 59, Hilden ,- 152,- 35, Langenfeld ,- 16,- 38, Mettmann 7 269,- 225,- 38, Monheim a.r ,- 244,- 365, Wülfrath 3 258,- 234,- 276, Gesamt ,- 132,- 515, In einem Fall beinhaltet der Kaufpreis keine Erschließungskosten. Wegen der Zusammenfassung nicht unmittelbar vergleichbarer Objekte und der geringen Fallzahlen müssen die Mittelwerte kritisch betrachtet werden. Insbesondere können keine Rückschlüsse auf die Höhe der Erschließungskosten gezogen werden. Das Preisniveau für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist zwischen den kreisangehörigen Städten differenziert, aber auch innerhalb der einzelnen Städte stark lageabhängig. Daher ist die Bandbreite der Grundstückskaufpreise i.d.r. groß. Im Jahr 29 war im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses überwiegend eine Stagnation zu verzeichnen. Lediglich die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) in den Städten Erkrath und Haan wurden im Mittel um ca. 2 % (5,- /m²) angehoben. Zudem wurde ein neuer Bodenrichtwert in Heiligenhaus für den individuellen Wohnungsbau ermittelt und beschlossen. Die Häufigkeitsverteilung der erschließungsbeitragsfreien Kauffälle hinsichtlich der Quadratmeterpreise und Grundstücksflächen zeigen die nachfolgenden Diagramme. 18 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

22 Häufigkeit der Quadratmeterpreise Anzahl 1 5 bis >4 /m² Häufigkeit der Grundstücksflächen Anzahl bis >7 m² Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 19

23 Stadt Typische Baulandpreise in guter Wohnlage Hilden Haan Langenfeld 35 Heiligenhaus Mettmann Monheim a.r. Erkrath Wülfrath /m² Typische Baulandpreise in mittlerer Wohnlage Stadt Langenfeld Hilden Monheim a.r. Erkrath Haan Mettmann Wülfrath 23 Heiligenhaus /m² Typische Baulandpreise in mäßiger Wohnlage Stadt Hilden Langenfeld Monheim a.r. Erkrath Haan Mettmann Wülfrath 2 Heiligenhaus 18 /m² Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

24 Detaillierte Bodenwerte für baureife Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus enthalten die einzelnen Bodenrichtwertkarten für die acht Städte des Zuständigkeitsbereichs Geschosswohnungsbau, geschäftliche Nutzung Im Jahr 29 wurden 12 Kauffälle über baureifes Land für Geschosswohnungsbau in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert, wobei es sich in zwei Fällen um Verkäufe des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an den Erbbauberechtigten handelt. Nach Ausschluss von Erbbaurechtsverkäufen sowie der im ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zustandegekommenen Verträge konnten im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses 8 Fälle zur Auswertung herangezogen werden. Die gezahlten Preise bewegten sich zwischen 168,- /m² und 398,- /m², erschließungsbeitragsfrei. Die vom Gutachterausschuss als Übersicht beschlossenen typischen Werte des Jahres 29 für erschließungsbeitragsfreie baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau sind in der nachstehenden Tabelle dargestellt. Stadt gute Lage /m² mittlere Lage /m² mäßige Lage /m² Erkrath 285,- 27,- 235,- Haan 3,- 265,- - Heiligenhaus - 21,- - Hilden - 31,- - Langenfeld - 31,- - Mettmann 28,- 27,- 23,- Monheim am Rhein - 275,- - Wülfrath 255,- 215,- - Unbebaute Grundstücke für geschäftliche Nutzung werden auf dem Immobilienmarkt des Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses kaum noch gehandelt. Im Berichtsjahr wurden 11 Verträge registriert, wobei lediglich zwei Fälle dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt zugeordnet werden konnten Gewerbe und Industrie Beim Teilmarkt baureifes Land für Gewerbe- und Industriegrundstücke wurde im Jahr 29 mit 25 registrierten Fällen ein Geldumsatz von 8,4 Mio. erreicht. Davon gingen nach Ausschluss aller außergewöhnlich zustande gekommenen Verträge 13 Fälle in die Auswertung ein. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 21

25 Die Preise bewegen sich zwischen 45,- /m² und 144,- /m², erschließungsbeitragsfrei. Der Mittelwert liegt bei 12,- /m². Bei den Gewerbegebieten war in 29 eine Stagnation zu verzeichnen. Lediglich in Hilden wurde ein neuer Bodenrichtwert für Gewerbegebiete ermittelt und beschlossen. Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für Gewerbe und Industrie Stadt gute Lage /m² mittlere Lage /m² Erkrath 95,- 85,- Haan 85,- 75,- Heiligenhaus 8,- 7,- Hilden 1,- 9,- Langenfeld 1,- - Mettmann 145,- 85,- Monheim am Rhein 1,- - Wülfrath 85,- 7,- 5.5 Gemeinbedarfsflächen Unter Gemeinbedarfsflächen werden Grundstücke verstanden, die durch eine dauerhafte Zweckbindung privatwirtschaftlicher Nutzung entzogen sind. Im Berichtsjahr 29 wurde mit 28 Fällen dieser Kategorie ein Geldumsatz von rd. 1,1 Mio. erzielt, wobei die Preisspanne der Gemeinbedarfsflächen aufgrund der unterschiedlichen Bodenentwicklungsstufen erfahrungsgemäß groß ist. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses lagen die Preise zwischen rd. 1,- /m² und 285,- /m². 5.6 Sonstige Flächen Der Teilmarkt sonstige Flächen beinhaltet Flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Zukaufs- und Arrondierungsflächen (unselbständige Teilflächen), Dauerkleingärten, Hausgärten, Wasserflächen, Abbauland, Steinbrüche, Sand- und Kiesgruben u.a. In diesem Teilmarkt wurde im Jahre 29 mit 66 registrierten Fällen ein Geldumsatz von 1,5 Mio. erreicht. 22 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

26 5.7 Erbbaurechte Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten. Den Handel mit Erbbaurechten einschließlich Gebäudesubstanz umfassen die Teilmärkte bebaute Grundstücke bzw. Wohn- und Teileigentum. Im Berichtsjahr ist ein deutlicher Rückgang der Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken festzustellen. In der Vergangenheit wurde das Marktgeschehen überwiegend durch den Verkauf des mit einem Erbbaurecht belasteten Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten geprägt. Vertragsart Anzahl Anteil [%] Bestellung von Erbbaurechten 1 12,5 Verkauf des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an die Erbbauberechtigten 7 87,5 Verkauf des Grund- und Bodens an Dritte, Vertragszweck bei Erbbaurechten Vertragszweck Anzahl Anteil [%] individueller Wohnungsbau 4 5, Geschosswohnungsbau (Eigentumswohnungen) 2 25, Stellplätze 1 12,5 Gewerbe 1 12,5 Bei den Verkäufen des Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten (außer Stellplätze) wurde im Vorjahr ein Vergleich der Kaufpreise mit den entsprechenden Bodenrichtwerten durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass die ausgehandelten Preise im Durchschnitt 3 % unter dem jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert lagen, wobei die Preisspanne auffallend groß ist (11-133% des jeweiligen Bodenrichtwertes). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 23

27 6. Teilmarkt bebaute Grundstücke Der Teilmarkt bebaute Grundstücke gliedert sich weiter in die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie sonstige bebaute Grundstücke. Zu diesem Marktsegment zählen auch Gebäude in der Rechtsform des Wohnungseigentumsgesetzes. 6.1 Marktanteile, Flächen- und Geldumsätze Der Teilmarkt bebaute Grundstücke erzielte im Jahr 29 mit registrierten Fällen einen Geldumsatz von 382, Mio.. Damit haben die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Geldumsatz auf dem Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann. Bei 31 Kauffällen handelt es sich um Verkäufe von bebauten Erbbaurechten, deren Geldumsatz insgesamt 6,1 Mio. beträgt. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die prozentualen Marktanteile der einzelnen Teilmärkte bezogen auf die Anzahl der Kauffälle. Der Schwerpunkt der veräußerten bebauten Grundstücke liegt deutlich bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Prozentuale Marktanteile im Teilmarkt bebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser 7% Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 4% Gewerbe- und Industrieobjekte 4% Sonstige bebaute Grundstücke 4% Ein- und Zweifamilienhäuser 81% Die Anzahl der registrierten Kauffälle und der jeweilige Flächen- und Geldumsatz in den einzelnen Städten des Zuständigkeitsbereichs sind nachstehend zusammengestellt. Der Flächenumsatz des Teilmarktes Ein- und Zweifamilienhäuser wird in einigen Fällen durch Verkäufe von Grundstücken im Außenbereich beeinflusst, die eine relativ große Grundstücksfläche aufweisen. Im Jahr 29 sind sowohl der höchste Flächenumsatz als auch der höchste Geldumsatz in Langenfeld zu verzeichnen. Der niedrigste Flächenumsatz wurde in Monheim am Rhein ermittelt, während der niedrigste Geldumsatz in Wülfrath erzielt wurde. 24 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

28 Umsatzzahlen bei bebauten Grundstücken gegliedert nach Teilmärkten Stadt Teilmarkt Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] Erkrath Ein- und Zweifamilienhäuser 131 6,63 33,33 Mehrfamilienhäuser 14 1,31 7,1 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5 1,19 9,81 Gewerbe- und Industrieobjekte 7 3,32 7,85 Sonstige bebaute Grundstücke 5,59 5,67 Gesamt ,4 63,66 Haan Ein- und Zweifamilienhäuser 134 6,89 34,7 Mehrfamilienhäuser 6,75 2,94 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 6,95 4,17 Gewerbe- und Industrieobjekte 6 3,23 3,87 Sonstige bebaute Grundstücke 8 1,15 2,97 Gesamt 16 12,97 48,65 Heiligenhaus Ein- und Zweifamilienhäuser 76 6,92 18,1 Mehrfamilienhäuser 14 1,11 3,93 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 6,44 2,36 Gewerbe- und Industrieobjekte 5 2,76 6,9 Sonstige bebaute Grundstücke 3,31,27 Gesamt 14 11,54 3,75 Hilden Ein- und Zweifamilienhäuser 132 6,38 33,21 Mehrfamilienhäuser 23 1,52 8,77 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 11 1,65 8,4 Gewerbe- und Industrieobjekte 1 1,93 7,15 Sonstige bebaute Grundstücke 1,87 6,2 Gesamt ,35 63,55 Langenfeld Ein- und Zweifamilienhäuser 252 1,9 6,57 Mehrfamilienhäuser 13 1,16 4,47 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 8,54 1,4 Gewerbe- und Industrieobjekte 7 1,86 4,69 Sonstige bebaute Grundstücke 8,31 1,24 Gesamt ,96 81,37 Mettmann Ein- und Zweifamilienhäuser 119 8,7 29,29 Mehrfamilienhäuser 8,48 1,89 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5 1,55 6,92 Gewerbe- und Industrieobjekte 1 2,37,9 Sonstige bebaute Grundstücke 5,15,7 Gesamt ,25 39,69 Monheim Ein- und Zweifamilienhäuser 117 4,15 25,38 am Rhein Mehrfamilienhäuser 3,18 1,13 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 4,22,94 Gewerbe- und Industrieobjekte 7 2,58 4,84 Sonstige bebaute Grundstücke 1,26,63 Gesamt 141 7,39 32,92 Wülfrath Ein- und Zweifamilienhäuser 69 4,61 15,46 Mehrfamilienhäuser 6,88 2,52 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 2,5,34 Gewerbe- und Industrieobjekte 5 4,1 2,48 Sonstige bebaute Grundstücke 4,57,62 Gesamt 86 1,21 21,41 Gesamt ,71 381,99 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 25

29 Jährliche Umsatzentwicklung bei bebauten Grundstücken 4 Erkrath 6 4 Haan Mio ha Mio ha Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz 4 Heiligenhaus 6 4 Hilden Mio ha Mio ha Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz

30 Langenfeld Mettmann Mio ha Mio ha Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz 4 Monheim am Rhein 6 4 Wülfrath Mio. 2 3 ha Mio. 2 3 ha Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz

31 Die Entwicklung des Teilmarktes bebaute Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr wird in den nachfolgenden Abbildungen differenziert nach Anzahl der Kauffälle, Flächenumsatz und Geldumsatz bezogen auf den gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses dargestellt. Entwicklung der Anzahl der Kauffälle gegenüber dem Vorjahr Anzahl der Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt Entwicklung des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr Flächenumsatz [ha] Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt 28 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

32 Entwicklung des Geldumsatzes gegenüber dem Vorjahr Geldumsatz [Mio. ] Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt 6.2 Marktteilnehmer Das Marktgeschehen hinsichtlich bebauter Grundstücke wird überwiegend durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. Dieser Sachverhalt wird in den nachfolgenden Abbildungen getrennt nach Veräußerer und Erwerber verdeutlicht. Struktur der Veräußerer im Teilmarkt bebaute Grundstücke Privat 8% Sonstige juristische Person 7% Wohnungsbaugesellschaft 13% Öffentliche Hand % In nachstehender Tabelle sind die Marktteilnehmer bezogen auf ihren Wohn- bzw. Geschäftssitz aufgeführt. Am häufigsten befand sich dieser innerhalb der Stadt des Kaufobjektes. Den geringsten Anteil hatten erwartungsgemäß Veräußerer und Erwerber aus dem Ausland mit jeweils rd. 1 %. In 359 von insgesamt Kauffällen (rd. 28 %) ist der Vertrag durch die Vermittlung einer Immobilienfirma zustandegekommen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 29

33 Struktur der Erwerber im Teilmarkt bebaute Grundstücke Privat 94% Sonstige juristische Person 6% Öffentliche Hand % Wohnungsbaugesellschaft % Wohn- bzw. Geschäftssitz der Marktteilnehmer bei bebauten Grundstücken Wohn- bzw. Geschäftssitz Veräußerer Erwerber Anzahl [%] Anzahl [%] Stadt des Kaufobjekts , ,7 andere kreisangehörige Stadt 16 8, , kreisangrenzende Großstadt , , andere Stadt innerhalb Deutschland 19 15, 87 6,9 Ausland 15 1,2 6,5 Gesamt , , 6.3 Anlass des Eigentumsübergangs Die häufigste Form des Eigentumswechsels von bebauten Grundstücken ist mit einem Anteil von rd. 96 % der Kauf. Enteignungen wurden im Jahr 29 im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann nicht verzeichnet. Anlass des Eigentumsübergangs Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamt Mehrfamilienhäuser Anzahl [%] Anzahl [%] Anzahl [%] Kauf , , ,7 Tausch 2,2,, Auseinandersetzung 1,8 9,9, Enteignung,,, Zwangsversteigerung 3 2,4 22 2,1 1 1,1 Sonstiger Anlass 7,6 5,5 1 1,1 Gesamt , 1.3 1, 87 1, 3 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

34 6.4 Häufigkeitsverteilung der Kaufpreishöhen Bei der Auswertung der Häufigkeit der gezahlten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Mehrfamilienhäuser wurden nur Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt. Kaufobjekte außerhalb von Wohngebieten und bebaute Erbbaurechte wurden nicht betrachtet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der am häufigsten bezahlte Kaufpreis zwischen 15 und 35 T. Auf die vier umsatzstärksten Gruppen entfallen rd. 85 % der in die Auswertung einbezogenen Kauffälle. Bei den Mehrfamilienhäusern ist ein Verteilungsschwerpunkt in der Kaufpreisgruppe zwischen 15 und 35 T erkennbar. Die Streuung der Kaufpreise ist insbesondere auf die unterschiedliche Anzahl der Wohneinheiten im Objekt zurückzuführen. Verkäufe von größeren Wohnanlagen wurden bei der Auswertung nicht berücksichtigt. Häufigkeit der Kaufpreishöhen bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anzahl der Kauffälle bis > 5 Kaufpreis in T Häufigkeit der Kaufpreishöhen bei Mehrfamilienhäusern Anzahl der Kauffälle bis > 5 Kaufpreis in T Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 31

35 7. Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum Im Berichtsjahr 29 wurden dem Gutachterausschuss Abschriften von Kaufverträgen über Wohnungs- und Teileigentum zugesandt, so dass die Zahl der registrierten Erwerbsvorgänge in diesem Teilmarkt gegenüber dem Jahr 28 um rd. 6,4 % gestiegen ist. Da für rd. 22 % der Urkunden bis zum Redaktionsschluss des Berichts keinerlei Angaben über Aufteilung, Ausstattung und Größe der einzelnen Objekte durch die Verkäufer bzw. Bauträger übermittelt wurden, standen für eine nähere Untersuchung nur 1.12 Fälle zur Verfügung. Die Untersuchung und die anschließende Auswertung der Kaufverträge erfolgt mit Unterstützung von Fragebögen, die an die Erwerber der Eigentumswohnungen bzw. Bauträger versandt werden. Hierbei werden Angaben über wertbeeinflussende Merkmale wie z.b. Baujahr, Wohnungsgröße, Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, Ausstattung usw. erfragt. Der Auswertungsstand zum Redaktionsschluss wird in nachstehender Tabelle dargestellt. Vertragsart Erfasste Fälle davon untersuchte Fälle davon gewöhnlicher Geschäftsverkehr* Anzahl Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Wohneigentum , ,8 Teileigentum , 75 56,4 Summe , ,8 * inkl. Erbbaurechte In 229 von insgesamt Kauffällen (rd. 16 %) ist im Vertrag die Vermittlung durch eine Immobilienfirma erkennbar. Die in der Rechtsform des Wohnungseigentums veräußerten Eigenheime beinhaltet der Teilmarkt bebaute Grundstücke (Kapitel 6 des Marktberichts). Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Zwangsversteigerungen bei Wohnund Teileigentum. Jahr Anzahl der Verträge Zwangsversteigerungen Anteil in % , , , , , , , , , , ,7 32 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

36 7.1 Umsätze von Wohnungs- und Teileigentum Der Geldumsatz in diesem Teilmarkt ist im Jahr 29 um ca. 2 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und beträgt rd. 148 Mio.. Stadt Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Mio. % % Erkrath ,7 + 1,2 21,6 14,6 + 11, Haan 113 8, + 22,8 13,5 9,1-2,8 Heiligenhaus 13 7,2-6,4 9, 6,1-6,6 Hilden ,9-5,6 29, 19,6-1,7 Langenfeld , + 38,6 38,8 26,2 + 38,7 Mettmann 142 1, - 11,3 12, 8,1-28,9 Monheim am Rhein ,9 + 11, 2, 13,5 + 7,1 Wülfrath 48 3,4-29,4 4,3 2,9-32,1 Gesamt , + 6,4 148,2 1, + 2, In der nachfolgenden Tabelle sind die Marktsegmente "Erstverkauf" und "Weiterverkauf" von Wohnungs- und Teileigentum aller in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registrierten Verträge dargestellt. Unter dem Begriff "Erstverkauf" werden auswertetechnisch sowohl die Veräußerungen von Neubauten als auch Umwandlungen verstanden. Weiterverkäufe beinhalten jede weitere Veräußerung einer neuerstellten bzw. umgewandelten Einheit. Art des Erwerbs Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Mio. % % Erstverkauf Wohneigentum ,6-5,6 42,1 28,4 + 6,6 Weiterverkauf Wohneigentum ,1 + 7,3 12,4 69,1 + 4,5 Erstverkauf Teileigentum 2 1,4 + 8,8,5,3, Weiterverkauf Teileigentum 113 8, + 17,7 3,2 2,2-56, Gesamt , + 6,4 148,2 1, + 2, Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann 33

37 7.2 Marktteilnehmer Wie im vorausgegangenen Jahr erwarben überwiegend natürliche Personen Wohnungs- und Teileigentum. Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat , ,3 Öffentliche Hand, 1,1 Wohnungsbaugesellschaft ,6 1,1 sonst. juristische Personen , 37 2,6 Gesamt , , Wohn- bzw. Geschäftssitz der Marktteilnehmer Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes , ,7 andere kreisangehörige Stadt 148 1, , angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) , ,3 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland , ,8 Ausland 21 1,5 3,2 Gesamt , , 7.3 Anlass des Eigentumsübergangs Die prozentuale Verteilung der Fälle bezüglich der Übertragungsform ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Anlass Gesamtzahl Wohneigentum Teileigentum Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Kauf , , ,5 Tausch 3,2 3,2, Auseinandersetzung,,, Zwangsversteigerung 67 4,7 65 5, 2 1,5 sonstiger Anlass 2,1 2,2, Gesamt , , 133 1, 34 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann