Energetische Sanierungsprozesse aus Sicht der W-Eigentümer

Transkript

1 Energetische Sanierungsprozesse aus Sicht der W-Eigentümer - Hemmnisse und Ziele - Vortrag von Gabriele Heinrich bei der NRW.BANK in Düsseldorf am

2 Eigentumswohnungen > 2 Mio. Eigentumswohnungen in > Gebäuden 1 >23% aller Wohnungen in NRW 40 % - Anteil der ETW an den Geschosswohnungen (> 3 WE) durchschn. WEG-Größe: ca. 10 WE WEG-Größen: vom Doppelhaus bis WE in NRW

3 Alter der WEG-Gebäude Baujahre der WEG-Gebäude 1 : vor zw zw > ab 1990

4 Sanierungsstau? > als 50% der WEG-Gebäude 2 entsprechen wohl nicht heutigen energetischen Standards Sanierungsquote: 1%??? = großes Sanierungspotential gegeben

5 Der Sanierungsprozess.. Herausforderung Die Sanierung von Wohnungseigentum ist nicht vergleichbar mit Sanierungen von Hauseigentum denn eine WEG-Sanierung ist die Gemeinschaftsaufgabe einer Gruppe mit speziellen Anforderungen

6 Wohnungseigentumsgesetz Rechtsprechung Komplex u kompliziert Mietrecht u.a. (EnEV etc.) Hürden

7 Hürden Lange Meinungs- Willensbildungsprozesse Eigentümerversammlung ist oberstes Beschlussorgan 1x im Jahr i.d.r Eigentümerversammlung => im Wohnungseigentum wenig Erfahrung mit Aushandlungsprozessen in größeren Gruppen

8 Der Sanierungsprozess.. Interessengegensätze Hürden - Eigentümer Selbstnutzer versus Vermieter, bundesweit verstreut alt - jung reich - arm Mehrheitseigentümer - Einzeleigentümer

9 Hürden - Eigentümer technisches, rechtliches Wissen fehlt mangelndes Bewusstsein für notwendige Investitionen schwache Teilnahme an Versammlungen mangelndes Vertrauen in WEG- Verwaltung fehlender Beirat oder fehlendes Engagement

10 Hürden - Verwaltungen hohe Anforderungen an das Know-how nicht immer gegeben Verwaltungs-Mehraufwand schreckt ab Erfahrungen mit WEG-Sanierungen noch eher selten besondere Befähigung als Moderator nicht immer gegeben Umfassende Information der Eigentümer macht zusätzliche Arbeit

11 Liquidität der WEG Weitere Hürden Rücklagen oft zu gering Nicht alle Eigentümer können direkt oder überhaupt zahlen Besondere Probleme, wenn... Mietshäuser unsaniert in Wohnungseigentum umgewandelt wurden

12 Wenn es quer läuft... Neue Presse Hannover

13 Wenn es quer läuft... Kölner Stadt- Anzeiger vom Kölner Stadt-Anzeiger vom Deutschlandradio vom Umbau Das Colonia-Hochhaus bekommt eine neue Haut Kölner Stadt-Anzeiger vom

14 Fakt ist Ohne die Wohnungseigentümer sind die Klimaziele nicht zu erreichen Die W-Eigentümer sind die Eigentümer => Was tun?

15 Wirtschaftliche Lösungen unter Berücksichtigung der Wünsche der WE er Allen Eigentümern muss die Möglichkeit geboten werden, sich von Anfang an einzubringen und mitzuwirken Alle (möglichst viele) müssen die Maßnahmen finanzieren können Alle sollen sich mit dem Ergebnis identifizieren (können) Zielvorgaben f Prozess

16 Handlungsansätze f Verwaltungen Motivation der Eigentümer zur Mitgestaltung / Einfordern der Mitgestaltung Kein TopDown-Vorgehen Transparenz von Anfang an Raum schaffen für Diskussionen und Meinungsaustausch außerhalb der EV (auch organisiert von Beirat oder Bauausschuss)

17 verständlich aufbereitete Info-Materialien Befragung größerer WEGs Hotline der Verwaltung für Fragen FAQs erstellen Gutachten ins Intranet der WEG-Website o.a. Handlungsansätze f Verwaltungen

18 Handlungsansätze f Wohnungseigentümer Selbst initiativ werden, andere motivieren Beirat aktivieren oder Bauausschuss gründen Informations- / Beratungsangebote nutzen Qualifizierung des Beirates finanzieren sich als Beirat aus- / fortbilden als Beirat die Kommunikation unter WE ern fördern Der Sanierungsprozess...

19 Handlungsansätze für Förderpolitik Best-Practice-Beispiele bekannt machen Erfahrungsaustausch unter WEGs fördern rechtliche Energieberatung externes Moderationsangebot Standardisierte Vorgehensweisen u.a. für kleinere, selbstverwaltete WEGs fördern 19

20 Transparenz bedeutet.. bei Kosten und Finanzierung Sanierungsalternativen mit verschiedenen Kosten Vor- / Nachteile der Finanzierungswege aufzeigen Klassisch: Erst sparen, dann bauen - ungünstig Einzelmaßnahmen nach Stufenplan abwägen, kann teurer werden als umfassende Sanierung Sonderumlage? Kredite für Einzeleigentümer, für Verband Streckung für zahlungsschwache Eigentümer?

21 Transparenz bedeutet bei Entscheidung f Darlehen Entscheidung nach Abwägung aller Darlehensvarianten Vor-und Nachteile aufzeigen bei Verbandskredit Nachschusspflicht erörtern BGH: Nachschusspflicht muss ins Protokoll

22 Die besonderen Strukturen, die Heterogenität der WEGs und spezifische Probleme erfordern spezielle Orientierungshilfen und Unterstützungsangebote für W-Eigentümer, um energetischen Sanierungen auf den Weg zu bringen. 22

23 Eine gelungene Modernisierung + fördert die Identifikation mit der WEG und der Wohnanlage + schafft vielleicht eine neue Diskussionskultur + vielleicht ein neues Wir -Gefühl + stärkt die Gemeinschaft + schafft Anerkennung für die Arbeit der Verwaltung

24 Anmerkungen: 1. Datenquelle: Zensus Die Fotos der WEGs beziehen sich nicht auf den Text der Folie. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 24

25 Wohnen im Eigentum ist der Verbraucherschutzverband, der für selbst nutzende wie vermietende Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümergemeinschaften Beratung, Schulungen, Ratgeber etc. anbietet, Aufklärungskampagnen durchführt und die Interessen dieser Verbraucher vertritt.