Vorteilhafte Immobilienfinanzierungen bei steuerbefreiten Körperschaften mit Hilfe von Teilamortisations-Leasingverträgen

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1 Uiversität Augsburg Prof. Dr. Has Ulrich Buhl Kerkompetezzetrum Fiaz- & Iformatiosmaagemet Lehrstuhl für BWL, Wirtschaftsiformatik, Iformatios- & Fiazmaagemet Diskussiospapier WI-67 Vorteilhafte Immobiliefiazieruge bei steuerbefreite Körperschafte mit Hilfe vo Teilamortisatios-Leasigverträge vo Has Ulrich Buhl, Peter Eichiger 1, Alexader Kiele Jauar 2001 i: Die Betriebswirtschaft, 61, 2, 2001, S KPMG Deutsche Treuhad-Gesellschaft, Müche Uiversität Augsburg, Augsburg Besucher: Uiversitätsstr. 12, Augsburg Telefo: (Fax: -4899)

2 Has Ulrich Buhl, Peter Eichiger ud Alexader Kiele * 2 Vorteilhafte Immobiliefiazieruge bei steuerbefreite Körperschafte mit Hilfe vo Teilamortisatios-Leasigverträge Immobilieivestitioe steuerbefreiter Körperschafte werde i der Regel eige- oder darlehesfiaziert. Wir utersuche i dieser Arbeit, ob zwische Ivestore ud steuerbefreite Körperschafte zum Zwecke der Immobiliefiazierug abgeschlossee Teilamortisatios-Leasigverträge vorteilhaft sid ud die Möglichkeit schaffe, Aufgabe trotz kapperer Mittel erfülle zu köe. Als wesetliche Vorteilhaftigkeitsquelle idetifiziere wir, daß Ivestore steuerliche Abschreibugsmöglichkeite sowie die Abzugsfähigkeit vo Zisaufwad utze köe; steuerbefreite Körperschafte, dee diese Vorteile icht zustehe, köe dagege Ziserträge steuerfrei vereiahme. Vermöge eier optimale Gestaltug der Zahlugsströme zwische de Vertragsparter köe beide beträchtliche Vorteile erziele: die Körperschaft gelagt güstiger zur Nutzug ud lagfristig zum Eigetum a der Immobilie. Die Ivestore erwirtschafte iteressate Barwerte/Redite. Dies gilt sowohl für gewerbliche als auch für private Ivestore, wobei letztere damit eie Teil ihrer Altersvorsorgeprobleme löse köe. Real estate ivestmets of tax-exempt corporatios are usually either equity- or debtfiaced. I this paper we aalyze, whether suitable (o full pay out) leasig cotracts betwee ivestors ad tax-exempt corporatios are better ad eable the corporatio to perform its tasks ispite of havig less fuds available. We fid that depreciatio allowaces ad iterest paymets beig both tax-deductible are sources of advatage for the ivestor. The tax-exempt corporatio o the other had is uable to utilize these advatages, but ca accumulate capital without payig taxes. By utilizig these advatages via optimizatio of leasig paymet streams the lessor ad the lessee ca create a wi-wirelatioship: The corporatio is better of by payig less et preset value for the real estate. The ivestor obtais iterestig et preset values/iteral rates of retur. This is true both for corporate ivestors ad for private oes. The latter are able to solve a part of their retiremet plaig problems via such ivestmets. Prof. Dr. Has Ulrich Buhl ud Peter Eichiger, Lehrstuhl für Betriebswirtschaftslehre mit de Schwerpukte Wirtschaftsiformatik ud Fiacial Egieerig, Uiversität Augsburg, Augsburg. Dipl. Kfm. Alexader Kiele, KPMG Deutsche Treuhad-Gesellschaft, Müche.

3 3 1 Eileitug Durch die weitgehede Kreditfiazierug der Laste des Beitritts der eue Budesläder vor 10 Jahre sowie die bereits vorher ud auch seither aufgetretee Verzögeruge bei der Durchführug erforderlicher Reforme sid die Haushalte vo Bud, Läder ud Gemeide zum Jahrtausedwechsel a die Greze ihrer Belastbarkeit gestoße. Dies erschwert icht ur die Fiazierug erforderlicher Ivestitioe aus diese öffetliche Haushalte, soder aufgrud vo Kürzuge ud Verschiebuge vo Zuschüsse auch Ivestitioe bei viele steuerbefreite Körperschafte, die beispielsweise i Bildug ud Forschug, aber auch i Bereiche wie der Fürsorge für alte, krake ud behiderte Mesche wichtige Aufgabe erfülle. I alle o.g. Bereiche wird deshalb itesiv ach Möglichkeite gesucht, um bisherige ud eue Aufgabe trotz kapperer Mittel erfülle zu köe. Eie itesiv ud kotrovers diskutierte Problemlösug stellt die Eischaltug privater Ivestore zur Fiazierug der o.g. Ivestitioe, bspw. mit Hilfe vo Leasig, dar. Dabei stehe drei Fuktioe dieser Ivestore im Vordergrud: Erstes erhofft ma sich vo der private Durchführug solcher Ivestitioe Effiziezgewie wie bspw. kürzere Bauzeite ud gerigere Koste. Zweites soll die bei diese Ivestore vorhadee Liquidität geutzt werde. Ud drittes köe private Ivestore - im Gegesatz zu de steuerbefreite Körperschafte - steuerliche Abschreibugsmöglichkeite utze ud durch dere teilweise Weitergabe a de Nutzer im Rahme vo Miet- oder Leasigverträge für beide Vertragsparter Vorteile erziele. Währed der erste Pukt im Rahme dieser Arbeit aufgrud der i.a. schwierige Quatifizierbarkeit icht betrachtet werde soll, aalysiere wir achfolged die beide letztgeate Fuktioe privater Ivestore bei der Fiazierug vo Ivestitioe i Wohimmobilie 1 ; wie die Diskussio i Kapitel 2 zeigt, sid isbesodere Teilamortisatios-Leasigverträge eie i viele relevate Fälle iteressate Alterative 1 Tatsächlich ist die achfolgede Aalyse allgemeier ud umfaßt icht ur Ivestitioe i Wohimmobilie. Bei icht zu Wohzwecke geutzte Immobilie treffe alle i der Arbeit abgeleitete Formel ebefalls zu ud köe mit de zutreffede Abschreibugsdauer ud -prozetsätze auch hierfür geutzt werde; i der Regel ergebe sich i diese Fälle sogar größere Barwertvorteile als bei Wohimmobilie. I de die Ergebisse illustrierede Beispiele wurde jedoch zwecks besser Vergleichbarkeit der dargestellte fiazwirtschaftliche Effekte durchgägig auf Wohimmobilie abgestellt.

4 4 zur Darlehesfiazierug solcher durch die steuerbefreite Körperschafte selbst getätigter Ivestitioe. Nach Darstellug der userer Aalyse zugrudeliegede Aahme i Kapitel 3 wird i Abschitt 4.1 zuächst dargestellt, wie Leasigverträge im hier vorliegede Fall im Falle eies gewerbliche Leasiggebers ausgestaltet werde sollte. Darauf aufbaued ka i de Abschitte 4.2 ud 4.3 aalysiert werde, welche Vorteile für (die Gruppe vo) Ivestor(e) ud steuerbefreite Körperschaft erzielt werde köe, we Leasigeimalzahluge ud Forfaitierug agewadt werde. Kapitel 5 erweitert die Aalyse vo Kapitel 4 für de Fall, daß es sich beim Leasiggeber um (eie Gruppe vo) Privatperso(e) hadelt. Hierbei werde isbesodere Möglichkeite ud Greze der Kreditfiazierug aalysiert. Wir diskutiere kurz de i der Altersvorsorge relevate Fall, daß der Steuersatz des Ivestors bei Eitritt i de Altersruhestad sikt. Im abschließede Kapitel 6 fasse wir die wesetlichste Ergebisse kurz zusamme ud diskutiere diese. 2 Fiazierugsalterative Im Rahme der folgede Ausführuge soll zuächst geklärt werde, welche Alterative für steuerbefreite Körperschafte i.s.v. 5 KStG zur Nutzug vo Wohimmobilie zur Verfügug stehe. Dazu werde folgede Möglichkeite vorgestellt: Eige- oder kreditfiazierter Kauf durch die steuerbefreite Körperschaft Kauf durch Ivestor ud Leasig des Objekts durch die steuerbefreite Körperschaft mit Kaufoptio ach Ablauf der Vertragslaufzeit. Zuächst gilt es de Kauf der Immobilie mit Eigemittel oder durch ei vo eiem Kreditistitut gewährtes Darlehe i Augeschei zu ehme. Hierbei gehe sowohl Besitz als auch juristisches Eigetum auf de Käufer über. Azumerke ist i diesem Fall, daß die im Rahme dieser Arbeit betrachtete Körperschafte, aufgrud ihrer Steuerbefreiug, keie steuerliche Vorteile aus de Gebäudeabschreibuge ziehe köe. Deoch soll diese marktübliche Variate als Referezalterative für die weitere Betrachtuge diee. Ei weiterer dekbarer Asatz wäre der Kauf der Immobilie durch eie (private oder gewerbliche) Ivestor ud eie damit verbudee lagfristige Vermietug a die steuerbefreite Körperschaft. I diesem Fall köte die aus de Gebäudeabschreibuge resul-

5 5 tierede steuerliche Vorteile vom Ivestor geutzt werde. Da allerdigs bei eiem marktübliche Mietvertrag ei Übergag des Eigetumsaspruchs a der Immobilie auf die steuerbefreite Körperschaft icht sichergestellt ist, soll dieser Asatz hier icht weiter verfolgt werde. Alterativ zu de bisher agedachte Fiazierugsforme erscheit ei weiteres Istrumet als sehr geeiget, dem Ziel eier Immobilieutzug 2 mit lagfristigem Eigetumsziel zu etspreche, ämlich Leasig. Zu eier hierbei mögliche eigetümerähliche Stellug des Leasigehmers 3 gesellt sich, durch die Möglichkeit der wirtschaftliche Zurechug des Leasiggegestads zum Leasiggeber auch im betrachtete Fall der Nutzug durch die steuerbefreite Körperschaft, die Nutzug vo Abschreibugsvorteile. Ei Übergag des Eigetums a der Immobilie auf de Leasigehmer am Ede der Vertragslaufzeit läßt sich durch die vielfältige Ausgestaltugsmöglichkeite vo Leasigverträge gewährleiste. Darüber hiaus ka es durch die Liearisierug der Leasigzahluge 4 über die Vertragslaufzeit zu Barwertvorteile komme. Aus diese Grüde erscheit es agebracht, diese Fiazierugsvorgag äher zu aalysiere, seie Vorteilhaftigkeitsquelle moetär zu quatifiziere ud mit der Referezalterative zu vergleiche. 3 Modellrahme (A1) Vertragsgegestad: Die Immobilie wird durch eie gewerbliche Bauträger errichtet ud a eie Nutzer oder eie als Leasiggeber auftretede Ivestor zum Preis P Geldeiheite veräußert. Bei dem betrachtete Objekt hadelt es sich um eie Wohimmobilie 5. Diese besteht aus eiem Grudstück ud eiem aufstehede Gebäude. Im folgede wird der Gebäudeateil mit γ (0,1) bezeichet. 2 Als Ziel eier Immobilieivestitio soll (zumidest lagfristig) das Eigetum a, ud icht ur der Besitz der Immobilie zugrude gelegt werde. 3 Vgl. Büschge (1993), S Im Falle icht liearer Leasigrate ist bei bilazierede Uterehme die Summe aller währed der Grudmietzeit afallede Leasigzahluge gleichmäßig über die Grudmietzeit zu verteile. Vgl. BdF (1983) ud Buhl/Erhard (1991). 5 Die betrachtete eue Immobilie im Sie vo 7 (5) EStG ist icht so speziell auf die steuerbefreite Körperschaft zugeschitte, daß eie wirtschaftliche Nutzug durch Dritte ach Ablauf der Grudmietzeit ausgeschlosse werde ka. Daher liegt kei Spezialleasig vor.

6 6 (A2) Aschaffugsebekoste: Vereifached köe die beim Kauf der Immobilie vom Käufer zu tragede Gruderwerbssteuer 6 ud Notarkoste 7 durch eie Aschaffugsebekostezuschlag g = 5 % berücksichtigt werde. Zu beachte ist hierbei, daß die Aschaffugsebekoste bei eier Weiterveräußerug des Objekts ei zweites Mal afalle. (A3) Plaugshorizot: Sämtliche Zahlugsvorgäge im Plaugszeitraum erfolge zu diskrete Zeitpukte t {0,..., } jeweils am Ede der aufeiaderfolgede Periode, dere Läge ei Jahr beträgt. (A4) Bewertugskriterium: Es soll für de Ivestor ud die steuerbefreite Körperschaft ausschließlich der mit dem Kalkulatioszis i berechete Nach-Steuer-Barwert sämtlicher relevater Cash-Flows als Bewertugskriterium der verschiedee Ivestitiosalterative heragezoge werde 8. (A5) Perso des Leasiggebers: (A5a) Bei dem Leasiggeber soll es sich um eie bilazierede Uterehmug hadel. Ausgehed vo dieser Aahme solle i Kapitel 4 die wesetliche Eckpukte des Leasigvertrages vorgestellt ud darauf aufbaued Barwertvorteile quatifiziert werde. (A5b) Bei dem Leasiggeber soll es sich um eie (Gruppe vo) Privatperso(e) hadel, die mit de Leasigerträge Eiküfte aus Vermietug ud Verpachtug i.s.d. 21 EStG erzielt. Diese Aahme soll Gegestad der Ausführuge i Kapitel 5 sei. (A6) Kalkulatiosgrudlage des Leasiggebers: Der Leasiggeber befide sich i eier permaete Gewisituatio. Wir ehme zuächst a, daß er sämtliche Auszahluge aus seiem Barvermöge tätigt ud eie effektive ud zeitlich kostate Ertragssteuersatz ESt s > 0 hat. Vo diesem ud seiem Vor-Steuer-Kalkulatioszis i vst wird sei Nach-Steuer-Kalkulatioszis i determiiert. I Abschitt 5.3 betrachte wir de Fall 6 Dies sid z.zt. 3,5 % des Kaufpreises. 7 Die Notarkoste ud Grudbucheitragugskoste belaufe sich auf ca. 1,5 % des Kaufpreises. 8 Es wird vo eier tadellose Boitätssituatio aller Vertragsparteie ausgegage; daher köe sämtliche Zahlugsströme als sicher ageomme werde.

7 7 der Kreditaufahme, i welchem sich der Kalkulatioszis i aus dem Darleheszis ach Steuer ergibt. Vereifached uterstelle wir dort: i ESt D ESt vst ( s ) i = ( s ) i = 1 1. (A7) Kalkulatiosgrudlage des Leasigehmers: Gemäß seier Eigeschaft als steuerbefreite Körperschaft i.s.v. 5 KStG kalkuliert der Leasigehmer mit eiem Steuersatz ESt s LN = 0. Daher etspricht sei Nach-Steuer-Kalkulatioszis i LN seiem Vor-Steuer- Kalkulatioszis. Die Referezalterative Kauf ka mittels eies Kreditgeschäfts zum Darleheszis i D LN = i LN fiaziert werde. 4 Leasigszearie bei gewerblichem Leasiggeber 4.1 Ausgestaltug des Leasigvertrages Die achfolgede Ausführuge lege Aahme A5a zugrude. Der Leasigvertrag sei ihaltlich so ausgestaltet, daß die Immobilie wirtschaftlich dem Leasiggeber zugerechet wird, damit dieser aufgrud seier Steuerpflicht die (für die steuerbefreite Körperschaft irrelevate) Abschreibugsvorteile utze ka. Die jährliche Abschreibugssätze a t bereche sich ach de Vorschrifte des 7 Abs. 5 EStG 9. Gemäß dem Teilamortisatioserlaß für Immobilie 10 vom ist die wirtschaftliche Zurechug des Leasiggegestads zum Leasiggeber a eie Reihe vo Bediguge gebude. Die wichtigste sid i diesem Zusammehag: Die Grudmietzeit ist icht läger als 90 % der betriebsgewöhliche Nutzugsdauer der Immobilie. Für Wohgebäude wird gemäß 7 Abs. 5 EStG eie Nutzugsdauer vo 50 Jahre veraschlagt. Damit wäre theoretisch eie Grudmietzeit vo maximal 45 Jahre dekbar. Da aber aufgrud vo 567 BGB beide Vertragsparter ach Ablauf vo 30 Jahre die Küdigug des Vertrages erlaubt ist (sofer der Vertrag icht auf Lebeszeit geschlosse worde ist) wird i dieser Arbeit vo eiem Teilamortisati- 9 Abschreibugssätze i de Periode 01 bis 08: 5 v. H., 09 bis 14: 2,5 v. H., ab Periode 15: 1,25 v. H.. 10 Vgl. BdF (1991).

8 8 osvertrag mit eier uküdbare Grudmietzeit vo maximal {1,..., 30} Jahre ausgegage. Die Grudmietzeit soll gleich der Vertragslaufzeit sei. Eie Kaufoptio KO des Leasigehmers muß größer oder gleich dem lieare Restbuchwert des Leasiggegestades 11 sei. Eie getrete Etscheidug der Zurechugsfrage vo Grud ud Bode sowie Gebäude ist im Teilamortisatioserlaß für Immobilie icht vorgesehe. Sie soll daher i dieser Studie icht zur Diskussio stehe 12. Da gemäß BdF (1983) (im Falle bilaziereder Leasiggeber) icht lieare Leasigrate gleichmäßig über die Grudmietzeit zu verteile sid, ist es i.d.r. ökoomisch sivoll, die vom Leasigehmer zu leistede Leasigzahluge auf eie eizige Zahlugszeitpukt zu büdel. Buhl/Erhardt (1991) habe gezeigt, daß kostate Leasigrate uter Barwertgesichtspukte bei bilazierede Uterehme ur da optimal sei köe, we beide Vertragsparter sowohl mit idetische Vor-Steuer- Zissätze kalkuliere, als auch de selbe Steuersätze uterworfe sid. Da im hier betrachtete Fall die Ertragsteuersätze differiere ( ESt s > 0 vs. ESt s LN = 0), ist die Vereibarug eier Leasigeimalzahlug eier Vertragsgestaltug mit kostate Leasigrate vorzuziehe. 4.2 Immobiliefiazierug mit Leasigeimalzahlug Der Zeitpukt der Leasigeimalzahlug E wird mit Hilfe der sogeate Verschiebugszissätze vo Leasiggeber ud Leasigehmer bestimmt. Mit dem Zissatz î (t,t+1) ka der Leasiggeber Zahluge um jeweils eie Periode verschiebe, ohe daß sich der Barwert seier Cash-Flows ach Steuer verädert Dieser setzt sich zusamme aus dem Kaufpreis für das Grudstück i t=0 zzgl. des lieare Restbuchwerts des aufstehede Gebäudes. 12 Ebefalls uberücksichtigt bleibe i diesem Beitrag Vollamortisatiosleasigverträge, da diese im Vergleich zu Teilamortisatiosleasig bei der Ausgestaltug ur beschräkte Flexibilität aufweise; so müsse beim Vollamortisatiosleasig die vom Leasigehmer zu etrichtede Rate midestes die Aschaffugs- bzw. Herstellkoste des Leasiggebers sowie alle Nebekoste eischließlich der Fiazierugskoste abdecke. Demgegeüber sieht das Vollamortisatiosleasig die Möglichkeit eier getrete Zurechug vo Grudstücke ud aufstehedem Gebäude vor. Dieser Vorteil wird i de hier betrachtete Fälle i.d.r. durch die mit Vollamortisatiosleasig verbudee Nachteile überkompesiert. 13 Vgl. Buhl/Erhardt (1991), S ff.

9 9 Aufgrud der Tatsache, daß der Leasigehmer vo der Eikomme- ud Körperschaftssteuer befreit ist ud daher Leasigzahluge icht steuerlich gelted mache ka, ergibt sich für ih ei, über alle Periode der Vertragslaufzeit eiheitlicher, Verschiebugszis î LN (t,t+1), der auch seiem Vor- ud Nach-Steuer-Kalkulatioszissatz i LN etspricht. Der horizotale Verlauf der Verschiebugszisfuktio impliziert eie Idifferez der steuerbefreite Körperschaft bezüglich des Zahlugszeitpuktes eier mit i LN kalkulierte Eimalzahlug E. Beispiel 1: Vertragslaufzeit : 30 ESt Steuersatz des Leasiggebers s : 50 % vst Vor-Steuer-Kalkulatioszissatz i : 6 % Nach-Steuer-Kalkulatioszissatz i : 3 % Eiheitlicher Vor- ud Nach-Steuer- Kalkulatioszissatz LN i LN : 7 % Die Verschiebugsziskurve vo Leasiggeber ud Leasigehmer sid für die Date vo Beispiel 1 i Abbildug 1 dargestellt: Abbildug 1: Verschiebugszisfuktioe vo Leasiggeber ud -ehmer 18% i 16% 14% 12% 10% î 8% 6% îln =iln 4% 2% 0% l* t

10 10 Die kovexe Verschiebugsziskurve des Ivestors verläuft, bedigt durch de Steuersatz s ESt > 0, zu Begi der Grudmietzeit uterhalb derjeige der steuerbefreite Körperschaft. Dies bedeutet, daß der Leasiggeber i diesem Bereich Zahlugsverschiebuge i die Zukuft vorteilhafter vorehme ka als der Leasigehmer. Nach dem Schittpukt der Kurve i t = l* sid dagege Zahleverschiebuge ach hite i die Zukuft icht vorteilhaft, wohl aber solche ach vor. Es empfiehlt sich daher, die Leasigeimalzahlug auf de Zeitpukt t = l* zu lege. Aalytisch läßt sich der optimale Zahlugszeitpukt durch folgede Formel 14 bestimme: l* = 1 i iln i l( i ) *l( * *( ) + iln * s *( ( + i) ) ) Dies ergibt bei de i diesem Beispiel zugrude gelegte Parameter eie Zahlug ach 17,92 Periode. Da sämtliche Zahluge zu diskrete Zeitpukte erfolge, sollte die Zahlug ach 18 Jahre stattfide 15. Hisichtlich der Immobilie seie folgede weitere Eckpukte bekat: Kaufpreis der Immobilie P: ,-- Aschaffugsebekostezuschlag g: 5 % Historische Aschaffugskoste AHK : ,-- Gebäudeateil γ: 80 % Kaufoptiospreis KO: ,-- Abschreibugssätze a t ach 7 Abs. 5 EStG: Degressiv / 50 J. Uter diese Voraussetzuge ergibt sich bei Verwedug der vo Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999) hergeleitete Formel 16 ei Eiigugsitervall (E mi ; E max ), ierhalb desse eie für beide Vertragsparteie barwertmäßig vorteilhafte Leasigeimalzahlug E im Zeitpukt t=18 festgelegt werde ka, zwische 14 Zur aalytische Herleitug des optimale Zahlugszeitpuktes vgl. Buhl/Erhard (1991), S sowie Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999), S Der Zeitpukt ach 18 Periode ergab für Eimalzahluge im gesamte Eiigugsitervall sigifikat höhere Barwertvorteile als eie Zahlug ach 17 Periode. 16 Zur aalytische Herleitug der Formel vgl. Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999), S

11 E 11 KO s * γ * a t 1 1 * l* t ( 1+ i ) t= 1 ( 1+ i ) * KO AHK* 1 γ * a t s t= 1 AHK* 1 t= 1 ( 1+ i ) ( 1+ i ) mi = = s ,88 ud ( + g) * ( 1+ i ) 1 * KO E max = AHK * LN = LN l ( 1+ i ) , 83 E mi stellt aus Sicht des Leasiggebers die absolute Utergreze des Verhadlugsspielraums bzgl. der Höhe der Leasigeimalzahlug dar. Diese Betrag muß der Leasiggeber midestes vom Leasigehmer forder, um keie egative Nach- Steuer-Barwert der für ih relevate Zahlugsströme zu erhalte. Demgegeüber ist E max der Betrag, de die steuerbefreite Körperschaft im äußerste Fall zu zahle bereit ist. Bei eier Festsetzug der Eimalzahlug i dieser Höhe beläuft sich der Barwertvorteil des Leasigehmers gegeüber eiem darlehesfiazierte Kauf der Immobilie auf Der Nach-Steuer-Barwertvorteil des Ivestors beträgt maximal ,93 E = E max ), der der Körperschaft bestefalls ,50 E = E mi ). Dies sid im Falle des Leasigehmers bis zu 26,4 % der Aschaffugskoste. Bei eier Eiigug i der Mitte des Itervalls (E = ,86 wertvorteil der Körperschaft ,75 Die Koalitio aus Leasiggeber ud -ehmer köte also bei Wahl eier Leasigeimalzahlug aus der Mitte des Eiigugsitervalls eie Gesamtvorteil vo ,21 wedugsfall dekbare Lösug köte auch so ausgestaltet sei, daß sich die Barwertvorteile beider Parteie etspreche: Eie Eimalzahlug vo ,28 17 Prämisse: Bei Kauf über ei Darlehe (ohe Disagio) beträgt der Darleheszis i D = i LN = 7 %; (vgl. Aahme (A7).

12 12 Vertragsparteie jeweils zu eiem Barwertvorteil i Höhe vo ,83 Die detaillierte Zusammesetzug der Barwertvorteile für dieses Beispiel ist aus Tabelle 1 zu etehme 18. Tabelle 1: Barwertvorteile bei Leasigeimalzahlug (KO= ,-- Eiigugsitervalls Barwerte Leasiggeber Barwerte Leasigehmer BW E ,82 AHK ,00 BW AfA-Steuerersp ,47./. BW E ,48 BW KO ,77./. BW KO ,45./. AHK ,00./. BW g [Ausübug KO] 3.586,32./. BW Steuer auf E ,43./. BW Steuer auf ,17 Veräußerugsgewi Barwertvorteil ,46 Barwertvorteil LN , Immobiliefiazierug mit Leasigeimalzahlug ud Forfaitierug Ei weiteres Optimierugskalkül besteht i eier mögliche Veräußerug der vom Leasigehmer a de Leasiggeber zu leistede Eimalzahlug a eie Forfaiteur. Dies würde dem Leasiggeber ebe der Befreiug vo jedem Risiko 19 ud Verbesserug seier Liquidität eie weitere Erhöhug des Barwertvorteils ud damit eie Erweiterug des Verhadlugsspielraums beschere. Aus eischlägige Beiträge zur optimale Gestaltug vo Leasigverträge 20 läßt sich etehme, daß eie Forfaitierug der Leasigeimalzahlug ur im Fall eies kleiere Kalkulatioszissatzes des Forfaiteurs gegeüber dem des Leasigehmers (i F < i LN ) sivoll sei ka. I diesem Fall ist aber die Leasigeimalzahlug immer am Vertragsede zu leiste. Aalog zum Vorgehe bei Bestimmug des optimale Zeitpuktes der Leasigeimalzahlug ka ma die Festlegug des optimale Zeitpuktes für die Zahlug des Forfaitierugserlös FE gestalte. Wiederum determiiert der Verlauf der Verschiebugszisfuktioe, i diesem Fall der vo Leasiggeber ud Forfaiteur, de Zahlugszeitpukt f* des Forfaitierugserlöses, welcher sich durch Abzisug 21 der Leasigeimalzahlug mit dem Vor-Steuer-Kalkulatioszis des Forfaiteurs vst if ergibt. 18 Hierbei steht die Erzielug eies steuerliche Vorteils i.s.d. 2b EStG icht im Vordergrud vgl. dazu die ausführliche Begrüdug i Kapitel Er haftet lediglich für de rechtliche Bestad der Forderug; vgl. Gabler (1997). 20 Vgl. z.b. Scheider/Buhl (1999), S ud Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999), S Die Abzisug erfolgt über de Zeitraum zwische Leasigeimalzahlug ud Auszahlug des Forfaitierugserlöses; vgl. Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999), S. 323.

13 13 Beispiel 2: Ergäzed zu de i Beispiel 1 verwedete Parameter ergibt sich für eie Vor- Steuer-Kalkulatioszissatz des Forfaiteurs i F = 6,5 %, bei aalogem Vorgehe zur Berechug vo l*, ei optimaler Zahlugszeitpukt f* ach 15,91 Periode (vgl. Abbildug 2); dies bedeutet aufgrud der Prämisse diskreter Zahlugszeitpukte eie Auszahlug des Forfaitierugserlöses FE ach 16 Jahre. Ausgehed vo eier Kaufoptio zum Preis vo ,-- Eiigugsitervall für die Leasigeimalzahlug ach 30 Jahre 22 vo E s * γ * a KO s * KO AHK* 1 γ * * t AHK 1 ( ) ( ) ( ) ( ) t 1 l* f * * t= + i i + if 1 1 s * f * ( 1+ ) t i t= 1 ( 1+ i ) mi = = t= 1 a t ,70 bis zu ,79 E max ) Bei Forfaitierug verschiebt sich der optimale Zeitpukt der Leasigeimalzahlug vo t = 18 auf t = E max wird mit der, dem Leasigszeario mit Eimalzahlug (ohe Forfaitierug) zugrude gelegte, Formel berechet; zur Herleitug vo E mi vgl. Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999), S. 327.

14 14 Abbildug 2: Verschiebugszisfuktioe vo Leasiggeber ud Forfaiteur F 16% 14% i 12% 10% î 8% 6% 4% îf =if 2% 0% f* t Der maximale Nach-Steuer-Barwertvorteil der steuerbefreite Körperschaft bei E = E mi (des Ivestors bei E = E max ) beträgt ,16 bedeutet im Fall der Körperschaft eie beachtliche Ersparis vo 30,1%, bezoge auf die Aschaffugskoste der Immobilie. Die Koalitio vo Leasiggeber ud Leasigehmer erzielt bei eier Eiigug i der Mitte des Itervalls (E = ,25 wertvorteil vo ,19 2). Tabelle 2: Barwertvorteile bei Leasigeimalzahlug mit Forfaitierug (KO= ,-- der Mitte des Eiigugsitervalls Barwerte Leasiggeber Barwerte Leasigehmer BW FE ,45 AHK ,00 BW AfA-Steuerersp ,47./. BW E ,65 BW KO ,77./. BW KO ,45./. AHK ,00./. BW g [Ausübug KO] 3.586,32./. BW Steuer auf FE ,92./. BW Steuer auf ,17 Veräußerugsgewi Barwertvorteil ,61 Barwertvorteil LN ,58 Nachdem u, uter der Aahme eier bilazierede Uterehmug als Leasiggeber, beträchtliche Optimierugspotetiale aufgezeigt ud Barwertvorteile quatifiziert wurde, soll im Rahme vo Kapitel 5 dargestellt werde, iwiefer sich die dargestellte

15 15 Sachverhalte auf private Leasiggeber übertrage lasse ud welche Modifikatioe i der Vertragsgestaltug i diesem Fall erforderlich sid. 5 Leasigszeario bei icht bilazierede Leasiggeber Im folgede soll etspreched der Aahme (A5b) davo ausgegage werde, daß es sich um icht bilazierede Leasiggeber wie bspw. um eie (Gruppe vo) Privatperso(e) hadelt, die mit de Leasigerträge Eiküfte aus Vermietug ud Verpachtug 24 erzielt. 5.1 Modifikatio der Vertragsgestaltug Die steuerliche Liearisierug vo Leasigzahluge ach BDF (1983) ist ur auf bilazierede Uterehme azuwede, währed bei de übrige das Zufluß-/Abflußprizip gilt. Falls der Leasiggeber zu de letztere gehört, ka er mit der Wahl des Zahlugsstroms der Leasigrate icht ur seie Liquidität, soder auch die (bei Zufluß umittelbare Steuerwirkug) gestalte. Für diese Fall gilt es ereut de optimale Zahlugsstrom zu utersuche, wobei sich auch hier zeigt, daß im Regelfall eie Leasigeimalzahlug optimal ist. Die Verschiebugszisfuktio des Leasigehmers bleibt im Vergleich zu Kapitel 4 uverädert, dagege modifiziert sich durch die Nicht- Liearisierug der Leasigzahluge der Verschiebugszissatz î (t,t+1) des Leasiggebers. Da sich bei umittelbarer Steuerwirksamkeit sämtlicher Leasigzahluge die Zahlugsreihe vor ud ach Steuer lediglich um de Faktor (1-s) uterscheide, ist die Verschiebugszisfuktio kostat ud etspricht dem Kalkulatioszissatz ach Steuer. Bei so kalkulierte Zahlugsverschiebuge i der Vor-Steuer-Welt ädert sich der Barwert der Cash-Flows ach Steuer icht. Mithi sid uter de getroffee Aahme die Verschiebugszisfuktioe vo ud LN beide flach. Dies impliziert, daß kei Schittpukt der Verschiebugszisfuktioe existiert. Im Falle idetischer Kalkulatiosgrudlage (ud damit idetischer Verschiebugszisfuktioe) ist die Gestaltug des Zahlugsstroms irrelevat. Sollte der Verschiebugszissatz des Leasiggebers immer höher als der des Leasigehmers sei, so empfiehlt es sich, sämt- 24 Vgl. 21 EStG.

16 16 liche Zahluge auf de Zeitpukt t=0 zu büdel 25. Im umgekehrte ud hier (aufgrud der Steuerbefreiug der Körperschaft) zu erwartede Fall sid sämtliche Zahluge ach t= zu verschiebe, d.h. die optimale Eimalzahlug (ud auch dere Versteuerug) erfolgt am Ede der Vertragslaufzeit. Dadurch wird der Vorteilhaftigkeit eier Forfaitierug die Grudlage etzoge. Diese Kostellatio ist i Abbildug 3 dargestellt. Abbildug 3: Verschiebugszisfuktioe vo Leasigehmer LN ud privatem Leasiggeber i î LN = iln î = i 0% 0 t 5.2 Immobiliefiazierug mit Leasigeimalzahlug Wird der Leasiggegestad, wie im vorliegede Fall, dem Privatvermöge des Leasiggebers zugerechet, so ist der Gestaltug eier Kaufoptio besodere Bedeutug beizumesse. Da ei evetueller Veräußerugsgewi 26 des Leasiggebers bei Ausübug der Optio am Ede der Vertragslaufzeit icht eikommesteuerpflichtig ist, sofer die Spekulatiosfrist für Gewie aus Immobiliegeschäfte 27 icht uterschritte wird, sollte der Ausübugspreis dieser Optio möglichst hoch agesetzt werde 28. Allerdigs muß der Leasiggeber bei eier Festlegug des Preises weit über dem lieare Restbuchwert 29 die Möglichkeit eier Nichtausübug der Optio durch de Leasigehmer berücksichtige. 25 Vgl. Buhl/Erhardt (1991), S ff. 26 Der Veräußerugsgewi etspricht dem Uterschiedsbetrag zwische dem (degressive) Restbuchwert ud dem Kaufoptiospreis. 27 Gemäß 23 Abs. 1 Nr. 1. EStG sid dies derzeit zeh Jahre. 28 Dies ist im Sie des Teilamortisatioserlasses uschädlich, vgl. Buhl/Hirichs/Satzger/Scheider (1999), S Allerdigs erscheit vor dem Hitergrud juristischer Auseiadersetzuge eie Erhöhug des Ausübugspreises über de am Ede der Vertragslaufzeit beizulegede fair value hiaus als icht uproblematisch. Bei eier urealistisch hoch agesetzte Bemessug der KO /des ADR köte eierseits die Frage der Zurechug des Leasiggegestads zum Leasiggeber i Zweifel gezoge werde ud adererseits im Rahme eier rechtliche Auseiadersetzug die Durchsetzbarkeit des Adieugsrechts gefährdet sei. 29 Der lieare Restbuchwert stellt, wie eigags erwäht, die Utergreze für die Optio dar; vgl. BdF (1991).

17 17 Gegebeefalls ist die Kaufoptio (KO) durch ei Adieugsrecht (ADR) des Leasiggebers zu ersetze, um dem Ivestor Sicherheit bezüglich der vo ihm kalkulierte Zahlugsströme zu gebe. Dies impliziert wiederum die Möglichkeit, daß die Immobilie ach Ablauf der Grudmietzeit icht der steuerbefreite Körperschaft zugeführt, soder durch de Leasiggeber aderweitig verwertet werde köte 30. Dies würde dem Bestrebe der Körperschaft ach Eigetumserwerb icht gerecht werde. Hier gibt es also eie Zielkoflikt zwische Barwert-Vorteile vo Leasiggeber ud Leasigehmer ud dere Sicherheitsbedürfisse 31. Uter Beachtug der Nicht-Liearisierug der Leasigzahluge ud der Steuerfreiheit des Veräußerugsgewis modifiziert sich die obe vorgestellte Formel zur Berechug vo E mi folgedermaße: E mi = AHK *( 1 t = 1 s * γ * at KO ) t ( 1+ i ) ( 1+ i ) 1 s l ( 1 + i ) * Ei Höchstmaß a Sicherheit für beide Vertragsparteie bezüglich der Kalkulierbarkeit der Zahlugsströme ist durch Vereibarug eier Kaufoptio i Höhe des lieare Restbuchwerts (wie i de Beispiele i Kapitel 4 zugrudegelegt) zu erreiche. Dieser Betrag wird de, uter ormale Verhältisse beizulegede Wert des Objekts am Ede der Laufzeit mit hoher Wahrscheilichkeit uterschreite. Dies läßt eie Ausübug der Optio durch die Körperschaft hireiched sicher erscheie. Im u folgede Beispiel soll die Kaufoptio durch ei Adieugsrecht des Leasiggebers zu eiem Preis, welcher äherugsweise als Marktwert der Immobilie am Ede der Vertragslaufzeit heragezoge werde ka, ersetzt werde. Beispiel 3: Es gelte weiterhi die i Beispiel 1 verwedete Parameter. Schätzt ma de Marktwert der Immobilie am Ede der Vertragslaufzeit als lieare Restbuchwert zzgl. eier durchschittliche jährliche Wertsteigerug vo 3 %, so ergibt sich ei Adieugspreis i. H. v ,31 E max (Utergreze E mi ) 30 Dieser Fall würde eitrete, falls der Marktwert des Objekts am Ede der Vertragslaufzeit über der im Leasigvertrag vereibarte Höhe des Ausübugspreises des Adieugsrechts liege würde. 31 Diesem Zielkoflikt köte i der Praxis durch Vereibarug eier Kaufoptio i Kombiatio mit eiem Adieugsrecht begeget werde (uter der Bedigug, daß KO > ADR).

18 18 der Leasigeimalzahlug ach 30 Periode beläuft sich i diesem Fall auf ,22 sem Fall Barwertvorteile zwische ,32 E = E max ) ud ,68 E = E mi ) erziele; dies bedeutet für die Körperschaft eie Vorteil vo bis zu 66,3 % der Aschaffugskoste. Beachteswert ist i diesem Zusammehag auch die Tatsache, daß im Fall vo E max der Barwertvorteil der Koalitio ach Steuer die Aschaffugskoste der Immobilie übersteigt. Bei Eiigug i der Mitte des Eiigugsitervalls (E = ,49 eie Nach-Steuer-Barwertvorteil vo ,34 detaillierte Zusammesetzug der Barwertvorteile für dieses Beispiel ist aus Tabelle 3 zu etehme. Tabelle 3: Barwertvorteile bei Leasigeimalzahlug (ADR= ,31 Eiigugsitervalls Barwerte Leasiggeber Barwerte Leasigehmer BW E ,38 AHK ,00 BW AfA-Steuerersp ,47./. BW E ,81 BW ADR ,00./. BW ADR ,91./. AHK ,00./. BW g [bei Adieug] 8.704,94./. BW Steuer auf E ,19 Barwertvorteil ,66 Barwertvorteil LN ,34 Isgesamt ergibt sich für Körperschaft ud Ivestor zusammegeomme ei (Koalitios-) Barwertvorteil vo ,-- Betrachtet sei (uter Beibehaltug vo E i Mitte des Eiigugsitervalls) ochmals die Referezalterative eies Kaufs der Immobilie durch die steuerbefreite Körperschaft. Fiaziert die Körperschaft diese durch ei Auitätedarlehe 32 mit eier Laufzeit vo 30 Jahre, so muß diese, um de Kredit bediee zu köe, jährlich ,72 sid, um de aus dem Leasigvertrag zu erwartete Verpflichtuge (E, ADR zzgl. g) achzukomme. Diese etspreche eier auitätische Belastug vo , Dies bedeutet eie jährliche Ersparis vo ,36 32 Prämisse: Bei Kauf über ei Darlehe (ohe Disagio) beträgt der Darleheszis gemäß Aahme (A7) D i LN = i LN = 7%. 33 Bei Aufzisug dieser Beträge bis zum Ede der Vertragslaufzeit mit dem Zis i LN ergibt sich der Betrag, der es der Körperschaft erlaubt, sämtliche aus dem Leasigvertrag etstehede Zahlugsverpflichtuge ikl. dere Nebekoste achzukomme.

19 19 bezoge auf de fremdfiazierte Eigetumserwerb durch Kauf. Gleichzeitig realisiert der Ivestor eie Barwertvorteil ach Steuer vo , Rediteoptimierug durch Kreditaufahme Im Rahme der bisherige Ausführuge wurde davo ausgegage, daß der Ivestor sämtliche Auszahluge aus seiem Barvermöge bestreitet. Dies wird eierseits icht ur bei der i de Beispiele uterstellte Ivestitioshöhe icht jedem Ivestor möglich sei ud ist adererseits auch oft icht sivoll. Daher soll im folgede davo ausgegage werde, daß die Afagsauszahlug des Leasiggebers zum Teil durch Kreditaufahme fremdfiaziert wird. Sei Darleheszis i D (A6) seiem Vor-Steuer-Kalkulatioszis vst i etspreche. > 0 soll gemäß Aahme Durch Aufahme eies edfällige, tilgugsfreie Darlehes zum Zissatz i D >0 ka der Leasiggeber de Eigekapitalateil a de Aschaffugs- ud Herstellkoste AHK der Immobilie i Periode t=0 reduziere ud damit marktübliche Leverageeffekte erziele, die sich vorteilhaft auf die Nach-Steuer-Redite auswirke. Das für die Fiazierug der Afagsauszahlug zur Verfügug stehede Kreditvolume wird durch das subjektive Tatbestadsmerkmal begrezt, daß für die steuerliche Aerkeug eier Ivestitio eie Eiküfteerzielugsabsicht, operatioalisiert durch eie positive Totalgewi TG, zwiged vorliege muß 34. Damit icht der Sachverhalt der Liebhaberei 35 gegebe ist, wird die maximale Höhe eies objektbezogee Kredits determiiert durch die Eiküfte i.s.v. 2 Abs. 1 Nr. 1-7 EStG (steuerpflichtige Gewi- ud Überschußeiküfte). Da bei der Bestimmug des Totalgewis steuerfreie Vermögesmehruge außer acht zu lasse sid 36, bleibt i diesem Beitrag bei der Ermittlug des Totalüberschusses der Veräußerugsgewi (also der Differezbetrag zwische dem Preis des Adieugsrechts ud dem degressive Restbuchwert DRBW des Ivestitiosobjekts) uberücksichtigt 37. Aalytisch bestimmt sich die maximale Höhe des Auszahlugsbetrages AZ des tilgugsfreie Darlehes (Tilgugszeitpukt r ) folgedermaße: 34 Vgl. Satzger/Kudisch (1999), S Uter Liebhaberei wird eie Tätigkeit verstade, die aus persölicher Neigug ausgeübt wird ud isofer das Strebe ach Vermögesmehrug i Tatgestalt eies Totalerfolgs icht gegebe ist, vgl. Voss (1999), S Vgl. BFH v , GrS 4/82.

20 20 TG = E AHK *(1 + γ * at ) AZ * r * i t= 1 D Setzt ma TG = 0, so ergibt sich ei maximaler Auszahlugsbetrag AZ vo AZ = E AHK * γ * r * i D t= 1 a t. Eie weitere Restriktio stellt der, durch das Steueretlastugsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 i das Eikommesteuergesetz eigefügte, 2b EStG dar. Zwischezeitlich wurde die upräzise Bestimmuge des Gesetzes durch eie Erlass des Budesmiisteriums der Fiaze kokretisiert 38. Zusammefassed regel folgede füf Aspekte die Frage, ob der 2b EStG azuwede ist oder icht: Abbildug 4: Prüfug der Awedug vo 2b EStG Liegt Modellhaftigkeit vor? ja 2. Steuerlicher Verlust < 50 % des eigesetzte Eigekapitals? ei 3. Ist die Redite. St. mid. doppelt so hoch wie v. St.? ei 4. Wird mit dem Steuervorteil geworbe? ei 5. Steuermiderug aus Verlustzuweisug > eigesetztes Kapital? ei ja ja ja ja ei 2b EStG greift icht 2b EStG greift 2b EStG greift icht 37 Hiweis: Das Tatbestadsmerkmal eies positive Totalgewis ist durchaus mit der Restriktio eier Teilamortisatio vereibar, de im Rahme der Totalerfolgsbetrachtug bleibe Eigekapitalkoste uberücksichtigt, währed diese bei Betrachtug der Teilamortisatio Berücksichtigug fide. 38 Vgl. BdF (2000). 39 Bei der Abbildug hadelt es sich um eie vereifachte Darstellug i Alehug a o.v. (2000), S Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, de kokrete Sachverhalt vermöge eier verbidliche Auskuft der Fiazverwaltug zu kläre.

21 21 Abgesehe vo der Vorgabe, daß mit de Steuervorteile icht mehr geworbe werde darf, erscheit im vorliegede Fall isbesodere die Frage relevat, ob bzw. iwieweit eie Fremdfiazierug der Afagsauszahlug möglich ist, ohe daß der Ivestor seie gesamte Bareilage über Steuererstattuge (bestehed aus de Gebäudeabschreibuge ud Fremdkapitalzise) zurückerhält. Dies soll ahad eies abschließede Beispiels dargestellt werde. Beispiel 4: Es gelte weiterhi die Date aus Beispiel 3 (mit privatem Leasiggeber). Uterstellt ma, daß der edfällige, tilgugsfreie Kredit ach Ablauf vo 30 Periode (r=30) getilgt wird (dies bietet sich a, da dem Leasiggeber i dieser Periode sowohl die Eimalzahlug zugeht als auch der Zahlugszufluß aus dem Adieugsrecht realisiert werde ka), so köte trotz der Restriktio eies positive Totalgewis TG im vorliegede Fall der Ivestor die Afagsivestitio i.h.v ,-- fremdfiaziere ohe Eigemittel aufzubrige. Dies grüdet auf de Sachverhalt, daß der betragsmäßige Wert der Leasigeimalzahlug die Summe aus kummulierte Zisaufweduge (für das Darlehe) ud Abschreibuge (auf das Gebäude) überkompesiert. Allerdigs wird die Möglichkeit eier komplette Fremdfiazierug der Afagsauszahlug aufgrud der Restriktioe des 2b EStG verhidert. Fiaziert der Leasiggeber eie Betrag i.h.v ,-- de Rest aus Eigemittel, so übersteigt die aus de Verlustzuweisuge resultierede Steuermiderug icht die Bareilage i.h.v ,--, d.h. es läge diesbezüglich kei Fall des 2b EStG vor. We statt der bisher betrachtete Barwertmaximierug (Aahme (A4)) des die Redite maximiert werde soll, so ka im Rahme des 2b EStG ach wie vor der Leverage-Effekt geutzt werde: Uterstellt ma das o.g. Darlehe ud eie Eimalzahlug i.h.v ,-- Verhältis vo 80:20 zuguste des Leasiggebers), so führt dies auf Seite des Ivestors zu eier Redite vo 6,05 % ach Steuer 40. Dies stellt mehr als eie 40 Dieser itere Zisfuß wurde uter der Aahme eies steuerfreie Veräußerugsgewis errechet. Sollte dieser zu versteuer sei, ermäßigt sich der itere Zisfuß auf 5,58% ach Steuer.

22 22 Verdoppelug seier ursprügliche Alageopportuität vo 3 % ach Steuer dar. Da damit auch die Redite ach Steuer mit 6,05 % icht mehr als das Doppelte der Redite vor Steuer mit 6,56 % beträgt, steht die Erzielug eies steuerliche Vorteils i.s.v. 2b EStG icht im Vordergrud, so daß das Fiazierugsmodell (mit de hier uterstellte Aahme) auch steuerlich azuerkee wäre. Die i dieser Arbeit vorgestellte Ergebisse köe für Privataleger z.b. im Rahme eier GbR- oder Fodlösug praktisch umgesetzt werde: Die Aufteilug des Ivestitiosvolumes auf mehrere Privataleger ist i viele Fälle auch im Hiblick auf die Begrezug des Verlustausgleichs durch 2 Absatz 3 EStG zur Steuerug des Afalls der Verlustzuweisug sivoll. Gerade i Zeite öffetlicher Fiazprobleme besteht für eie Vielzahl vo Ivestitiosprojekte Bedarf a eier zweckmäßige ud praktikable Fiazierugsform, die ebe der Beachtug fiskalischer Rahmebediguge ei hohes Maß a Flexibilität - isbesodere im Hiblick auf die Gestaltug der Laufzeite ud Zahlugszeitpukte - bietet. Darüber hiaus bsteht auch Gestaltugspotetial als Altersvorsorgeistrumet: Hierbei verbessert sich i.d.r. die erzielbare Redite, we mit Eitritt i das Retealter der Steuersatz sikt. Ivestiert ei Aleger i Zeite hohe Eikommes (ud damit hoher Steuersätze), so ka er Vorteile aus de hohe degressive Abschreibugssätze a t i de erste Jahre der Vertragslaufzeit (sowie ggf. Darleheszise) realisiere. Währed dieser Zeit realisiert er da ihm Leasigzahlug(e) erst später zufließe ausschließlich Verluste aus Vermietug ud Verpachtug. Durch de gerigere Steuersatz ab dem Eitritt i de Altersruhestad werde die ach diesem Zeitpukt zu leistede Steuerzahluge auf Leasigeizahluge, im Vergleich zum obe beschriebee Fall mit kostate Kalkulatiosgrudlage, geriger. Aus Progressiosgesichtspukte ist es i diese Fälle i.d.r. sivoll, vo eier eizige Leasigeimalzahlug Abstad zu ehme ud stattdesse die Zahlug mehrerer Leasigrate zu vereibare, die über de Zeitraum zwische Eitritt i de Altersruhestad ud Ede des Leasigvertrages zu verteile sid. Dies ka - bedigt durch de gerigere Steuersatz - zur Folge habe, daß der Barwert der zu etrichtede Steuerzahluge geriger wird. Diese Reduktio wird i.d.r. auch de (gegeteilige) Effekt überwiege, daß durch die Auswirkuge des veräderte Steuersatzes auf de Nach-Steuer-Kalkulatioszissatz i des Ivestors eie stärkere Diskotierug der ach Eitritt i de Ruhestad zufließede Zahluge erfolgt.

23 23 6 Zusammefassug Wir habe gezeigt, daß zwische Ivestore ud steuerbefreite Körperschafte zum Zwecke der Immobiliefiazierug abgeschlossee Teilamortisatios-Leasigverträge beträchtliche Vorteile im Vergleich zur übliche Alterative des darlehesfiazierte Kaufs durch die Körperschafte selbst aufweise. Sie stelle daher für diese eie iteressate Möglichkeit dar, um bisherige ud eue Aufgabe trotz kapperer Mittel erfülle zu köe. Wesetliche Ursache für die (Höhe der) Barwertvorteile ist, daß die Ivestore - im Gegesatz zu de steuerbefreite Körperschafte - steuerliche Abschreibugsmöglichkeite utze ud durch dere teilweise Weitergabe a de Nutzer für beide Vertragsparter Vorteile erzielt werde köe. Isbesodere habe wir i de Abschitte 4.2 ud 4.3 gezeigt, welche Vorteile für gewerbliche Ivestore ud steuerbefreite Körperschafte möglich sid, we Leasigeimalzahluge ud Forfaitierug agewadt werde. Nu mag ma eiwede, daß die für bspw. eie Kommue oder eie gemeiützige Verei mit solch vorteilhaft kostruierte Leasigverträge erzielbare Vorteile verschwide, we ma die damit verbudee Nachteile für die öffetliche Had isgesamt betrachtet. Dies trifft isofer zu, wie die vo de Ivestore geutzte Abschreibuge tatsächlich das Steueraufkomme vo Bud, Läder ud Gemeide mider. Deoch greift diese Argumetatio ach userer Überzeugug zu kurz: Eierseits müßte uter social optimum -Gesichtspukte utersucht werde, ob der aus der (Leasig-fiazierte) Durchführug solcher Ivestitioe isgesamt erzielbare Nutze icht höher zu bewerte ist. Zweites ist zu frage, ob die Ivestore, dere Liquidität ud Abschreibugspotetial für solche Ivestitioe geutzt werde ka, aderfalls icht ihr Steueraufkomme durch Abschreibuge aus adere Ivestitioe i bspw. Ausladsimmobilie oder im Iud Auslad hergestellte Schiffe, Flugzeuge etc. mider. We letzteres der Fall ist, wäre zu prüfe, welche dieser Ivestitioe i de betrachtete Volkswirtschafte mehr Nutze stifte. I Kapitel 5 wurde dargestellt, wie sich die Ergebisse veräder, we astelle ormaler gewerblicher icht bilazierede (zum Beispiel private) Leasiggeber Immobilie fiaziere. Gerade im Hiblick auf die Altersvorsorge der Privativestore ist dieser Fall

24 24 ja vo hoher Relevaz. Es zeigt sich, daß sich adere optimale Zahlugsströme ergebe als bei bilazierede Leasiggeber: i.d.r. Eimalzahluge am Vertragsede oder laufede Zahluge ab Eitritt i de Altersruhestad, falls da die Grezsteuersätze iedriger sid. Bei geeigeter Gestaltug der Zahlugsströme köe eierseits die Ivestore eie iteressate Redite erwirtschafte ud adererseits steuerbefreite Körperschafte als Nutzer wesetlich güstiger als bei darlehesfiaziertem Kauf zur Nutzug ud lagfristig zum Eigetum a der Immobilie gelage. Isgesamt ka daher durch die i dieser Arbeit vorgestellte Asätze im Rahme eier wi-wi-relatioship ei Beitrag zu zwei aktuelle Probleme geleistet werde: Eierseits ka dadurch die Fiazierug erforderlicher Ivestitioe steuerbefreiter Körperschafte erleichtert werde. Adererseits köe Ivestore hiermit eie Teil ihrer Altersvorsorgeprobleme löse. 7 Literaturverzeichis Büschge, Has E. (1993) Leasig: Erfolgs- ud liquiditätsorietierter Vergleich zu traditioelle Fiazierugsistrumete, i: Gebhard G., Gerke W., Steier M. (Hrsg.) Hadbuch des Fiazmaagemets, Müche 1993, S Buhl, Has Ulrich; Erhard, Norma (1991) Steuerlich liearisiertes Leasig, ZFB, Heft 12, 61. Jg.; S Buhl, Has Ulrich (1994/2001) Stichwort Leasig, i: Gerke, W.; Steier, M. (Hrsg.), Hadwörterbuch des Fiaz- ud Bakwese, 2.Aufl., 1994; 3. Auflage erscheit Buhl, Has Ulrich; Hirichs, Jes-Werer; Satzger, Gerhard; Scheider, Joche (1999) Leasig selbstgeutzter Wohimmobilie, i: Die Betriebswirtschaft, Jg. 1999, Heft 59, S BdF (1983) Schreibe des Budesmiisters der Fiaze, vom ; Eikommesteuerrechtliche Beurteilug eies Immobilie-Leasigvertrags Leasigrate, abdruckt i: Der Betrieb, 36. Jg. (1983), S mit degressive

25 25 BdF (1991) Schreibe des Budesmiisters der Fiaze, vom ; Teilamortisatios-Leasig-Verträge über ubewegliche Wirtschaftsgüter, abdruckt i: Der Betrieb, 45. Jg. (1991), S.112. BdF (2000) Schreibe des Budesmiisteriums der Fiaze, vom ; Awedugsschreibe zu 2b EStG. o.v. (2000) Verlustzuweisuge bleibe möglich, i: Cash, Heft 5, Satzger, Gerhard; Kudisch, Deis (1999) Der Zusammehag zwische Ivestitiosetscheidug, steuerlichem Totalerfolg ud Fiazierug; Diskussiospapier WI-70 des Istituts für Betriebswirtschaftslehre der Uiversität Augsburg. Scheider, Joche; Buhl, Has Ulrich (1999) Simultae Optimierug der Zahlugsströme vo Leasigverträge ud dere Refiazierug, i: Zeitschrift für Betriebswirtschaft, 69, Ergäzugsheft 3, 1999, S Voss, Christoph (1999) Aktuelle Tedeze bei der Ermittlug des Totalüberschusses bei de Eiküfte aus Vermietug ud Verpachtug, i: DStR-Deutsches Steuerrecht, 37. Jahrgag (1999), S