BEBAUUNGSPLAN und örtliche Bauvorschriften. SÜDWEST I - 3. ÄNDERUNG (im Flächennutzungsplan Inneres Sol II ) ehemaliger Pferdehof _1045_079_3

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1 KREIS LUDWIGSBURG Anlage 1 BEBAUUNGSPLAN und örtliche Bauvorschriften SÜDWEST I - 3. ÄNDERUNG (im Flächennutzungsplan Inneres Sol II ) ehemaliger Pferdehof _1045_079_3 Städtebaulicher Entwurf Die Übereinstimmung des Lageplans mit dem Liegenschaftskataster Stand bescheinigt Bietigheim-Bissingen, den AMP Architekten Wilhelm-Bleyle-Straße Ludwigsburg Rauschmaier Ingenieure GmbH Beratende Ingenieure für Bau- und Vermessungswesen, Grün- und Stadtplanung Tannenbergstraße Bietigheim-Bissingen Bebauungsplanvorentwurf und Vorentwurf der örtlichen Bauvorschriften ausgearbeitet Bietigheim-Bissingen, den /kah Rauschmaier Ingenieure GmbH Bebauungsplanentwurf und Entwurf der örtlichen Bauvorschriften ausgearbeitet Bietigheim-Bissingen, den /a/kah Rauschmaier Ingenieure GmbH Anlagen: Anlage 1 Lageplan mit Legende und Textteil Anlage 2 Begründung

2 L E G E N D E Nutzungsschablone (Füllschema): Art der baulichen Nutzung GRZ maximale Gebäudehöhe Bauweise Dachform ART DER BAULICHEN NUTZUNG Allgemeines Wohngebiet (WA) 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB 4 BauNVO MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit Abs.3 BauGB z.b. 0,4 maximale Grundflächenzahl z.b. GBH max. 10,0 m maximale Gebäudehöhe in Metern über EFH Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen z.b. EFH max. 192,7 Erdgeschossrohfußbodenhöhe (EFH) in münn o BAUWEISE offene Bauweise, 9 Abs.1 Nr.2 BauGB FD ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Flachdach 74 Abs.1 Nr.1 LBO PD Pultdach und verwandte Formen zulässig ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN Baugrenzen 9 Abs.1 Nr.2 BauGB Abgrenzung nur Balkone und Terrassen zulässig Seite 2

3 VERKEHRSFLÄCHEN 9 Abs.1 Nr.11 in Verb. mit Abs.3 BauGB Fahrbahn Gehweg Parkplätze Verkehrsgrünfläche Zu- und Abfahrt Tiefgarage/Untergeschoss VERSORGUNGSFLÄCHEN Umspannstation 9 Abs.1 Nr.12 BauGB Flächen für Abfallbehälter MIT GEH-, FAHR- UND LEITUNGSRECHT ZU BELASTENDE FLÄCHEN 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB Gr Gehrecht Fr Fahrrecht PFLANZGEBOT 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB Hochstämmige Bäume Grenze des räumlichen Geltungsbereichs Seite 3

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5 A) RECHTSGRUNDLAGEN 1. das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1748), 2. die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom (BGBL. I S. 1548), 3. die Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) v (BGBl I. S.58), geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1509), 4. die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung der Neubekanntmachung vom (GBl Nr. 7 S. 358), berichtigt am (GBl S.416), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom (GBl. S. 501). B) RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Der Bebauungsplan setzt die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches fest ( 9 Abs. 7 BauGB). Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs gelten die örtlichen Bauvorschriften ( 74 Abs. 6 LBO). Sämtliche innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs bisher bestehenden planungs- und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, sowie frühere baupolizeiliche Vorschriften der Gemeinde werden aufgehoben. C) TEXTLICHE FESTSETZUNGEN In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt: 1. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG 9 Abs.1 Nr.1 BauGB - nach Eintrag im Lageplan Allgemeines Wohngebiet (WA) 4 BauNVO Zulässig sind die in 4 Abs.2 Nr.1-3 BauNVO genannten Nutzungen: Nr.1 Wohngebäude, Nr.2 die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Nr.3 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind die Nutzungen nach 4 Abs.3 Nr.1-4 BauNVO: Nr.1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Nr.2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Nr.3 Anlagen für Verwaltungen, Nr.4 Gartenbaubetriebe, Gemäß 1 Abs. 6 BauNVO sind die ausnahmsweise zulässigen Tankstellen nach 4 Abs.3 Nr.5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Die der Versorgung des Baugebietes dienenden Nebenanlagen im Sinne des 14 Abs.2 BauNVO sind zulässig. Seite 5

6 1.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 9 Abs.1 Nr.1 in Verb. mit Abs.3 BauGB - nach Eintrag im Lageplan Erdgeschossrohfußbodenhöhe (EFH) nach 18 BauNVO in m über NN. Abweichungen sind bis 0,3 m zulässig Grundflächenzahl (GRZ) nach 19 BauNVO als Höchstgrenze. Gemäß 19 Abs.4 Satz 3 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von baulichen Anlagen, die unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mindestens 0,3 m substratüberdeckt und begrünt sind, bis zu einer gesamten Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden Höhe baulicher Anlagen nach 18 BauNVO in Verbindung mit 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO als Höchstgrenze Die Gebäudehöhen (GBH) gelten von der im Lageplan festgesetzten Erdgeschossrohfußbodenhöhe (EFH) bis Oberkante Dachhaut und zusätzlich bis Oberkante Attika. Bautechnisch bedingte Aufbauten, z.b. Fahrstuhlschächte, sind bis zu einer Höhe von 1,0 m zusätzlich zulässig Gemäß 17 Abs.2 BauNVO kann von der Obergrenze der Geschossflächenzahl nach 17 Abs.1 BauNVO abgesehen werden, wenn Flachdächer mit mindestens 0,1 m Substrat bedeckt und begrünt werden, soweit die Flächen nicht für Solaranlagen benötigt werden und der Abflussbeiwert 0,3 erreicht. 1.3 BAUWEISE 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB i.v. m. 22 BauNVO - nach Eintrag im Lageplan - offene Bauweise nach 22 Abs.2 BauNVO 1.4 ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB Die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen gemäß 23 BauNVO im Lageplan gekennzeichnet. Gemäß 23 Abs.2 Satz 3 und 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach 23 Abs.3 und Abs.5 BauNVO zulässigen Ausnahmen, allgemein zulässig sind. Gemäß 23 Abs.5 sind Balkone nur in der überbaubaren Fläche zulässig. Gemäß 23 Abs.1 Satz 2 sind auf der gekennzeichneten Fläche nur Balkone und Terrassen zulässig. Gemäß 23 Abs.2 und 3 Satz 3 sind baulichen Anlagen, die unterhalb der Geländeoberfläche liegen (Tiefgarage, Kellerräume, Müllbehälterstandplätze, Fahrradabstellplätze, Regenrückhaltebecken) auch außerhalb der Baugrenzen zulässig. 1.5 VERKEHRSFLÄCHEN 9 Abs. 1 Nr. 11 in Verbindung mit Abs. 2 BauGB Je nach Eintrag im Lageplan, die Aufteilung der Verkehrsflächen im Lageplan ist unverbindlich Fahrbahn Gehweg, Radfahren frei, Öffentliche Parkplätze, Anlagen der Regenrückhaltung zulässig, Verkehrsgrünfläche Zufahrt Tiefgarage/Untergeschoss Seite 6

7 1.6 VERSORGUNGSFLÄCHEN 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB nach Eintrag im Lageplan Umspannstation Aufstellflächen für Abfallbehälter (für den Tag der Abholung) 1.7 FÜHRUNG VON VERSORGUNGSLEITUNGEN 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB Die der Versorgung des Gebietes dienenden Leitungen sind unterirdisch zu verlegen, im Elektrizitätsbereich jedoch nur die Niederspannungsleitungen Straßenbeleuchtung: Haltevorrichtungen, Masten und Leitungen der Straßenbeleuchtung sind gemäß 126 BauGB auf der privaten Grundstücksfläche zu dulden. 1.8 MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB Tote Einfriedungen müssen zur Durchlässigkeit von Kleintieren einen Abstand von 0,1 m zum Boden haben. 1.9 MIT GEH-, FAHR- UND LEITUNGSRECHT ZU BELASTENDE FLÄCHEN 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB - nach Eintrag im Lageplan Gehrecht zugunsten der Öffentlichkeit. Die Fläche muss so beschaffen sein, dass sie auch als Feuerwehrzufahrt und Zufahrt für Rettungs- oder Versorgungsfahrzeuge dienen kann und geeignet ist einen Lkw beim Lade- und Entladevorgang aufzunehmen Geh- und Fahrrecht zugunsten der nördlich angrenzenden Flurstücke 4075 und 4073/2, sowie den Gebäuden in den angrenzenden ersten (östlichen) beiden Baufenstern PFLANZGEBOTE 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB - nach Eintrag im Lageplan - Verschiebungen um bis zu 5 m sind zulässig. Mit dem Bauantrag ist zugleich ein Pflanzplan einzureichen. Die Erfüllung der Pflanzgebote ist bei der Schlussabnahme des Bauvorhabens oder einem anderen von der Gemeinde nach 178 BauGB festzusetzenden Termin nach zuweisen FLÄCHEN FÜR AUFSCHÜTTUNGEN UND STÜTZMAUERN, SOWEIT SIE ZUR HERSTELLUNG DES STRASSENKÖRPERS ERFORDERLICH SIND 9 Abs.1 Nr. 26 BauGB Betonfuß: Zur Herstellung des Straßenkörpers sind in allen an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke entlang der Grundstücksgrenze, in einer Breite von etwa 0,2 m und einer Tiefe von etwa 0,3 m zulässig (Hinterbeton von Randsteinen und Rabattenplatten). Seite 7

8 2. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 74 Abs. 7 LBO 2.1 ANFORDERUNGEN AN DIE ÄUSSERE GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO - nach Eintrag im Lageplan Dachform und Dachneigung in Altgrad Hauptgebäude: Flachdach (begrünt) bis maximal 12. Im gekennzeichneten Bereich sind auch Pultdächer, auch an der Fassade zulässig Fassadengestaltung: Stark glänzende, grellfarbige und reflektierende Materialien sind unzulässig. Wandbegrünungen mit Kletterpflanzen oder bewachsenen Spalieren sind zulässig. 2.2 ANFORDERUNGEN AN WERBEANLAGEN 74 Abs. 1 Nr. 2 und 11 Abs. 4 LBO Werbeanlagen dürfen nur errichtet werden für die Nutzung und an der Stelle der Nutzung, für die sie werben. Werbeanlagen, die von der freien Landschaft aus einsehbar sind, sind unzulässig. 2.3 ANFORDERUNGEN AN DIE GESTALTUNG UND NUTZUNG DER UNBEBAUTEN FLÄCHEN DER BEBAUTEN GRUNDSTÜCKE SOWIE ÜBER ART, GESTALTUNG UND HÖHE VON EINFRIEDUNGEN 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO Einfriedungen gegen die öffentlichen Verkehrsflächen a) Lebende Einfriedungen (Sträucher und Hecken) sind ohne Stützhilfe oder mit innenliegenden Spanndrähten und Knüpfdrahtzäunen zulässig. Die Pflanzen sind so zu plazieren, dass sie in ausgewachsenem Zustand das Lichtraumprofil der Verkehrsfläche nicht beeinträchtigen. b) Entlang den öffentlichen Flächen sind tote Einfriedungen nur bis 1,8 m Höhe zulässig. Höhere Einfriedungen und Sichtschutzeinrichtungen sind nur zulässig, wenn sie um das Maß der Mehrhöhe abgerückt und davor bepflanzt sind. Entlang von Fahrbahnen ohne Gehweg, Parkplätzen oder Sicherheitsstreifen, ist ein Abstand von 0,5 m zur Fahrbahn einzuhalten Müllbehälterstandplätze Die Müllbehälterstandplätze sind durch Einfassung, Sichtblenden oder Bepflanzungen allseitig abzuschirmen; diese Abschirmung muss auch geeignet sein, die Müllbehälter gegen direkte Sonneneinstrahlung zu schützen. 2.4 AUSSENANTENNEN 74 Abs.1 Nr.4 LBO Außenantennen sind unzulässig, sofern der Anschluss an eine Gemeinschaftsantennenanlage gewährleistet ist. Ist dies nicht der Fall, ist je Gebäude maximal eine Antenne auf dem Dach oder innerhalb der Balkonbrüstung zulässig. Dies gilt auch für Parabolantennen. 2.5 STELLPLATZVERPFLICHTUNG 74 Abs.2 Nr.2 LBO Pro Einfamilienhaus sind 2,0 Kfz-Stellplätze, pro Wohnung 1,5 Stellplätze herzustellen, Bruchzahlen werden auf die nächste volle Zahl aufgerundet. Seite 8

9 3. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME VON FESTSETZUNGEN UND HINWEISE 9 Abs.6 BauGB 3.1 ERSCHLIESSEN VON GRUNDWASSER UND -ABSENKUNG Stauabsenkungen im Rahmen der Unterhaltung der Bundeswasserstraße Neckar können Änderungen des Grundwasserspiegels im Plangebiet bewirken. Dies ist bei der Gründung und der Bemessung der Bauwerke zu beachten und berücksichtigen Wird bei Bauarbeiten unvorhersehbar Grundwasser erschlossen, ist dies gemäß 43 Abs.6 WG der Unteren Wasserbehörde anzuzeigen und die Arbeiten einstweilen einzustellen. Gründungs- und Verbaukörper, die in das Grundwasser einbinden, sind zuvor der unteren Wasserbehörde anzuzeigen. Für eine Grundwasserabsenkung während der Bauzeit ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Eine dauernde Grundwasserabsenkung ist nicht zulässig. Drän- und Grundwasser darf nicht in die Ortskanalisation eingeleitet werden. Chemisch wirksame Auftaumittel, wie Salz, dürfen nicht ins Grundwasser gelangen. Abwasser ist in dichten Rohrleitungen der Kläranlage zuzuleiten. 3.2 ENTWÄSSERUNG Die Entwässerung des Untergeschosses ist nur über Hebeanlagen möglich. 3.3 BODEN- UND KULTURDENKMALE Boden- oder Baudenkmale sind nicht bekannt. Werden beim Vollzug der Planung unbekannte Funde entdeckt, sind diese unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde oder der Gemeindeverwaltung anzuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Landesdenkmalamt mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist ( 20 DSchG.). Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach 27 DSchG wird verwiesen. 3.4 BODENSCHUTZ, BAUGRUND UND ALTLASTEN Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG), insbesondere auf die 4 und 7, wird hingewiesen. In diesem Sinne gelten für jegliche Bauvorhaben die getroffenen Regelungen zum Schutz des Bodens, der Fachbereich Umwelt beim Landratsamt Ludwigsburg hält ein entsprechendes Merkblatt bereit. Auf den Flächen waren von 1961 bis 1986 gewerbliche Nutzungen (Bauhof für Bauunternehmung, Flächennummer 1.403). Aufgrund der langjährigen Nutzung einer Betriebstankstelle werden weitere Erkundungen vorgeschlagen, die im unbefestigten Bereich der Tankanlage und der Montagegrube mit Altöltank in der Werkhalle erfolgen sollten. Der weitere Handlungsbedarf ist mit dem Landratsamt Ludwigsburg - Fachbereich Umwelt - abzustimmen. Aufgrund der geringen Entfernung zum Neckar und der Lage in der Talaue (ca. 20 m mächtige Schottervorkommen der Pleidelsheimer Mulde) sind sandige, wenig tragfähige ehemals wasserführende Schichten nicht ausgeschlossen. Dies ist bei der Gründung zu beachten. Seite 9

10 3.5 NATURSCHUTZ Auf die Vorschriften des Artenschutzes ( 39 ff BNatSchG, geschützte Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie) wird hingewiesen. Soweit Gehölze gerodet oder Bausubstanz abgebrochen werden soll, ist rechtzeitig vorher zu prüfen, ob gebäude- oder höhlenbewohnende Arten betroffen sind. 3.6 HOCHWASSERSCHUTZ Die Flächen sind als hochwassergeschützter Bereich ausgewiesen. Besondere Vorkehrungen sind daher nur erforderlich, wenn die Hochwasserschutzeinrichtungen versagen. 3.7 RICHTFUNKSTRECKE Über das Gebiet verläuft von Süd nach Nord eine Richtfunkstrecke. Bei baulichen Anlagen mit mehr als 20 m Höhe über Grund ist die Bundesnetzagentur zu beteiligen. Seite 10

11 Verfahrensvermerke 1. Aufstellungsbeschluss gemäß 2 Abs.1 BauGB durch Gemeinderat am Ortsübliche Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. am des Aufstellungsbeschlusses 3. Bürgerbeteiligung gemäß 3 BauGB erfolgte durch Planoffenlage vom bis Bürgerversammlung am Beteiligung der Behörden gemäß 4 BauGB durch Schreiben vom Frist zur Stellungnahme bis Auslegungsbeschluss gemäß 3 Abs.2 BauGB durch Gemeinderat am 6. Ortsübliche Bekanntmachung gemäß 3 Abs.2 BauGB im Amtsblatt Nr. der Entwurfsauslegung am Auslegung vom... bis Behördenanschreiben vom 7. Satzungsbeschluss gemäß 10 Abs.1 BauGB durch Gemeinderat am Ausgefertigt Die textlichen und zeichnerischen Aussagen dieses Original-Bebauungsplanes stimmen mit dem Willen des Gemeinderates, wie er im Beschluss vom... zum Ausdruck kommt, überein. Pleidelsheim, den... - Trettner - Bürgermeister 8. Ortsübliche Bekanntmachung gemäß 10 Abs. 3 BauGB im Amtsblatt des Satzungsbeschlusses Nr. am 9. In Kraft getreten am Zur Beurkundung Pleidelsheim, den... - Trettner - Bürgermeister Seite 11