Voraussetzungen für Widerspruch im Grundbuch wegen Rücktritts und Anfechtung des Kausalgeschäfts

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 34wx085_10 letzte Aktualisierung: OLG München, Wx 085/10 GBO 19, 20, 53 Abs. 1 Voraussetzungen für Widerspruch im Grundbuch wegen Rücktritts und Anfechtung des Kausalgeschäfts Zu den Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch wegen Rücktritts und Anfechtung des Grundgeschäfts nach Umschreibung des Eigentums aufgrund Auflassung.

2 OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN Aktenzeichen: 34 Wx 085/10 Amtsgericht Starnberg - Grundbuchamt - ti BESCHLUSS Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Lorbacher sowie der Richterin am Oberlandesgericht Paintner und des Richters am Oberlandesgericht Hinterberger am 20. September 2010 in der Grundbuchsache Eintragung eines Amtswiderspruchs Beteiligte: 1. A. P. b e s c h l o s s e n : I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 18. Juni 2010 wird zurückgewiesen. II. Der Beschwerdewert wird auf festgesetzt.

3 - 2 - G r ü n d e : I. Die Beteiligte war Miteigentümerin eines Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom verkauften die Eigentümer das Grundstück und ließen es an die Käufer auf, wobei der Miteigentümer auch für die Beteiligte handelte. Den Erwerbern war ein Rücktrittsrecht eingeräumt für den Fall, dass den Vertrag nur ein Veräußerer unterzeichnet und die Unterschrift des zweiten Veräußerers nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen in notariell beglaubigter Form vorliegt. Der Notar wurde angewiesen, die Urkunde dem Grundbuchamt - unter bestimmten Voraussetzungen - zur Eintragung der Auflassung vorzulegen. Unter dem teilte die Beteiligte dem Grundbuchamt schriftlich mit, dass die Käufer bezüglich des Kaufvertrages eine Anfechtungs-/Rücktrittserklärung abgegeben hätten, was zur Unwirksamkeit des Vertrages führen müsse. Sie könne, solange die Situation nicht geklärt sei, einer Eintragung im Grundbuch nicht zustimmen. Beigefügt war ein anwaltliches Schreiben, in dem der Bevollmächtigte der Erwerber den im Kaufvertrag vorbehaltenen Rücktritt erklärte und vorsorglich den Kaufvertrag anfocht. Am ging beim Grundbuchamt der Antrag des Urkundsnotars auf Endvollzug - einschließlich Eintragung der Auflassung - ein. Nach Übermittlung der Einwände der Beteiligten erklärte der Notar mit Schreiben vom , er gehe weiterhin von einem wirksamen Kaufvertrag samt Auflassung aus, der Antrag bleibe aufrecht erhalten. Der die Erwerber vertretende Rechtsanwalt bestätigte in einem Schreiben, dass die Anfechtung mangels Anfechtungsgrundes unwirksam gewesen sei und der Rücktritt nicht weiter verfolgt werde. Dem Schreiben beigefügt war eine schriftliche Erklärung des damaligen Bevollmächtigten der Beteiligten, die Anfechtung werde nicht anerkannt, der Rücktritt sei wegen vorherigen Wegfalls des Rücktrittsgrundes unwirksam. Die Käufer wurden am als Eigentümer eingetragen.

4 - 3 - Unter dem hat die Beteiligte beantragt, einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung einzutragen. Das Grundbuchamt sei verpflichtet, vor einer Eintragung das Vorliegen eines wirksamen Vertrages zu prüfen; da diese Prüfung nur negativ habe verlaufen können, verstoße die Eintragung gegen gesetzliche Vorschriften. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom die Eintragung eines Amtswiderspruchs mit der Begründung abgelehnt, ein wirksamer Antrag auf Eintragung der Auflassung habe bis zur Eintragung bestanden. Eintragungshindernisse hätten sich deshalb nur noch ergeben können, wenn die Käufer wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten wären oder diesen wirksam angefochten hätten. Ein Rücktritt nach 346 BGB wirke jedoch nicht dinglich, sondern nur schuldrechtlich, und wandle den Vertrag in ein Abwicklungsverhältnis um. Eine Wirkung auf das dingliche Rechtsgeschäft in Form einer auflösenden Bedingung sei bei der Auflassung wegen 925 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, so dass es auf die Wirksamkeit des Rücktritts für das Grundbuchamt nicht ankomme. Eine wirksam erklärte Anfechtung würde zwar zu einer rückwirkenden Unwirksamkeit des schuldrechtlichen und - bei Einheitlichkeit - des damit verbundenen dinglichen Erfüllungsgeschäftes führen. Eine wirksam gegenüber beiden Anfechtungsgegnern erklärte Anfechtung sei dem Grundbuchamt jedoch ebenso wenig nachgewiesen worden wie der Durchgriff einer solchen Anfechtung auf die Auflassung. Vollzugshindernisse gegen die Eintragung der Auflassung hätten zum Eintragungszeitpunkt nicht vorgelegen; die Eintragung sei damit nicht rechtswidrig erfolgt. Das Grundbuch sei im Übrigen auch nicht unrichtig. Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. II. 1. Die Beschwerde ist zulässig ( 71 Abs. 1 GBO). Die Erklärung der Beteiligten, sie lege Amtswiderspruch gegen die Auflassungseintragung ein, hat das Grundbuchamt zu Recht als Anregung ausgelegt, gegen die Eintragung der Käufer als Eigentümer einen Amtswiderspruch gemäß 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einzutragen. Der Wider-

5 - 4 - spruch ist zwar von Amts wegen einzutragen, die Ablehnung der Anregung, einen Amtswiderspruch einzutragen, ist aber mit der Beschwerde anfechtbar (vgl. Demharter GBO 27. Aufl. 53 Rn. 32). Die Beteiligte ist auch beschwerdeberechtigt, da sie, falls die Eintragung unrichtig wäre, als frühere Eigentümerin einen Anspruch auf Berichtigung hätte und der Widerspruch zu ihren Gunsten gebucht werden müsste (vgl. Demharter 71 Rn. 69). 2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setzt voraus, dass das Grundbuchamt die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat und das Grundbuch dadurch unrichtig geworden ist ( 53 Abs. 1 Satz 1 GBO). Keine dieser Voraussetzungen liegt vor. a) Die Vertragsparteien haben sich im notariellen Vertrag vom auch über den Übergang des Eigentums am Grundstück geeinigt. Der Urkundsnotar hat gemäß 15 Abs. 2 GBO im Namen sämtlicher Beteiligter Eintragungsantrag gestellt. Ob im Schreiben der Beteiligten vom ein Widerruf dieser Vollmacht zu sehen ist, kann dahingestellt bleiben, da damit lediglich deren Eintragungsantrag entfallen würde. Ein Antrag wurde aber auch im Namen der übrigen Antragsberechtigten, insbesondere der Erwerber, gestellt. Im Schreiben vom könnte zwar auch die Rücknahme der - im Falle der Eintragung als Eigentümer ebenfalls notwendigen (vgl. Demharter 20 Rn. 2 m.w.n.) - Eintragungsbewilligung ( 19 GBO) zu sehen sein. Eine derartige Rücknahme war aber nicht mehr möglich. Wird die Eintragungsbewilligung dem Begünstigten ausgehändigt, so bewirkt dies nach den 873, 875, 877 BGB die Bindung an die sachlich-rechtlichen Rechtsänderungserklärungen (vgl. Demharter 19 Rn. 111 m.w.n.). Diesem Fall steht gleich, dass in einem notariell beurkundeten Vertrag die Bewilligung erklärt wird und der durch die Bewilligung Begünstigte an der Beurkundung beteiligt war (vgl. BayObLG DNotZ 1994, 182/183). Vorliegend wurde im Beurkundungstermin die Bewilligung durch den Miteigentümer auch für die Beteiligte gegenüber der Miterwerberin und für den Miterwerber erklärt. Eintragungsvoraussetzung ist ferner, dass die Auflassung erklärt ist ( 20 GBO). Das Grundbuchamt muss nicht prüfen, dass die Erklärung (noch) wirksam ist. Eine solche

6 - 5 - Feststellung könnte in dem durch die Beweismittelbeschränkung geprägten Eintragungsantragsverfahren auch gar nicht getroffen werden. Es genügt vielmehr, dass dem Grundbuchamt die Einigung in der grundbuchmäßigen Form des 29 GBO so nachgewiesen ist, wie sie sachlich-rechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung notwendig ist (vgl. hierzu und zum Folgenden Demharter 20 Rn. 38; aus der Rechtsprechung z.b. BayObLG Rpfleger 2005, 247/248). Wenn diese Nachweise - was der Fall ist - erbracht sind, darf das Grundbuchamt die Eintragung nur ablehnen, wenn es aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde. Eine solche Überzeugung kann sich das Grundbuchamt aber aufgrund der Erklärung der Beteiligten und der vorgelegten Schreiben nicht bilden. Hiervon ging ersichtlich auch die Beteiligte selbst aus, wenn sie in ihrem Schreiben vom von einer klärungsbedürftigen unsicheren Situation spricht. b) Damit fehlt es auch an der weiteren Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruchs, nämlich dass das Grundbuch unrichtig ist. Dem Grundbuchamt lag zunächst nur das von der Beteiligten vorgelegte Schreiben der Bevollmächtigten der Erwerber vor. Darin wird der Rücktritt lediglich vom schuldrechtlichen Vertrag erklärt. Das Verfügungsgeschäft ist in seiner Wirksamkeit vom Bestehen des Rechtsgrunds unabhängig (vgl. Palandt/Ellenberger BGB 69. Aufl. Überblick vor 104 Rn. 22). Ein Rücktrittsrecht bestand nur für den schuldrechtlichen Vertrag und wäre für die Auflassung auch wegen 925 Abs. 2 BGB gar nicht möglich. Zwar könnte die mit demselben Schreiben erklärte Anfechtung auch das dingliche Geschäft (Auflassung) umfassen. Ob die Anfechtung dann aber wirksam war, kann ohne eine dem Grundbuchamt nicht mögliche Beweisaufnahme nicht geklärt werden. Der weitere Schriftwechsel spricht im Übrigen dagegen. III. Geschäftswert: 131 Abs. 2 und Abs. 4 KostO in Verbindung mit 30 Abs. 2 KostO. Für die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung als Eigentümer ist ein Bruchteil des Grundstückswertes (ausgehend vom Kaufpreis) anzusetzen.

7 - 6 - IV. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde ( 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Lorbacher Paintner Hinterberger

8 - 7 - Leitsatz: GBO 19, 20, 53 Abs. 1 Zu den Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch wegen Rücktritts und Anfechtung des Grundgeschäfts nach Umschreibung des Eigentums aufgrund Auflassung. OLG München, 34. Zivilsenat Beschluss vom Wx 085/10